위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들

금융권 부동산 전문가가 알려주는 부동산투자 노하우!

이 책은 금융권 부동산 전문가들이 부동산 부자들을 컨설팅하면서 얻은 투자 노하우를 모두 담은 투자 비법서다. 부동산 컨설턴트인 저자들은 부자들이 가지고 있는 자산의 50% 이상이 부동산이라고 말한다. 즉 부자가 되고 싶다면 부동산에 투자해야 한다는 것이다. 저자는 아무 부동산에나 투자해서는 안 되며, 가능성 있는 부동산을 매입해 보유 기간 동안 경영을 잘해야 투자에 성공할 수 있다고 조언한다. 이 책에는 부동산의 내재가치를 찾을 수 있는 방법과 아파트, 재개발·재건축, 수익형 부동산, 오피스빌딩, 토지투자 전략이 모두 담겨 있다. 무엇보다 부동산에 관심이 쏠리는 요즘, 부동산에 투자하고자 하는 사람들을 속이는 기획부동산의 수법을 피하는 방법도 담아 매우 유용하다. 이 책을 통해 자신에게 맞는 부동산투자 전략을 세워보자. 부동산 부자로 가는 길에 한 걸음 가까워질 것이다.

저금리 시대에 경제 불안까지 가중되고 있어 현금 자산을 가진 사람들은 부동산에 투자해도 좋을지 망설이고 있다. 이 책에서는 부동산을 어떻게 관리하고 운영하는지에 따라 수익률이 크게 차이가 난다고 말한다. 특히 상가나 오피스빌딩 같은 경우에는 임차인에게 제공하는 서비스가 좋을수록 수익률이 높아진다. 아파트나 수익형 부동산 같은 경우에는 주변에 있는 개발호재가 중요하다. 지하철 역이 새로 개통되거나 공원이 생기는 등 개발호재가 있다면 그 지역 부동산의 가격이 상승하기 때문이다. 재개발·재건축 아파트는 주거 인프라가 이미 갖추어져 있기 때문에 수요가 높다. 따라서 수익률을 높이려면 재건축은 대지지분과 무상지분율을, 재개발은 개발이익 비례율과 권리가액을 따져봐야 한다. 이 책에 담긴 금융권 부동산 전문가들의 진짜 투자 노하우를 통해 누구나 부동산 부자가 될 수 있다.



부동산 부자들의 스마트한 투자법!

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 '렌트푸어와 하우스푸어 전성시대'에서는 렌트푸어와 하우스푸어가 왜 생기는지와 그들을 판단하는 기준은 무엇인지 알아본다. 마지막으로 자신의 푸어지수를 점검해보는 시간도 가져본다. 2장 '하우스푸어도 얼마든지 부동산 부자가 될 수 있다'에서는 푸어에서 부자가 되는 방법을 알려준다. 저자들은 부동산 부자가 되고 싶다면 가장 먼저 종잣돈을 모아야 한다고 말한다. 그리고 푸어에서 부자가 된 사람들이 어떻게 부자가 되었는지 소개한다. 무엇보다 4차 산업혁명이 대두되고 있는 현 상황에서 경제 환경이 급속히 변하는 시점을 부자가 될 수 있는 기회로 삼아야 한다고 설파한다. 3장 '부동산 부자가 된 사람들의 공통점 7가지'에서는 부동산으로 부자가 된 사람들이 가진 공통점을 살펴본다. 그들은 부동산 트렌드를 읽고, 자신의 투자 목표를 정확히 세우며, 부동산이 최고의 상태로 유지될 수 있도록 관리한다. 또한 전문가의 의견을 최대한 활용하고, 판단과 행동이 신속하며, 잘못 투자했다는 판단이 서면 과감히 처분할 줄 안다.

4장 '그들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?'에서는 부동산으로 부자가 된 사람들의 이야기를 들려준다. 이 책의 저자들은 시멘트공장을 주변 기업들의 연수원시설로 바꿔 수익성을 높이거나 노후 건물을 외국인 관광객 대상의 호텔로 재건축해서 성공한 이야기 등을 통해 시장 상황을 분석해 그에 맞는 부동산에 투자하는 것이 중요하다고 말한다. 5장 '부동산 부자가 될 수 있는 부동산투자 노하우 7가지'에서는 아파트투자, 재건축·재개발투자, 오피스빌딩투자, 토지투자 노하우를 알려준다. 또한 매매계약시 반드시 확인해야 할 사항과 매매계약 노하우도 담았다. 6장 '부동산 부자가 되려면 부동산 트렌드에 강해야 한다'에서는 부동산 부자로 만들어주는 투자유망 지역을 소개한다. 또한 앞으로 3년 동안 부동산시장은 어떻게 될지, 저금리가 부동산시장에 미치는 영향은 무엇인지 알아보고 인구변화에 따른 부동산시장의 미래를 전망해본다. 이 책에 담긴 투자 노하우를 숙지하고 부동산투자에 도전해보자.



책속으로 추가



H씨가 가지고 있는 토지의 입지를 분석해보니 도심에 위치했고 건설사에서 상업용 부동산을 신축하기 위해 몇 차례 문의가 있었을 만큼 입지가 우수했다. 그래서 필자는 H씨에게 주차장 사업을 권유했다. 주차장으로 이용할시 사업용 부동산으로 전환이 가능하고, 투자 비용이 적으며, 매각 시점에 원상복구하기가 용이하기 때문이었다. 게다가 도로에 인접한 우수한 입지로 인해 적지 않은 매출이 나올 수 있겠다고 판단했다. H씨는 바로 결정해서 주차장 사업을 진행했고, 필자를 찾은 지정확히 40일 후에 주차장 사장이 되어 있었다. 예상대로 월 매출도 평균 220만 원 정도가 나와서 생활에 큰 보탬이 되었다. 그렇게 3년 정도 운영을 한 후 좋은 인연이 닿아 토지를 한 시행업자에게 매각하고, 지금은 그 토지에 서비스드 레지던스(호텔식 서비스가 제공되는 주거시설)가 건축되어 운영중이다. H씨가 바랐던 중과세 60%를 피할 수 있었던 것은 물론이고, 매월 들어오는 사업소득과 그로 인한 지가 상승으로 예상보다 높은 매각가를 받은 것은 생각지도 못한 보너스였다. _p.95



일반적으로 급여생활자들은 어떤 곳에 거주하고 싶어할까? 대중교통이나 자가용으로 1시간 이상 출퇴근하는 곳을 원할까? 아니면 20~30분 정도면 여유 있게 도착할 수 있는 곳을 원할까? 두말할 필요없이 후자일 것이다. 자족기능이 우수하다는 말은 급여생활자가 안정적으로 생활할 수 있는 괜찮은 직장이 많다는 의미다. 물론 자영업자도 마찬가지로 자신의 사업장을 이용해줄 기업들이 많이 자리 잡고 있는 지역에서 사업하고 싶을 것이다. 또한 자신이 판매하는 상품이나 서비스에 대한 대가를 충분히 지불할 수 있는 경제적 능력이 있는 고객들이 많은 곳을 원할 것이다. 자족기능이 높은 곳은 그렇지 않은 곳에 비해 이러한 가능성이 더욱 크다. 생활기반시설도 마찬가지다. 생활기반시설은 돈이 되는 곳일수록 더 밀집하기 마련이다. 의료시설, 쇼핑시설, 문화시설 등은 모두 돈을 유통시키는 곳이다. _p.109



행동경제학 이론 중에 '손실회피 성향'이라는 것이 있다. 사람들은 이익과 손실이 동일할 경우, 이익에 따르는 기쁨보다는 손실에 따르는 괴로움을 더 크게 느끼기 때문에 이익에 대해서는 위험을 회피하는 경향을 보이고, 손실에 대해서는 위험을 선호하는 경향을 보인다는 것이다. 여기서 위험을 선호하는 경향을 보인다는 말은 조금이라도 손실을 회피할 수 있는 가능성이 있다면 더 큰 손실을 감수하더라도 조금의 손실을 피할 수 있는 대안을 선택한다는 뜻이다. 예를 들어 만약에 부동산 가격이 지속적으로 하락하고 있는 상황에서 집을 매매할 것인지 보유할 것인지 결정해야 하는 사람들의 딜레마를 들 수 있다. 주택 가격에 거품이 상당하던 2006년 전후에 주택을 매수한 사람들은 상당한 손해를 보고 주택을 처분했었다. 그러나 이들은 가능하면 주택을 처분해서 손실을 확정하기보다는 더 하락할 가능성을 감수하면서까지 주택 가격이 회복하기를 기다렸고, 2014년부터 주택 가격이 점차 상승해 현재는 이전 고점 가격까지 도달했다. _p.116



굳이 지번을 확인하고 상권분석을 하지 않아도 입지가 좋은 도시계획시설이 있다. 대표적으로 전화기지국, 주유소, 주차장 등이 있다. 많은 사람들이 생활하는 데 반드시 사용하게 되는 인프라이기 때문이다. 과거에는 집집마다 전화기가 없었기 때문에 마을이 생길 때 가장 입지가 좋은 곳에 전화기지국을 두어 전화가 필요할 때 쉽게 전화국에 방문할 수 있도록 했다. 또한 신도시를 계획할 때 주유소 및 주차장 지목은 별도로 위치를 지정한다. 상권분석 및 수익성을 따져서 업종을 정하는 것이 아니라 이동 동선을 고려해서 처음부터 좋은 입지에 정해진 숫자만큼 지정되는 것이다. 특히 예전에 생긴 주유소는 매우 우수한 입지에 위치한 경우가 많다. 그렇기 때문에 새로운 수익형 부동산을 계획한다면 앞서 말한 주유소나 주차장 같은 시설물을 검토해보는 것도 좋다. _pp.132~133



2016년에는 신축 및 재건축 아파트에 대한 투자 수요가 늘면서 아파트 매매가격이 상승세로 들어서자 내 집을 마련하고자 하는 실수요자들은 주거비 부담을 줄이기 위해 신축빌라에 관심을 보이고 있다. 과거와는 달리 최근 건축되는 빌라는 주자창 및 보안시설이 잘 갖추어져 있고, 무인택배함 등 아파트의 장점을 가져와 실수요자들이 많은 관심을 두고 있는 부동산이다. 저금리 기조 속에서 빌라에 대한 관심이 커지는 가운데 서울 지역은 수요자가 꾸준히 있는 반면에, 경기도 지역은 공급량이 초과될지도 모른다는 우려가 나오고 있다. 실수요자 증가와 더불어 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역의 빌라 매물들은 전세를 끼고 매수한 뒤 시세가 상승하면 매매하는 '갭 투자'를 하기 위해 빌라를 매수하는 투자자들도 늘고 있다. 하지만 갭 투자는 부동산시장의 상승기에 유용한 투자 방법이며 유의해야 할 점들도 있기 때문에 추천하지 않는다. _pp.165~167



S씨가 보유한 상가는 대로변에 입지해 있어 가시성이 우수했으며, 주변에 중대형 금융권 임차인들이 점차적으로 입점하고 있었다. S씨는 자신이 보유한 상가에 가장 적합한 임차인은 은행 점포라고 판단하고 몇 군데 중대형 은행에 입점 문의를 해보았다. 하지만 가시성은 우수하나 접근성이 떨어지기 때문에 입점하기 곤란하다는 답변을 듣고 고민에 빠졌다. S씨는 고민 끝에 보유 상가의 매장 앞에 버스정류장을 유치하기로 결심했다. 그러기 위해서 교통 관련 컨설팅 업체를 통해 주변 교통현황 및 유동인구와 상주인구를 파악해 울산시에 버스정류장 설치를 제안했다. 무엇보다 입주민들을 대상으로 설문조사를 실시해 실거주자들이 버스정류장을 원하고 있다는 내용과 함께 6개월 정도 관련 시군구청에 제안했다. 결국 지자체에서는 버스정류장 설치를 승인해주었으며, 주변 상인들과 거주민들도 많은 혜택을 볼 수 있게 되었다. _p.180



서울 오피스빌딩시장에 큰 변화가 예고되고 있다. 도심이나 강남, 여의도 등 서울에 있는 핵심 오피스권역에서 수년째 공실률이 상승하고 있다. 경쟁력이 약한 B급 이하 빌딩의 경우 장기적으로 많은 공실이 생기는 현상이 계속해서 일어나고 있다. 그럼에도 불구하고 중소형 빌딩의 거래시장은 꾸준한 강세를 띠고 있어 주목을 끌고 있다. 그렇다면 빌딩의 거래시장은 어떠할까? 2013년 1분기 이후부터 2015년 4분기까지 빌딩 거래건수는 늘어나는 추세로, 2016년부터 거래량은 2015년 대비 보합세 수준에 머물러 있다. 또한 서울 오피스빌딩 3.3m당 평균 매매가가 2011년 1,525만 원을 기록했다. 그리고 2016년 소폭으로 상승과 하락을 반복하고 있다. 빌딩의 수익률은 약 4~5% 정도로 예금금리보다 높아서 중소형 빌딩의 몸값이 상승세였다. 이처럼 빌딩의 매매가가 상승하는 주요 요인은 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 '안전 자산'으로 생각하는 빌딩에 투자했기 때문이다. _pp.209~210



대형 개발호재는 발표가 났을 때 이미 지가가 오를 만큼 오른 경우가 많으며, 개발이 완료되기까지 시간이 오래 걸리거나 경우에 따라서는 전부 재검토될 위험성도 있다. 그래서 소형 개발호재에 투자하는 것이 더 안정적이면서 시간도 덜 소요될 수 있다. 물론 토지는 정부 주도의 대규모 개발호재에 투자하는 것이 안정적이다. 부동산 경기가 아무리 침체기라도 개발재료가 있는 지역의 지가는 상승하기 때문이다. 특히 택지개발지구나 산업단지, 신도시 등 장기적이고 강력한 개발재료가 여러 개 있는 지역은 투자가치가 높다. 그러나 지가 상승 효과의 집중도나 기간에 대한 측면에서는 소형 개발호재가 더 좋은 경우도 있다. 예를 들어서 수익성이 좋은 주거지역이나 상업지역, 공업지역 등으로 용도가 바뀔 예정인 보전용지 인근 지역이나 상하수 및 도시가스, 하수처리구역이 새로 편입될 지역 등이 주목할 만하다. 모두 지방자치단체에서 주도하는 소형 개발이기 때문에 투자 대상에서는 제외되나 타이밍을 잘 잡으면 높은 수익률을 얻을 수 있다. _pp.224~225



등기부등본을 직접 발급받아서 확인해야 한다. 매매 부동산의 등기부등본에서 소유자가 일치하는지, 저당권 및 채권이 설정되어 있는지 등의 내용이 계약서와 동일한지 확인한 다음에 거래해야 한다. 물론 거래를 할 때 중개업소에서 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 오래전에 발급받은 것일 수도 있기 때문에 매수자가 직접 확인하는 것이 좋다. 등기부등본은 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에 가면 누구나 쉽게 열람할 수 있다. 매매계약시 대리인인 경우에는 인감이 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 등기부등본상 갑구의 소유권에 관한 사항과 을구의 저당 차입금에 관한 사항을 확인해야 한다. 적어도 계약금, 중도금, 잔금을 치르기 전에는 반드시 등기부등본을 살펴봐야 한다. 통상 집문서라고 불리는 등기권리증에는 소유자의 변동내역이 기록되어 있다. 일반적으로 매도자가 잔금을 치를 때 등기권리증을 가지고 나오는 경우가 대부분이지만, 계약 시점부터 이를 확인하는 것이 좋다. _p.231



송파구 잠실 일대는 대단위 재건축 사업을 통해 획기적으로 변한 가운데 현재도 5단지를 비롯한 나머지 노후 단지들의 재건축 사업이 활발한 지역이다. 입지상 탄천을 사이에 두고 강남구와 접해 있으며, 전반적으로 9호선 연장이 진행되고 있다. 또한 완공을 앞두고 있는 제2롯데월드 및 삼성동~종합운동장 개발 등 굵직한 호재들이 이어지고 있다. 다만 잠실지구에서 가장 약한 부분은 동 간 간격이 좁고 대형 평형이 부족하다는 점이다. 잠실 사거리를 중심으로 극심한 교통 혼잡이 발생한다는 점에서 주변에 가락시영아파트와 둔촌주공 위례신도시까지 완전히 입주할 경우 이 문제가 가격 상승세를 제한할 여지가 있다. 그렇지만 지역의 노후 여건이 개선되고 있고 주거 인프라도 갖추어져 있는 데다, 무엇보다 강남과 가까운 곳이기 때문에 강남 대체주거지로서의 위상은 유지할 수 있을 것으로 전망된다. _p.248



인구는 금리와 함께 부동산시장을 좌우하는 핵심 요인 중 하나다. 지금까지 10년 주기에서 부동산 상승기에는 모두 베이비부머가 주택시장에 참여했다. 2016년 현재 우리나라 연령대별 인구 구성비에서 가장 큰 부분을 차지하는 베이비부머가 시장에 참여하거나 빠져나갈 때 부동산시장도 과열과 냉각을 거듭해왔다. 특히 그들이 생애주기별 가장 자산이 많은 시기인 40~50대에 진입한 2006~2007년에 부동산시장이 가장 활성화되었다. 하지만 이제 그들도 은퇴를 앞두는 연령대에 진입했고, 이에 따라 부동산투자에 실패한 적이 없으며 자녀교육과 주거환경에 대해 잘 알고 있는 40~50대는 2015년 32.5%까지 증가하는 것을 끝으로 2017년부터는 생산인구 자체가 줄어들 것이라는 예상이다. 이런 이유로 시중에 일본의 사례를 들어 인구 감소에 따른 부동산 가격 폭락설이 돌고 있다. 결국 생산인구보다 부양인구가 늘어나는 구조를 맞이할 것이고, 이는 결국 부동산 수요의 감소로 이어져 부동산시장이 폭락할 수밖에 없다는 논리다. _p.270

들어가며 당신의 부동산은 안녕하십니까?



1장 렌트푸어와 하우스푸어 전성시대

우리 시대 너무 많은 렌트푸어와 하우스푸어

왜 그들은 렌트푸어와 하우스푸어가 되었을까?

하우스푸어와 렌트푸어를 판단하는 기준은 무엇일까?

그렇다면 나의 푸어지수를 점검해보자



2장 하우스푸어도 얼마든지 부동산 부자가 될 수 있다

푸어에게도 얼마든지 기회와 희망은 있다

부동산 부자가 되고 싶다면 전략이 필요하다

푸어에서 부자가 된 사람들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?

부동산 부자 되는 법은 따로 있다



3장 부동산 부자가 된 사람들의 공통점 7가지

부동산 트렌드를 읽는 감각을 끊임없이 배운다

자신의 투자 성향과 목표를 정확하게 안다

부동산을 최고의 상태로 유지하도록 관리한다

전문가의 의견을 최대한 활용한다

장기적으로 투자가치가 있는 집을 매입한다

빠르게 판단하고 빠르게 움직인다

잘못 투자했다는 판단이 서면 과감하게 처분한다





4장 그들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?

셰어하우스, 공간을 나눌수록 수익률은 커진다

주유소 유휴부지를 활용해 월 수익 5천만 원을 받다

나대지 개발과 기존 건물 매입 중 어떤 선택을 할 것인가?

시멘트공장, 연수원 시설로 변모해 큰돈이 되다

노후 건물이 명품 호텔로 재탄생하다

다가구주택을 다세대주택으로 재건축해 수익을 배가시키다

공실상가 앞에 버스정류장을 유치해 대박을 터트리다



5장 부동산 부자가 될 수 있는 부동산투자 노하우 7가지

제대로 알려주는 아파트 투자 전략

재건축·재개발 투자, 이것만은 명심하자

적은 돈으로 큰돈 버는 수익형 부동산은 무엇인가?

오피스빌딩, 돈 버는 방법은 따로 있다

돈 버는 토지투자 노하우는 따로 있다

매매계약에서 승기 잡는 법은 따로 있다

기획부동산을 조심해야 한다



6장 부동산 부자가 되려면 부동산 트렌드에 강해야 한다

부동산 부자로 만들어주는 투자유망 지역은 어디인가?

앞으로 3년, 부동산시장을 말한다

저금리, 부동산시장에 어떤 영향을 미치는가?

인구변화에 따른 부동산시장의 미래를 파악하자

정부 정책이 부동산시장을 움직인다

부동산 트렌드에 강해야 부자가 될 수 있다



참고문헌

『위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들』 저자와의 인터뷰

이명수 저자 이명수는 현재 미래에셋생명 일산 지점에서 지점장으로 재직중이다. 건국대학교 대학원에서 부동산투자관리 석사 학위를 취득하고 스피드뱅크 투자자문센터장 등을 역임했다. 현재 한국은행 부동산 정책자문, 네이버 및 다음 등 주요 포털사이트 재테크 전문위원, 주요 경제일간지 주최 대형 세미나 전담강사, CCIM(미국 상업용 부동산투자분석 전문가)으로 활동하고 있다. 저서로는 『한국에서 부동산으로 돈버는 100가지 방법』 『청약통장 200% 활용비법』 『부동산풍랑 생존의 법칙』 등이 있다.