엄마 말대로 그때 아파트를 샀어야 했다

"사람들은 이제 부동산은 끝났다고들 이야기했다. 그녀의 생각은 달랐다. 우리나라에서 '집'과 '땅'은 특별한 의미가 있다고 생각했다. 맹목적이고도 지나칠 정도의 '집'과 '땅'에 대한 집착과 소유욕은 쉽게 버려지는 게 아니었다. 최소한 해방둥이 세대인 그녀 세대에게는 그랬다."

"내 집 마련은 비단 주거의 안정 때문만은 아니다. 어느 순간부터 개인의 사회적, 경제적 위치를 말해주는 바로미터가 되어 있었다. 그 집이 어디에 위치하는가가 매우 중요한 시대가 되었다. 투기과열지구에 살고 있다는 것은 내 집의 자산적 가치가 그만큼 높다는 의미이자, 동시에 지속해서 상승한다는 반증이기도 했다."

집은 어떻게 해서 '사는 곳'에서 '사는 것'으로 바뀌었나
- 그때 집을 꼭 샀어야 했을까?

2021년 대한민국에서 가장 큰 문제는 팬데믹을 제외하면 부동산이다. 급격하게 오르는 전세가와 매매가에 대한 이야기로 연일 신문과 뉴스에 도배되었다. 주택보급률이 100%를 넘었는데도 주택가격이 안정되기는커녕, 여전히 고공행진 중이다. 정부가 아무리 '집을 거주공간이 아니라, 투기수단으로 전락시키는 일'을 용납하지 않겠다고 해도 사람들은 여전히 '온 몸과 영혼을 끌어모아 집 장만'에 뛰어든다. 주택에 대한 정부의 규제가 심해질수록 사람들의 주택에 대한 열망은 오히려 더 커지고 있다. 젊은 층에서도 가장 먼저 달성해야 할 게 '집'이 되어버렸다. 예전에는 결혼한 뒤에 애를 갖고 집을 샀지만, 지금은 집이 있어야 결혼도 하고 애도 가질 수 있다고 생각한다. 집을 장만한 사람은 여유 있게 미래를 준비하지만 없는 사람은 항상 불안할 수밖에 없다. 집을 통해 '거주의 가치'와 '자산의 가치'를 함께 실현하려는 꿈을 너무도 일찍부터 포기할 수밖에 없는 '집 없는 젊은 세대'의 '이중 고통'은 더욱더 깊은 상실감을 불러오기도 한다.
저자는 이 책을 쓰기 위해 여러 사람을 만났다. 어머니의 친구분을 만나 지난 삶의 여정을 들으면서, 주택 마련이 삶의 목표였다고 사실을 확인한다. 또 지인과 집과 강남에 대한 솔직한 대화를 나누었는데, 서울에서 최대 주택 구매층으로 떠오른 30대와 주거환경이 뛰어난 서초와 강남권의 입성을 서두른다는 40대들과 주로 대화를 나누었다. 주택과 관련한 지극히 사적이고, 흥미로운 이야기를 녹여내 재구성했다.

이 책의 주인공은 30년 나이 차이가 나는 두 모녀다. 우리 사회에서 가난과 풍요로움을 동시에 경험한 세대인 1945년생 어머니와 처음으로 '나' 자신을 표현하기 시작한 세대였지만, 대학교 졸업과 동시에 국가부도 위기를 경험한 불우한 세대인 1975년생 딸의 눈을 통해 바라본 집과 강남에 관한 이야기다.

1부는 2017년 8월, 다주택자는 집을 팔거나 임대사업자로 등록을 하라는 정부의 권유에 따라 70이 넘은 나이에 임대사업자가 된 어머니에 관한 이야기다. 어머니는 셋방살이, 내집 마련, 아파트 이주를 경험하고 마침내 강남 진입에 성공한 우리 사회의 전형적인 중산층이다. 어머니 세대에게 집은 일차적으로 '사는 곳'으로서의 거주 공간이지만, 이와 동시에 자식과 자신의 노후를 위해 반드시 마련해야 하는 '사는 것'으로서 생계수단이다.

2부는 2019년 12월 하루가 다르게 급등하는 전세가격을 보며 어머니 말대로 집을 샀어야 했다고 후회하는 1975년생 큰딸의 이야기다. 처음에 큰딸은 어머니와 달리 집은 '사는 게' 아니라 '사는 곳'이라며 내 집 마련에는 관심 없었지만, 전세입자로 겪는 주거 불안정 때문에 마침내 집은 역시 '사야 하는 것'이라고 생각한다. 그런데 큰딸 세대는 더 나아가 내 집 마련을 넘어, 어렵게 마련한 집이 어디에 있는지가 바로 자신의 사회적, 경제적 위치를 말해주는, 주택이 상품화(Housing commodity)된 시대에 살고 있다.

3부에서는 좀 더 깊은 이야기를 통해 강남, 아파트, 집을 둘러싼 우리 시대의 욕망과 자화상을 돌아봤다. 강남에 입성한 이는 자신의 사회자본과 문화자본을 바탕으로 경제자본을 형성하며, 강남이라는 공간을 생산해낸다. 강남은 처음에는 기회의 땅이었지만, 40여 년의 세월이 지난 지금은 강남출신이 아니면 강남에 진입하기가 어려워졌다.

집을 둘러싼 두 세대 간의 이야기는 현재 한국사회의 모습을 있는 그대로 매우 솔직하게 드러낸다. 집 문제를 정확하게 들여다보지 못하면 한국사회의 실상을 온전하게 파악하기 힘들 것이다. 이 책에 등장하는 여러 사람의 이야기는 언론보다 더 생생하고 현실감 있게 우리 사회 부동산의 문제를 이해할 수 있게 해준다.

공허한 약속보다는 똘똘한 집 한 채가 더 믿음직스럽다
- '영끌'을 해서라도 포기할 수 없는 자가소유

정부는 '집을 거주공간이 아니라, 투기수단으로 전락시키는 일'을 용납하지 않겠다고 으름장을 놓았지만, 가격이 오를 것이라는 기대감을 막을 길은 없다. 저자는 오히려 정부의 1차원적 대응이 주택시장을 혼란스럽게 했다는 점을 지적한다. 시장에서 예측할 수 없는 일들이 일어나는데 정부는 대책을 마련하는 게 아니라 오히려 끌려다니는 느낌이었다.

주택이 왜 투기수단으로 전락되었는가? 2021년 대한민국은 아직도 서민이 안심하고 살 수 있는 나라가 아니다. 그리고 주택을 투기수단으로 전락시키는 일을 용납하지 않겠다는 정부의 약속을 더 이상 믿는 이도 없다. 대다수 국민은 부동산 '투기'가 아니라 '투자'로 여기고, '그때 집을 꼭 샀어야 했다고' 믿는다.

젊은 층은 집이 없다는 불안감과 상실감에 무모하게 빚을 내서 집을 산다. 비트코인이나 주식시장에 뛰어드는 것도 결국 집을 사기 위해서인데, 어느 정도 목돈이 모이면 다들 부동산으로 옮겨갈 생각을 한다. 자가소유를 위해 영끌까지 하는 젊은 친구들에게 공공임대주택 정책은 크게 설득력을 발휘하지 못한다. 집은 거주공간 이상의 의미를 넘어 매우 중요한 자산이기에 물질적 욕구가 점점 팽배해지는 상황에서 가장 기본이 되는 자가소유를 포기하기란 쉽지 않다. 그도 그럴 것이 한국에서 집값은 IMF 사태나 세계금융위기 등 몇몇 시기만 빼면 예외없이 쭉 상승해왔기 때문이다. 물론 집을 통한 자산증식은 노동의 경시로 이어질 수 있다. 열심히 일하는 것보다 갭 투자를 해서라도 오를 만한 집을 사는 것이 훨씬 높은 수익을 창출하기 때문이다.

강남은 우리에게 무엇인가?
- 돈을 찍어내는 강남의 아파트

2015년을 기준으로 우리나라 전체 인구(5,107만 9,400명)의 약 3%, 서울 인구(990만 9,400명)의 약 16%가 강남 3구(강남, 서초, 송파)에 거주하고 있다. 1970년대 이후 한국의 급속한 경제성장 과정에서 과밀화되어가는 구시가지의 인구 분산 및 서울의 균형발전을 위해 개발되기 시작한 '강남'이라는 지역은 세인들의 많은 관심과 비판을 동시에 받는, 사회적으로 경계화된 독특한 공간이다. 개발과정에서 이미 집중적인 투기의 대상이 되었던 강남은 우리 사회에서 '복부인'이라는 신조어를 만들어낸 공간이기도 하다.

우리 사회의 경우 도시와 자본주의의 맛을 본질적으로 느끼기 시작한 건 1970년대부터다. 1970년 11월 5일 서울시는 새 서울의 균형 발전을 위해 남서울 개발을 추진하는 내용의 '서울시 도시기본계획'을 발표했고, 정부는 급팽창하는 강북의 인구를 분산하려고 강남 개발 정책을 강력하게 추진했다. 강북의 명문 학교를 강남으로 이전해 '강남 8학군'을 조성하고, 법원과 검찰청 같은 공공기관과 고속버스터미널도 이전했다. 그뿐만 아니라 애초 강북 왕복 노선으로 계획되었던 지하철 2호선을 강남을 포함한 순환노선으로 변경해 건설했다.

강남구는 정부의 남서울 개발계획에 따라 1975년 탄생했다. 당시 강남구의 면적은 상당히 커서 오늘날의 강남구, 서초구, 송파구를 모두 포함했다. 이듬해인 1976년 반포동, 압구정동, 청담동, 도곡동이 '아파트 지구'로 지정됐다. 강남이라는 특별한 도시를 인공적으로 만드는데, 강북의 오래된 부자가 아닌 신흥 엘리트 세력이 단독주택이 아닌 아파트로 들어왔다. 우리 사회에서 강남이라는 공간의 형성은 부의 이동을 가능하게 했다. 1980년대 신흥 엘리트 계급이 강남으로 순식간에 이동하면서 단 10년이란 짧은 기간에 그들만의 견고한 성을 만들어버렸다. 강남은 대한민국의 중심이 되어버렸다.

1970년대 이후, 강남의 토지 가격은 1년 사이에 10배 이상 뛰어오르기도 했다. 1963년 1평당 400원 하던 강남의 토지 가격은 1970년 2만 원, 1975년 10만 원, 그리고 1979년에는 40만 원으로 폭등했다. 16년 만에 토지 가격이 1,000배나 올랐다.

강남에 너무 집중화되니 강남을 분산시킨다면서, 강남과 교통을 연결해 제2, 제3의 강남을 만들려고 한다. 그런 식으로 강남을 중심으로 계속 신도시가 연결된다. 또 정부는 서울의 인구 분산과 주택문제를 해결하기 위해 신도시 개발계획만 수립하고 나머지는 다 민간개발업자들에게 맡겨버리는데, 신도시의 주택을 비싼 가격에 팔아 이익을 남겨야 하는 민간개발업자들은 어떻게든 강남과 연결하려고 한다. 그렇게 강남에 대한 집중도는 더욱더 심화되며, '강남불패'의 신화도 고착화한다.

강북에서 큰 마음 먹고 강남으로 진입한 사람과 그렇게 하지 못한 사람과의 격차는 엄청나게 벌어지게 마련이다. 한때 강남은 기회의 땅이었지만, 이제는 아무나 입성하기 힘든 땅이 되어버렸다. 강남의 역사와 현실은 한국사회의 사회자본, 문화자본, 경제자본의 성립 과정과도 밀접하게 관련된다.

'우리 시대의 생존과 욕망, 집의 연대기'를 가장 생생하게 전해주는 르포르타주

저자는 여러 사례를 잘 녹여내 독창적인 방식으로 집을 둘러싼 우리 시대의 욕망과 모습을 생생하게 풀어냈다. 일단 집은 '거주하는 곳'이라는 이상적 담론을 넘어서서, 집을 자산 가치로 여길 수밖에 없는 현실을 있는 그대로 서술해나간다. 어떤 문제해결이나 방향성을 제시하기보다는 일단 우리가 서 있는 현실을 정확하게 바라보는 것은 매우 중요하다. 거기에서 시작해야 길을 잃지 않고, 가장 효과적이고 적절한 대안도 도출될 수 있을 것이다. 여전히 한국사회의 가장 뜨겁고 예민한 문제는 부동산 문제다. 이 책에 등장하는 여러 사람의 이야기는 각각의 개인사를 넘어, 지금의 한국이 어떻게 형성되었는지도 엿보게 해준다.

프롤로그: 집이란 무엇인가?

Chapter 01 엄마 이야기: 75세 임대사업자가 되었다
2017년, 난데없이 임대 사업자 등록은 왜?
1970년, 강남개발 그리고 빨간바지 복부인
1976년, 셋방살이 탈출
1984년, 드디어 아파트
1988년, 잠실 올림픽선수촌 아파트
1990년, 전세대란
1993년, 꿈의 신도시
1997년, 국가부도 그리고 강남 아파트
2020년, 아파트의 재건축은 시작되고……

Chapter 02 큰딸 이야기: 엄마 말대로 그때 아파트를 샀어야 했다
2019년, 그때 왜 '아파트'를 사지 않았던가?
2009년, 강남 언니 vs 강북 오빠
2010년, 강남의 낡은 아파트 그리고 인생의 뉴챕터
2012년, '강남'에 산다는 건
2015년, 대한민국 3%가 사는 세상, 강남
2016년, 뼛속까지 강남 아이
2016년, 너는 강남이야, 강북이야?
2018년, 집은 '사는 것'이라는 깨달음
2019년, 강북 오빠들의 수다
2019년, 돈을 찍어내는 기계 강남 아파트
2020년, 전셋값은 고공 행진 중

Chapter 03 우리에게 집이란?: '아파트'와 '강남'에 대한 약간 진지한 수다
1. '잘살고' 싶은 욕망
2. 강남이라는 허구적 존재
3. 노동의 가치가 존중되는 사회
4. 아파트라는 공간
5. 강남, 그리고아파트
6. 서울로의 집중화, 그리고 강남

에필로그: 그때 집을 꼭 샀어야 했을까?

경신원 도시와 커뮤니티 연구소(Urban and Community Research Center) 대표. 15년간 영국과 미국에서 주택 및 도시(재)개발 분야의 교육자와 연구자로 활동했다. 영국문화원 쉐브닝 장학생(Chevening Scholar)으로 선발되어, 버밍엄대학교의 도시 및 지역학과에서 박사학위를 받은 뒤 동 대학에서 조교수로 근무했다. 2010년 미국으로 건너가 워싱턴 D.C.의 도시연구소(Urban Institute) 본사에서 객원 연구원 겸 컨설턴트로 일했다. 2014년 MIT의 SPURS 연구원으로 선발되어 보스턴에서 SPURS 연구원 겸 캠브리지 연구원으로 활동했다. 또한 2014년부터 현재까지 MIT의 RCHI(Resilient Cities and Housing Initiative) 연구팀원으로 지속 가능한 도시 및 주택 분야와 관련한 프로젝트에 참여하고 있다. 2016년 서울로 돌아와서 서울대학교 환경대학원에서 강의를 했고, 현재는 서울시립대학교 국제도시과학대학원에서 글로벌 주택 및 도시개발과 관련해 강의를 하고 있다. 또한 카카오브런치와 《오마이뉴스》에 젠트리피케이션과 관련한 글과 칼럼을 연재하고 있으며, 저서로 『흔들리는 서울의 골목길』이 있다.