부동산 세금의 생각지도(2026)

부동산 세금은 부동산 투자와 보유 과정에서 가장 복잡하고 어려운 영역 중 하나다. '2026 부동산 세금의 생각지도'는 이러한 복잡한 세금 체계를 한눈에 이해할 수 있도록 체계적으로 정리한 실무 중심의 안내서다. 양도소득세, 취득세, 상속세와 증여세, 종합부동산세 등 부동산과 관련된 주요 세목을 하나의 흐름 속에서 설명하며, 독자가 실제 상황에서 맞닥뜨릴 수 있는 세금 문제를 정확하게 이해하고 대응할 수 있도록 돕는다.

이 책의 가장 큰 특징은 부동산의 '종류'와 '상황'에 따라 달라지는 세금 구조를 입체적으로 정리했다는 점이다. 주택, 조합원입주권, 분양권, 업무용 부동산, 토지 등 다양한 부동산 유형을 기준으로 세금 규정을 살펴보며, 재개발·재건축과 같은 정비사업, 다주택자 중과세, 가족 간 거래 등 실제로 자주 발생하는 사례를 중심으로 설명한다. 이를 통해 독자는 복잡하게 흩어져 있는 세법 규정을 연결된 구조 속에서 이해할 수 있을 것이다.

또한 세금 계산의 원리와 과세 구조를 단계적으로 설명하여 독자가 세금의 흐름을 자연스럽게 파악할 수 있도록 구성했다. 그리고 단순한 법 조문 설명에 그치지 않고 세율, 공제, 신고와 납부 절차까지 함께 정리해 실무적인 활용도를 높였다. 특히 절세 전략을 세우는 과정에서 발생할 수 있는 실수와 위험 요소를 짚어 주어 안정적인 의사결정을 돕는 점도 이 책의 중요한 강점이다.

부동산 시장 환경이 빠르게 변화하는 상황에서 정확한 세금 지식은 선택이 아니라 필수다. 이 책은 부동산 세금의 전체 구조를 체계적으로 이해하고 싶은 독자부터 실무에 활용할 구체적인 지침이 필요한 독자까지 폭넓게 활용할 수 있도록 구성되어 있다. 부동산 세금의 복잡한 길을 안내하는 '생각지도'로서, 독자들이 보다 합리적인 판단과 안정적인 자산 관리를 할 수 있도록 돕는 길잡이가 될 것이다.

프롤로그 4

PART 1 부동산 양도와 양도소득세

제1장 양도소득세에 대하여 15
제1절 양도소득세의 개요 16
제2절 양도의 개념과 과세대상 자산 21
제3절 양도소득세 계산구조와 양도차익 산정의 원칙 30
제4절 양도가액 및 필요경비의 범위 38
제5절 실지거래가액과 취득가액 42
제6절 자본적지출액 등 및 양도비 54
제7절 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 필요경비 61
제8절 부담부증여·현물출자·교환과 양도차익의 산정 69
제9절 양도시기 또는 취득시기 82
제10절 장기보유특별공제액 92
제11절 배우자 등으로부터 증여받은 자산의 이월과세 105
제12절 양도소득의 부당행위계산 부인 112
제13절 세율 및 신고·납부 117

제2장 양도소득세 비과세 135
제1절 양도소득세 비과세 개요 136
제2절 1세대 1주택 비과세 140
제3절 1세대 1주택 비과세 특례 185

제3장 양도소득세 과세와 다주택자 중과세 233
제1절 양도소득세 과세 234
제2절 다주택자 중과세 240
제3절 1세대 2주택자와 중과세 265

제4장 재개발·재건축사업 등과 양도소득세 273
제1절 정비사업 및 정비사업 관련 비과세 개요 274
제2절 조합원입주권 양도와 비과세 특례 287
제3절 재개발·재건축사업 관련 주택의 양도와 비과세 특례 294
제4절 조합원입주권 양도와 과세 319
제5절 재개발·재건축사업으로 완성된 주택의 양도와 과세 339
제6절 분양권과 양도소득세 353

제5장 조세특례제한법의 감면 및 과세특례주택 365
제1절 임대주택에 대한 감면 및 과세특례 366
제2절 미분양주택에 대한 감면 및 과세특례 373
제3절 신축주택 등에 대한 감면 및 과세특례 377
제4절 농어촌주택에 대한 과세특례 381
제5절 인구감소지역 및 수도권 밖 준공후미분양주택에 대한 과세특례 385

제6장 토지와 양도소득세 391
제1절 농지의 비과세 및 자경농지의 감면 392
제2절 비사업용토지 398

PART 2 부동산의 취득과 취득세

제7장 취득세에 대하여 413
제1절 취득세의 개요 414
제2절 과세표준 417
제3절 세율 및 신고·납부 427

제8장 주택 등의 취득과 취득세 431
제1절 1세대 1주택 432
제2절 중과제외 주택 및 주택 수에서 제외되는 주택 441
제3절 주택 수와 취득세의 세율 451
제4절 부동산의 상속·증여 및 신축과 취득세 457
제5절 가족법인과 취득세 464

PART 3 부동산의 무상 이전과 상속세 및 증여세

제9장 부동산의 무상 이전과 상속세 475
제1절 상속세의 개요 및 계산구조 476
제2절 상속세 과세가액 484
제3절 공과금·장례비용·채무 491
제4절 사전증여재산 494
제5절 상속공제 498
제6절 세율 및 신고·납부 505

제10장 부동산의 무상 이전과 증여세 511
제1절 증여세의 개요 및 계산구조 512
제2절 증여세 과세가액 518
제3절 증여재산공제 525
제4절 세율 및 신고·납부 531
제5절 재산취득자금 등의 증여추정 535
제6절 주택취득자금 조달 및 입주계획서 538
제7절 가족 간 차입거래와 증여 542
제8절 가족 간 부동산거래와 증여 549
제9절 상속·증여재산의 평가 553

PART 4 부동산의 보유와 보유세

제11장 부동산의 보유와 재산세 569
제1절 재산세의 개요 570
제2절 재산세와 종합부동산세의 관계 574

제12장 부동산의 보유와 종합부동산세 577
제1절 종합부동산세의 개요 578
제2절 합산배제주택과 합산배제 신고 593

[별첨 1] 일자별 부동산대책 주요 내용 요약 604
[별첨 2] 세목별 세율표 608

박남석 국민대학교에서 경영학을 전공하고 성균관대학교 대학원에서 세무회계 석사학위를 수료하였다. 박남석세무회계사사무소 대표세무사로서 실무 및 강의뿐만 아니라 재능기부 활동도 하고 있다.
열린사이버대학교, 종로고시학원 천호, 종로고시학원 청량리, 광진구청 등에서 부동산 관련 세법을 강의하였으며, 성동세무서 민원실 상담위원 및 나눔세무사로 활동하였다.
현재는 강동세무서 영세납세자지원단 상담위원, 강동세무서 민원실 상담위원, 광진노인종합복지관 상담위원, 서울시 마을세무사로 재능기부 활동을 하고 있다.
이론과 실무를 겸비한 전문가로 인정받기 위해 매일 배우고 숙고하여 실무에 적용하고 있으며, 저서로는 『2026 부동산 세금의 생각지도』가 있다.