부동산 경매 이 정도는 알고 입찰하자

입찰표에 '0' 하나 더 썼을 뿐인데 돌이킬 수 없는 손해를 입는다면?

현직 법무사가 부동산 경매 입찰자들에게 알려주는 치명적 손실 방지 및 안전 투자 노하우



경매에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 시세보다 싸게 사는 것일까? 그렇지 않다. 그보다 중요한 것이 있다. 바로 치명적 손해를 입지 않는 것이다.

입찰을 준비하는 단계에서부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 경매 과정은 결코 만만치 않다. 어려운 법률용어로 된 규정을 꿰뚫고 있어야 하고 경매 전문가를 거치지 않는 이상 모든 책임은 입찰자 본인이 져야 하기 때문에 매 순간 긴장의 끈을 놓을 수 없다. 그렇기에 매수 희망자 본인의 무지나 부주의, 이해관계인의 고의 또는 과실로 인한 사고가 발생하기 쉽다. 입찰표에 '0' 하나를 더 썼을 뿐인데 돌이킬 수 없는 금전적 손해를 입게 되는 것이다. 이러한 시행착오를 줄이고 초보 입찰자들의 안전한 경매를 돕는 것이 이 책의 목표다. 따라서 1~2장에서는 어려운 법률용어와 경매진행절차를 설명하며, 3장부터는 경매 과정에서 겪을 수 있는 위기 상황을 Q&A 형식으로 제시하여 이해를 도왔다.

경매 과정에서 아무 사고도 나지 않아야 수익도 내고 재미도 보는 것이다. 첫 경매를 준비하고 있는 이라면, 안전한 입찰을 목표로 삼아야 한다. 그 첫걸음을 떼는 데 이 책이 도움이 될 것으로 기대한다.

들어가며 · 04

제1장 경매 용어와 부동산 경매의 분류
경매 용어 · 12
부동산 경매의 구분 · 16

제2장 경매의 진행 절차
부동산 경매의 진행 절차 · 20
법원의 경매사건 진행 절차 · 23

제3장 입찰·매각·불복
상황 1 입찰 보증금이 20원 부족해요 · 28
상황 2 입찰가에 '0'을 더 써 버렸어요 · 33
상황 3 재매각 시 매수신청 보증금 반환이 가능할까요? · 38
상황 4 건물 용도를 잘못 알고 입찰했어요 · 44
상황 5 최고가 매수신고인이 입찰표를 수정했어요 · 53
상황 6 근저당권이 소멸되어 임차보증금을 인수하게 됐어요 · 57
상황 7 채무자 겸 공유자가 공유자 우선매수를 신청했어요 · 62

제4장 집합건물
상황 1 대지지분이 이전되어 있지 않은 아파트를 매수했어요 · 72
상황 2 집합건물의 대지 공유지분만을 매수했어요 · 80
상황 3 구조상·이용상 독립성이 없는 구분건물을 매수했어요 · 86

제5장 지상권
상황 1 경매 당시 완공단계인 토지 위 신축건물의 건축주에게 법정지상권이 인정되나요? 96
상황 2 건물 소유권 이전등기가 말소됐는데 관습상 법정지상권은 유지되나요? · 105

제6장 유치권
상황 1 경매등기 후 유치권을 취득한 자에게 부동산 인도청구를 할 수 있나요? · 110
상황 2 경매등기 전에 가압류된 부동산의 유치권자에게 부동산 인도청구를 할 수 있나요? · 119
상황 3 정지된 유치권에 의한 경매의 유치권자에게 부동산 인도청구를 할 수 있나요? · 125
상황 4 근저당권 설정 등기 후 상사유치권을 취득한 자에게 부동산 인도청구를 할 수 있나요? · 132

제7장 임차권
상황 1 전세권과 임차권을 겸유하면서 배당받은 자에게 부동산 인도청구를 할 수 있나요? · 138
상황 2 소유자가 채무를 변제하고 근저당권을 말소한 사실을 알려주지 않아 손해를 입었어요 · 147

제8장 기타 권리관계
상황 1 근저당권 소멸 사실을 모르고 개시결정된 경매에서 매각 대금을 지급했어요 · 156
상황 2 원인 없이 말소된 가압류등기의 회복에 매수인은 승낙하여야 하나요? · 163
상황 3 명의신탁으로 매수인과 매각대금을 지급한 사람이 달라요 · 171
상황 4 상속부동산에 대한 경매에서 가압류권자는 직접 배당받을 수 있나요? · 179
상황 5 '부동산 인도'와 '부동산 명도'의 차이는 무엇인가요? · 184

부록 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 · 192

박찬계 저자 박찬계는 경희대학교를 졸업하고, 공보처와 아리랑 TV에서 근무하였다. 2006년 법무사 시험 합격 후, 서울특별시 금천구 가산디지털단지에 개업하였다. 서울시 위촉 공익법무사로, 구로 상공회의소에서 매달 두 번째 화요일에 무료 법률상담을 하고 있다.