NPL 랭킹 업 투자 비법(현직 금융기관 전문가가 이끌어 주는)

담보부 부실채권(NPL) 투자, 쉽지 않습니다. 그러나 두드리세요!

까멜레옹(오수근)의 부실채권 '랭킹 업(Ranking-Up) 투자법' 최초 공개!



이 책은 기존 NPL 서적과는 달리, 국내 최초로 금융기관의 채권매각 실무, 질권대출(ABL) 및 자산유동화증권(ABS)발행 설명, 근저당채권 매각 실무서식 게재, 몰수 보증금 되찾아오기, 근저당권부 채권 매입금액을 매매대금으로 하여 상계에 의한 소유권 이전 및 차주교체를 통한 담보물 재활용법 등에 대해 자세히 다루고 있다.



NPL 서적 최초, 금융기관 내부에서 채권매각을 하는

'금융기관(수협)의 NPL 매각 실무'에 대해 이야기하다!

이 책에는 NPL 서적 최초로 금융기관 내부에서 채권매각을 하는 '금융기관(수협)의 NPL 매각 실무'에 대해 다루고 있다. 이는 수협과 같은 상호금융기관인 신용협동조합, 산림조합, 새마을금고 임직원이 근저당채권을 경쟁입찰로 대량매각 하는 상황에서 많은 도움이 될 것이다. 또한 투자자들도 금융기관 내부에서 채권매각이 이루어지는 시스템을 이해할 수 있을 것이다.



몰수보증금 투자법, 방어입찰, 미래배당차익을 소개한다!

이 책에는 투자자들이 근저당채권을 매입하여 운용하는 방법 중 기존 관련서적에서는 볼 수 없었던 '몰수보증금 투자법' 등이 기술되어 있다. 또한 방어입찰 및 미래배당차익(Future Spread) 등 저자가 개발한 신조어 및 개념도 살펴볼 수 있다. 또한 이론과 더불어 실무사례도 풍부하게 소개하고 있다. 아울러 관련 실무서식을 모두 첨부하여, 투자자들이 필요할 때 바로 실무에 활용할 수 있도록 했다.



질권대출 상품 및 ABS 발행에 대하여 알고 싶다면!

이 책은 질권대출 상품을 개발하여 출시하려는 금융기관 임직원들에게 많은 도움이 될 것이다. 또한 질권대출 취급 금융기관들의 상품 내용도 소개하여 NPL 투자자들이 질권대출을 좀 더 쉽게 이용할 수 있도록 자세하게 소개했다.

특히 유동화증권 발행에 대한 사항을 NPL 서적 중 최초로 기술했다. 실무자들은 물론, 유동화증권에 대하여 궁금증을 품고 있는 NPL 투자자들의 의문을 해소하는 데 큰 도움이 될 것이다.



배당이의 방어소송 등 방어적 재테크 기술 소개!

공격을 할 때는 방패도 함께 준비해야 하는 것처럼, NPL투자 시 적의 공격으로부터 자신의 소중한 재산을 잃지 않도록 방어입찰, 배당이의 방어소송 등 방어적 재테크도 곳곳에 소개했다.



책속으로 추가



PP.417~418 PART 4 투자자의 NPL매입 및 자금운용 방법 총정리

4. 경매를 통한 배당차익을 실현하라

1) 인수 후 즉시 배당차익을 실현하는 방법

근저당권부 대출채권을 인수 후 부동산 시장이 활황기에 접어들거나 개발호재가 생기거나 규제완화 발표 등으로 낙찰가가 직전 유찰가를 훨씬 뛰어넘을 것으로 예상되거나 물건번호가 많아 전체 물건이 전부 낙찰되어 배당기일까지 수개월이 예상될 경우 양수인은 계속 경매를 진행시켜 배당차익을 실현한다. 여주지원 2009타경 14758호 및 여주지원 2010타경 8483호도 저축은행으로부터 근저당권을 확정채권 양도로 이전받아 배당차익을 실현한 사건이다.

2) 취하 후 배당차익을 실현하는 방법

부동산 경기침체로 인수 후 당장은 배당차익 실현이 어려우나 자금운용에 여유가 있어 장기투자가 가능할 경우 경매가 진행 중인 근저당권부 대출채권을 양수 후 경매를 취하한다. 취하 후 부동산경기가 호전 시 다시 경매를 신청하면 고가낙찰에 따른 고배당의 수익을 올릴 수 있다. 자금에 여유가 있으면 경기침체 시 여러 개의 근저당권을 저가로 매입하여 보유하다가 부동산경기 호황 등 가격 상승 시에 근저당권에 기한 경매 신청으로 고배당의 차익을 실현하는 것이다. 이 방법은 적은 돈으로 부동산을 매입 후 전매차익을 얻는 효과를 낼 수 있다. 즉 부동산 전체를 매입하려면 일시에 거액의 매입자금이 소요되고, 대출상환능력(DTI) 및 담보물에 대한 대출비율(LTV)의 제한으로 대출을 많이 받을 수 없어 부동산 구입 시 자기자금이 많이 소요되므로 부동산경기의 활황이 예상되어도 배당차익을 위한 부동산의 취득이 어렵다. 그러나 근저당권 매입의 경우 부동산 중 일부인 근저당권만을 소액으로 매입 후 배당차익을 얻을 수 있으므로 적은 돈으로 부동산 전매차익을 실현하는 것과 유사하다.

ㆍ 프롤로그



Part 01 NPL Ranking-Up 투자법(대위변제로 연체이자 배당차익 승계취득)

제1장 우선 『변제자대위』라는 개념을 파악해야 한다

1. 『변제자대위』가 어떤 제도인가?

2. 구상권과 대위권은 경합이 일어난다

3. 구상권과 대위권을 비교해보자

4. 재산손실의 방어적 대위변제기능이 있다

제2장 변제자대위 제도를 본격적으로 공부하자

1. 임의대위(Ranking-Shift, 임의변제, 임의채권승계, 약정대위)

2. 법정대위(Ranking-Up, 법정변제, 법정승계, 강제변제)

1)임의대위와 다른 법정대위의 대략적인 내용을 살펴보자

2) 대위변제 후 연체이율을 적용한 배당차익 발생

제3장 대위변제 투자대상 근저당물건의 선정방법을 알아보자

1. 연체이자율 및 채권최고액이 높은 순서로 물건을 검색한다

2. 경매신청된 1순위 근저당 채권을 대위변제 대상으로 선정한다

3. 자진 변제로 경매가 취하될 가능성이 전혀 없는(소유자가 완전 포기한) 경매물건을 선정한다

4. 우선 배당요구 채권액 조회 및 예상배당액을 산정한다

1) 예상배당액 산정방법

2) 배당금을 교부받는 방법(안산지원 2013타경 3968호 임의경매 사례)

5. 예상배당표상 원리금 전액배당이 가능한 근저당채권을 대위변제 투자대상으로 한다

6. 배당요구의 종기 후에 대위변제한다

7. 대위변제 물건의 선정과 투자 요령을 최종적으로 정리하자

제4장 대위변제 자격취득은 어떻게 해야 하나?

1. 임의대위(채무자 동의)의 자격을 취득하라

2. 후순위 가압류채권 중 일부 양수하는 방법이 있다

3. 후순위 압류채권 중 일부 양수하는 방법도 활용하라

4. 후순위 근저당 채권 중 일부 양수하는 방법도 있다

5. 경매부동산의 소유자에게 돈을 빌려주고 가압류등기를 신청하라

6. 경매부동산을 매수하여 제3취득자가 되는 방법을 활용하라

7. 후순위 임차권자의 임차보증금 일부 양수로 대위변제 자격을 확보하라

8. 경매진행 중 근저당권 설정으로 대위변제 자격을 확보하라

제5장 금융기관은 대위변제 실무를 어떻게 처리하는가?

1. 이해관계자 및 재산권 상실 위험자의 대위변제(Ranking-Up, 법정변제, 법정대위)

2. 이해관계 없는 제3자의 변제(Ranking-Shift, 임의변제, 임의대위)

1) 채무자의 동의를 얻어 대위변제

2) 채무자 동의 없이 변제하는 방법

3) 통지의 효력발생 간주약정

4) 채권서류의 대위변제자 또는 채권양수인 교부

5) 대위변제 시 근저당권 이전의 부기등기를 하는 방법

제6장 채권 및 근저당권의 승계에 따른 조치는 어떻게 해야 하나

1. 근저당권 이전등기를 신청한다

2. 경매채권자 변경신고서를 제출한다

3. 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출한다

4. 배당금 입금계좌를 변경신고한다

5. 채권계산서를 제출한다

6. 배당기일에 법원에 출석한다

제7장 승계된 근저당권을 방어(보호)하는 방법을 알아보자

1. 방어적 경매물건 관리 방법

2. 방어적 매각기일 추정신청(유치권에 대한 방어)하는 방법

3. 방어입찰에 참가하는 방법을 알아보자

1) 대위변제자의 방어입찰 참가 이유

2) 방어입찰의 전제조건를 숙지해두자

4. 배당이의에 방어소송하는 방법도 알아둬야 한다

1) 경락잔금 담보대출 금융기관을 사전에 확보하라

2) 소송비용 현금 담보제공명령 신청으로 소송포기를 압박하라

3) 소송고지 신청(또는 보조참가 요청)하기

4) 부당이득 반환청구 소송으로 가장 임차인 배당금 되찾기

제8장 Future Spread(미래배당차익)의 극대화 방법을 알아보자

1. 매각기일 2회 연기(변경)신청으로 Future Spread 극대화

2. 경매취하 후 재경매로 Future Spread 극대화

3. 유치권 신고 및 매각기일 추후지정 신청으로 Future Spread 극대화

4. 경매절차 정지신청으로 Future Spread 극대화

5. 개인회생의 경우 변제계획 인가 시까지 경매중지로 Future Spread 극대화

제9장 NPL대위변제 대박 성공사례를 살펴보자

1. 필자의 NPL랭킹업 이론(대위변제자에게 연체이자율 승계)을 뒷받침하는 역사적인

대법원 판결

선고로 NPL랭킹업 투자는 더욱더 빛나게 되었다.

2. 후순위 근저당권 활용 NPL랭킹업 투자법에 대해 살펴본다

3. 바이러스 근저당채권의 배당요구 및 회수방법을 잘 알아야 손해를 방지할 수 있다

4. 가압류채권자 및 공유지분권자의 NPL랭킹업 대위변제 성공사례(연체이자 배당차익

42,528,000원, 순수익률 82%)

5. 후순위 새마을금고채권 매입 NPL랭킹업 대위변제 성공사례(연체이자 배당차익

23,358,000원, 순수익률 49%)

6. 후순위 저축은행채권 매입 후 1순위채권 법정 대위변제(연체이자 배당차익 133,574,250원,

순수익률 184%)

7. 후순위 대부업체채권 매입 후 1순위 하나은행채권 법정 대위변제(연체이자 배당차익

111,096,600원, 순수익률 89%)

8. NPL랭킹점프로 3순위자가 1순위채권을 대위변제한 성공사례(연체이자 배당차익

29,864,000원, 순수익률 138%)

9. NPL랭킹업 싹쓸이 투자 성공사례(연체이자 배당차익 32,895,000원, 순수익률 64%)

10. NPL바이러스 대위변제 성공사례(연체이자 배당차익 19,376,500원, 순수익률 137%)

11. 후순위 전세권자가 전세금 배당손실 방어를 위해 NPL랭킹업 대위변제를 한 실제

사례

12. 가등기 채권자의 가등기말소 방어(Ranking Keeping)를 위한 NPL랭킹업 대위변제

성공사례(연체이자 배당차익 250,000,000원)

13. 개인회생 신청자의 NPL랭킹쉬프트(임의대위) 성공사례(연체이자 배당차익

19,450,000원, 순수익률 198%)

14. 유암코의 NPL을 임의 대위변제(랭킹쉬프트)로 취득한 성공사례

제10장 NPL대위변제 투자 시 치명적 함정은 무엇인가

1. 100만분의 1의 함정에 빠져 사례비 6,000,000원을 날리다

2. 어디에도 공시되지 않는 함정에 빠져 사례비 5,000,000원을 날리다

제11장 관련규정도 정리해보고 판례도 살펴보자

1. 민법상 관련규정을 정리해보자

2. 혼동에 관한 판례을 살펴보자

3. 대위변제 관련 판례를 살펴보자

4. 법정 대위변제 조정결정도 공부해야 한다(97. 7. 28. 조정번호 제97-13호)

제12장 필자가 Design하여 창조한 NPL 투자기법을 공개한다

1. Ranking Elevating 투자법

2. Low Ranking 채권매입 비과세 투자법

3. 공유지분 물상보증인 NPL투자법

4. 공동담보 초과책임 NPL투자법

5. 사해행위 NPL 매입 투자법

1) 사해행위 NPL 매입대상 채권 선정방법

2) 사해행위 NPL 매입(투자)

3) 매입 후 양수인의 배당이의의 소제기 방법

4) 참조판례



Part 02 근저당채권(NPL) 매각에 관한 A부터 Z까지

제1장 NPL거래를 개략적으로 파악해보자

1. NPL의 처분절차를 우선 살펴보자

1) 금융기관의 NPL 매각과정을 이해해보자

2) 투자자의 NPL매입 및 운용과정을 살펴보자

3) 투자자의 NPL매입대금 조달은 어떻게 하는가

2. NPL 거래 관계도를 보면 한 눈에 이해할 수 있다

3. NPL관련 용어를 정의해보자

4. NPL의 수익구조를 표로 정리해보자

5. 짧지만 NPL 시장의 역사도 스크린해보자

1) 한국자산관리공사(Kamco) 시대

2) IMF 외국자본 시대

3) 유암코 및 우리F&I 시대

4) 완전경쟁 시대

6. NPL 채권매입을 위한 관점의 디자인(사고의 전환) 해보기

7. 최근 NPL 시장동향은 어떠한가

1) 2014년 상반기 시장 현황

2) 2014년 상반기 NPL투자 현황

3) 주요 금융기관별 고정이하 NPL비율 및 공개매각 현황

4) NPL투자 현황(2013년)

5) NPL채권 매각자문 현황(2013년)

6) 유동화회사(유암코,우리F&I) 영업이익 및 당기순이익

8. NPL은 관련 금융 파생상품의 발생을 유도한다

9. NPL담보 유동화증권(ABS) 발행구조를 도식화하면 다음과 같다

제2장 부실채권(NPL : Non-Performing Loan)이란 무엇인가

1. 부실채권을 정의하는 다양한 분야들

2. 대출자산의 건전성 분류에서 비롯되었다

1) 대출금의 손실처리(대손상각) 목적

2) 대손충당금 적립의 의의

3) 대출자산의 건전성 분류

3. 대출자산 건전성 분류 단계별 정의

1) 정상

2) 요주의

3) 고정

4) 회수의문

5) 추정손실

4. 우리는 어떤 부실채권(근저당권부 대출채권)을 매입해야 하나

1) 가급적 근저당권이 설정된 담보부 대출채권을 매입한다

2) 무담보 대출채권은 채무자가 파산신청을 하면 한 푼도 못 받을 수 있다

제3장 부실채권 투자를 왜 학습해야 하나

1. 가장 중요한 것은 투자로 인한 수익이다

2. 손해방지 및 사기예방 목적도 중요하다

제4장 우선 채권양도(債權讓渡)의 메카니즘을 공부하자

1. NPL을 알려면 채권양도의 의미를 파악해야 한다

1) 채권양도의 여러 가지 의미는

2) 금융기관이 채권 및 근저당권을 할인판매 하는 의미

2. 예외적으로 양도가 금지되는 경우도 있다

3. 채권양도의 대항요건을 갖춰야 한다

1) 채권양도의 통지나 승낙

2) 확정일자 있는 증서로 통지

3) 반송 시 금융기관의 약관에 따른 통지도달 간주약정 유효성 인정

4) 채무자 행방불명 시 공시송달 통지

4. 채권양도의 대항요건(통지)에 관한 특례

5. 구체적인 대출채권양도 절차를 알아보자

1) 채권(계약)양도의 의의와 차이점

2) 채권(계약)양도 절차

3) 근저당권 이전의 부기등기 방법

4) 양수인의 경매채권자 승계(변경)신고

5) 양수인의 환급계좌 변경신청

6) 양수인의 경매서류 열람 및 등사신청

7) 양수인의 권리신고 및 배당요구 신청

8) 법원의 채무자 및 소유자에 대한 담보권 승계사실 통지

9) 양수인의 배당기일 참석

10) 권리증서상 부기문 환부신청

11) 양도서식을 보면 좀 더 명확히 알 수 있다

제5장 공세에서 수세로 전환하는 방어입찰 참가하기

1. 근저당채권 양수인의 방어입찰 참가

2. 방어입찰의 전제조건이 있다

1) 방어입찰 참가의 필요성이 있어야 한다.

2) 손실 없는 가격으로 재매각의 실익이 있어야 한다.

3. 상가는 방어입찰 참가가 바람직하다

4. 자기자금 30% 준비가 필요하다

5. 실익이 없는 경우 방어입찰을 포기하라

제6장 개인의 근저당채권 매입에 관한 모든 것

1. 근저당채권 매입 투자의 장점(이점) 7가지07

2. 개인의 근저당채권 매입 방법

1) 근저당채권 매입의 자유(원칙)

2) 근저당채권 매입의 제한(저축은행)

3) 근저당채권 매입의 형식

4) 근저당권부 채권 매각기관

3. 채권 및 근저당권 매매 실제사례

4. 유리한 근저당채권 고르는 원리를 파악하라

1) 매입 형식 : 계약양도

2) 근저당채권 매입대상 부동산 : 아파트, 오피스텔

3) 매입대상 근저당채권의 순위 : 1순위

4) 채권의 특성 : 채권최고액에 많이 미달된 채권, 연체이율은 높은 채권

5) 차주의 선정요건 : 차주가 급여생활자나 다른 부동산등 재산이 있는 자

5. 고수익을 올릴 수 있는 근저당채권 매입대상 물건

1) 유치권신고 있는 물건

2) 대항력 있는 임차권 물건

3) 수익형 상가 물건

4) 연체이자 차액이 큰 물건

5) 법정지상권 성립여지 있는 물건

6. 근저당채권 매입을 제한해야 하는 부동산

7. 근저당채권 매입 전 조사사항을 체크하라

1) 일반적인 사전 점검사항

2) 근저당채권 매입 전 현장조사 철저

3) 경매신청 채권금액의 범위 확인(연체이자 포함여부 확인)

제7장 부동산 경매진행 절차

제8장 등기부세탁 시작등기 분석(말소기준등기 파악)

1. 소멸(소제)주의 원칙

1) 소제주의란 무엇인가

2) 말소기준등기의 정의와 중요성

3) 어떻게 말소기준등기를 찾아야 하나

4) 말소기준등기를 찾는 실제 예

2. 경매부동산상 부담의 소멸 및 인수

1) 경매로 인하여 소멸·인수되는 등기 또는 권리

2) 말소되는 등기

3) 인수되는 등기

4) 인수되는 권리

제9장 배당요구의 종기 후에 채권매입을 해야 한다(원칙)

제10장 양도인에게 예상배당표를 요구하라

1. 매입가격 산정을 위한 예상배당표 작성관련 자료를 요구하라

2. 실제사례(대전6계 2011타경 145XX호 임의경매)

1) 근저당채권 매입 및 유입취득 시 자금소요 내역

2) 채권자의 채권액수 및 배당순위 등 정보를 요구하라

제11장 예상배당표 작성

1. 예상배당표를 작성하는 목적은 무엇인가

2. 예상낙찰가를 산정하는 방법은

3. 예상배당액을 산정하는 방법은

4. 대전6계 2011타경145XX호 둔산쇼핑전자타운 경매사건의 예상배당표 작성 사례

5. 안산지원 경매 10계 2011타경 198XX호 예상배당표 작성 사례

6. 예상배당액 산정결과를 어떻게 활용할 것인가

1) 1순위 근저당채권 매입가격 기준으로 삼아라

2) 질권 대출 시 담보여력 산정기준으로 활용하라

제12장 매입 예정가격 산정 방법을 익혀라

1. 물건의 시세를 우선 조사한다

2. 예상 낙찰가율 등을 조사하라

3. 각종 선순위배당 채권을 조사한다

4. 예상배당표를 작성하고 예상배당액을 산정하라

5. 대출이자를 차감하라

6. 근저당권 이전비용을 차감한다

7. 인수되는 공용부분 체납관리비를 차감한다

8. 적정 이윤을 차감하라

9. 본격적으로 채권매매 가격협상에 임한다

10. 지금까지의 매입 과정을 총정리 해보자

제13장 뭐니뭐니 해도 제일 중요한 건 NPL 매입루트

1. 금융기관으로부터 직접매입(직거래)하는 경로

2. 연합자산관리 주식회사(유암코. www.uamco.co.kr)

1) 유암코 홈페이지를 방문해보자

2) 유암코가 게시한 근저당채권 매각 안내문

3) 유암코가 보유한 근저당채권(부실채권)을 인식하는 방법

4) 유암코와 매각협상(실사례2)

3. 대신 에이엠씨(전신 우리 에이엠씨)

1) 최근에 회사명이 변경되었다

2) 채권매각 내용

4. 농협자산관리회사(http://www.acamco.co.kr/)

1) 개인에게 채권매각을 한다

2) 설립배경과 설립목적

5. 유동화전문 유한회사(SPC : Special Purpose Company)

1) 채권매각을 위한 일시적, 서류상의 회사이다

2) 유동화 전문회사의 주요 업무

3) 유동화회사의 근저당권부 채권의 질권 담보제공 금지

제14장 유동화전문회사의 자산현금화(유동화) 방법

1. 근저당권부 채권매각(채권자 교체방식, Loan Sale) 방식

2. 유입취득 방식

1) 비업무용 부동산의 유입취득 억제

2) 유입취득 기준(직전 유찰가)

3) 유입취득의 제한(특수물건)

3. 유입취득 후 재매각(낙찰약정)

4. 채무인수방식 회수(채무자 교체방식)

1) 인수약정 채무 변제자금 조달방법

2) 론세일 매각금액보다 채무인수 약정금액이 더 비싼 이유

3) 채무인수약정 시기(경매초기)

4) 채무인수 약정 시 등기절차

5) 채무인수 약정의 주요 내용

6) 천안지원 2012타경 13X호 채무인수 추진사례(모텔)

7) 고양지원 2011타경 161XX호 채무인수 신고 사례

8) 고양지원 2011타경 161XX호 채무인수 후 담보대출 사례

9) 채무인수계약 실제사례(안산지원 2012타경 8607호 부동산임의경매)

10) 채무인수신청 취하사례(수원지방법원 평택지원 2011타경 6906호)

5. 입찰이행약정 및 입찰대리약정

6. 채권 일부양수도 및 입찰참가 이행약정(원매자 매각방식, 배당금 일부반환 약정)

1) 론세일 방식과 차이

2) 채무인수 방식과 차이

3) 부천지원 사례

4) 서울지방법원 동부지원 사례

제15장 공동(펀드)투자를 하면 이런 점을 주의하라

1. 공동 근저당권자 설정등기 방식에서의 조치사항

2. 공동 질권자 설정등기 방식에서의 주의사항



PART 3 금융기관의 NPL 매각 실무를 알아야 지피지기

제1장 채권양도를 통한 근저당채권 개별매각

1. 채권양도를 통한 개별매각에 대한 개요(건별매각, 확정가 매각)

1) 금융기관의 채권매각 근거법규

2) 매각제외 채권

3) 채권 금융기관 내부 절차

4) 금융기관과 채권양수인 간 절차

5) 채권양수인의 후속절차

6) 금융기관의 채권회수 방법

2. 개별매각의 필요성

1) 최저 자기자본 준수비율 강화에 대비

2) 적기시정조치 제재 탈피를 위한 부실자산 처분의 이행

3) 대손충당금 적립기준 강화에 따른 충격에 대한 선제적 대비

4) 미처분 담보채권 및 연체율 감축을 통한 대외 신인도 제고

5) 유동성 확보 및 자금 운용수익 증가

6) 적시에 신속한 매각이 가능하여 채권관리 인력 및 비용 등 절감

3. 개별 매각가격 결정기준 : 직전 유찰가 이내

4. 개별매각이 유입취득보다 유리하다

5. 민원예방 목적 채권양도 예고통지

1) 목 적

2) 예고통지 내용

3) 예고통지 방법

4) 민원 사례

6. 금융기관의 근저당채권 매각 사례(연체이자 17% 배당차익 실제 사례)

1) 투자자의 연체이자 배당차익 높은 물건 법원 경매사이트 검색

2) 투자대상 물건선정

3) 투자대상 근저당채권 자산실사

4) 투자자의 예상배당액 산정(검토)

5) 매각은행의 경제적 이익

6) 투자자(매수인)의 경제적 이익

7) 투자수익률 산정

8) 자산양수도계약 특약 시 고려사항

9) 투자자의 매입잔금 조달(80% 질권대출 조달)

10) 구체적 자금조달 진행 절차

11) 배당차익(연체이자 17%)의 실제 분배

12) 담보(경매)물건의 관리

13) 채권양수인의 방어입찰 참가하기

14) 구체적인 대출채권 양도절차

15) 채권양도 통지서 반송 시 양수인의 배당가부

16) 관련판례

17) 근저당권 이전 및 질권등기(서울동부지법 2013타경 178XX임의경매)

18) ○○자산관리 주식회사(1차 투자자)

제2장 근저당채권 대량매각(캠코 등 수의매각) 과정도 살펴보자

1. 대량매각이란

2. 매각계약 체결 방식(NPL공개경쟁입찰 매각 VS 수의매각)

3. 대량매각의 다양한 필요성

1) 미처분 담보채권 및 연체율 감축을 통한 대외 신인도 제고

2) 유동성 확보 및 자금 운용수익 증가

3) 적시에 신속한 매각이 가능하여 채권관리 인력 및 비용 등 절감

4. 한국자산관리공사에 매각하는 방식

5. 금융기관의 매각방식 선택 시 고려사항

1) 사후정산 방식 선택 시 고려사항

2) 확정가 방식 선택 시 고려사항

3) 채권매각에 대한 설명회 개최

6. 매각 시 처리절차

1) 금융기관 내부의 절차

2) 한국자산관리공사와 금융기관간 절차((확정가 방식)

제3장 금융기관의 근저당채권 대량매각(공개경쟁매각)

1. 금융기관의 채권매각은 국내외적 추진 배경이 있다

2. 금융기관의 매각대상 채권 선정방법

3. 매각방법

1) 원칙 : 경쟁입찰을 통한 매각

2) 예외 : 수의계약 매각

3) 수의매각 방법

4. 매각주간사 선정

5. 금융기관의 매각비용 분담기준

6. 금융기관 채권 매각Pool 구성 및 낙찰자 결정

7. 공개경쟁입찰 매각 일정

8. 공개경쟁입찰 매각 진행(회계법인 주도) : Invitation Letter, 입찰 안내장 배포



Part 04 투자자의 NPL매입 및 자금운용 방법 총정리

제1장 인수한 근저당채권의 운용

1. 재테크 수단으로써의 NPL투자방법은 다양하다

2. 질권 대출을 통한 자금조달 방법을 활용하라

1) 근저당권 매입자금 조달

2) 투자자금 조달

3. 임의 독촉으로 회수수익을 얻는 법

4. 경매를 통한 배당차익을 실현하라

1) 인수 후 즉시 배당차익을 실현하는 방법

2) 취하 후 배당차익을 실현하는 방법

5. 근저당채권 자체 전매차익을 실현하라

6. 1순위로 낙찰 받는 방법으로 활용하라

7. 잔존채권 추가회수 수익을 실현하는 방법

8. 고위험 제거를 통한 고수익을 실현하라

9. 유입취득 후 전매차익을 실현하라

1) 우선 유입취득을 검토하라

2) 차액지급 신고 또는 채권상계 신청으로 대금납부

3) 신속한 대금납부가 필요한 이유

4) 유입취득 후 상계에 의한 대금납입 사례

10. 채권매입가 보다 높은 경락자금 대출로 거액의 투자자금 조달

1) 사례에서 본 자금 조달의 메카니즘

2) 근저당권 매입대상 물건검색

3) 현금조달 추진사례

4) 안산지원 2011타경 198XX호 론세일을 통한 거액의 현금확보 사례

11. 상계약정에 의한 소유권이전 및 담보대출로 거액의 투자자금 확보

12. 차주교체를 통한 담보물 재활용법을 익혀라

13. 양도차익 비과세 목적으로 활용하라

14. 몰수된 입찰보증금 회수 투자법을 배우자

1) 경매취하로 몰수된 보증금 반환 받기

2) 취하의 충분조건

3) 취하의 필요조건(취하의 실익)

4) 입찰보증금 투자 진행절차

5) 취하 후 새로 경매신청 시 위험성을 검토하라

15. 연체이자 투자법(배당이익법)

1) 경매취하 후 다시 경매신청하는 방법

2) 물건선정

3) 물건선정 시 필요조건

4) 물건선정 시 충분조건

5) 수익률 분석의 전제

6) 저축은행 근저당채권을 11억1,200만원에 양수 후 10개월 후에 배당받을 경우

제2장 근저당채권(NPL) 연체이자 17% 배당 사례(반복학습)

1. 투자자의 연체이자 배당차익 물건 법원 경매사이트 검색

1) 연체이율이 높고 근저당권 설정비율이 높은 경매물건 검색

2) 채권최고액 대비 경매신청 금액이 현저히 적은 물건 선정

2. 투자대상 물건선정

3. 투자대상 근저당채권 자산실사

1) 채권 원본서류 실사

2) 담보(경매)물건 현장실사

4. 투자자의 예상배당액 산정(검토)

5. 낙찰 전에 경매취하 후 다시 경매진행 시 양수인의 배당차익

6. 근저당권 말소소송 제기 및 경매절차 정지신청으로 추가배당차익 확보

7. 매각은행의 경제적 이익

8. 투자자(매수인)의 금전적 이익

9. 투자수익률 산정

10. 자산양수도계약 특약 시 고려사항

11. 투자자의 매입잔금 조달(80% 질권대출 조달)

12. 구체적 자금조달 진행 절차



PART 5 NPL매입대금 조달방법의 모든 것

제1장 근저당권부 질권대출 방법

1. 권리질권(채권질권)이란

1) 질권대출 시장동향을 먼저 파악하라

2) 질권대출 시장에 사채업자의 재등장

3) 대규모 질권대출(Asset Backed Loan)

4) 은행이 근저당채권 매각과 동시에 질권대출을 해줄 경우 효과(1석 4조)

2. 질권설정의 대항요건

1) 근저당권부 대출채무자에 대한 대항요건

2) 제3자에 대한 대항요건

3) 근저당권에 대한 효력요건

4) 근저당권부 대출채권 서류의 질권자 교부(민법 제347조)

3. 질권설정의 절차를 알아보자

1) 근저당권부 대출채권에 대한 질권설정 계약 체결

2) 근저당권부 대출채권에 대한 질권설정 통지 또는 승낙

3) 질권설정의 부기등기

4. 질권은행의 권리신고 및 배당요구 신청

5. 채권원본서류 질권설정자에 반환

6. 배당기일 소환 및 채권계산서 제출

7. 질권대출 우선배당 동의서 제출

8. 질권은행의 질권설정 해제 통지서 발송 불필요

9. 질권담보의 실행

1) 배당요구 방법

2) 채무자에게 직접 청구 방법

3) 압류 및 전부명령에 의한 근저당권 이전 후 경매실행

4) 채권 및 근저당권 양도계약 방법

10. 근저당권부 질권대출 실제사례

1) 중앙지법6계 2011타경 111XX호 질권대출 사례

2) 고양지원 2011타경 308XX호 근저당권부 질권대출 사례

3) 청주지원 2011타경 114XX호 대부업자의 질권대출 사례

4) 안산지원 2009타경 289XX호 대부업체의 질권대출 사례

5) 안산지원 2011타경 190XX호 대부업자의 질권대출 사례

6) 안산지원 2011타경 128XX호 근저당권부 질권대출 사례

7) 질권대출 100% 사례(성남지원 2013타경 255XX호 임의경매)

제2장 근저당권부 질권대출 루트(부실채권 매입 시 자금조달 방법)

1. 아주 상호저축은행

1) 질권대출 취급

2) 질권대출 비율

3) 질권대출 이율

4) 개인당 대출한도 : 6억원

5) 부동산담보대출

2. 현대상호저축은행

1) 개인당 대출한도 : 6억원

2) 질권대출 취급

3) 질권대출 이율

4) 담보여력 산정

5) 질권대출 비율

6) 공동 질권대출 활용

7) 공동질권 대출 실제사례

3. 늘푸른 상호저축은행

1) 질권대출 취급

2) 질권대출 이율

3) 담보여력 산정

4) 질권대출 비율

5) 대출금 지급

6) 개인당 대출한도 : 6억원

7) 거래법무사 지정

8) 공동 질권설정 활용

9) 대출금 회수

10) 부동산담보대출

4. 삼정상호저축은행

1) 질권대출 취급

2) 담보여력 산정기준

3) 질권대출 비율

4) 질권대출 이율

5) 개인당 대출한도

6) 대출금 지급

7) 부동산담보대출

5. 남양상호저축은행

1) 질권대출 취급

2) 담보여력 산정기준

3) 질권대출 비율

4) 질권대출 이율

5) 개인당 대출한도

6) 대출금 지급

7) 부동산담보대출

6. HK 상호저축은행

1) 질권대출 취급

2) 담보여력 산정기준

3) 질권대출 비율

4) 질권대출 이율

5) 개인당 대출한도

6) 부동산 담보대출

7. 한국투자 상호저축은행

8. 안양 상호저축은행

1) 질권대출 취급

2) 담보여력 산정기준

3) 질권대출 비율

4) 질권대출 이율

5) 개인당 대출한도

6) 부동산 담보대출

9. 새마을금고

가. 질권대출의 한도산정 방법을 알아보자

나. 대위변제(Ranking UP, Shift) 질권대출

10. 대부업체

1) 질권대출 취급

2) 담보여력 산정기준

3) 질권대출 비율

4) 질권대출 이율

5) 대부업체의 부수업무

6) 이자율의 제한

7) 불법추심의 금지

제3장 ABS(자산유동화증권)발행으로 매입자금 조달

1. ABS(자산유동화증권, Asset-Backed Securities)란 무엇인가

2. ABS는 어떤 종류가 있나

1) 저신용 대출채권 담보부 증권(CLO, Collateralized Loan Obligations)

2) 고위험채권 담보부 증권(CBO, Collateralized Bond Obligations)

3) 주택저당증권(MBS, Mortgage Banked Securities)

3. ABS제도 도입배경

4. ABS의 기초자산

5. ABS발행 한도

6. ABS발행 절차

1) 사전 검토 및 유동화구조 설계

2) 유동화회사(SPC) 설립

3) 자산유동화계획 등록

4) 자산양도 등의 등록

5) 유동화증권(사채) 발행

7. 자산유동화 참가자들

7. 자산유동화 참가자들

1) 자산보유자(The Originator) : 은행 등 금융기관

2) 유동화전문회사 : 명목회사(paper company)

3) 자산관리자(The Administrator) : 자산보유자 또는 신용정보업자

4) 업무수탁자(The Trustee)

5) 신용보강기관(The Liquidity Facility Provider) : SPC에 대한 신용공여

6) 신용평가기관

7) 발행주간사

8) 특수목적 신탁회사

9) 기타 참여기관

8. ABS 발행의 효과

9. ABS 시장동향

10. 자산유동화의 특례

1) 피담보채권 확정의 특례

2) 저당권 취득의 특례

3) 등록세 및 취득세 50%면제

4) 채무자에 관한 정보의 제공 및 활용

11. 자산유동화계획의 등록취소

오수근 저자 오수근은 20년 이상 소송, 경매, 채권관리 등을 진행했다. 대한민국 1호 NPL 디자이너 및 디렉터로서 NPL 랭킹 업 대위변제 투자법을 만들었고 NPL 대위변제 질권 대출상품 등 NPL 관련 투자 상품을 50개 이상 개발했다. 또한 오성메듀 NPL 강사로 활동하면서 변호사, 의사, 법무사 등을 대상으로 활발한 강의를 하고 있다.



저서 및 감역

《경매를 알아야 NPL이 보인다》(2016년)

《NPL 투자 혁명》(2016년)

《위험한 NPL 함정 탈출하기》(2015년)

《NPL 바이러스 투자법》(2015년)

《NPL 랭킹업 투자 비법》(2014년)

《배신과 음모의 세계사》(2014년) 감역



약력

전북대학교 법대 졸업

엘도라도 자산관리(ELDORADO AMC) 대표

대한민국 1호 NPL Designer & Director

NPL·경매 DESIGN FORUM 회장

오성메듀(Medical & Education) NPL 강사

CAMELEONG DESIGN NPL 투자상품 20여종 개발

NPL ABL, 1.5 NPL ABL상품, NPL권리보험, NPL손실보험 상품개발



NPL 랭킹업 대위변제 투자법 창시

NPL 대위변제 질권대출 상품개발

NPL 투자상품 50개 이상 신규 Design

변호사, 의사, 법무사 등 전문가를 대상으로 NPL 강의

20년 이상 소송, 경매, 채권관리 실무경험

NPL 매각Pool 구성 및 매각실행

상호금융기관 50년 역사상 최초로 수협 NPL을 지지옥션에 경쟁매각 실행

부동산투자 전문가(재건축, 뉴타운, 수익형 오피스텔, 원룸, 다가구주택, 아파트, 상가투

자 등 부동산 트렌드에 맞춰 거의 모든 부동산 투자)



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