실전 경매·공매·NPL 교과서: 법원경매편

이 책은 법원경매를 처음 접하는 독자부터 기초를 다시 정리하려는 실무자까지 모두를 고려해 설계된 '입문형이면서도 실전 지향적인 교과서'다. 단순한 개념 설명에 머무르지 않고, 경매의 전체 구조를 이해할 수 있도록 민사집행법의 흐름과 절차를 함께 엮어 제시함으로써, 독자가 경매를 하나의 체계로 인식하도록 돕는다. 특히 법률적 기초와 실무 흐름을 동시에 잡아 주는 구성은 기존 입문서와 차별화되는 핵심 강점이다.

무엇보다 이 책은 '절차 중심'이 아닌 '이해 중심'의 구성을 취하고 있다는 점에서 의미가 크다. 경매 참여 전 준비부터 입찰, 낙찰 이후의 법적 문제까지 전 과정을 단계별로 정리하여 독자가 실제 흐름을 자연스럽게 따라갈 수 있도록 하였다. 또한 물권, 유치권, 전세권 등 경매에서 반드시 마주하게 되는 핵심 법리를 별도로 정리해, 단순한 투자 지식이 아닌 법적 판단 능력까지 함께 키울 수 있도록 설계하였다.

그리고 실무 활용도를 높이기 위한 구성도 돋보인다. 인도명령과 명도소송, 배당이론과 실무, 감정평가와 잔금 납부 등 실제 경매 과정에서 발생하는 핵심 쟁점을 구체적으로 다루며, 관련 법 조문과 판례를 함께 제시해 현실적인 판단 기준을 제공한다. 이론 설명에 그치지 않고 현장에서 바로 적용 가능한 정보로 연결된다는 점에서, 독자가 '읽고 이해하는 책'을 넘어 '판단하고 활용하는 책'으로 받아들일 수 있을 것이다.

또한 최신 법령과 제도 변화까지 반영한 완전개정판이라는 점 역시 중요한 특징이다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 개정 내용을 체계적으로 정리하고, 실무 중심의 해설과 판례를 보강하여 변화된 시장 환경에 대응할 수 있도록 했다. 결과적으로 이 책은 경매의 기초를 단단히 다지는 동시에, 실전 감각까지 길러 주는 '기준서'로서의 역할을 충실히 수행하는 안내서라 할 수 있을 것이다.

완전개정신판에 즈음하여 4

제1편 법원경매의 참여

제1장 부동산 경매 개관
제1절 부동산 경매의 개념 14
1. "부동산 경매"의 의미 14
2. 부동산 경매 참여 18
제2절 부동산 경매 절차 103
1. 경매 참여 전 준비절차 103
2. 도해를 통해 본 경매 일반절차 105
3. 입찰절차 125
4. 매각 허가 및 대금납부 143
5. 소유권이전 신청 및 촉탁 신청 147
제3절 법원경매정보지 보는 법 148

제2장 부동산 경매와 물권
제1절 물권의 종류 154
1. 민법이 규정하는 물권 154
2. 관습법상의 물권 156
3. 명인방법 156
제2절 지상권 156
1. 개념 156
2. 지상권의 취득 157
3. 존속기간 159
4. 효력 161
5. 소멸 166
6. 관습법상의 지상권 166
제3절 공유(지분경매와 공유자우선매수청구권) 182
1. 공동소유의 개념 182
2. 공유의 의의 182
3. 공유의 내부관계 182
4. 공유의 외부관계 184
5. 공유물의 분할 184
제4절 전세권 186
1. 개념 186
2. 취득과 법정갱신 187
3. 존속기간 189
4. 효력 191
5. 소멸 195
제5절 유치권 197
1. 개념 197
2. 법적 성격 197
3. 성립요건 197
4. 유치권의 종류 200
5. 유치권자의 권리 203
6. 유치권자의 의무 209
7. 소멸사유일반 210
8. 특유한 소멸 사유 210
9. 유치권 물건의 입찰과 법적 조치 215

제2편 경매 후의 법률문제

제1장 인도명령과 명도소송
제1절 권리분석상 기준권리
1. 소제(소멸)주의 224
2. 인수주의(이전주의) 225
제2절 인도명령 226
1. 개관 226
2. 부동산 인도명령 절차 227
3. 부동산 인도명령의 불복절차 233
제3절 명도소송 235
1. 의의 235
2. 명도소송 시 주의할 점 237
3. 부동산점유이전금지가처분 절차 237
4. 명도소송의 관할법원 239
5. 명도소송 절차 239

제2장 경매의 취소와 항고
제1절 경매신청의 취하 245
1. 취하시기 245
2. 심사 245
3. 효과 245
제2절 경매 절차의 취소 246
1. 요건 246
2. 효과 246
제3절 즉시항고 247
1. 의의 247
2. 신청권자와 그 상대방 247
3. 즉시항고를 할 수 있는 재판 247
4. 항고 제기의 방법과 심리 248
5. 집행정지 248

제3장 감정평가와 잔금 납부
제1절 감정평가 249
1. 감정기관 249
2. 평가대상 249
3. 제시 외 물건 250
4. 감정평가액 250
제2절 잔금 납부 251
1. 잔금 납부와 상계 251
2. 집행정지와 중복경매개시결정에 의한 잔금남부 251
3. 재매각결정 후 매수인의 잔금납부 251
4. 재입찰자의 전낙찰자에 대한 관계 252

제3편 배당이론과 실무

제1장 경매와 배당 일반
제1절 배당순위와 배당절차 254
1. 배당순위 개관 254
2. 경매의 배당절차 259
3. 주택임차인의 배당 관계 266
4. 소액임차인 269
5. 근로자의 임금채권의 우선변제권 271
6. 국세 및 지방세 273
제2절 배당과 공탁 274
1. 배당 장소, 주체 274
2. 배당금의 공탁 274
제3절 배당과 변제의 효과 275
1. 충당금 275
2. 배당요구 시기 등 275

제2장 배당과 관련한 이의의 소
제1절 배당에 대한 이의 276
1. 배당방법 276
2. 가장 임차인 276
3. 이의신청 276
4. 채무자의 이의 277
제2절 배당이의의 소 277
1. 배당이의의 소 277
2. 배당이의의 사유 277

제4편 주택·상가건물임대차보호법

제1장 주택임대차보호법
제1절 목적 및 적용 범위 282
1. 목적 282
2. 적용 범위 282
제2절 대항력의 범위 291
1. 임대차의 존속기간 종료 전의 대항력 291
2. 임대차의 존속기간의 종료 후의 대항력 327
3. 경매에 의해 임차권이 소멸한 후의 대항력 328
제3절 대항력의 내용 331
1. 「대항할 수 있다」의 의미 331
2. 법정 승계의 요건 331
3. 대항력의 내용 332
4. 제3자에 대한 관계 335
5. 대항력의 범위 335
제4절 임대차 기간 338
1. 임대차 기간 등 338
2. 계약의 갱신 339
제5절 차임·보증금증감청구권 342
1. 우선변제의 보장 343
2. 임차주택의 양수인에 대한 임차인의 우선변제권 354
3. 임차인의 경매신청 시 집행개시의 요건 356
4. 소액보증금 중 일정액의 우선변제 360
제6절 주택임차권의 승계 369
1. 임차권의 승계 369

제2장 상가건물임대차보호법
제1절 입법 취지(목적) 373
제2절 적용 범위 373
1. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차 373
2. 일시사용을 위한 임대차 등 375
제3절 대항력 377
1. 취득요건 377
2. 내용 378
제4절 존속기간 379
1. 최단기간 379
2. 임대차관계의 존속 379
3. 계약갱신요구권 등 380
4. 법정갱신(묵시적 갱신) 380
5. 보증금의 회수 등 381
6. 임차권등기명령 385
7. 민법에 따른 임대차등기의 효력 385
8. 상가권리금의 보호 385
9. 차임 등의 증감청구권 등 391

송순근 [학력·경력]
건국대학교 법과대학(석사·박사) 수료
법학박사
독일 만하임대학교 법과대학(Forschung: 민법/민사소송법)
독일 하이델베르그 국제의료법연구소(초청연구원)
태학관/춘추관 등(사법시험전문교육원) 민법대표교수 역임
건국대 등 외래교수 역임
mbn TV(매일경제/경록) 동영상 강사 역임
매경 부동산법무연구소 소장 역임
매경 기업법무관리연구소 소장 역임
한국지식재단 교수역임
관동대 사회교육원 교수역임
건국대, 국민대, 경인교육대, 전남대, 전남교육대, 인하대…
등 외래(특강)교수 역임
금융기관, 기업체, 선거관리위원회, 상공회의소 등 특강교수
서울경영법무연구소 소장

[저서]
민법총칙ㆍ 민법강의Ⅰ(태학관)
물권법ㆍ 민법강의 Ⅱ(제2판)(함무라비)
채권법총론. 민법강의 Ⅲ(함무라비)
채권법각론ㆍ 민법강의Ⅳ(함무라비)
친족상속법ㆍ 민법강의Ⅴ(함무라비)
요점 민법총칙ㆍ 수험민법시리즈Ⅰ(함무라비)
요점 물권법. 수험민법시리즈Ⅱ(함무라비)
요점 채권법총론ㆍ 수험민법시리즈Ⅲ(함무라비)
요점 채권법각론ㆍ 수험민법시리즈Ⅳ(함무라비)
요점 친족상속법ㆍ 수험민법시리즈Ⅴ(함무라비)
민법핵심판례요약 2000선(함무라비)
민법최종핵심체크(함무라비)
여성과법률(개정판)(다산다움)
채권담보관리의 이론과 실무(서울경영법무연구소)
민사소송과 민사집행법(서울경영법무연구소)
공인중개사 민법 및 민사특별법, 공저(경록출판사)
부동산경매의 이론과 실무(서울경영법무연구소)
주택관리사 민법, 공저(경록출판사)
알기쉬운판례, 공저(경록출판사)
성공하는 부동산 컨설팅 공경매Ⅰ~Ⅴ, 공저(경록출판사)
매경공인중개사(민법 및 민사특별법)(매일경제신문사)
기업법무관리의 이론과 실무(매일경제신문사)
민사집행개론(전정판)(매일경제신문사)
실전부동산경매개론(매일경제출판사)
실전 경매 공매 NPL 교과서(매일경제신문사)… 등 다수