나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다

"내 인생을 바꾼 건 돈이 없어도 20대에 아파트를 산 것이다!"
수익률 -90%의 주식 투자에 실패한 후 110억 자산의 부동산 투자자가 되기까지

저자는 20대에 집을 산 후 인생이 완전히 바뀌었다고 말한다. 우연히 읽은 책에 소개된 홍콩 주식에 투자해 2000만 원으로 5000만 원의 수익을 얻었지만, 이는 초심자의 행운일 뿐이었다. 사회생활을 시작한 후에도 주식 투자를 계속했지만 테마주·급등주·코인 등에만 손이 가는 성급한 투자로 계좌는 녹아내리기 일쑤였다. 그러다 단기대출까지 받고 투자한 회사가 상장폐지되어 -90% 수익률을 기록했고, 이 계좌 내역이 부모님 집으로 잘못 보내지는 바람에 어머니께 호되게 혼이 난 후 정신이 번쩍 들어 결국 주식시장을 떠나기로 마음먹었다.
부동산 투자에 눈을 뜬 건 첫 집을 산 이후였다. 200만 원대의 월급을 받는 직장인으로 종잣돈을 모으기 힘들었던 저자는 대출을 많이 받을 수 있는 경매로 부동산 투자를 시작했다. 당시 그의 통장에는 300만 원이 전부였고, 입찰 보증금 2000만 원을 마련하기 위해 대출을 받아야 했다. 이후 경매에도 대출 규제가 생기자 대출 없이도 소액 투자가 가능한 갭 투자로 전략을 바꿔 아파트, 빌라, 오피스텔, 분양권 등 소액으로 할 수 있는 다양한 투자 경험을 쌓아왔다.
10년간 꾸준히 소액투자를 통해 현재 110억 자산가치의 50여 채 임대 주택을 보유하고 있다. 그 과정에서 코로나19로 10년간 다니던 첫 회사를 그만둬야 했음에도 그는 불안하지 않았다. 이미 퇴직 당시 이미 30여 채의 집을 가지고 있었기 때문이다. 혹자는 묻는다.

"50채 정도 있으면 불안하지 않나요?"
"어떻게 직장인 월급으로 50채를 살 수 있죠?"

저자는 이렇게 되묻는다. 대한민국에서 내 집 한 채 없이 산다는 게 더 불안하지 않냐고. 이 책은 위와 같은 질문에 대한 대답이다. 300만 원도 안 되는 월급으로 어떻게 수십 채의 집을 살 수 있었는지, 많은 부동산을 보유하고 있으면서도 어떻게 매년 부동산을 매수할 현금흐름을 확보했는지, 개인 명의의 다주택자로서 어떻게 세금을 무서워하지 않으면서 꾸준히 투자해올 수 있었는지, 어떤 근거로 부동산가격의 꼭짓점이라는 최근까지도 매수를 이어갈 수 있는지, 이 모든 의문에 대한 해답이 이 책에 있다.


"주식, 코인은 안 되지만 부동산은 된다!"
투자금 0원으로 5000만 원 수익을 내는 무피 투자의 비밀!

저자는 퇴사 후 블로그를 개설해 직접 손품, 발품을 팔아 얻은 정보와 투자 사례를 자세하게 올리기 시작했다. 그뿐 아니라 급매물 리스트를 비롯해 시장 분석에 도움이 되는 지역별 매물 증감, 거래량, 매물 비율 등 직접 재가공한 자료들을 매주 블로그에 올려 투자 정보가 부족한 부린이에게 갭 투자를 할 때 꼭 필요한 정보들을 세세하게 제공한다. 이런 저자의 노력은 투자자들에게 큰 호응을 얻어 블로그를 개설한 지 1년 3개월 만에 2만 명의 구독자를 돌파했다. 또한 독보적인 소액투자법을 알려주는 그의 강의는 하루 만에 수백 명의 정원이 마감되는데, 이는 강의 후에 일대일 상담을 해주며 그들이 투자에 성공할 수 있도록 아낌없는 도움을 주기 때문이다. 이런 그의 투자 경험과 진정성 있는 태도가 많은 투자자에게 입소문을 통해 전해졌고, 이제는 임장에 가서 "잭파시가 산 아파트예요"라는 말이 나오면 돈이 되는 아파트의 보증수표로 통할 정도로 인정받고 있다.

그렇다면 수만 명의 투자자들을 매료시키고, 그가 샀다고 하면 수십 건의 거래량을 발생시키는 투자법은 무엇일까? 그는 성공하는 부동산 투자를 위해 크게 세 가지를 이야기한다.
첫째는 투자금을 최대한 줄이는 '매수 전략'이다. 이를 위해 공시가격에 120~150% 사이의 급매물 위주로 투자하고, 바로 전세 계약을 체결해 투자금을 최소화한다. 그렇다. 잘 알려진 갭 투자 방법이다. 하지만 그는 이를 위해 6개월간 네이버 부동산의 매물 검색만 할 정도로 철저하게 돈이 들어가지 않는 물건을 고른다.
둘째는 반드시 오를 물건만 사는 '매도 전략'이다. 저자는 반드시 오를 물건의 조건을 개별 단지에서 찾지 않는다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 지역의 시장흐름 먼저 살펴야 한다고 강조한다. 톱다운 투자법이다. 이는 부동산 빅데이터 분석을 통해 현재의 부동산시장 사이클을 파악하고 매도 시점의 시장흐름을 미리 예측해 오를 지역의 부동산을 선점하는 방법이다. 이를 통해 투자금 0원으로 5000만 원 이상의 수익을 얻는 것을 목표로 투자한다.
셋째는 마음 편하게 투자를 유지할 수 있는 '포트폴리오 전략'이다. 개인 명의로 부동산 투자를 할 때는 양도세 기본세율의 조건을 충족하기 위해 2년 이상 보유해야 한다. 부동산시장에 뛰어들 때 장기적인 안목의 투자가 필요한 이유다. 저자는 전국의 부동산이 동시에 하락하지 않는 이상 절대 손해 보지 않는 포트폴리오를 만들었다. 지역별 6:4 포트폴리오, 부동산 종류별 4:2:2:2 포트폴리오, 소득 종류별 포트폴리오 등 세 가지 포트폴리오 전략을 통해 시장과 일회성 뉴스에 흔들리지 않으면서도 매번 바뀌는 정책에는 빠르게 대응할 수 있도록 했다.

"서울 아파트, 아직 투자 기회는 있다!"
윤석열 정부의 부동산시장에서 부의 기회를 선점하는 법!

저자는 10년간 부동산 투자를 해오면서 단 한 번도 실패하지 않았다고 단언한다. 이게 가능했던 이유는 부동산 사이클에서 불황기를 거치고 난 뒤 회복기에 투자했기 때문이다. 그렇다면 거래량은 절벽이고 부동산가격은 꼭대기에 오른 지금은 투자하기에 가장 최악의 타이밍이 아닐까? 이에 대해 저자는 직접 행동으로 보여준다. 2022년 3월 최근까지 꾸준히 매수를 해온 것이다. 저자가 이렇게 확신을 가지고 부동산 투자를 해올 수 있었던 데에는 항상 투자 기회가 있음을 알고 있기 때문이다.
매수 기회를 정하는 부동산의 사이클은 지역마다 조금씩 다르게 발생한다. 실제로 수도권은 2013년부터 쭉 상승했으나, 대구·부산·울산 등의 광역시와 지방 7도(전남 제외)는 2016~2019년이 하락장이었다. 반대로 2009~2013년간 수도권에서 대세 하락기가 이어질 동안 10%가 넘는 연상승률을 보인 지역들도 있었다. 이처럼 모든 지역이 동일한 사이클로 진행되는 것이 아니라 지역마다 그 흐름의 양상도 다르기에 지역별 회복기와 호황기에 맞춰서 투자하면 된다. 부동산 사이클은 지역뿐만 아니라 경매, 갭 투자, 분양권, 재개발·재건축 등 투자 방법에 따라서도 제각기 다른 흐름을 보여준다. 주거용 부동산과 상가용 부동산의 시장도 다르게 움직이는 경우가 많다. 시장흐름을 읽는 능력만 기른다면 부동산으로 돈 벌 기회는 무궁무진하다.
책에서는 수도권, 5대 광역시, 지방 8도 등 전국을 크게 세 분류로 나누어 2022년 이후의 지역별 부동산시장흐름을 하나씩 짚어준다. 딱 다섯 가지 데이터를 이용해 부린이도 거시적인 시장 흐름을 읽을 수 있도록 했다. 이를 통해 2022년에도 서울 부동산은 왜 오를 수밖에 없는지, 어떻게 양도세 중과 한시적 배제가 서울 아파트의 매수 기회가 될 수 있는지, 2022년 이후에 오를 지역은 어디이며 지역별로 어떤 매수·매도 전략을 취해야 하는지를 친절하게 알려준다. 또한 투자할 지역을 정한 후에 하나의 지역을 좀 더 깊이 있게 분석하고 싶다면 어떤 데이터를 보면 좋은지까지 상세히 설명해준다.
책의 맨 마지막에는 2022년 대선 이후 윤석열 정부의 부동산 시장이 어떻게 변화할 것인지도 예측해본다. 주택 공급과 도시정비, 세금, 대출, 임대 등 윤석열 대통령의 부동산 정책 공약을 하나하나 살펴보고, 이 정책들이 이행될지 여부와 이행된다면 어떤 결과가 예상되는지를 꼼꼼히 분석한다. 이 책만 읽어도 2022년 이후의 부동산시장에 눈에 그려질 것이다.

★★★따라만 했는데 돈을 벌었다는 수강생들의 이유 있는 추천의 글!★★★

"뜬구름 잡지 않는, 모자이크 처리 없는, 적나라하고 현실적인 부동산 투자 공략집!" _오예오예 님

"지금 당장 당신을 부동산 투자자로 만들어줄 유일한 책! 막연한 두려움에 망설이던 나조차 투자자의 길로 들어서게 해준 그의 솔직한 경험담을 책으로 소장할 수 있다는 건 그야말로 행운이다!" _세선부부한의원 님

"그를 만나서 기적을 경험했다. 그가 강의에서 알려준 방법 그대로 따라만 했을 뿐인데, 나에게는 세 채의 집과 1700만 원의 돈이 생겼다. 그리고 6개월이 지난 지금, 집값은 1억 원이 올랐다!" _로나 빅토리 님

"50대 중반, 퇴직을 눈앞에 두고 살길이 막막해 하염없이 눈물만 났을 때 잭파시 님을 우연히 알게 되었다. 그 후 1년, 지금 나는 다주택자로서 하루하루 희망 가득한 삶을 살고 있다." _국화장수 님

"잭파시 님의 글은 세 번씩 읽는다. 디테일한 투자기에 놀라며 한 번, 누구나 따라 할 수 있는 투자법을 배우기 위해 두 번, 투자하기 전에 마음을 다지면서 세 번, 그렇게 나는 아파트 투자의 신세계에 들어섰다." _깡스 님

"잭파시 님의 글은 개미지옥이다. '이래도 되나?' 싶을 정도로 자신이 아는 모든 것을 쏟아내는 글은 어느 하나 허투루 넘길 게 없고, 빠져들면 헤어나올 수 없다. 공짜로 읽는 게 미안할 정도로 속이 꽉 찬 그의 글을 이제는 당당하게 읽을 수 있어서 기쁘다!" _당실 님

프롤로그 | 나는 당신도 집을 샀으면 좋겠습니다

[1장]
300만 원이 전부였던 30대 직장인은
어떻게 부동산 투자를 시작했을까?

10년간의 월급으로 부자가 될 순 없었다
수익률 -90%의 주식 투자에서 나를 구해준 것
20대에 집을 사고 내 인생은 완전히 바뀌었다
돈이 없어서 부동산 투자를 시작했다
10년 만에 50채의 집주인이 되려면?
서울 아파트, 아직 투자 기회는 있다
당신은 부의 길을 걷고 있는가

[2장]
어떻게 대출 없이 110억 자산의
집주인이 될 수 있었을까?

★10년간의 부동산 투자 현금흐름표
무주택자는 빨리 실거주 주택부터 사라
다주택자가 되는 두려움에서 벗어나라
리스크를 최소화하는 세 가지 부동산 포트폴리오 전략
돈이 되는 곳은 서울만이 아니다
다주택자를 위한 절세 노하우
20채 이상의 부동산을 소유하면 알게 되는 것들

[3장]
시장흐름만 잘 읽어도
최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다

★전국 8도별 시의 상승 순서와 시별 대장 아파트 BEST 3
나무를 보기 전에 숲부터 보는 톱다운 투자법
부동산 사이클로 알아보는 투자 타이밍
부동산 투자를 하기 전 미국을 먼저 보라
지역 분석을 위해 꼭 봐야 할 다섯 가지 데이터
매매·전세가격 추이로 매수 타이밍 잡기
주택구입부담지수로 상승 여력 파악하기
현재·미래 공급량으로 엑시트 전략 짜기
매물 비율로 단기 상승 지역 찾기
초기분양률로 시장 심리 읽기
한 지역을 다각도로 분석하는 빅데이터 활용법

[4장]
아파트 단지까지 알려주는
가장 친절한 투자 사례 16

★지도로 보는 잭파시의 부동산 포트폴리오
GTX 노선을 활용한 서울 구축 아파트 투자법
수도권 저평가 아파트 두 채 매수 전략
절대 손해 보지 않는 지방 아파트 투자법
역발상! 강남 오피스텔 플피로 매수하기
분양권 투자도 소액으로 할 수 있을까?
서울 역세권·준공업지역의 구축 빌라를 노려라

[5장]
무조건 오를 부동산 찾는
나만의 투자 도구 만들기

★부동산 종류에 따라 투자 원칙은 달라야 한다
부동산 투자에도 원칙이 필요하다
부동산 빅데이터를 가공해 나만의 자료로 만들기
투자를 쉽게 만들어줄 도구를 손에 익혀라
아파트 투자 타당성 지표 분석
저평가 오피스텔을 찾는 가치평가 모델
바쁜 투자자를 위한 효율 높은 임장 지도 만들기
꼼꼼하게 분석하는 임장 체크리스트 만들기

[6장]
돈이 없어도 누구나
부동산 부자가 될 수 있다

부동산 투자에 진입장벽은 없다
지금 당장 서울·수도권 광역전철노선도를 방에 붙여라
처음에는 최대한 많은 부동산 정보를 머리에 심어라
좋은 물건을 남에게 넘기지 말자
대선 이후 부동산시장을 생각하다

잭파시(최경천) 300만 원으로 50여 채, 110억 자산을 만든 소액투자의 선구자이자 현장에서 인정한 무피 투자의 숨은 고수!

저자는 20대에 첫 집을 산 후 인생이 180도 바뀌었다. 이로써 부동산 투자에 눈떴기 때문이다. 하지만 200만 원대 월급으로는 종잣돈을 모으는 것조차 힘들었기에 대출을 많이 받을 수 있는 경매로 부동산 투자를 시작했다. 당시 그의 통장에는 300만 원이 전부였고, 입찰 보증금 2000만 원을 마련하기 위해 대출을 받아야 했다. 이후 경매에도 대출 규제가 생기자 대출 없이도 소액투자가 가능한 갭 투자를 시작했다. 10년간 아파트, 빌라, 오피스텔, 분양권 등 다양한 투자 경험을 쌓으며, 현재 110억 자산가치의 50여 채 임대 주택을 보유하고 있다.
코로나19로 10년간 다니던 회사를 그만둬야 했던 저자는 퇴직 당시 이미 30여 채의 집을 가지고 있었다. 평범한 직장인으로서 많은 집을 가질 수 있었던 투자 노하우와 직접 손품과 발품을 팔아 얻은 부동산 정보를 좀 더 많은 사람과 나누고자 블로그를 개설했다. 임장을 가서 "잭파시가 산 아파트예요"라는 말이 나오면 돈 되는 아파트라고 인정받을 정도로 투자자들 사이에서 먼저 입소문으로 이름이 알려졌다. 그의 강의는 하루 만에 수백 명의 정원이 마감되곤 하는데, 이는 그가 독보적인 소액투자법을 알려주기 때문이기도 하지만 강의 후에 일대일 상담을 해주며 투자에 성공할 수 있도록 한명 한명 이끌어주기 때문이다. 이러한 진정성 있는 자세와 현실적인 투자 조언으로 많은 투자자에게 신뢰를 얻으며, 블로그 개설 1년 3개월 만에 2만 명의 구독자를 돌파했다.
이 책은 그동안 블로그나 강의에서 제대로 전하지 못했던 깊이 있는 투자 지식과 마인드, 10년 경력이 집약된 투자 분석 툴, 개인 명의의 다주택자로서 많은 규제를 받으면서도 꾸준히 투자해올 수 있었던 절세 전략을 집대성한 것이다. 이 책을 통해 좀 더 많은 사람이 부동산 투자의 벽을 가볍게 뛰어넘어 경제적 자유를 이루길 바란다.
블로그 '잭파시 갭투자연구소': blog.naver.com/jackpasi