땅 가진 거지 부자 만들기 2

투자에는 공부가 필요하다!

애물단지 땅을 금싸라기 땅으로 바꾸는 마법 같은 부동산 지식 이야기



'투기'냐 '투자'냐로 지금도 끊임없이 논쟁이 벌어지고 있지만 대한민국에서 일정 수준의 여윳돈을 가진 사람 중에 부동산 투자의 욕심을 가져 보지 않은 사람은 없다고 해도 무방할 것이다. 이는 산업화와 더불어 도시개발이 꾸준히 진행되면서 부동산 투자가 수많은 '금싸라기 땅'을 낳은 것에 기인한다. 이를 통해 돈을 번 사람들이 늘어나면서 너도나도 부동산 투자에 뛰어들었고 '돈을 벌려면 부동산 투자를 해라'는 인식이 대부분의 사람들 사이에 깊이 박히게 된 것이다. 하지만 부동산 불황이 심화되면서 땅이 있지만 아무것도 하지 못하여 스스로를 '땅 가진 거지'로 부르는 사람들이 속출하고 있다. 또한 아무런 사전지식 없이 무작정 투자에 뛰어든 사람들을 노리는 달콤한 유혹 역시 곳곳에 산재해 있다.



이 책 〈땅 가진 거지 부자 만들기 II〉는 이렇게 '땅 가진 거지'가 되지 않도록 부동산 투자에 꼭 필요한 지식을 설명해 주는 동시에 아무 쓸모없다고 생각하는 땅도 발상의 전환에 따라 '금싸라기 땅'이 될 수 있다는 것을 보여주는 책이다. 각각 부동산 칼럼니스트로서, JNP 토지개발정책연구소 이사로서 다년간 활동해 온 부동산 전문가인 두 저자는 부동산 정책에는 분명 기본적인 '흐름'이 있으며 이 흐름과 관련 법령을 이해하는 것이야말로 부동산 투자의 기본이 되는 것이라고 이야기한다.

이러한 이론을 기반으로 하여 이 책은 토지 매입과 개발의 기본 방향, 주택시장의 변화와 흐름, 땅의 종류와 관련 법령에 따른 개발 여부, 개발 불가능으로 여겨진 '버려진 땅'을 철저히 분석하여 '금싸라기 땅'으로 만드는 방법 등을 이야기한다. 또한 건축물의 건폐율과 용적률, 토지의 다양한 법적 용도, 토지개발행위허가의 기준, 임야에 대한 기본 지식 등 부동산 투자에 꼭 필요한 토지 관련 법령과 기본 이론들에 대해서도 복잡한 법조문보다 실제 필요한 지식 중심으로 안내한다.

한편 이 책은 현재는 크게 주목받지 못하고 있으나 미래에 큰 가능성을 가진 지역들을 제시하며 설명하고 한국의 긴 경제 불황을 해소할 수 있는 방법으로 한국이 처한 특수상황 및 한국의 전통문화자원을 활용하여 문화관광단지를 조성하고 관광사업을 육성시키는 방법 역시 제시한다. 또한 고령화사회를 맞이한 대한민국의 변화를 위해 노인과 젊은이가 함께하는 새로운 형태의 실버타운을 이야기하기도 한다.



부동산 투자에 대해 제대로 공부해 보지도 않고 일확천금의 꿈부터 꾸는 사람이 있는가 하면, 투자는 거액의 자금이 있어야 한다고 여겨 아예 시도해 보지 않는 사람도 있다. 하지만 이 책의 저자들은 부동산 투자에 필요한 것은 거액의 자금보다는 치밀한 분석과 공부라고 이야기한다. 이 책 〈땅 가진 거지 부자 만들기 II〉를 통해 많은 분들이 '애물단지 땅'을 '금싸라기 땅'으로 재창조할 수 있기를 기원해 본다.

인사말 : 4



제1부 땅과 주택 그리고 재테크

토지 매입과 개발의 기본 방향 제시 : 14

주택시장의 변화와 시장 흐름 : 16

부동산 투자 10년 주기설Ⅰ : 18

부동산 투자 10년 주기설 Ⅱ : 20

부동산 투자방법의 새로운 형태 (P2P. NPL 등) : 23

2018년 뜨고 있는 부동산 지역은? : 26

개척하는 자가 황금토지를 만든다 : 29

새로운 수익형 렌탈하우스 : 33

생산녹지지역(沓) 대지 전환을 위한 절차 : 36

농업진흥구역 토지의 개발행위허가 취득방법 : 38

계획관리지역의 토지 수익창출 방법 제시 : 40

보전녹지지역 등 개발행위허가 사례 : 42

무의도(섬) 임야를 리조트 개발로 황금토지 만들기 : 45

초보 부동산 투자자가 기본적으로 알아야 할 것들 : 48

건축물과 토지 용도지역의 투자가치 알아보기 : 51

토지개발 시 사전에 확인해야 할 비용은? : 54

토지개발에 있어 개발행위허가란? : 57

토지개발 시 주의사항 : 59

주거복지와 도시재생 로드맵 : 61

산업체 근로자에게 복지주택을 공급하라! : 64

토지투자 시 위험성 사례 : 66

기획부동산 사기 행각의 실 사례 : 68

인간은 왜 그토록 땅을 좋아하는가 : 71

선진국일수록 개인 단독주택 선호 : 74

앞으로의 주택은 쉼터, 자연과 함께하는 곳에 투자해야 : 78

지목 발급 확인, 토지 구분에 따라 건축 허가 유무 다르다 : 81

오피스텔 분양 시 올바른 분석법 : 84

30년 전 사례로 엿보는 주택시장 동향과 미래 비전 : 88

투자가 돈 많은 사람의 전유물이란 생각은 버려야 : 93

부동산 시장의 다변화에 따른 투자 전략 : 97

소형, 원룸 주택이 주목받는 이유는? : 100

상위 20% 세상… 중산층 복원에 초점 맞춰야 : 103

중산층 복원이 해결책 : 106

토지 매입 시 대두될 수 있는 문제점과 해결 방안 : 109

노인복지의 장기 플랜으로 귀촌·귀농 활성화해야 : 112

귀촌. 귀농 방향을 생각해 봐야 하는 이유 : 116

지역의 상징성을 살리는 것이 관건 : 119

저성장의 고리 끊고 새로운 성장동력 창출 : 123

주말 분양시장 구름 인파…집 살까? : 127

도시형 실버타운보다는 전원형 실버타운이 바람직 : 131

자연과 국악과 함께하는 실버타운 체험기 : 135

타운하우스란? : 138

친환경 전원주택 둘러보기 : 142

철거 확인서 활용법의 예 : 146

고가의 전세주택에도 세금 부과해야 한다 : 149

고가의 전세입자 세금 부담은 형평성 문제 : 152

전세금으로 내 집 마련할 '적기' : 156

전·월세 세금의 문제점, 해결방안은? : 159



제2부 관광산업과 토지개발

관광객 세계 10대 국가 전망 : 164

관광 단지 개발만이 미개척으로 남아 있다 : 168

세계평화공원에 주목해야 하는 이유는? : 172

관광산업 1위 국가 프랑스처럼 전통 문화로 새로운 활로 개척해야 : 175

콘도에서 펜션… 다시 텐트로? '원시반본(原始反本)' : 179

한·중·일 현안 문제인 독도·센카쿠 열도 등 해결 가능 : 183

부동산 시장의 회복… 한·중·일 공동개발 방식을 중심으로 : 186

관광개발 한·중·일 타운 배치 및 구성 : 189

한·중·일 타운 개발 중심으로 부동산 시장과 환경문제 : 193

동방의 호수와 연관지어 본 관광산업 스토리텔링 : 196

부동산 스토리텔링 접근법의 예 : 200

관광에서 3락(三樂)이란? : 203



제3부 토지개발 관련 법령

건축물의 건폐율 계산법 : 208

건축물의 용적률 : 212

용도별 건축물의 종류 29가지에 대하여 알아보자 : 216

지적제도와 등기제도 : 230

토지대장 및 지적도에 등록된 임야 '토임' : 235

토지투자 대상 8가지 용도지역 : 241

농지투자 농지용어 이해하기 : 245

산지투자 준보전산지와 보전산지 : 251

공익용 보전산지 개발 : 256

임업용 보전산지 개발 임업용 산지 : 261

국토계획법상 개발행위허가의 기준 : 267

도시계획 조례에 의한 개발행위허가 기준 : 271

개발부담금? : 274

개발부담금의 부과 제외 및 감면 : 278

개발비용의 산출 : 282

도로와 진입로 지목변경 : 287

건축법상 도로 : 290

도시계획시설의 설치기준에 의한 도로 : 295

농어촌 도로 : 300

도로의 점용허가 : 304

개발행위허가와 접도구역 : 307

지목변경 배수로 : 311



제4부 앞으로의 부동산 동향

주택 가격 거품 빼려면 대기업 건설 수익 대폭 줄여라 : 316

대도시와 수도권 인접지역을 주시하라! : 322

경기도 광주시에 주목하라 : 324

사통팔달 교통요충지 이천시가 뜨고 있다 : 327

남양주, 부동산 투자의 기대주로 성장! : 330

파주시를 주목하라 : 333

가평군 그 숨은 가치에 투자하라! : 336

강원도 시대가 열리다! (2020년 ∼ 2039년) : 340



집필후기 : 343

전재천 저자 전재천

경북 예천 출생으로 기독교 신학대학교에서 종교철학을 전공하였고 국제 관광 여행사 운영과 토지개발 사업을 병행하면서 저자의 노하우에 의한 부동산 전문 칼럼니스트로 집필 활동을 하였다.

현재는 'JNP 토지개발정책 연구소'를 운영하고 있으며, 〈땅 가진 거지 부자 만들기Ⅰ,Ⅱ〉를 출간하게 되었다.