아무도 알려주지 않는 재개발 재건축 실무

아무도 알려주지 않고 숨기고 싶은 실무 노하우

부동산은 '부동'이라는 말이 무색할 정도로 실시간으로 변하고 새로운 것이 개발된다. 실무로 접하는 사람들은 이러한 시장변동성으로 인해 매번 새로운 답을 찾아야 한다. 그럴 때 필요한 것이 '경험'이고 '노하우'라고 말하고 싶다. 경험과 노하우는 누가 알려주지 않는다. 알려준다 하더라도 10년 이상 진행되는 재개발·재건축사업을 처음부터 끝까지 경험하기란 쉽지 않다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가.

"정비사업의 실무를 담당하다 보면 수시로 관련 법률과 질의회신 자료 등을 검토하고 이를 토대로 일상의 업무를 수행하게 되지만, 전체적인 관점에서 정리해 보는 시간을 가지는 것은 쉽지 않다. 이에 정비사업 실무자라면 반드시 숙지해야 할 핵심 내용을 정리하여 정비사업 관련 법률의 큰 줄기와 흐름, 그리고 핵심 내용을 이해하는 데 도움을 주고자 하였으며 실무 과정에서 자주 헷갈리는 각종 회의의 소집절차와 의결요건, 각종 협력업체 선정기준, 공유자의 조합원 수 산정기준 등에 대한 표를 정리하여 실무에 활용할 수 있도록 하였다."

이 책의 저자는 20여 년의 실무 경험을 바탕으로 실무자들이 알아야 할 질의회신, 판례 등을 네 파트로 나누어 설명해 주고 있다. "Part 1. 추진위원회, Part 2. 조합, Part 3. 인허가, Part 4. 공사·분양·입주" 실무자가 꼭 알아야 할 사항들을 질의회신의 형태로 찾아보기 쉽게 정리해 주었다. 실무자나 재개발·재건축에 관심이 있는 사람이라면 목차의 키워드만 보고도 필요한 정보를 찾을 수 있을 것이다.

들어가는 글
일러두기
실무자가 기본적으로 체크해 두어야 할 재개발·재건축 관련 법률, 행정지침 등
실무자가 꼭 알아야 할 정비사업 관련 법률 주요 내용

Part 1. 추진위원회 운영

추진위원장 연임총회는 반드시 임기 만료 전에 개최해야 하는가?
추진위원장의 임기 만료 시 반드시 선출방식으로 총회를 진행해야 하는가?
임기가 만료된 추진위원장은 창립총회를 개최할 수 있을까?
추진위원장도 조합장처럼 사업 구역 내에서 계속 거주하고 있어야 하나?
추진위원회 구성 전 단계에서도 추진위원 선정에 관한 사항을 반드시 토지등소유자에게 알려야 하나?
정족수가 부족한 추진위원회에서 행한 의결은 효력이 있을까?
조합설립동의를 위한 추정분담금은 어느 정도 수준으로 제시하여야 하나?
추진위원회가 무효라면, 조합도 자동으로 무효가 될까?
소송으로 조합이 취소되면 추진위원회가 살아날까?
추진위원이 창립총회를 위한 선거관리위원이 될 수 있을까?

Part 2. 조합운영

1. 조합원 자격 논란

무허가건축물 소유자의 조합원 자격은?
구분소유 상가의 조합설립동의서 징구 시 유의할 사항은?
하나의 물건은 공유로, 또 하나의 물건은 단독으로 소유하고 있을 경우 대표자를 선정하는 방법에 따라 조합원 수가 달라지나?
조합설립 당시의 다물권자로부터 소유권을 이전받은 자의 조합원 자격은? 분양권은?
조합설립 당시 1세대가 여러 물건을 소유하다 조합설립 후 그중 일부를 매매한다면 조합원 자격은?
국가와 부동산물건을 공유하고 있는 조합원의 총회의결권 행사 방법은?
국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 토지등에 대한 동의서 징구 방법은?
여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명인 경우 동의서 징구 방법은?
총회개최 시 국·공유 재산의 관리청도 조합원 수에 포함시켜야 하나?
조합설립 당시 시부모와 며느리가 각각 주택을 소유하다 분가했을 경우 조합원 자격은?
조합원 상당수가 분양신청을 하지 않은 상태에서 사업시행계획을 폐지한다면 조합원 지위가 회복될까?
투기과열지구 내 재건축사업에서 조합설립 후 공유자 중 일부가 소유권을 매매하였을 경우 나머지 공유자의 조합원 자격은?
재건축조합설립에 미동의한 다물권자가 조합설립인가 후 일부 물권을 매각하고 조합설립동의를 할 경우의 조합원 자격은?
자신의 부동산을 팔고 또 다른 부동산을 매수하는 과정에서 일시적으로 2주택자가 될 경우 조합원 지위는?
신발생 무허가건축물도 손실보상 대상이 될 수 있을까?

2. 각종 회의와 관련된 논란

임원 연임총회는 반드시 선거관리위원회를 구성해야 하는가?
조합설립을 위한 창립총회에서 조합임원 선임이 부결될 경우 해결 방안은?
시공사 계약해지를 위한 총회도 조합원 과반수가 참석해야 할까?
임원선거에 있어 OS(홍보요원)을 활용한 서면결의서 징구 문제없나?
도장날인이 없는 서면결의서를 유효하다고 인정해야 할까?
운영비 및 사업비 예산 심의를 위한 총회도 직접 참석 20% 의결요건이 필요한가?
서면결의서 제출한 조합원이 총회 당일 현장에 참석하기는 하지만, 투표권을 행사하지 않을 경우 직접 참석자로 봐야 할까?
법정 대의원 수에 미달되는 대의원회에서 이루어진 결의의 효력은?
대의원 정족수가 부족한 경우 임원선출을 위한 선거관리 위원회 구성은 어떻게 해야 할까?
법원에서 선임한 조합장 직무대행자가 소집할 수 있는 총회의 안건에 제한이 있나?
시공사와의 계약방식을 지분제에서 도급제로 변경할 경우 총회의 의결요건은?
총회 당일 접수된 위임장에 인감증명서가 누락된 경우 참석 및 의결권을 인정해야 할까?
임원 해임을 위한 총회개최 시 총회 비용 집행을 위한 안건도 의결할 수 있을까?
집행부 해임을 위한 총회가 파악될 경우 같은 날 조합에서 총회를 개최하여 방해할 수 있을까?
서면결의서 제출자에게 총회 참석수당을 지급하는 것은 가능할까?
총회의 직접 참석은 반드시 본인만 가능한가?
사정상 이사회나 대의원회를 거치지 않고 총회를 개최했을 경우 그 효력은?
총회 날짜가 연기될 경우 기존에 징구된 서면결의서는 재사용할 수 있을까?
총회장에서는 일부 임원이 참석자 과반수표 미달로 부결되었다고 발표하였다가 총회 이후 정정했을 경우 효력은?
찬성자 수에 조합원 자격이 없는 자가 포함된 총회의결의 효력은?
임원선출 시 임원명단 전체에 대한 찬/반을 묻는 방법으로 투표용지를 만들 수 있을까?
정부의 방역정책 등으로 인해 미니버스 여러 대에 나눠 조합원이 참석한 후 실시간 중계 방식으로 총회를 진행했을 경우 효력은?
서로 뜻이 맞지 않아 계약해지를 위해 총회결의를 했음에도 인정될 수 없다?
서면결의서는 꼭 종이로만 제출해야 할까? 전자투표 방법은?
서면결의서 철회 언제까지 가능할까?
부득이한 사정으로 갑자기 총회 장소를 변경해야 한다면 어떻게 해야 할까?
서면결의서 철회에 대한 재철회는 인정될 수 있을까?
서면결의서에 신분증까지 첨부해야 한다?

3. 협력업체 선정과 관련된 논란

정비업체는 추진위원회에서 한 번, 조합에서 다시 한 번 두 번 선정해야 한다?
추진위원장 또는 사업시행자가 금융회사 등과 체결하는 대출계약은 반드시 일반경쟁입찰 절차를 진행해야 하는가?
현금청산 협의 과정에서 토지등소유자가 추천하는 감정평가사도 총회의 의결이 필요한가?
추진위원회의 업무대행 정비사업전문관리업자가 등록취소 등의 처분을 받을 경우 조치해야 할 사항은?
소규모주택정비사업의 정비사업전문관리업자는 지명경쟁으로 선정 가능한가?
협력업체 선정 시 추정가격에는 부가가치세가 포함될까?
지장물 철거공사는 반드시 시공사와의 계약에 포함시켜야 할까?
추진위 단계에서 선정한 정비사업전문관리업자는 조합에 승계될 수 있을까?

4. 비대위의 단골 메뉴 정보공개

정보공개, 열람·복사 대상 자료 관련 규정 및 판례(종합)
개인정보보호법 등을 들어 조합원의 전화번호를 공개하지 않을 수 있는가?
각종 회의의 녹음자료를 공개 요청할 경우 대응 방안은?
속기록, 자금수지보고서는 반드시 공개해야 할까?
현금청산자의 감정평가금액을 청산자 본인이 아닌 제3자에게 공개하여야 하는지 여부
조합원 지위를 상실한 자가 정보공개 요청을 할 경우 이에 응해야 하나?
사용목적을 기재하지 않은 정보공개 청구에 응해야 할까?
조합원별 신축건물 동호수 배정 결과는 정보공개 대상이 될까?

5. 조합정관 관련 논란

조합 정관 변경 시 경미한 변경사항의 효력발생 시기는?
의결요건이 상이한 다수의 정관 규정을 개정하기 위한 총회에서 일부 조항에 관하여 변경에 필요한 의결정족수를 채우지 못할 경우 해당 내용을 제외한 나머지만 가결된 것으로 인정할 수 있는가?
총회소집통지는 반드시 등기우편으로 발송해야 할까? 우체국 택배를 이용하는 방법은?
조합설립동의서에 포함된 '조합정관'의 내용을 창립총회에서 변경할 수 있을까?
같은 날 총회에서 앞선 안건으로 정관 개정을 의결하고 이어지는 안건에서 정관 개정을 전제로 한 안건을 논의할 수 있을까? 개정된 정관의 효력발생 시기는?

6. 임원선출·해임을 둘러싼 논란

임원선출을 위해서는 반드시 등기우편으로 입후보등록 공고 등을 하여야 한다?
임원이 사퇴서를 제출할 경우 효력발생 시기는?
지방의회 의원의 경우 조합장이나 추진위원장 겸직이 가능할까?
사업이 종료되어 청산단계에 있는 사업장의 청산인의 경우 겸직 제한에 해당할까?
다물권자인 조합의 임원이 보유 물건 중 일부를 매각할 경우 임원의 자격은?
A 조합의 임원이 B 조합의 임원으로 입후보하고자 할 경우 A 조합임원에 대한 사퇴 시점은?
임원 해임을 위한 총회에서 소명기회는 반드시 부여해야 하나?
임원 해임을 위해서는 반드시 타당한 해임 사유가 있어야 하나?
임원 해임 이후 마주하게 될 현실, 건조물침입죄
조합장은 두 곳에서 거주할 수 있을까?

7. 그 밖의 논란거리

만약 재개발·재건축사업 추진과정에서 누군가가 우편물을 회수하고 다닌다면 대응 방안은?
조합이 취소되면 조합이 사용한 사업비는 조합설립에 동의한 자들이 부담해야 한다?
협력업체와 계약을 완료한 경우 계약금 지급은 바로 해야 하는가?
각종 인허가 진행 시의 공람기간에 토, 일요일을 포함해도 무방할까?
공람기간에 포함된 토요일, 공휴일에 공람을 실시해야 하는지 여부?
기존 조합원이 조합 해산에 대한 동의를 한 후 제3자에게 매각하였을 때 조합 해산 동의는 유효할까?
조합장의 퇴직금은 근로기준법 등에 의해 당연히 지급하여야 하는가?
큰 평형에만 해당되는 부가가치세를 왜 조합원 모두가 부담해야 하나?
조합장을 상대로 제기된 소송의 변호사비는 조합장이 내야 한다?
추진위원장의 급여, 보수규정 없이는 소송으로도 받을 수 없다?
서울시 표준선거관리규정에서 위임한 범위를 벗어나서 선거관리규정을 정했을 경우 효력은?

Part 3. 인허가 진행단계

1. 정비계획수립

여러 가지 정비계획의 경미한 변경 요건 중 어느 하나만 해당될 경우 인허가 진행방법은?
관련 부서 협의 의견에 따른 정비계획 변경은 경미한 변경일까?
전 소유자의 정비계획 입안 제안 동의서는 승계될 수 있을까?
조합원 소유 토지의 일부만 정비구역에 포함될 경우 나머지 땅에 대한 보상은 어떻게 해야 하나?
정비구역의 면적을 기존 면적 대비 10% 이내로 증가시킬 경우 조합설립변경을 위해 동의서 징구가 필요할까?
빌라로만 구성된 단지에서 가로주택정비사업을 진행할 수 있을까?

2. 사업시행계획수립

건축심의 및 사업시행계획수립을 위해 선정해야 하는 협력업체
가로주택정비사업의 건축심의를 위한 총회 시 사업비가 늘어날 것으로 예상될 경우 대처 방안은?
계단실과 같은 주거 공용면적 일부를 변경할 경우에도 반드시 총회를 개최해야 하는가?
입주자모집 공고 후 사업시행계획 변경 시 입주예정자에게도 통지해야 할까?
사업 구역과 무관한 기부채납을 강요하는 사업시행인가 조건, 해결 방안은?
매도청구 소송의 타이밍을 놓쳤을 경우의 해결 방법은?
사업시행계획인가 시 수용·사용 명세는 반드시 고시해야 할까?
사업 구역 밖에 도로나 공원을 만들어 기부채납하라는 인허가 조건, 무조건 수용해야 할까?
사업시행계획수립 시 중앙토지수용위원회 협의가 필요하다?

3. 관리처분계획수립

조합이 임대아파트에 대한 취득세를 내야 할까?
현금청산자에게 정비사업비를 공제하기 위한 방법은?
동일인이 하나의 물건은 다른 사람과 공유로, 그리고 또 다른 물건을 단독으로 소유하고 있을 경우의 분양권은?
분양신청 통지를 못 받았다며 분양 대상자 지위를 인정해 줄 것을 요청하는 민원에 대한 대처 방안은?
사업시행계획이 변경되면 반드시 분양신청 공고를 다시 해야 하나?
분양신청을 하지 않은 자의 조합원 자격 상실시점은?
종교단체에 대한 관리처분계획은 어떻게 수립해야 할까?
2주택자의 경우 하나는 분양권을 받고 나머지 하나는 현금청산을 받을 수 있나?
평형변경 절차 진행 시 분양신청철회가 가능할까?
분양신청 접수 기간의 연장은 반드시 이어서만 가능한가?
관리처분계획수립을 위한 총회개최 전에 조합원 전체의 분양예정자산 추산액 및 종전자산가격을 통지해야 할까?
투기과열지구 내 소규모재건축도 재당첨 제한에 해당될까?
사업시행계획이 변경되면 종전자산평가는 다시 하는 게 좋을까?
상가에 대한 구체적인 분양계획을 포함하지 않은 관리처분계획의 효력은?
사업 일정이 촉박하다는 이유 등으로 공사비의 검증을 받지 않고 수립한 관리처분계획의 효력은?

4. 이주단계의 논란거리

재개발사업 구역 내 현금청산자 및 세입자에 대한 각종 손실보상 규정

(1) 주거이전비

재개발사업 구역 내 현금청산자에 대한 주거이전비 산출 시 가구원 수 적용 기준은?
정비계획수립을 위한 공람공고일 전부터 계속 거주해 온 세입자가 일시적으로 주민등록상 주소를 이전하였을 경우 주거이전비를 지급하여야 하는가?
조합원이 사업 구역 내 다른 조합원의 집에 거주할 경우 세입자로서 주거이전비를 받을 수 있나?
무상으로 거주하는 세입자에게도 주거이전비를 지급하여야 할까?
사업시행기간이 도과된 경우의 세입자 주거이전비 지급을 위한 기준일은?

(2) 이사비

재개발사업 구역 내 세입자 이사비 지급기준일은?
재개발 구역 내 세입자에 대한 이사비를 지급하지 않을 경우 명도소송을 통한 강제집행이 불가한가?

(3) 영업손실보상

부동산 임대사업자는 영업손실보상 대상이 될까?
조합원도 영업보상을 해 줄 수 있을까?
소규모주택정비사업 구역 내 상가 세입자는 영업손실보상 대상이 될까?

(4) 그 밖의 논란거리

분양계약을 체결하지 않는 조합원에 대한 대응방법은?
조합원 소유 토지에 식재되어 있는 수목도 종전자산감정평가 대상이 되는가?
재개발사업 구역 조합원 이주완료 후 공사기간 동안 부과되는 재산세는 누가 내야 하나?
조합임원의 인센티브는 인정 가능할까? 가능하다면 얼마나?

Part 4. 공사·분양·입주

1. 공사와 관련된 논란

조합의 시공사가 영업정지되거나 건설업 등록이 말소되면 공사 진행 중인 현장은 어떻게 해야 하나?
건축물의 분양면적 혹은 대지지분이 변경될 경우 일반분양자의 동의가 필요할까?
특화공사로 인한 공사비 증가 시에도 생산자물가상승률을 제외하고 공사비 검증 대상 여부를 판단할 수 있을까?

2. 분양과 관련된 논란

위장전입으로 분양권을 취득했다가 적발될 경우 그 결과는?
특정 조합원에 대하여 층수를 우선 추첨하도록 하는 것은 가능할까?

3. 준공 이후의 논란거리

당초의 계획보다 입주 일정이 지연될 경우 예상되는 문제점은?
조합의 임원도 입주자대표회의 구성원이 될 수 있나?
입주기간은 45일? 60일? 어떻게 결정해야 하나?
이전고시 후 소유권이 이전될 경우 조합원 자격이 함께 이전되는 것은 아니다?

이근호 공인중개사
건설지원 특급기술자(한국건설기술인협회)
연세대학교 행정대학원 석사과정 재학 중
(현) (주)고스트스튜디오 드라마제작(재건축관련) 자문
(현) (주)피닉스CMC수도권지사 지사장
(현) (주)하우징파트너스 대표이사

저자는 2005년 재개발 · 재건축 업계에 첫발을 디딘 후 추진준비위원회 구성부터 추진위원회설립, 조합설립, 사업시행계획수립, 관리처분계획수립, 이전고시, 조합해산·청산에 이르는 모든 과정을 수차례 반복 경험하며 풍부한 실무경험을 쌓아 온 바 있으며 그간의 경험을 토대로 (주)하우징파트너스를 운영하며 수도권 일대 다수의 정비사업 현장 실무를 챙기고 있다.