부동산사법론(반양장)

머리말

법은 멀리 있는 것처럼 보이지만, 우리의 일상은 수많은 법률관계로 이어져 있다. 편의점에서 물건을 사는 일, 친구에게 돈을 빌려주는 일, 처음으로 방을 구하고 계약서에 도장을 찍는 일에도 법이 작동한다. 그중에서도 부동산을 사고, 빌리고, 담보로 제공하는 일은 한 사람의 재산과 생활 기반에 큰 영향을 미친다. 거래의 금액이 크고 관계가 오랫동안 지속되는 만큼, 작은 오해나 부주의가 감당하기 어려운 분쟁으로 이어지기도 한다.
그럼에도 부동산에 관한 법은 여전히 어렵게 느껴진다. 민법의 개념과 조문은 서로 긴밀하게 연결되어 있고, 하나의 거래에도 민법총칙, 물권법, 계약법과 여러 특별법이 함께 적용된다. 법률용어의 의미를 외우는 것만으로는 실제 문제를 해결하기 어렵다. 계약이 언제 성립하는지, 소유권은 어느 시점에 이전되는지, 등기는 어떤 효력을 가지는지, 임차인은 보증금을 어떻게 보호받을 수 있는지를 하나의 흐름 속에서 이해해야 한다.
이 책은 이러한 문제의식에서 출발하였다. 법학을 처음 접하는 독자도 부동산 거래의 법적 구조를 차근차근 이해할 수 있도록, 민법의 기본원리와 부동산 관련 특별법을 하나의 체계로 엮고자 하였다. 단순히 조문과 개념을 나열하기보다 실제 거래가 시작되고, 권리가 변동하며, 분쟁이 발생하고 해결되는 과정을 따라가도록 구성하였다. 독자가 법률용어를 기억하는 데 그치지 않고, 눈앞의 거래에서 무엇을 확인하고 어떤 질문을 던져야 하는지를 스스로 판단할 수 있게 하는 것이 이 책의 목표다.
이러한 취지에 따라 책의 전체 내용을 네 편으로 나누었다. 제1편에서는 부동산 거래를 이해하기 위한 민법의 기초를 다룬다. 권리의 주체, 법률행위와 의사표시, 대리, 무효와 취소, 조건과 기한, 소멸시효를 통해 민법의 기본 문법을 익힌다. 제2편에서는 물권과 채권의 차이에서 출발하여 부동산등기, 점유와 소유권, 공동소유, 용익물권과 담보물권을 살펴본다. 제3편에서는 계약의 성립과 효력, 채무불이행과 손해배상, 해제와 해지를 정리한 뒤 매매, 증여, 교환과 임대차의 구체적인 법률관계를 다룬다. 제4편에서는 주택과 상가의 임대차, 가등기담보, 집합건물, 부동산실명제 등 민법의 일반원칙을 보완하는 주요 특별법을 설명한다.
각 절은 가능한 한 구체적인 사례에서 시작한다. 김민준, 박 집주인, 이 세입자를 비롯한 인물들이 집을 구하고, 계약을 맺고, 권리를 취득하며, 때로는 서로 다투는 과정을 따라가다 보면 추상적인 법률개념이 실제 생활에서 어떤 모습으로 나타나는지를 확인할 수 있다. 사례에서 제기된 질문을 중심으로 개념과 요건, 법적 효과를 설명하고, 관련 조문과 판례, 거래 실무를 연결하였다. 절마다 마련한 정리와 서술형 연습문제는 독자가 배운 내용을 자신의 언어로 다시 구성하도록 돕기 위한 것이다.
이 책을 관통하는 중요한 관점 가운데 하나는 거래의 명칭보다 그 실질을 살펴야 한다는 점이다. 당사자가 가계약금이라고 부른 돈이 언제나 같은 법적 성질을 가지는 것은 아니며, 일상에서 전세라고 부르는 관계도 등기된 전세권과 보증금부 임대차로 나뉠 수 있다. 매매의 형식을 갖추었다고 하더라도 실제로는 채권을 담보하기 위한 거래일 수 있다. 법률관계를 정확히 이해하려면 계약서에 적힌 이름만 볼 것이 아니라, 당사자가 무엇을 약속했고 어떤 권리와 의무를 부담하려 했는지를 살펴야 한다.
독자가 개별 개념을 따로 외우지 않고 앞에서 배운 원리가 뒤의 거래와 특별법으로 자연스럽게 이어지는 것을 이해할 수 있도록 편과 장 사이를 유기적으로 연결하였으며, 특히 등기부와 경매기록의 이해, 계약금과 가계약금, 임대차보증금과 원상회복, 임차인의 보증금 보호 등 실제 거래에서 자주 문제되는 내용을 충실히 담고자 하였다.
특별히 방대한 원고를 정리하고 각 장의 내용을 유기적으로 연결하는 과정에서 공동저자인 김나래 박사의 세심한 검토와 노력이 큰 힘이 되었다. 또한 이 책이 출간되도록 애써주신 박영사 회장님과 디자인, 교정, 인쇄, 출판 등 최선을 다해주신 직원 여러분께 깊이 감사드린다.
한 권의 책으로 부동산을 둘러싼 모든 법률문제를 설명할 수는 없다. 그럼에도 이 책이 부동산사법을 처음 공부하는 학생들에게는 법의 구조를 이해하는 친절한 길잡이가 되고, 실제 거래를 준비하는 독자들에게는 자신의 권리와 의무를 점검하는 든든한 나침반이 되기를 바란다. 김민준이 첫 자취방을 구하는 장면에서 시작된 이야기를 따라가며, 독자 여러분도 부동산 거래를 법의 언어로 읽고 스스로 판단하는 힘을 얻기를 기대한다.

2026년 여름
저자 이상훈, 김나래

제1편 민법 기초

제1장 민법과 부동산사법의 기본구조
제1절 민법은 어떤 무대에서 작동하는가 / 2제2절 민법은 어디에서 오는가 / 7제3절 민법을 떠받치는 세 기둥 / 14제4절 민법전 안에는 무엇이 있나 / 22제5절 권리와 의무, 민법의 두 축 / 26

제2장 권리의 주체와 행위능력
제1절 권리의 주인공이 된다는 것 / 33제2절 자연인의 권리능력 / 37제3절 의사능력과 행위능력 / 43제4절 미성년자와 후견 제도 / 48제5절 법인의 권리능력 / 55

제3장 법률행위와 의사표시
제1절 법률행위의 의미와 종류 / 61제2절 의사표시의 구조와 해석 / 69제3절 의사표시의 효력발생 / 76제4절 법률행위의 내용과 효력요건 / 83

제4장 착오 · 사기 · 강박
제1절 착오로 인한 의사표시 / 90제2절 사기에 의한 의사표시 / 97제3절 강박에 의한 의사표시 / 103제4절 하자 있는 의사표시와 제3자 / 108

제5장 대리
제1절 대리란 무엇인가 / 113제2절 대리권의 발생과 범위 / 117제3절 대리행위의 요건과 하자 / 122제4절 무권대리 / 126제5절 대리권의 소멸과 복대리 / 133

제6장 무효 · 취소와 원상회복
제1절 무효와 취소의 구별 / 141제2절 무효의 사유와 유형 / 144제3절 취소의 사유와 행사 / 148제4절 무효와 취소에 따른 반환 / 152제5절 추인 / 156제6절 무효 · 취소 · 해제 · 해지 / 162

제7장 조건 · 기한 · 소멸시효
제1절 조건 / 165제2절 기한 / 169제3절 소멸시효의 대상 · 기간 · 효과 / 175제4절 소멸시효의 중단과 정지 / 179

제8장 종합사례

제2편 물권법
제1장 물권법의 기본구조
제1절 물권과 채권 / 192제2절 물권법정주의와 물권의 종류 / 197제3절 물권의 객체와 일물일권주의 / 205제4절 물권의 효력과 물권적 청구권 / 211

제2장 부동산물권변동과 등기
제1절 법률행위와 법률규정에 의한 변동 / 216제2절 등기의 구조와 등기부 읽기 / 222제3절 등기의 효력과 공신력의 부정 / 227제4절 무효등기와 진정한 권리관계의 회복 / 233제5절 이중매매와 중간생략등기 / 238

제3장 점유와 점유의 보호
제1절 점유의 의의와 본권 / 244제2절 자주 · 타주점유와 선의 · 악의점유 / 249제3절 점유의 추정과 점유자 · 회복자의 관계 / 256제4절 점유보호청구권과 자력구제 / 263

제4장 소유권의 내용과 취득
제1절 소유권의 내용과 제한 / 275제2절 토지소유권과 상린관계 / 282제3절 소유권의 취득과 소멸 / 289제4절 부동산 취득시효 / 292제5절 부합 · 종물과 부동산의 귀속 / 299

제5장 공동소유
제1절 공동소유의 세 형태 / 305제2절 공유지분과 공유물의 이용 · 관리 · 처분 / 307제3절 공유물분할 / 313제4절 합유 · 총유와 법인 아닌 사단 / 318

제6장 용익물권
제1절 지상권 / 327제2절 법정지상권과 관습법상 법정지상권 / 333제3절 지역권과 주위토지통행권 / 339제4절 전세권 / 345제5절 분묘기지권 / 357

제7장 담보물권
제1절 담보물권과 저당권의 설정 / 364제2절 저당권의 효력범위와 순위 / 371제3절 근저당권과 공동저당 / 376제4절 저당권의 실행과 물상대위 / 383제5절 유치권 / 392제6절 질권과 담보물권의 비교 / 402제7절 경매기록 읽기 / 408

제8장 종합사례

제3편 계약법
제1장 계약의 성립 · 효력 · 소멸
제1절 계약의 의의와 기본원칙 / 420제2절 계약의 성립 / 430제3절 계약의 내용과 효력 / 437제4절 채무불이행과 손해배상 / 444제5절 계약의 해제와 해지 / 450제6절 종합사례와 실무 / 458

제2장 매매
제1절 매매계약의 성립 / 464제2절 계약금 · 가계약금과 대금지급 단계 / 468제3절 매도인과 매수인의 의무 / 474제4절 매도인의 담보책임 / 481제5절 특수한 매매 / 491제6절 종합사례와 실무 / 498

제3장 증여와 교환
제1절 증여의 성립과 서면 / 504제2절 증여의 해제와 특수한 증여 / 509제3절 교환과 보충금 / 515제4절 종합사례와 실무 / 521

제4장 임대차
제1절 임대차의 의의 · 성질 · 존속기간 / 527제2절 임대인의 의무 / 533제3절 임차인의 의무 / 539제4절 임차권의 양도와 전대 / 543제5절 임대차보증금 / 549제6절 임대차의 종료와 원상회복 / 555제7절 종합사례와 실무 / 562

제5장 종합사례

제4편 민사특별법

제1장 주택임대차보호법
제1절 법의 목적과 적용범위 / 574제2절 계약 전 임차인의 안전확인 / 577제3절 대항력과 임대인 지위의 승계 / 581제4절 우선변제권과 최우선변제권 / 585제5절 임대차기간과 계약갱신 / 594제6절 보증금 반환과 임차권등기명령 / 600제7절 종합사례 / 604

제2장 상가건물 임대차보호법
제1절 적용범위와 환산보증금 / 606제2절 대항력과 보증금의 우선변제 / 610제3절 임대차기간과 계약갱신요구권 / 613제4절 권리금 회수기회 보호 / 619제5절 차임 · 보증금의 증감과 위기상황 / 625제6절 관리비 · 표준계약서와 분쟁조정 / 629제7절 종합사례 / 633

제3장 가등기담보 등에 관한 법률
제1절 가등기담보법의 목적과 적용범위 / 635제2절 설정과 담보권의 효력 / 640제3절 담보권의 실행과 청산 / 644제4절 채무자의 되찾기와 제3자 / 650제5절 종합사례 / 654

제4장 집합건물법
제1절 구분소유권과 전유 · 공용부분 / 656제2절 대지와 대지사용권 / 661제3절 구분소유자의 권리 · 의무와 하자책임 / 664제4절 관리단 · 관리인 · 규약 · 관리단집회 / 668제5절 관리비 · 회계와 정보공개 / 674제6절 복구와 재건축 / 678제7절 종합사례 / 683

제5장 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
제1절 부동산실명법의 목적과 적용범위 / 685제2절 양자간 명의신탁 / 688제3절 3자간 등기명의신탁 / 690제4절 계약명의신탁 / 693제5절 제3자 보호와 당사자 사이의 정산 / 695제6절 특례와 제재 / 697제7절 종합사례 / 700

제6장 종합사례

이상훈 고려대학교 일반대학원 법학과 법학박사고려대학교 일반대학원 법학과 법학석사연세대학교 문과대학 심리학과 문학사고려대학교, 단국대학교 강사한국감정원, 삼창감정평가법인 근무미국 조지아주립대학교(Georgia State University) 부동산학과 교환교수감정평가사, 공인중개사 시험출제위원의정부지방법원 고양지원 조정위원(사)한국토지공법학회 부회장명지전문대학 부동산경영과 교수, 감정평가사