왜 합리적 도시계획은 실패하는가

도시개발의 갈등과 비효율을 해부하는 새로운 시각
모두가 옳은 선택을 했는데, 왜 도시는 실패하는가?

현대 도시개발 현장은 재건축 조합원 간의 대립, 지자체 간의 혐오시설 유치 경쟁, 대규모 프로젝트의 중단 등 복잡한 이해관계의 충돌로 가득 차 있다. 우리는 흔히 이러한 실패의 원인을 특정 주체의 탐욕이나 무능 같은 행위자의 문제로 돌리곤 하지만, 이 책은 문제의 본질이 개인이 아닌 '나쁜 게임 구조'에 있음을 보여준다. 그래서 저자는 단호하게 말한다. "실패는 사람이 아니라 구조에서 나온다."

저자 이재혁은 건축설계, 연구교수, 경관심의 조정자부터 도시공사의 개발 실무자까지, 도시개발의 다채로운 필드를 경험한 연구형 실무전문가다. 그는 엘리트주의적 도시계획이 현실에서 작동하지 않는 간극을 목격하고, 그 해법을 전략적 상호작용을 분석하는 학문인 '게임이론'에서 찾았다. 이 책은 도시는 물리적 배치의 공간을 넘어 서로 다른 목적을 가진 참여자들이 규칙 안에서 움직이는 플레이그라운드라는 전제에서 출발한다.

이 책은 단군 이래 최대 규모의 개발 사업이었으나 중첩된 게임 구조 속에서 결국 파산에 이른 '용산국제업무지구'의 실패 원인을 다층적으로 해부한다. 이와 대조적으로 600명의 거부권자를 인내와 제도적 설계로 조율해 낸 도쿄 '아자부다이 힐즈', 공공이 조정자로서 초기 조건을 명확히 설계한 '판교테크노밸리'의 사례를 통해 나쁜 균형을 깨고 지속 가능한 균형으로 나아가는 실천적 사례를 제시한다.

도시 정책 입안자, 개발 실무자, 시민을 위한 실천적 메커니즘 디자인에 집중한 이 책은 난해한 수식이나 경제학적 증명 대신, 철저하게 대중적인 언어와 국내외의 생생한 현장 사례를 바탕으로 서술되었다. 저자는 단순히 옳고 그름을 규정하거나 단 하나의 정답을 강요하지 않는다. 대신 구조를 명확히 보여주고 그에 따른 트레이드오프(상충 관계)를 투명하게 드러내는 데 집중한다.

"완벽한 제도는 없지만 더 나은 제도는 항상 가능하다." 이 책은 정책의 실패를 마주할 때 비난할 대상을 찾는 소모적인 대립에서 벗어나, 게임의 규칙(제도와 룰)을 어떻게 재설계해야 하는지 명확한 공학적 접근법을 제시한다. 도시개발의 갈등을 관리하고 상생의 메커니즘을 고민하는 모든 이들에게 구조를 꿰뚫어 보는 정밀한 시각을 제공할 것이다.

서문

Part I 도시학과 게임이론의 만남

원하는 결과를 얻기 위해 게임의 규칙을 설계한다
게임의 구성요소: 도시개발을 게임으로 모델링하기
죄수의 딜레마: 1950년 스탠퍼드의 한 강연
내쉬균형: 프린스턴의 젊은 천재
협력의 진화: 액설로드와 팃포탯
반복 게임과 평판: 협력의 진화
전략적 협상: 토마스 셸링과 신빙성의 힘
메커니즘 디자인: 규칙을 설계하여 결과를 만들다

실패는 사람이 아니라 구조에서 나온다_용산국제업무지구
용산국제업무지구 10년의 타임라인
게임이론 다층 분석 ─ 중첩된 여섯 가지 게임
핵심 역설 ─ 합리성이 만들어 낸 비합리
결론 ─ "게임을 잘못 설계했다"

도시계획이 아니라 전략적 구조 설계다
왜 게임이론인가: 전략적 상호작용을 읽는 언어
실패할 수밖에 없는 구조적 역설

Part II 구조적 역설 6가지

합리성의 역설
합리성이란 무엇인가 ─ 게임이론의 전제
선택의 역설_자기구속이 자유보다 강하다
조정의 역설_좋은 균형은 저절로 오지 않는다
안전의 역설_안전한 선택이 위험을 부른다
참여의 역설_민주적 참여가 민의를 왜곡한다
불가능의 역설_동시에 모두를 만족시킬 수 없다

권력의 역설
권력이란 무엇인가 ─ 게임이론의 재정의
위협의 역설_실행하지 않는 위협이 더 강하다
보복의 역설_보복할 수 있는 자만이 용서할 수 있다
처벌의 역설_최선의 처벌은 사용되지 않는 처벌이다
기여의 역설_기여의 크기가 아니라 대체가능성이다

정보의 역설
정보란 무엇인가 ─ 게임이론의 시각
우위의 역설_더 많이 알수록 더 불리해진다
공통지식의 역설_모두가 알아도, 서로가 안다는 것을 모르면 아무것도 바뀌지 않는다
레몬의 역설_나쁜 것이 좋은 것을 몰아낸다
투명성의 역설_공개가 더 나쁜 결과를 낳는다
격차의 역설_공정한 정보공개가 불평등을 심화시킨다

인센티브의 역설
도시개발은 인센티브의 게임
인센티브의 역설_성과를 높이려는 인센티브가 성과를 왜곡한다
보험의 역설_위험을 분산하려다 더 큰 위험을 만든다
진실의 역설_측정된 지표가 행동의 왜곡을 부른다

시간의 역설
도시 개발의 핵심은 시간이다
할인의 역설_미래를 팔아 현재를 소비한다
교착의 역설_버티는 능력이 협상을 지배한다
평판의 역설_신뢰를 쌓는 데는 평생 걸리지만 배신은 하루면 충분하다

제도의 역설
계획의 역설_더 완벽한 계획이 왜 더 큰 실패를 만드나
풍요의 역설_경기가 좋으면 협력이 무너진다
승자의 역설_입찰에 이기는 순간 손실이 시작된다

Part III 도시개발 협상의 핵심 무기 BATNA

떠날 수 있는 자가 테이블을 지배한다_협상의 지렛대, BATNA
협상이란 결국 '대안 싸움'이다
BATNA의 세 가지 구성 요소
BATNA와 유보가격의 관계
도시개발의 BATNA가 일반 협상과 다른 이유
BATNA를 강화하는 다섯 가지 방법
BATNA 함정: 과대평가의 위험

민간의 협상 게임
민간 사업자(시행사ㆍ시공사)의 BATNA 전략
토지주ㆍ주민의 BATNA 전략
금융기관의 BATNA 전략
민간 플레이어 간 BATNA 충돌: 삼각 딜레마

공공의 협상 전략
공공기관의 협상 지위는 왜 특수한가
중앙공공기관 vs 지방공사: 결정적 차이
중앙공공기관의 협상 전략: 규모와 법적 권한의 활용
지방공사의 협상 전략: 구조적 이중 제약
지자체 직접 협상: 가장 강하면서 가장 제약받는 주체
공공기관 협상의 패러독스: 공익의 딜레마
공공 협상의 실전 전략: 유형별 접근
중앙공공기관과 지방공사가 함께 사업할 때
공공 협상의 지향점: 강압이 아닌 설계

Part IV 게임이론을 통해 본 세계의 도시개발

사례의 선택 논리
통합 분석 프레임워크: 5층 게임 구조

아자부다이 힐스의 게임: 30년 교착과 협력의 역설
프롤로그: 도쿄 한복판의 시간 정지
제도적 전제: 일본 재개발의 특수한 게임 규칙
게임의 구조: 600명의 거부권
전략 분석: 모리빌딩의 게임 마스터리
역설의 해소: 왜 30년이었는가?
완성 후: 균형의 지속 가능성
한국에 대한 시사점

허드슨 야드의 게임: 공공과 대형 디벨로퍼의 2자 게임
왜 협력은 그토록 어려웠는가: 구조적 분석
2005년: 분기점(Bifurcation Point)
허드슨 야드의 게임 성격 규정
허드슨 야드의 2층 PF 구조
게임의 구조: 2자 게임의 플레이어 분석
권력 이동의 메커니즘: PF가 주도권을 결정하는 방식
전략 분석: 공공 인센티브 설계의 명과 암
사회적 게임: 공공성 논쟁
허드슨 야드의 종합 평가: 성공인가, 경고인가?
한국에 대한 시사점: 용산 YIBD와의 비교

판교테크노밸리 ─ 전략의 도시
게임판에 누가 앉아 있는가
조정게임과 초점의 정치학
국가가 짓고, 지자체가 누렸다 ─ 숨은 설계자의 딜레마
유령도시 위기: 뱅크런 게임
LH vs GH: 2판교의 내부 경쟁
GH의 임대 전략: 공약과 도덕적 해이의 역설
LH의 퇴장과 GH 단독 시행 ─ 세력 전이 게임
GH의 평판 효과: 크렙스-윌슨 모형
직ㆍ주ㆍ락ㆍ학: 메커니즘 디자인
판교테크노밸리의 역설

Part V 역설을 넘어서

도시는 게임이다 ─ 다섯 가지 명제
실천적 게임이론의 7원칙
도시계획가를 위한 도구상자
한계와 겸손함
미래 도시를 위한 새로운 게임

참고문헌

이재혁 아주대학교에서 건축학을 전공하고, 동 대학원에서 석박사를 취득하였다.
인천경제자유구역 도시디자인단장을 역임하고 현재 시흥도시공사 도시개발실장으로 다수의 개
발사업을 추진하고 있다.
12편 이상의 도시건축 분야 학술논문과 '신철도중심도시 전략', '컴팩트시티 오류와 GTX개발',
'매력적인 빌런들의 도시', '개발제한구역은 성역인가', 'LH공공주택 확대와 지자체 상생방안' 등
다수 언론에 칼럼을 기고하였다. 저서로는 『신도시 경관과 도시경쟁력』, 『빌런의 도시학』, 『이민자를 위한 대한민국 임대주택은 없다』가 있다.