반갑다 유치권, 즐겁다 NPL

◇ 머리말



고맙소! 유치권 많이 신고해 주어서...



처음 사냥꾼이 된 사람은 호랑이나 곰과 같은 큰 맹수를 만난다면 무서워 어쩔 줄 모르게 될 것이다.

그러다가 긴 세월동안 부단히 노력하고 경험을 쌓아서 유능하고 큰 사냥꾼이 되면, 그때는 오히려 맹수를 찾아다니고, 더 나아가 최고로 사나운 맹수를 잡는 것을 일생의 소망으로 여기게 된다.

실제로 근대에 있어서 우리나라의 사냥꾼들도 맹수의 왕인 한국 호랑이를 한 마리 잡아보는 것이 일생 최대의 소원이었다는 기록을 쉽게 접할 수 있다.



부동산경매를 처음 하는 사람들은 유치권이 무엇인지, 특수경매가 무엇인지 아예 모르고 시작한다. 어느 정도 부동산경매를 해 본 다음에는 유치권이 무엇인줄 알게 되고, 유치권이라면 겁을 내서 피하게 되었다가 조금 더 고수가 되면 그때에는 스스로가 유치권을 해결하는 능력이 있었으면 좋겠다는 생각이 들기 시작한다.

그러나 대부분은 유치권을 해결하는 능력을 키우는 과정에서 포기하게 된다.

유치권에 대하여 배울만한 곳은 물론이고 제대로 가르쳐 줄 선생도 거의 없기 때문이다. 이론과 실제를 겸비하여 제대로 가르칠만한 사람이 없는 것도, 많은 사람들이 유치권 배우기를 포기하는 중요한 이유가 될 것이다.



그러다가 요행히 유치권을 제대로 배우고 익히게 되면, 다른 일반적인 경매는 재미가 없고 유치권이 신고 된 물건만 찾으러 다니게 된다. 나는 3~4년 동안 서울과 부산에서 유치권에 대한 강의를 했고, 지금도 특수 경매 훈련단을 만들어서 전국을 무대로 답사를 다니고 있다. 우리 특수경매훈련단원들은 일반적인 경매에는 전혀 흥미가 없다. 오로지 유치권이 신고 되어 있는 물건 등 특수경매에만 관심을 가지고, 또 이런 물건만 취급하려고 한다.

심지어는 경매법원에 신고 되어 있는 물건 중에서도 유치권의 공사대금을 담보하는 금액이 적으면 오히려 불만을 나타낸다. 유치권이 신고 된 금액이 클수록 더욱 더 많은 관심을 나타내고, 자신이 취급하려는 의욕도 더 높다는 것을 알 수 있다. 유치권이 신고 된 금액이 클수록 일반인들이 기피하는 물건이고, 기피하면 할수록 경매에서는 유찰이 많게 되어 최저매각가격은 떨어지게 되므로 높은 이익을 기대할 수 있기 때문이다.



돈에 대하여 욕심이 없는 사람은 없다.

그러나 아직도 많은 사람들은 부동산투자는 운만 좋으면 대박이 터질 수 있고, 특별히 자기 자신은 운이 좋다고 생각한다. 하기야 사람만이 다니는 인도로 걸어가다가 차에 치어 죽은 억세게 운이 나쁜 사람도, 자신은 운이 좋은 별 아래 태어났다고 생각했을 것이다.

지금은 운이 부동산투자에 대박으로 작용하는 여지는 거의 사라졌다. 국민소득이 100달러도 못되는 살림으로 빈곤에 허덕이고 경제관계의 법령이 제대로 만들어지지 못했을 때라면 엉뚱한 대박도 기대할 수 있을지 모르겠다. 하지만 지금과 같이 국민소득이 3만달러에 이르고 날이 갈수록 팍팍해지는 경제체제 아래서는 부동산은 물론 모든 투자가 왠만한 실력으로 무장해서는 대박을 기대하기가 어렵다.

주식투자도 마찬가지가 아닌가? 그 회사에 대하여 정통한 지식과 경영상태 및 자산의 정보를 가지고 주식을 사지 않는다면 성공하기가 어렵다.

부동산투자의 경우에도 기본적으로 평가능력과 예측능력이 없으면 투자의 성공이 어려울 것이고, 나아가 자신만의 노하우가 있어야 할 것이다. 하지만 평가능력과 예측능력이 있다고 해도 평균적인 수익 정도만 가능하지 대박을 노리기는 현실적으로 쉽지 않다.



청년들이 군대에 입대하면 누구나 할 것 없이 보병, 기갑, 공병, 포병, 통신 등 주특기를 부여받고 훈련받으면서 연마한다. 그리고 군대 생활하는 기간 동안 이 주특기에 따라 근무를 하게 된다.

군대생활에 비교하여 부동산투자를 하려고 하는 당신에게 있어 주특기는 과연 무엇인지 생각해 볼 필요가 있다. 경기관총을 쏘는 주특기를 부여 받은 병사도 공용화기 훈련소에서 최소한 4주 동안은 훈련을 받아야 기관총을 다룰 수 있다. 그리고 해당 부대에 가서는 탄약수로 실탄을 옮기는 일을 하다가 적어도 1년이 지나야 총을 쏘는 사수가 될 수 있다. 경기관총을 쏘는 병사처럼 4주 동안 훈련소에서 먹고 자고 훈련 받은 것도 아니고, 탄약수로 부사수로 1년 동안 경험을 쌓은 것도 아니라면, 경기관총을 잘 다룰 수 없고 전투에서 적을 제압할 수도 없을 것

이다.



겨우 2년도 머물러 있지 못하는 군대에서 조차도 이런 식으로 훈련을 하는데, 평생 동안 먹고 살 수 있는 돈을 벌고 나아가 대박을 꿈꾸며 유치권을 취급하겠다는 사람의 자세는 어떤 모습이라야 할까?

시대가 변하여 아무런 주특기도 없이, 그리고 아무런 기술과 지식도 없이 의욕만으로 부동산투자를 해서는 소득을 올리기는커녕 손실을 감수해야 하는 시대에 우리는 서 있다.

만약 어느 누구나 부동산 투자를 하여 돈을 벌기를 원한다면, 나는 먼저 묻고 싶다. "부동산 투자에서 당신의 주특기는 무엇인가?"

머리말 _5



서론 _14



1부 성공하기 위해 유치권 있는 물건에 투자하는 방법



01. 아파트를 지은 건설회사가 유치권을 주장한다면.. _20

1. 사건의 배경 및 해설

2. HISTORY

3. 문제를 불러온 낙찰인의 잘못된 자력(自力) 집행

4. ○○○○건설이 접수한 소장의 내용

5. 낙찰인이 ○○○○의 소장에 대한 답변 내용

6. 재판의 진행

7. 법원의 판단

8. 낙찰인에 대한 수익 평가



02. 아파트 하도급업체가 주장하고 점유하는 유치권 _50

1. 1억 7,000만원을 사기 당하고 찾아온 사연이 안타까웠다.

2. 앞이 확 터지고, 집은 좋은데 유치권은 어쩌나

3. 이유 없는 인도명령기각결정으로 즉시항고

4. 항고를 받아들인 결정문



03. 수익형 오피스텔에 덕지덕지 앉은 유치권 180억원 _65

1. 대한민국에서 가장 큰 유치권을 풀어야지

2. 현수막으로도 판단할 수 있는 유치권의 부존재함

3. 부동산적인 측면에서의 평가

4. 40만원 아끼려다가 5,000만원 날린 친구들

5. 인도명령신청서 1,000장을 썼다.

6. 치열한 인도명령의 공방

7. 정리과정



04. 목욕탕의 유치권을 너무 간단하게 없앴다. _108

1. 영업전망

2. 유치권의 문제

3. 유치권을 어떻게 속전속결로 해결할 것인가

4. 정리단계

5. 경매사건을 끝낸 인도명령신청

6. 유치권자들에 대한 인도명령신청서

7. 인도집행과 사건 전체에 대한 평가



05. 밀린 관리비까지 내주는 안마시술소 유치권자 _144

1. 며느리 소유의 안마시술소에 9억원의 유치권을 신고한 시아버지

2. 소유자도 유치권자도 인도명령은 인용되었다.

3. 인도명령결정에 대한 항고와 집행정지 결정

4. 유치권자에 대한 점유이전금지가처분, 가압류, 손해배상청구

5. 사건의 마무리. (이렇게도 감사할 수가...)



06. 다툼 없이 끝난 음식점의 유치권 _154

1. 장사가 제법 되는 점포네

2. 장사를 잘 하고 있는 사람이 점포를 가져야 옳다.

3. 결코 추하지는 않은 마무리



07. 모텔의 유치권 싸움 _165

1. 모텔 뺏기고 유치권신고 당하고

2. 부동산교환은 패가망신 당하는 지름길이다.

3. 승소해도 손해배상은 받을 길이 없다.



08. 거의 다 지은 빌라 12명의 유치권자 몰아내기 _196

1. 어떤 물건, 어떤 유치권인가

2. 유형별 인도명령신청

3. 인도명령을 받기 위한 진정서의 제출

4. 드디어 대법원 '나의 사건 검색'에 "인용"이라고 올라갔다.

그러나 .. 80일 간을 기다린 결정문

5. 뛰는 놈 위에 나는 놈. (유치권자 내몰고 점유하고 있는 사람)



09. 똑같은 유치권 회사에 인도명령결정을 두 번 받은 조선소 _224

1. 사건의 개요

2. 유치권을 신고한 것은 주식회사 대○조선이 아니라 주식회사 대○이란다.

3. 인도명령결정에 대한 항고의 기각결정문



10. 12억원, 제대로 된 유치권이 신고 된 공장, 인도명령도 기각되었다. _238

1. 제대로 유치권이 신고 된 공장

2. 부동산 인도명령의 신청

3. 항고장과 건물인도청구 소장의 접수

4. 판 결 문



11. 한 푼도 안 주고 유치권 판결 받은 유치권자를 쫓아내다. _284

1. 유치권의 존재를 확인하는 대전지방법원의 판결문

2. 하고 싶지 않은 물건, 그러나 안 할 수도 없게 된 사연

3. 판결 받았어도 없앨 수 있는 유치권

4. 유치권자 (주)R밴처에 대한 인도명령신청

5. 채권양수인에 대한 인도명령 신청



2부 성공하기 위해 NPL(담보부 부실채권)에 투자하는 방법



01. 쉽게 쓴 NPL의 진행과정 _304

1. 서점에 가서 책을 보니 한국에는 NPL고시가 있는 듯하다.

2. 지금 우리나라는 산업의 조정, 재편기에 들어서 있다.

3. NPL 투자의 접근이 쉬워졌다.

4. 개인 투자자들의 NPL 시장

5. 부실채권의 발생 경위

6. NPL 채권의 양도

7. 채권의 양도방식과 투자수익의 구조

8. 투자의 원칙을 중시하자.



02. NPL 투자물건을 찾으려면 _330

1. 경매물건 전체로 시야를 돌려보라.

1) 제1순위 근저당권 가액으로 추락하는 경매물건을 찾아라.

2) 경매예정물건들 중에서 NPL 물건을 찾아서 추적하기 시작하라.



03. 경매를 정확하게 배워야 NPL도 손해 없이 투자할 수 있다. _337

1. 부동산경매를 알아야 NPL 투자를 할 수 있다고 느낀 사람들

2. 스스로의 실력이 NPL 투자를 하기에 적합한지 알아보자.



04. NPL에 대한 중요 판례 _341



05. NPL 투자에 유의할 점 _354

1. NPL투자 하다가 망한 사람 옆에 있다가는..

2. NPL을 양도하면서 당해세 배당요구신청을 감춘 경우



06. 몇 가지 참고 사항 _367

1. 무담보채권에 대하여

2. 질권대출과 브릿지 자금

김화민 저자 김화민은 공무원으로 20년간 근무했고, 경매계에 뛰어들어 많은 경험을 쌓았다. 이러한 경험을 공유하고 전파하기 위해 지금도 '특수경매훈련단'을 만들어서 전국을 무대로 답사를 다니고 있다. 한국 e-부동산대학을 비롯해 누리씨앤아이, 누리씨앤디를 설립하여 운영하고 있으며, 누리 부동산

아카데미 학원의 원장을 역임하고 있다. 또한 '한국 실무법정담보물권학회'를 설립하여 운영해오고 있으며, 삼원플러스(주) 회장으로 사업체를 경영하고 있다.



저 서

[유치권풀고 법정지상권허물기], (한국부동산아카데미)

[유치권 정복하니 당신은 부자·경매박사], (한국부동산아카데미)

[실전부동산 경매], (한국부동산아카데미)

[부동산경매 전문가교본], 별책부록 경·공매 관련 법규해설 및 사례별 상담식 해설(한국부동산아카데미)