재개발, 재건축은 세금에서 갈린다

재개발과 재건축은 누군가의 인생에서 가장 큰 전환점이 되는 사건이다. 낡은 집이 철거되고 새로운 아파트가 올라서는 동안, 사람들은 기대와 불안을 함께 안고 시간을 건넌다. 그리고 사업의 끝자락에서 마주하는 현실적인 질문 하나. "그래서 세금은 얼마나 내야 하는가?"
이 책은 그 질문에서 출발한다. 관리처분인가, 입주권 취득, 일시적 2주택, 양도 시점 판단까지. 복잡하게 얽힌 세법의 구조를 소설의 형식 안에 풀어냈다. 인물의 선택과 결과를 따라가다 보면, 독자는 자연스럽게 세금이 어떻게 계산되고, 어디에서 차이가 발생하는지 이해하게 된다.
재개발과 재건축의 수익은 분양가나 시세 상승만으로 완성되지 않는다. 시점 하나, 요건 하나의 차이가 전혀 다른 결론을 만든다. 이 책은 조문을 나열하는 대신, 실제 현장에서 가장 많이 놓치는 세금의 핵심 쟁점을 이야기 속에 담았다.
결국 재개발과 재건축의 성패는 마지막에 남는 숫자에서 드러난다. 그리고 그 숫자를 바꾸는 것은 세금이다. 이 책은 독자에게 막연한 두려움 대신, 판단할 수 있는 기준을 건넨다.
변화의 시간 속에서 흔들리지 않기 위해 필요한 것은 정보가 아니라 이해다. 이 책은 재개발과 재건축을 앞둔 이들에게, 가장 현실적인 준비를 제안한다.

들어가며

프롤로그 - 내 통장은 왜 항상 텅 비어 있을까?
숫자가 스쳐 지나가는 계절
다른 세계의 언어
유령처럼 도시를 걷다
지난날의 계산서
텅 빈 채로, 그러나

1장 - '아파트 바보' 노주택, 재개발에 눈뜨다
이사? 아니, 재개발이라고?
부모님의 폭탄선언
재개발 vs 재건축, 지역주택조합, 리모델링…. 그게 그거 아니야?
첫 주민설명회 참석
노주택의 재개발 여정
마법의 숫자, 그 시작: '비례율' 소동
첫걸음, '조합설립'이라는 이름의 서약
브랜드 전쟁, '시공사 선정'의 밤
기나긴 기다림, '사업시행인가'의 종착역
내 집의 배신: '권리가액'의 벽
프리미엄, 그 달콤한 유혹
되돌릴 수 없는 강: '관리처분계획인가'의 비장한 한마디
나만의 재개발 지도 그리기
비밀 노트: 노주택의 재개발 용어 완벽 정복 지도
재개발, 그 시작을 위한 기본 용어
재개발의 핵심 가치, 3대 용어 정복
한눈에 보는 재개발 용어

2장 - 무주택자의 설움과 희망
이론은 끝났다, 이제 실전이다
꿈에 그리던 내 집, 그리고 '취득세'라는 복병
'주택'의 정의, 오피스텔도 집이라고?
보유세: '재산세'와 '종합부동산세'
나의 목표는 '1세대 1주택 비과세'
조합원 입주권, 시기에 따라 권리가 달라진다
숫자는 거짓말을 하지 않는다, 프리미엄(P)을 지불하다

3장 - 결혼, 사랑 그리고 1세대 2주택
"자기야, 나 사실… 집이 있어."
동아줄이 된 '혼인합가 특례'
양가 부모님의 선물과 '혼인 증여' 공제

4장 - '부자 아버님' 나부자와의 부동산 수업
"아버님, 집이 세 채라고요?"
나부자의 '라떼는 말이야' 세금 폭탄 회고록
'상생임대주택'의 비밀
뜻밖의 증여, '입주권'이라는 이름의 기회
전매제한의 그림자: "마음대로 팔 수 있는 게 아니다."
가족 부동산 회의: 나부자家의 새로운 전통

5장 - 이주, 착공, 그리고 기다림의 미학
이주비 대출과 전셋집 구하기 대작전
운명의 날 조합원 동호수 추첨
착공, 중도금 납부 그리고 꿈에 그리던 입주
재개발의 완성, 이전고시 및 청산절차
회사 최고의 부동산 전문가

마무리하며

최인실 세무사
- (현)연세탑세무회계사무소 부대표
- 이화여자대학교 통계학·경영학 전공
주택 구입과 재개발·재건축 과정에서 마주하는 세법은 많은 이들에게 여전히 어렵고 낯선 영역이다. 저자는 현장에서 수많은 상담을 진행하며, 세법 자체보다 이를 전달하는 방식이 더 큰 장벽이 된다는 사실을 실감해 왔다. 상담실에서 가장 자주 들었던 "이걸 미리 알았으면 선택이 달라졌을 텐데요."라는 말이 이 책의 출발점이 되었다.