전세사기 119

현장에서 확인한 기록, 보증금을 지키는 실전 가이드
2025년 2월, 필자는 공인중개사 자격을 갖춘 변호사로서 관악구청의 위촉을 받아 전세사기 피해자들을 위한 법률 상담을 시작했습니다. 그로부터 1년여 동안 수화기 너머로 들려오는 간절한 목소리를 기록했고, 때로는 말을 잇지 못하는 청년들의 무거운 침묵을 함께 견뎌야 했습니다. 사연은 저마다 달랐지만, 사고가 발생하는 양상은 놀라울 만큼 반복되었습니다. 상담이 거듭될수록 몇 가지 공통된 장면이 선명해졌습니다. 피해는 주로 다가구주택과 단독주택에 집중되어 있었고, 그 안에서 삶을 꾸려가려던 이들은 이제 막 사회에 첫발을 내디딘 청년들이거나 새로운 가정을 꿈꾸던 사람들이었습니다.

그들은 하나같이 이렇게 말했습니다.

"집이 너무 깨끗하고 좋아서, 문제가 생길 거라고는 생각하지 못했어요."

주거 환경에 마음을 빼앗긴 순간, 수년간 성실하게 모아온 재산을 지키기 위한 최소한의 경계심마저 무너지는 경우를 필자는 수없이 마주했습니다.

계약 과정에는 분명 공인중개사가 존재했습니다. 그러나 안타깝게도 공인중개사는 언제나 임차인의 온전한 '방패'가 되어주기 어려운 구조 속에 놓여 있었습니다. 필자는 이 책을 통해 공인중개사 전체에 대한 부정적인 인식을 심어주려는 것이 아닙니다. 실제 현장에는 위험을 막기 위해 끝까지 고민하고, 임차인의 입장에서 성실하게 설명하며 책임감 있게 중개에 임하는 공인중개사들도 적지 않습니다. 그렇기에 필자는 전세사기 예방 과정에서 공인중개사의 역할이 매우 중요하다고 생각합니다. 다만 현재의 시장 구조 속에서는 임차인 · 임대인 · 거래 성사라는 여러 이해관계가 얽혀 있어, 공인중개사 개인의 노력만으로 모든 위험을 막아내기 어려운 현실 역시 존재합니다. 이 책은 특정 직역을 비난하기 위한 기록이 아니라, 실제 계약 현장에서 반복되는 위험 구조를 설명하고 임차인이 최소한의 방어 수단을 갖출 수 있도록 돕기 위한 실무적 제언입니다.

생전 처음 계약서를 써보는 청년들에게 등기부에 적힌 복잡한 권리관계, 선순위 보증금 구조, 소액임차인 보호 규정, 전세보증보험의 까다로운 가입 요건은 짧은 시간 안에 이해하고 스스로 판단하기에는 너무 높은 장벽이었습니다. 개인의 주의력만으로는 감당하기 어려운 구조적 위험 앞에서, 임차인들은 사실상 무방비 상태로 서 있었습니다.

무엇보다 필자의 마음에 깊이 남았던 것은 사고가 발생한 이후 피해자들에게 건넬 수 있는 실질적인 해결책이 매우 제한적이라는 현실이었습니다. 특별법과 각종 지원 제도가 시행되고 있지만, 현장에서 만난 피해자들에게 그것은 "보증금을 되찾는 방법"이라기보다 "손실을 감수하며 상황을 정리하는 과정"에 더 가까웠습니다. 그 사이 청년들의 삶을 떠받치던 기반은 무너졌고, 필자는 법률가로서 그 장면들을 지켜보며 깊은 안타까움을 느꼈습니다.

이 반복되는 현실 앞에서 필자는 하나의 결론에 이르렀습니다. 사고 이후의 구제만으로는 이 문제를 근본적으로 바꿀 수 없다는 점입니다. 사람의 전 재산을 지킬 수 있는 진짜 골든타임은 언제나 '계약서에 도장을 찍기 전'에 있기 때문입니다.

그래서 이 책을 쓰기로 결심했습니다. 사고가 발생한 뒤 뒤늦게 펼쳐보는 법률서가 아니라, 계약을 체결하기 전에 임차인의 손에 들려 있어야 할 '실전용 방패'를 만들고자 했습니다. 상담 과정에서 또 하나 절감한 사실이 있습니다. 보증금을 조금이라도 되찾기 위해서는 결국 경매라는 길고 복잡한 절차를 피할 수 없다는 현실이었습니다. 단 한 푼이라도 더 지켜내기 위해서는 민사집행법과 경매 실무에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이에 사법보좌관으로 전세사기 경매의 개시부터 배당까지 직접 처리한 후배와 뜻을 모았습니다. 변호사의 법률적 분석과 실무자의 현장 감각을 결합해, 이론에 머무르지 않는 '현장형 생존 매뉴얼'을 만들고자 했습니다.

다만 독자 여러분께 한 가지는 꼭 말씀드리고 싶습니다. 이 책을 읽다 보면 "이것도 위험하고, 저것도 위험하다."는 경고가 반복된다는 인상을 받을 수 있습니다. 실제로 책의 상당 부분이 위험 유형을 설명하고 특정 상황을 피하도록 안내하는 내용으로 구성되어 있기 때문입니다. 그러다 보면 자연스럽게 이런 의문이 생길 수 있습니다. '결국 어떻게 하라는 것인가?' 이 책이 말하고자 하는 것은 '하지 말라'가 아니라 '알고 하라'입니다. 위험 유형을 반복해서 설명하는 이유는 그 구조를 이해한 사람만이 안전한 계약을 선별할 수 있기 때문입니다. 이 책의 경고들은 결국 "이런 계약은 피하고, 이런 조건을 갖춘 계약을 고르라."는 실전 기준을 독자 스스로 세울 수 있도록 돕기 위한 것입니다.

마지막으로, 책의 첫 장을 여는 독자 여러분께 한 가지 당부를 드립니다. 법은 자신의 권리 위에서 잠자는 사람을 보호하지 않습니다. 그러나 법적 지식이 부족하다는 이유만으로 평생 모은 재산을 잃어야 하는 사회 역시 건강하다고 할 수는 없습니다.

이 책이 여러분의 삶에서 단 한 번이라도,

"이 계약, 정말 안전한가요?"

라고 스스로에게 묻게 만드는 계기가 되기를 바랍니다. 그 질문 하나가 여러분의 자산과 일상을 지켜내는 결정적인 분기점이 되기를 진심으로 기원합니다.