나는 다가구투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 되었다

당신도 꼬마빌딩의 주인이 될 수 있다!
다가구주택을 사서 꼬마빌딩으로 만들어라!

경기가 좋지 않아 청년 실업자와 조기 은퇴자가 넘치고 있는 실정이다. 은퇴 후에도 오랫동안 먹고 살아야 하는데 이런 상황에 처한 우리들에게 가장 알맞은 부동산이 무엇일까? 저자는 오랫동안 고민한 결과 '다가구주택'에서 답을 찾았다. 이 책에서는 다가구주택과 상가주택을 주로 다루었다.
왜 사야 하는 건지, 어떤 물건을 골라야 하는 건지, 어떻게 사야 하는 건지, 여러 궁금증을 해소하려 했다. 부동산투자에서 큰 숲은 정부정책이다. 그리고 최종수익은 세금에서 좌우된다. 이 2가지 주제를 포함해서 이 책이 독자에게 전하는 주된 메시지를 한마디로 표현하면 '돈 나오는 집에 살아라'이다.
돈이 나오는 집에서 사는 집에서 살려면 아파트보다는 다가구주택으로 눈을 돌려야 한다. 시간이 지나도 인플레이션율 이상으로 가치증대가 되는 '도심의 땅'에 관심을 가지고 정부정책에 순응하는 투자를 해서 각종 세금 혜택을 누리려면, 주거와 수익을 함께 누릴 수 있는 상품인 '다가구주택'과 '상가주택'에 투자해야 한다.
'돈 나오는 집', 즉 땅값 상승의 효과를 온전히 누릴 수 있는 집에 투자하라고 하는 것이 이 책의 핵심 메시지이다.
이 책은 그런 점에서 사람들의 오랜 통념을 건드리는 '위험한' 책이다. 요즘에는 집을 장만한다고 하면 대부분 '아파트'다. 하지만 저자는 다른 종류의 '집'을 감히 이 책에서 이야기한다. 그것은 바로 '내가 살면서 임대수익을 누리는 다가구주택', 즉 '돈 나오는 집'이다.
'돈 나오는 집'이란 내가 사는 공간과 다른 공간이 있는 집을 말한다. 그것만 충족할 수 있다면 주택도 좋고, 상가라도 무방하다. 주택으로만 구성되었으면 '다가구주택'이고, 상가와 주택이 섞여있으면 '상가주택'이다. 반드시 '집'은 공통분모로 있어야 한다.
거주를 해야 하기 때문이기도 하지만 주택은 세금 절약에도 절대적으로 유리하기 때문이다. 다가구주택은 다주택자들에 대한 세금 압박이 심해지는 때에 더욱 알맞은 집이다. 대다수의 대중들과 마찬가지로 편견에 사로잡혀 있다면 결코 부자가 될 수 없다.
아직도 아파트에만 목을 매고 있다면, 다가구주택에 대해 편견을 가지고 있다면 이 책으로 그 편견을 산산조각내고 '꼬마빌딩 주인 되기'에 도전해보자.

[책속으로 추가]
각자 개인의 성격차이에서 똑같은 집짓기를 하면서 다른 느낌을 받게 된다. 너무 세세히 따지는 성격이면 충분히 10년도 더 늙을 수 있다. 나는 큰 틀을 해치지 않는다면 상대방 이익도 존중해야 한다는 생각을 가지고 있다. 그래서 큰 마찰 없이 내 집짓기를 성공적으로 할 수 있었다. 집을 직접 지어보면 항상 후회가 남는다. 여러 분야에서 선택의 순간에 직면한다. 선택의 문제에서 항상 갈등한다. 가지 않은 길이 더 미련이 남는 법이다. 그렇지만 주어진 공간에서 건물을 완성하고 거기에 자신의 취향에 맞는 인테리어를 하려면 시기적절하게 결정을 해야 한다. 사람들의 생각은 각기 다르다. 무언가 결정할 때 쉽게 못하는 사람이 있다. 다른 사람의 말에 쉽게 귀가 열리는 사람도 있다. 쉽게 남을 믿지 못하는 사람도 있다. 자꾸 마음이 변하는 사람도 있다. 이런 부류의 사람들은 직접 집을 지으라고 권하고 싶지 않다. 항상 시공업자와 마찰이 생길 수 있는 사람이다.
_ pp.196~197

설계가 잘 나오지 않는 집에는 투자하지 마라. '이 집은 북 도로에 접해 있어 설계가 잘 나옵니다.' 흔히 단독주택을 사려고 중개사무소를 가면 자주 듣는 말이다. 오래된 단독주택을 살 때는 나중에 신축하는 것을 고려해야 한다. 건물은 세월이 지나면 낡아서 허물어지기 마련이다. 그래서 단독주택을 사는 사람은 당연히 신축을 고려하기 때문에 중개업자들이 미리 분석해서 홍보성 말로 하는 것이다. 이는 일조권 사선제한을 적게 받아서 주어진 용도에서 최대한의 용적률을 찾을 수 있다는 말이다. 물론 일조권의 영향을 받지 않는 준주거나 상업지역이 아닌 지역에서 하는 말이다. 이처럼 대지가 딸린 주택을 매입할 때는 향후에 건물 신축을 고려해 효용가치가 높은 부지를 선택해야 한다. 그만큼 건축설계가 잘 나올 수 있는 땅을 구입하는 게 중요하다. 이는 곧 그 부지의 내재가치를 보고 매입하라는 말이다. 부지를 구입하면서 신축을 고려할 때 여러 가지를 살펴보아야 한다. _ pp.199~200

양도소득세 절세 방안, 이것만은 꼭 기억하라. 부동산에 투자해 수익이 발생하면 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 토지에 투자해서 업무용으로 사용하지 않으면 2017년 현재 일반세율에서 10%포인트 추가 가산세가 부과된다. 하지만 장기보유 특별공제는 받을 수 있게 되었다. 노무현정부 시절, 비사업용 토지는 양도차익의 60%의 세금을 부과한 적이 있다. 농지를 구입해서 농사를 짓지 않으면 농지 공시지가의 20% 이행강제금이 부과되고 처분명령도 내려진다. 그러나 '주택'에 대해서는 특별한 대우를 한다. 매매가 9억 원 이하 1세대 1주택자에게는 양도소득세 비과세 혜택이 있다. 대한민국에 사는 서민들이 자산형성을 하는 데 가장 좋은 방법은 미래에 값이 오를 지역에 내 집 마련부터 하는 것이다. 그 후 양도시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 양도소득세를 절세하면 된다. 이를 반복하면 은퇴시기에는 노후대책을 걱정하지 않아도 될 자산을 가질 수 있다. _ pp.217~218

소득이 있는 곳에 세금이 있다. 당연한 말이다. 대한민국 국민이라면 누구나 납세의 의무를 가진다. 국가에서 소득이 있음에도 과세하지 않는 특별한 경우가 있다. 그것은 바로 1세대 1가구 '비과세제도'이다. 거주자가 1세대 1주택 상태에서 2년 보유 요건을 갖추면 양도소득세는 없다. 2017년 8월 2일 부동산대책으로 집값이 많이 오른 '조정대상지역'에서는 2년 거주 요건이 생겼다. '거주자'란 국내에서 1년 이상 주소를 둔 사람을 말한다. 실무에서 '거주자'로 인정받으려면 2년 동안 6개월(183일)이상 국내에 살아야 한다. '1세대'란 부부와 생계를 같이 하는 가족을 말한다. 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말한다. 따라서 성인 남자라면 그의 직계존비속과 직계존비속의 배우자, 형제자매, 장인, 장모, 처형, 처남 등이 포함된다. 만일 자녀가 학업때문에 지방에 떨어져 살거나, 자녀가 30세 미만이면 부모와 생계를 같이 하는 것으로 보아 부모와 같은 세대로 처리한다. _ p.220

내가 상담하는 세무사는 "양도소득세에 관해서는 솔직히 자신이 없다. 세무사라고 모든 세법을 다 잘 알지는 못한다"라고 항상 말한다. 병원에도 의사들의 각자 전공하는 과목이 다르다. 마찬가지로 세무사들도 자신이 잘하는 분야가 따로 있다. 상속증여세 부분을 주로 취급하는 사람이 있고, 기업체 기장대리를 주로 하는 사람이 있다. 그리고 양도소득세는 자주 바뀌고 공부할 것도 많다. 무엇보다도 양도소득세는 일반인을 상대로 한 서비스다. 기업체 기장대리를 하면 꾸준한 소득이 발생하는 데 반해 일회성에 그친다. 그러니 세무사 입장에서는 양도소득세 분야는 공부하는 노력에 비해 소득이 적다. 그래서 대부분의 세무사들은 기본적인 내용은 아시겠지만 복잡한 사안은 잘 모를 수 있다. 적어도 양도소득세 전문 세무사 세 사람에게는 상담하길 권한다. 경험이 많은 세무사, 젊고 유능한 세무사, 그리고 앞의 두 분이 남자라면 또 다른 한 분은 꼼꼼한 여자 세무사면 좋겠다. 특히 세금 문제는 '어느 시기에 매매하느냐? 명의자가 누가되는가? 어떤 상황에서 매매하느냐?'에 따라 세금이 크게 달라진다. _ pp.223~224

임대사업자의 종류를 제대로 알자. 임대란 '돈을 받고 자신의 물건을 남에게 빌려주는 행위'를 말한다. 이 책을 읽는 독자들은 부동산임대에 관심이 있다. 부동산임대사업자를 분류하는 데는 그 기준에 따라 여러 가지로 분류할 수 있다. 임대하는 주체가 누구인지에 따라 기업이 임대하면 기업형 임대주택사업자가 있고, 일반 개인임대사업자가 있다. 또한 기간에 따라 8년 이상 임대의무가 있는 장기일반 민간임대사업자가 있고, 4년 이상인 단기 민간임대주택이 있다. 나는 여기서 부동산투자자 관점에서 새로운 분류를 하고자 한다. 즉 임대할 수 있는 부동산의 종류에 따라 임대사업자를 나누어보는 것이다. 임대하는 부동산이 사람이 거주할 수 있는 주택인지 아닌지로 구분하는 것이다. 주택을 임대하면 '주택임대사업자'가 된다. 주택이 아닌 비주택, 즉 지식산업센터나 창고, 공장, 빌딩 등을 임대하면 그냥 '임대사업자'라고 한다. 이렇게 구분하는 데는 그 실익이 있기 때문이다. _ p.240

지은이의 말 _ 돈 나오는 집에서 살아야 한다
『나는 다가구투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 되었다』 저자 심층 인터뷰

1장 다가구주택을 왜 사야 하는가?
집합건물에 투자하면 분명한 투자 한계가 있다
도심의 땅을 싸게 사는 유일한 방법이다
다가구주택 재활용으로 수익을 극대화한다
부동산투자의 핵심은 토지, 즉 땅이다
다가구주택의 희소가치가 가격을 올린다
가진 돈이 부족하면 다가구주택이 답이다
문재인정부의 부동산정책을 잘 따르는 투자다
아파트와 다가구주택의 수익률 차이는 꽤 크다

2장 다가구주택, 어떤 물건을 사야 돈이 되나?
확장성 있는 단독주택은 숨은 진주다
좋은 물건은 욕심내서라도 반드시 잡아라
신도시 상가주택, 어떤 물건을 사야 하나?
도심의 상가주택, 어떤 물건을 사야 하나?
주변이 좋은 방향으로 개선될 곳의 땅을 사라
돈이 나오는 땅은 인내하며 오래 가지자
어떤 지역을 선택해 투자할 것인가?

3장 다가구주택, 어떻게 사야 하나?
자본금에 따라 전월세의 조합을 활용하라
위반건축물이라고 해서 피하기만 하지 말자
투자금은 확 낮추고 효과는 높이는 리모델링
돈이 부족하면 착한 대출을 활용하라
다가구주택과 상가주택은 직장인에게 안성맞춤

4장 이런 다가구주택은 폭탄이다
아무도 찾는 이 없으면 힘들고 괴롭다
경제적이면서도 효과적으로 리모델링을 하는 방법
흙속에 진주가 없으므로 핵심지역에 투자하라
확장성이 없으면 부동산은 답답하다
이미 만들어진 신축건물은 먹을 게 별로 없다
설계가 잘 나오지 않는 집에는 투자하지 마라

5장 부동산재테크의 시작과 끝은 세금이다
반드시 알고 있어야 할 취득세 절약 방안
양도소득세 절세 방안, 이것만은 꼭 기억하라
부동산 계약시에 이것만은 꼭 명심하자
문재인시대에도 통하는 부동산재테크 전략
주택임대사업자와 상가임대사업자, 최후의 승자는?
보석 같은 부동산을 한번 사서 팔지 않는다

6장 정부의 부동산정책에 맞서지 마라
부동산정책 변화에 발맞춰 부동산투자를 하자
문재인시대의 부동산정책, 그 핵심을 이해해야 한다
똘똘한 집 한 채에 집중해야 한다
돈 나오는 부동산은 바람에 흔들리지 않는다
1가구 2주택 이상이면 장기임대사업자가 되자
다주택자가 법인사업자로 등록하면 어떨까?

박정선 서울보증보험(주)에서 15년간 근무하면서 40대 초반 직장인의 사춘기를 맞았다. 주변에 자기사업을 하는 친구가 돈도 잘 벌고 여유시간에 좋아하는 골프를 즐기는 게 너무 부러웠다. 2002년 월드컵을 직장동료와 즐겁게 보내고 사직서를 쓰면서 갈등의 마침표를 찍었다. 안정된 직장을 그만두고 시작한 자영업은 기대만큼 신통치 않았다. 그 불안감에서 벗어나고자 자격증이라도 따야겠다는 심정으로 부동산공부를 시작했다. 부동산공부는 공인중개사 자격증 따는 게 전부가 아니었다. 1년간 미친 듯이 공부해도 공부는 끝이 없었다. 초등학생 두 아들을 둔 가장은 한가롭게 공부만 할 수 없다. 여러 번 모의투자를 거친 후 단 한 번의 투자로 대기업 부장월급의 수익을 맛봤다. 자신감이 생겼다. 하지만 하던 일을 그만두고 전업투자자가 되진 않았다. 그저 10여 년간 생업에 종사하면서 꾸준히 공부하며 부동산 자산을 늘려왔다. 도심의 구옥을 사서 원룸주택으로 신축하기도 하고, 신도시 이주자택지에 상가주택을 짓기도 했다. 도심의 구옥을 사서 리모델링도 했다. 그러다 보니 올해로 '꼬마빌딩 4채'를 소유하게 되었다. 2016년 가을, 그간 경험을 가지고 부동산투자에 입문하는 이들을 위해 『대한민국 20대, 부동산에 미쳐라』라는 책을 냈다. 이번에는 그 실천서를 출간하게 되었다. 집으로 재테크하라는 신조로 '집테크 연구소'을 운영하면서 자산 리모델링에 관해 강의와 컨설팅을 하고 있다. 지인들에게 구옥을 사서 신축과 리모델링을 도와주고 있다.