정비사업(재건축·재개발) 업무매뉴얼 1

정비사업전문관리업체와 조합임원의 업무 역량을 강화하다
30여 년 경력 전문가의 노하우를 담은 체계적인 실무 매뉴얼 시리즈 제1권!

2003년 7월 1일에 「도시 및 주거환경정비법」이 시행된 이후 20여 년이 지난 지금까지도 정비사업전문관리업체는 그 역할의 경계가 매우 모호하여 조합의 모든 일을 관장하는 집사의 역할로만 여겨졌다. 정비사업관리업무를 수행하고 있는 실무자와 관련한 공인된 자격증이 없는 것은 물론이고, 체계적인 업무지침 등이 없어 정비사업관리기술인으로서 업무 기준이 정해져 있지 않다. 때문에 도시정비법이나 계약에 없는 업무임에도 불구하고 조합에서 필요하다고 여겨지는 모든 업무를 수행하고 있는 멀티태스커의 역할을 하지만 설계자나 도시계획업체처럼 전문성을 인정받지 못하고 있다. 이에 아쉬움을 느낀 저자 임산호는 자신의 30여 년 경력을 살려 실무 매뉴얼을 만들기로 결심했다.

책은 총 3부로 구성되었으며 공통업무와 시공자 선정 및 계약을 중심으로 서술하고 있다. '제1편 총론', '제2편 공통업무', '제3편 시공자 선정 및 계약'이다. 정비사업전문관리업체나 재건축·재개발 조합 등에서 실무를 수행하는 데 필요한 공통업무를 중심으로 편성되었으나 협력업체 분야 해설, 선정, 사업 추진에 필요한 시공사, 계약 등 정비사업의 전반적인 내용도 함께 다루고 있다. 특히 정비사업을 위해 필요한 협력업체에 대한 분야와 해설을 상세히 기록하였고, 시공자 선정 및 계약편에서는 최근 논란이 되고 있는 공사비 증가에 대비할 수 있도록 공사비 변동 요인을 상세하게 기술하였다.

시리즈로 계획된 이 책은 1권에서는 공통업무와 시공자 선정 및 계약을 중심으로 담았으며 추후 출간될 2권에는 정비사업 단계별로 적용될 수 있는 실무매뉴얼이 수록될 예정이다. 숙련된 전문가의 노하우가 고스란히 녹아 있는 이 책은 실무자를 위한 지침서이자 정비사업 주체인 조합원들에게 꼭 필요한 실무 매뉴얼이 될 것이다.

머리말

제1편 총론
1. 제작 목적
2. 업무매뉴얼 작성 방향
2.1 건설사업관리(CM) 업무지침 등 활용
2.2 정비사업 관련 업무매뉴얼 등 활용
2.3 업무매뉴얼 활용의 지속성 확보
3. 업무매뉴얼의 구성
4. 용어 정리
16개의 용어 정리

제2편 공통업무
1. 사업관리일반
1.1 과업착수준비 및 업무수행계획서 작성·운영
(1) 과업착수 신고서 작성
(2) 업무수행계획서 작성
1.2 정비사업관리절차서 작성·운영
(1) 업무절차서 작성
(2) 업무매트릭스 작성 사례
1.3 작업분류체계 및 사업번호체계 수립
(1) 작업분류체계 수립
(2) 문서분류번호체계 수립
(3) 자료분류번호체계 수립
1.4 문서 관리체계 수립
(1) 문서의 기능(행정업무운영 편람 참조)
(2) 문서의 종류
(3) 문서의 접수
(4) 문서의 송부
(5) 문서의 보관
(6) 문서의 색인
(7) 문서의 보안 관리
(8) 문서(보고서) 작성 기준(사례 : 행정업무운영 편람)
1.5 자료 관리체계 수립
(1) 자료 분류 기준 작성
(2) 자료의 관리번호 부여
(3) 자료의 색인
(4) 자료의 보관/보유
(5) 자료의 열람/대출
(6) 자료의 이관
(7) 자료의 폐기
1.6 정비사업종합관리시스템 운영 및 정보 관리방안 수립
(1) 정비사업관리정보시스템 구축 및 운영 준비
(2) 정비사업관리정보시시템 구축 방향 설정
(3) 서울시 정비사업관리정보시스템 운영 항목 사례
(4) 부산시 정비사업관리정보시스템 운영 항목 사례
(5) 정비사업관리정보시스템 운용
1.7 각종 회의 지원
(1) 주요 회의의 유형
(2) 회의 개최를 위한 업무 절차
(3) 업무조정회의 주관
(4) 시공 관련 회의 주관
1.8 클레임 사전 분석
(1) 클레임 주요 원인
(2) 클레임 예방
(3) 클레임 준비 및 사전평가
(4) 클레임 청구
(5) 클레임 검토
(6) 회의, 협의, 수락
(7) 중재, 조정, 소송
1.9 조합의 상시업무
(1) 일일업무일지 작성
(2) 협력사회의 주관
(3) 정보공개 관련 안내통지문 발송
(4) 정보공개의무 이행
(5) 조합이사회·대의원회 개최 및 녹취 또는 영상기록 등
(6) 홈페이지 및 게시판 운영·관리
(7) 조합원명부 관리 및 조합원변경 신고
(8) 소식지 발생
(9) 문서 관리
1.10 정비사업 관리 보고
(1) 보고서 제출 및 보고 간격 협의
(2) 보고의 유형 및 주요 내용
2. 협력사 선정 및 계약 관리
2.1 협력사 선정 및 계약업무지원 내용
(1) 용역발주 준비
(2) 용역발주 심의
(3) 계약방법 분석 및 결정
(4) 낙찰자 선정방법 결정
2.2 정비사업 계약업무 처리기준
(1) 일반계약 처리 기준
(2) 전자입찰계약 처리 기준
(3) 시공자 선정 기준
2.3 입찰 준비
(1) 사전 검토
(2) 선정분야의 추정가격 검토
(3) 입찰 관련 제반서류 준비
2.4 입찰공고 및 현장설명
(1) 입찰공고
(2) 현장설명회
2.5 입찰서 접수, 개찰
(1) 입찰서 접수
(2) 개찰·개봉, 입찰의 무효
2.6 심사 및 평가
(1) 적격심사
(2) 평가를 위한 실무
(3) 수의계약
2.7 재입찰 공고 및 재입찰
2.8 계약 체결
(1) 낙찰자 면담 및 낙찰
(2) 낙찰자 결정 통지
(3) 계약문서의 검토
(4) 계약 체결
(5) 계약의 이행보증
3. 협력사 분야 해설
3.1 정비사업의 추진 단계 및 단계별 필요 협력업체
(1) 정비사업 추진 단계
(2) 사업시행 단계에서의 시기별 필요 협력업체
(3) 관리처분 단계에서의 시기별 필요 협력업체
3.2 협력업체 분야별 개요 및 주요 업무 내용
(1) 정비사업전문관리업자
(2) 설계자
(3) 도시계획업체
(4) 경관심의업체
(5) 교통영향평가업체
(6) 소방성능위주 설계
(7) 측량
(8) 문화재지표조사
(9) 교육환경영향평가
(10) 환경영향평가
(11) 재해영향평가
(12) 지하안전영향평가
(13) 흙막이 설계 및 흙막이 계측 관리 분석
(14) 지장물 조사
(15) 정비기반시설 설계 및 공사비 산정
(16) 친환경 인증 등
(17) 석면조사 및 측정
(18) 세입자 조사
(19) 물건 및 영업권 조사
(20) 풍동실험
(21) 임대주택 매각 검토
(22) 범죄예방대책수립 및 범죄예방
(23) 분양가 적정성 검토
(24) 감정평가
(25) 이주 관리
(26) 수용재결
(27) 지장물 이설공사(지장물 철거·폐쇄·처리)
(28) 정비기반시설 공사
(29) 감리 분야
(30) 미술장식품
(31) 기타 - 상가MD계획 수립
4. 사업비 관리
4.1 사업타당성 조사 및 기본계획 검토
(1) 목표 설정
(2) 입지분석 검토
(3) 시장성 분석 검토
(4) 부동산정책 변화 분석
(5) 개략적인 사업성 분석 및 예산수립 검토
(6) 사업성 분석 및 기본계획 적정성 검토
(7) 총사업비 집행계획 수립 및 지원목표 설정
4.2 총사업비 산정 및 검토
(1) 정비사업비 항목 검토
(2) 예산검증 및 예산통제업무 지원
(3) 사업비 관리계획 수립
4.3 사업비 추세 분석
(1) 기본사업비 설정
(2) 사업비추세 인식
(3) 기본사업비 조정
(4) 변경 과정의 문서화
(5) 사업완료 시의 총사업비 예측
4.4 기성계획 수립 및 관리
(1) 기성지불계획 사전협의
(2) 기성검사원 접수 및 기성검사
(3) 기성검사자 지정요청
(4) 기성검사 결과보고 및 기성지불
4.5 설계변경, 물가변동 등에 따른 계약금액 조정 검토
(1) 설계변경에 따른 계약금액 조정 검토
(2) 물가변동에 따른 계약금액 조정 검토
4.6 사업비보고서 관리
(1) 사업비보고서 자료수집
(2) 수집 자료 분석
(3) 사업비보고서 작성
(4) 사업비보고서 종류 및 보고시기
(5) 사업비보고서의 수정 및 추가
5. 일정 관리
5.1 일정 관리 기준 설정
(1) 목표 설정
(2) 일정 관리체계 수립
(3) 일정 관리체계 운영지침 수립
(4) 일정 관리 관련 책임규정 수립
5.2 사업추진 기본일정표 작성
(1) 일정 관련 자료 수집
(2) 일정표 작성 기준 설정
(3) 사업추진일정표 작성
(4) 일정표 운영계획 수립
(5) 일정표 검토
(6) 일정표 확정
(7) 일정표 배부
(8) 일정표 개정
5.3 사업추진 단계별 협력사 선정 일정 관리
(1) 협력사 선정 계획 수립
(2) 계약일정 검토
(3) 협력사 계약일정 관리
(4) 정비사업 사업추진 단계별 필요 협력업체 분야 검토
5.4 설계일정 관리
(1) 정비사업의 인허가 절차 검토
(2) 설계자 선정 시 일정계획 검토
(3) 분야별 세부일정표 작성 지도
(4) 설계자 일정표 검토
(5) 설계자 일정표 확정 및 배부
(6) 설계자 세부일정표 운영
(7) 설계일정 주요 관리지침
5.5 분야별·인허가별 세부일정표 검토·운영
(1) 세부분야 검토
(2) 분야별 세부일정표 작성 기준 설정
(3) 분야별 세부일정표 운영
(4) 분야별 세부일정표 사례
5.6 일정지연 만회대책 검토 및 수립
(1) 일정 만회대책 수립 기준 설정
(2) 일정 진척도 검토
(3) 지연 만회대책 지시
(4) 대책 수립
(5) 일정 만회대책 이행상태 점검
(6) 분야별 세부일정표 변경 검토·승인
(7) 검토의견서 작성
5.7 공사기간 검토
(1) 건설공사 공정예정표 검토
(2) 공사기간 산정 검토
(3) 사업기본일정표 구체화
(4) 공사기간 연장 검토
5.8 공사일정 관리
(1) 공정회의 주관
(2) 공사일정 관리
(3) 월간 및 주간 공사일정회의 주관
(4) 주간 공사일정회의
(5) 월간 공사일정회의
6. 설계 관리
6.1 설계지침서 및 설계도서 작성 기준 수립
(1) 설계 기준 설정 및 문서화
(2) 설계지침서의 일반적인 내용
(3) 설계지침서의 관리
(4) 설계도서 작성 기준의 준비
(5) 설계도서 작성 기준의 수립
6.2 기본설계 관리
(1) 업무수행지침
(2) 과업수행계획서 검토
(3) 기본설계 조정 및 연계성 검토
(4) 기본설계 성과 검토
(5) 기본설계 도서 승인절차
(6) 기본설계 타당성 및 경제성 검토
(7) 기본설계 인허가 지원
(8) 기본설계 기술자문회의 운영 및 지원
(9) 기본설계 기성지불계획 수립 및 지원
6.3 실시설계 관리
(1) 실시설계 일반 관리
(2) 과업수행계획서 검토
(3) 실시설계 조정 및 연계성 검토
(4) 실시설계 경제성 검토
(5) 실시설계 성과 검토
(6) 실시설계도서 승인절차
(7) 실시설계 기성계획 수립 및 기성검사
(8) 실시설계 기술자문회의 운영 및 지원
6.4 시공 단계에서의 설계 관리
(1) 설계도서 관리
(2) 설계질의 및 회신 업무
(3) 설계변경 관리

제3편 시공자 선정 및 계약
1. 총칙
1.1 과업 개요
1.2 용어 정의
(1) 건설업자등
(2) 조합
(3) 전자조달시스템
(4) 설계도서
(5) 물량내역서
(6) 산출내역서
(7) 공사비총괄내역서
(8) 대안설계
(9) 검증기관
(10) 전문기관
(11) 발주자
(12) 입찰자
(13) 낙찰자
(14) 예정가격
1.3 정비사업 계약업무 처리기준
(1) 입찰의 방법
(2) 지명경쟁에 의한 입찰
(3) 입찰공고 등
(4) 입찰공고 등의 내용 및 준수사항
(5) 건설업자등의 금품 등 제공금지 등
(6) 현장설명회
(7) 입찰서의 접수 및 개봉
(8) 대의원회의 의결
(9) 건설업자등의 홍보
(10) 건설업자등의 선정을 위한 총회의 의결 등
(11) 계약의 체결 및 계약사항의 관리
1.4 시공자 선정 시기 변천사(서울시 기준)
2. 시공자 선정 절차
2.1 발주 준비
(1) 설계도서의 작성 등
(2) 총액입찰, 내역입찰 등 검토
(3) 공사원가 자문, 예정가격 검토 등
(4) 대안설계 제안 적용 검토
(5) 선정계획 검토
2.2 입찰 공고 등
(1) 입찰 공고문 작성 지원
(2) 입찰 공고
(3) 대안설계 제안 시 검토 사항
(4) 입찰 참가자격 제한, 입찰 무효 등
2.3 현장설명회 개최
(1) 현장설명회 자료 반영 내용
(2) 내역입찰에 대한 설명
(3) 현장설명회 실시
(4) 입찰참여의향서 작성·제출 및 접수증 교부 등
2.4 입찰제안서의 접수 및 개봉
(1) 정비사업 계약업무 처리기준 제22조 등 준용
(2) 입찰제안서 접수
(3) 입찰제안서 개봉
2.5 입찰제안서 비교표 작성
2.6 대의원회 개최·의결, 건설업자등의 홍보, 부정행위 단속 등
(1) 대의원회 개최·의결
(2) 건설업자등의 홍보
(3) 부정행위 단속
2.7 시공자 선정을 위한 총회의 의결 등
2.8 자료의 제공, 공개 등
(1) 자료제출 등
(2) 자료의 공개 등
3. 공사도급계약 체결
3.1 국토교통부 정비사업 표준공사계약서 배포
(1) 공사비 분쟁 요인이 될 수 있는 공사계약 내용 개선·보완
(2) 정비사업 표준공사계약서 주요사항
3.2 공사도급계약 체결 지원 업무
(1) 사전 검토
(2) 추정공사비 검토
(3) 계약협상을 위한 협상단 구성
(4) 협상단 지원 업무
(5) 공사도급계약 주요 조항별 검토
(6) 계약협상을 위한 각종 회의 지원
4. 공사비 변동 요인 검토
4.1 물가상승에 따른 공사비 변동
(1) 물가상승 적용 기준
(2) 물가상승에 따른 공사비 상승의 주된 요인
(3) 외국인 건설근로자 활용 비율 증가
(4) 원자재 가격 상승
4.2 무이자금융비용에 따른 비용 증가
(1) 무이자금융비용 발생 요인
(2) 무이자금융비용 지출기간 변동에 따른 비용 증가
(3) 무이자금융비용 한도증액에 따른 비용 증가
4.3 조합원 분담금 납부조건 변경에 따른 비용 증가
(1) 분담금 납부조건 변경에 따른 비용 증가 요인
(2) 분담금 납부조건 변경에 따른 공사비 증감 내용
4.4 공사기간 변동에 따른 비용 증가
(1) 공사기간의 변동
(2) 공사기간 변동의 주된 요인
4.5 설계변경에 따른 비용 증가
(1) 건축연면적 증감에 따른 공사비 조정
(2) 공동주택 주요 설계 기준 변경에 따른 비용 증감
(3) 단위세대 마감재 변경에 따른 비용 증감
(4) 공용부 주동 내부 변경에 따른 비용 증감
(5) 설비 마감재 변경에 따른 비용 증감
(6) 전기 시스템 변경에 따른 비용 증감
(7) 구조 변경에 따른 비용 증감
(8) 조경 설계 변경에 따른 비용 증감
4.6 기타 공사비 상승 요인
(1) 층간소음 해소
(2) 제로에너지 인증제도
(3) 금리 인상
4.7 최근 마감재 및 시스템 변경 사례
5. 공사비 검증제도
5.1 공사비 검증제도의 이해
(1) 개념 및 필요성
(2) 법적 근거
(3) 검증 대상
(4) 검증 내용
(5) 검증 기관
5.2 공사비 검증 신청 및 접수
(1) 신청시기
(2) 신청서류
(3) 신청방법
(4) 접수
5.3 공사비 검증
(1) 처리기간
(2) 검증 기준시점
(3) 자문위원회 운영
(4) 검증 절차
(5) 검증결과의 처리
(6) 검증결과 공개 및 보관
5.4 검증 수수료
(1) 전체공사 검증 수수료
(2) 증액공사 검증 수수료
5.5 공사비 검증 보고서 사례
6. 관련 양식 사례(서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준 참조)
6.1 시공자 입찰참여 의향서
6.2 시공자 입찰참여 신청서
6.3 입찰제안서 비교표
6.4 입찰참여 안내서
6.5 입찰 제안서
6.6 입찰참여 견적서
6.7 공사비 총괄내역서
6.8 시공자 홍보지침 및 준수 서약서
6.9 이행각서
6.10 입찰참여안내서에 대한 공람 확인서
6.11 회사 소개서
6.12 정비사업 표준공사계약서(국토교통부)

임산호 롯데건설 주택사업팀에서 다년간 근무하면서 재건축·재개발사업은 물론, 자체 개발사업, 지역조합사업, 도급사업 등 부동산개발과 관련된 다양한 분야에서 경험을 쌓았으며, 이후 재건축·재개발 전문관리회사인 정비사업전문관리업체에서 약 21년간 계속하여 정비사업을 관리해 왔다. 그 외에도 분양가산정, 사업성분석, 사업타당성검토, 상가MD계획수립, 공사계약지원업무, 각종 홍보기획, 마스터플랜 작성, 관리처분계획 검토, 업무매뉴얼 기획 등 관련된 다양한 전문분야에서 활약하였고, 관련된 다양한 연구 활동도 해 오면서 정비사업의 토탈컨설턴트의 길을 꾸준히 걸어오고 있다.
재건축·재개발 현장 관리지역은 서울은 물론, 경기, 부산, 광주, 대구, 울산, 마산 등 전국 사업장을 관리하면서 각 지역의 특성들을 경험하였고, 거쳐 간 사업장 수만 수십여 개에 달한다.