한 권으로 끝내는 부동산 경매의 바이블

부동산 경매의 기나긴 과정 속에서 등대가 되어주는 책

언제나 뜨거운 감자였던 부동산업에서 급변하는 경제의 영향을 받은 부동산 경매가 빠르게 증가하고 있다. 부동산 경매를 통해 이익을 본 사람들도 쏟아져 나오는 중이다. 하지만 부동산 경매는 까다롭고 어려운 절차를 따르기 때문에, 경매참여자들은 높은 수준의 경매 경험과 지식이 필요하다.

부동산 경매에서 이익을 창출하기 위해서는 수많은 고려 사항이 있으며 그 과정에서 수시로 돌발 상황이 발생한다. 예를 들어, 경매 대상 부동산의 권리와 부채, 소유자, 담보권자 등을 확인하는 작업인 권리분석 과정에서 놓치는 사항이 없도록 정확하고 상세한 분석을 해야만 이후 상황에서 불이익이 발생하지 않는다. 모든 책임은 경매에 참여하는 참여자에게 있기 때문이다. 이외에도 전문가의 첨언 혹은 법률적인 자문이 필요한 여러 상황들이 존재한다. 따라서 경험이 없는 사람이라면 이 모든 일들이 어렵고 두려울 것이다.

『한 권으로 끝내는 부동산 경매의 바이블』은 이렇게 복잡하고 어려운 부동산 경매를 다섯 가지의 키워드로 정의하고 그 과정 속에서 독자들이 가질 궁금점을 미리 선별하여 답변을 마쳤다. 그리고 더 나아가 독자들이 투자의 방향성을 세울 수 있는 방법까지 제시하고 있다. 저자의 안내를 따라 부동산 부자로 가는 3대 추월차선에 탑승해 보자.

머리말

PART 1 부동산 경매와 권리분석
부동산 경매란?
'프로와 아마추어의 공정한 게임' 부동산 경매
경매시장 VS 일반부동산시장
낙찰자 우선주의로 진화하는 부동산 경매
부동산 경매 권리분석이란?
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 경매 십계명〉

CHAPTER 1 부동산 경매 사이클 6단계

CHAPTER 2 '공권력'
부동산 경매 : 〈공권력〉이 '채무자의 부동산'을 '환가'하여 '채권자의 금전채권'을 회수하고 '낙찰자 부동산 취득'하는 절차

집행법원
경매의 분류
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 입찰자가 강제경매와 임의경매를 구분해야 하는 이유?〉
경매절차(요약)
경매(競買) 준비단계 및 진행절차
무잉여로 인한 경매 취하
채권자 매수신고(무잉여)
매각불허가
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 낙찰받았는데, 매각불허가결정이 되었어요. 그 이유는? 입찰보증금 반환받을 수 있나요?〉
취소되는 사유
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 경매절차 '변경'? 취하? 연기? 계속 기다려야 할까요?〉
이중경매

CHAPTER 3 '채무자의 부동산'
부동산 경매 : 공권력이 〈채무자의 부동산〉을 '환가'하여 '채권자의 금전채권'을 회수하고 '낙찰자 부동산 취득'하는 절차

채무자의 부동산
경매 부동산 정보의 수집
경매 부동산 찾는 방법
현장 답사 시 체크 사항
임장(臨?)활동
지분(持分)경매
공유자 우선매수신고
담보책임
법인소유의 부동산
종중소유의 부동산
제시 외 권리분석
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 경매 권리분석 시 '제시 외 건물' 입찰 시 주의할 점은?〉
매각제외
대지권 미등기
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 경매물건 '대지권 미등기' 입찰 시 주의할 점은?〉
토지별도등기
특별매각조건
위반건축물 경매
체납관리비
농지경매와 농지취득 자격증명
산지경매
도로경매
미불용지 도로 부분 경매
아파트
다가구
다세대
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 토지거래허가구역인데 거래허가받아야 하나요?〉
오피스텔
상가
공장
토지
건폐율과 용적률

CHAPTER 4 '환가'
부동산 경매 : 공권력이 '채무자의 부동산'을 〈환가〉하여 '채권자의 금전채권'을 회수하고 '낙찰자 부동산 취득'하는 절차

매각기일 및 공고내용
법원경매(法院競買) 입찰 진행절차
입찰 전 점검 사항
입찰 참여 자격
입찰표 작성 및 서류의 구성
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 법인이 경매에 참여하려면 어떤 서류를 준비해야 하나요?〉
매각물건명세서 확인하기
현황조사보고서 내용 확인하기
현황조사보고서 활용
감정평가서 보는 방법
법원문건·송달내역 확인하기
등기사항전부증명서 보는 방법

CHAPTER 5 '채권자의 금전채권'
부동산 경매 : 공권력이 '채무자의 부동산'을 '환가'하여 〈채권자의 금전채권〉을 회수하고 '낙찰자 부동산 취득'하는 절차

배당을 알아야 하는 이유
배당요구와 배당절차 등
물권(物權)과 채권(債權)의 이해
말소기준권리(권리분석 기준이 되는 말소기준등기)
말소기준등기의 의미
경매로 소멸하지 않는 권리
인수권리·말소권리 정리
주택임대차보호법의 중요성
주택임대차보호법
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 전셋집이 경매 넘어갔을 때, 세입자가 직접 낙찰 준비한다면 주의사항은?〉
대항력
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 건물과 토지의 근저당 설정일이 다를 때, 임차인의 대항력 유무 판단 기준일은?〉
우선변제권
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 어느 날 갑자기 전셋집에 '경매 현황조사(임차인조사) 안내문'이 날아왔다면?〉
최우선변제권
임차권등기명령
임차인 권리관계 분석
세대합가
대위변제(代位辨濟)
상가건물임대차보호법
임차인 관련 주요 판례
- 소액임차인을 판단할 기준권리가 없는 경우 '배당표 작성 시점'
- 건물과 토지의 근저당 설정일이 다를 때 소액임차인의 최우선변제권 배당범위는?
- 대항력 있는 임차인이 전세권도 함께 설정한 경우
- 임차인의 배당요구가 임대차계약 해지의 의사표시인지 여부
- 임차인은 배당요구를 꼭 해야 하는지?
- 우선변제권 행사하여 배당요구한 임차인이, 다시 재경매되는 경우 우선변제권 있는지 여부
- 낙찰 잔금납부 전에 선순위 근저당이 소멸하여 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되는 경우 낙찰자 구제 방법
- 세입자가 경매에 나온 집을 직접 낙찰받았을 때, 보증금반환청구를 할 수 있는지 여부
- 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액 시 낙찰자의 인수 여부
- 채무자의 아들을 가장 임차인 신고한 경우 사기와 강제집행면탈죄 실형 선고 사례
- 소액임차인이 최우선변제를 받기 위한 대항요건(입주&주민등록)을 언제까지 유지해야 하는지?
- 임차인의 우선변제를 받기 위한 대항요건(입주&주민등록)을 언제까지 유지해야 하는지?

전세권(傳貰權)
가압류(假押留)
가처분(假處分)
가등기(假登記)
유치권(留置權)
유치권의 효력
유치권에 대한 실무상 대책
유치권 신고가 되어 있는 토지가 매물로 나온 경우
유치권이 주장되지 않는 경우
법정지상권(法定地上權)
법정지상권이 성립된 건물에 대한 특징적인 사항
법정지상권의 지료
관습법상 법정지상권(慣習法上 法定地上權)
분묘기지권(墳墓基地權)

CHAPTER 6 '낙찰자의 소유권 취득'
부동산 경매 : 공권력이 '채무자의 부동산'을 '환가'하여 '채권자의 금전채권'을 회수하고 〈낙찰자 부동산 취득〉하는 절차

대금납부 완료와 소유권 취득
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 경매로 낙찰 시 잔금 대출은 일반 매매보다 더 많이 나온다?〉
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 경매 낙찰 후 잔금납부기한은 언제까지?〉
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 경매로 주택 취득 시 자금조달계획서 제출해야 하나요?〉
소유권이전등기 및 말소등기촉탁
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 인수해야 할 임차인의 보증금이 있는 경우 '낙찰가'가 취득세 과세표준인가요?〉
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 낙찰(최고가매수신고인) 후, 경매 잔금을 기한 내에 납부 못 하면 어떻게 되나요?〉
인도명령에 의한 강제집행법
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 부동산 경매 세입자 명도비가 양도세 공제되는 필요경비에 해당되는지?〉
〈알쏭달쏭 경매 QnA : 대항력 있는 임차인 상대로 인도명령 신청이 가능한가요?〉
명도소송에 의한 강제집행법

PART 2 부동산 공매
부동산 공매
부동산 경매와 공매 차이
부동산 공매 자산의 종류
부동산 공매의 장점
부동산 공매의 단점
부동산 공매 참여하기
국세징수법

PART 3 부동산 경·공매 용어 및 부동산 경매 관련 각종 양식 등
부동산 경매 용어 정리
부동산 경매 관련 각종 양식
- 체납 관리비 납부 협조 의뢰
- 부동산 인도명령 신청
- 명도확인서
- 부동산 인도 이행각서
- 부동산 명도합의서
- 기일입찰표
- 공동입찰신고서/공동입찰자 목록
- 권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)
- 권리신고 및 배당요구신청서(상가임대차)
- 부동산임의경매신청서
- 부동산소유권이전등기촉탁신청서
- 매각대금 완납증명원
- 매각기일 변경/연기 신청서
- 채권계산서
- 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 〈재판예규〉(2004. 4. 20.)

PART 4 부동산 부의 3대 추월차선 재개발│재건축│경매
부동산 투자의 7대 원칙! 이것만은 꼭
정비사업이란?
법률근거 기반 정비사업의 분류
재개발 VS 재건축 무엇이 다를까?
현금청산의 갈림길, 권리산정기준일이란?
노후불량건축물이란?
재개발이란?
재개발구역지정요건
재개발사업 절차
재개발 입주권자격
재개발구역 내 도로소유자 입주권 여부
도시정비형재개발 VS 주택정비형재개발?
민간재개발 VS 공공재개발
재개발 투자자라면 꼭 알아야 할 날짜 5개 (* 서울시 기준)
공공재개발 VS 공공주도재개발
재건축이란?
재건축사업 절차
재건축단지 내 상가 소유자 아파트 입주권 가능할까?
아파트 리모델링 VS 재건축
가로주택정비사업
신속통합기획재개발의 모든 것
모아타운의 모든 것
주택 수 포함 불포함 한판 정리
조합원입주권 비과세 특례 4가지

참고문헌
공저자 주요 약력

최재근 [학력]
목원대학교 일반대학원 부동산학 박사(Ph, D, Real Estate)
강남대학교 부동산법무행정대학원 부동산학 석사(부동산학)
공주대학교 정책융합전문대학원 행정학 석사과정(국정관리)
웨신대학교 대학원 사회문화교육학 석사과정(M·A, 평생교육학)
강남대학교 사회과학대학 부동산학사(부동산학)

[경력]
목원대학교 산업정보언론대학원 부동산금융보험융합학과 외래교수
신성대학교 세무경영과 강사
신성대학교 평생교육원 부동산 실전경매과정 전임교수
신화법률경매교육학원 부동산 경매·공매 전임강사
SHINHWA LAW AUCTION CO., LTD 대표이사
내외일보(www.naewoeilbo.com) 편집국 제2사회부 기자
한국부동산경매학회(KREAA) 부회장
한국부동산경매학회(KREAA) 책임연구원
한국부동산학회(KREA) 학술이사

[주요 저서 및 논문]
「지속가능한 미래를 위한 부동산 개발사업 : 이론과 실제」(리북스)
「쾌적한 라이프의 안식처 친환경 전원주택」(리북스)
「부동산 개발환경과 정보·시장분석 연구」(리북스)
"부동산종합서비스산업에 따른 권리분석업의 전문화 방안에 관한 연구"
"부동산 경매절차상 특수권리의 현황과 문제점 및 향후 개선방안에 관한 연구" 등 다수.