부동산투자가 처음입니다

부동산으로 돈 벌려면 기본기가 탄탄해야 한다!
이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 1장에서는 대한민국에서는 부동산이 답임을 이야기한다. '대한민국은 부동산공화국', '서울 집값 불패'라는 이야기가 괜히 나온 것이 아니다. 서울만 놓고 보면 장기적으로 집값 그래프는 항상 우상향하고 있다. 적어도 자본주의 사회를 살고 있는 우리에게 집은 행복한 삶의 공간인 동시에 가치가 있는 부의 지표인 것이다. 2장에서는 꼭 알아야 할 부동산 기본지식에 대해 소개한다. 막상 집을 구할 때 부동산에 대한 용어나 배경지식을 몰라 큰 곤란을 겪거나 손해를 입는 경우가 있는데 미리 공부해서 그런 리스크를 사전에 차단하자. 3장에서는 부동산거래시 꼭 알아야 할 핵심 노하우들을 알려준다. 부동산상품에는 정가표가 붙어 있지 않기 때문에 언제든 흥정할 수 있다는 생각으로 접근하자. 4장에서는 아파트 분양권 투자 노하우에 대해 들려준다. 청약통장 외에도 신혼부부 특별공급이나 무순위청약 등 다양한 기회를 노려보자.
5장에서는 너무나도 중요한 부동산 세금에 대해 들려준다. 세금 공부는 부동산의 입지나 수요분석만큼 중요하다. 특히 양도소득세는 부동산 세금 중에서도 세율이 높은 편이고 덩치가 커서 매매를 할 때 결정적인 요소로 작용함을 명심하자. 6장에서는 트렌드와 정책으로 어떻게 투자기회를 잡는지 알려준다. 주식시장과 부동산시장의 상관관계, 금리와 부동산시장의 연관관계를 알고 수요와 공급에 대해서도 이해해야 한다. 7장에서는 부동산의 황금알인 재개발·재건축을 다룬다. 사업추진 과정에서 조합 내부 갈등과 소송, 규제 등으로 사업이 장기화되는 경우가 많으므로 이를 사전에 꼼꼼히 살피고 투자해야 한다. 8장에서는 잘 알고 투자하면 반드시 돈이 되는 경매에 대해 알려준다. '경매 물건은 무조건 저렴할 것이다'라고 생각하면 오산이다. 경매에서 수익을 내고 싶다면 물건을 검색하는 것에서부터 낙찰 후 소유권이전등기와 명도까지 꼭 알아두어야 할 주요사항들을 숙지하는 것이 먼저다. 마지막으로 9장에서는 임대사업자에 대한 핵심사항을 들려준다. 주택임대사업자는 임대주택과 관련된 여러 가지 세금에 대해 각종 감면혜택을 받을 수 있다. 물론 그만큼 지켜야 할 의무사항도 많으므로 이를 잘 숙지하고 있어야 한다. '부록'에서는 청약에 대한 궁금증 16문 16답이 담겨 있다.

[책속으로 이어서]
양도소득세(양도세)는 앞서 열거한 부동산 관련 세금들과는 차원이 다르다. 부동산을 사고파는 과정에서 발생한 양도차익에 대해 부과하는 세금이며 기본세율이 6~42%다. 부동산 관련 어떤 세금보다 세율이 높다. 수도권을 중심으로 집값이 큰 폭으로 오르면서 양도세에 대한 관심도 예전보다 커졌다. 부동산을 사고파는 의사결정을 하는 데 있어 중대한 영향을 미치는 요소로 작용한다. 그렇다면 어떤 부동산을 팔았을 때 양도세를 낼까? 토지, 건물은 물론이고 아파트 당첨권, 재건축·재개발 입주권 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리나 지상권·전세권·등기된 부동산임차권 등을 양도하는 경우에도 차익이 발생한다면 양도세가 부과된다. 반드시 돈을 받고 파는 경우가 아니어도 세법상 양도로 간주되는 경우도 있다. 쌍방이 각자의 자산을 서로 교환하는 경우, 증여를 받는 사람이 재산을 무상으로 받으면서 증여하는 사람의 채무(대출 등)를 부담하거나 인수하는 경우, 채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 등도 양도차익을 계산해 이익이 발생했다면 그에 대한 양도세를 내야 한다. p.191

동일한 부동산을 같은 날짜에 사고팔아도 세금부담을 줄일 수 있다. 바로 부부 공동명의를 통해서다. 반드시 부부끼리여야 할 필요는 없다. 핵심은 공동명의다. 공동명의를 통해 절감할 수 있는 대표적인 세금은 양도소득세와 종합부동산세(종부세)다. 양도세의 경우 세금을 계산할 때 양도차익을 얻은 사람별로 과세를 하기 때문에 현행 누진세율 체계에서는 당연히 단독명의보다 공동명의인 경우 세 부담이 줄어든다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 7억 원에 팔았다고 하자. 양도차익 2억 원(각종 공제 생략)에 대해 양도소득세를 내야 한다. 만약 부부 공동명의였다면 남편과 아내 각각 양도차익 1억 원에 대해 세금을 내면 된다. 양도소득세 과세표준 1억 원이라면 세율 35%를 적용받지만 과세표준이 2억 원이면 38%로 높아진다. 종부세 역시 인별 과세이기 때문에 가족 한사람이 많은 자산을 혼자 갖고 있다면 종부세 부담이 커진다. 이를 부부가 나눠가지면 종부세 부담이 줄어들고, 심지어 종부세를 피할 수도 있다. _p.212

20대까지만 해도 부동산은 대체로 남의 일로 여긴다. 사회초년병시절 월급을 받아 적금을 붓고 펀드에 가입하고 재테크를 고민해도 돈 1천만 원 모으기가 말처럼 쉽지 않고, 억 단위의 부동산은 감히 쳐다보지도 못할 산이다. 그러다 주택담보대출이라는 상품을 알게 되면 만병통치약이 따로 없다. 당장 목돈이 없어도 매달 갚아나가겠다고 약속만 하면 집값의 상당 부분을 대신 내주기 때문이다. 부도 우려가 있기 때문에 은행에서는 집값의 일부만 빌려준다. 집값을 기준으로 대출한도가 정해지는 것이 바로 LTV(주택담보인정비율)다. 우리나라는 2002년 9월부터 LTV를 60%로 제한하는 규제를 도입했다. 이후 규제 강화와 완화가 번갈아가며 나타났다. 투기현상이 나타나는 지역에 한해 LTV 비율을 낮춰 엄격히 제한하거나, 장기 대출에 한해 LTV 비율을 높여주거나 하는 식이었다. 집값 상승이 사회적 문제가 되고 가계 부채 증가 속도가 국가경제를 위협하면서 정부는 주택담보대출을 역대 최고 강도로 조였다. 2018년 9·13대책이 대표적인 예다. _p.235

'누구를 위한 높이인가?' 서울시가 규정하고 있는 아파트 최고층수 35층 제한은 부동산시장에서 여전히 뜨거운 논쟁거리다. 획일적인 높이규제로 재산권 침해라는 주장이 있는 반면, 도시경관 부조화 등을 막기 위해 공공성 가치를 우선시해야 한다는 의견이 맞붙어 갑론을박이 벌어지고 있다. 먼저 서울시가 2014년 마련한 최상위 도시기본계획인 '2030 서울플랜'을 알아야 한다. 서울시는 '서울시 스카이라인 관리원칙'과 '한강변 관리기본계획'에서 한강변을 포함한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한했다. 초고층 건물이 도시에서 일조·조망권을 독점하는 것을 막고, 획일적이고 산발적인 고층 개발보다는 도시와 자연경관 등과의 조화를 위해 높이관리 기준을 수립한 것이다. 다만 용도지역별로 층수를 제한하는 높이는 모두 다르다. 예를 들어 제2종일반주거지역은 25층 이하, 제3종일반주거지역은 35층 이하를 적용했다. 도심광역 중심과 같이 시설과 사람이 집적된 곳을 복합용도개발을 통해 일반주거지역이라고 해도 50층의 초고층 주상복합건물을 지을 수 있다. 물론 현 박원순 서울시장이 부임하기 이전에는 35층 이상 아파트를 허용한 경우도 있다. _pp.267-268

주택시장에는 '몸테크'라는 말이 있다. 몸과 재테크의 합성어로 집을 살 자금여력이 부족하면 오래된 낡은 아파트를 사서 재건축이나 재개발을 노리고 불편함을 무릅쓰고 산다는 것을 의미한다. 재화를 이용한 최대이익을 창출하는 것이 아니라 속된 말로 '몸빵'을 하는 것이다. 물론 이 단어에는 언젠가 헌 아파트가 새 아파트가 되고 집값이 뛰어 결국 재테크에 성공할 수 있다는 기대감이 담겨있다. 당장 투자할 여력이 없거나 새 아파트를 살 수 없는 서민들은 최후의 수단으로 몸테크를 노리기도 한다. 녹물이 나오거나 외풍이 심하고 벌레가 들끓는 낡은 아파트에 거주하며 본인의 몸으로라도 버텨서 새 아파트를 갖고 말겠다는 씁쓸한 세태가 벌어지는 것이 현실이다. 다만 이 과정에서 간과하는 것이 있다. 바로 재개발·재건축 등 정비사업 가능성이다. 단순히 해당 주택이 정비사업 연한(30년)이 지났다고 진행될 수 있을까? 전혀 아니다. 어떤 아파트는 정비구역으로 지정된 시점부터 새 아파트 준공까지 7~10년이 걸리는 반면, 어떤 아파트는 준공된 지 40년이 지나도록 사업승인조차 제대로 받지 못한 경우도 허다하다. _pp.278-279

과거에는 일반인들이 부동산 경매에 대해 정보를 얻을 수 있는 채널이 많지도 않고 널리 알려지지 않았기 때문에 참여자가 제한적이었고, 주먹구구식으로 운영되기도 했다. 그 과정에서 정당하지 않게 이득을 챙긴 사람들이 적지 않았다고 전해지기도 한다. 하지만 지금은 일반인들도 관심을 갖고 물건을 찾아볼 정도로 많이 알려진 부동산투자·거래의 한 방법이다. 서점 내 부동산 재테크 코너에 가보면 부동산 경매로 돈을 벌었다는 사람들의 성공기를 담은 책을 어렵지 않게 만날 수 있다. 경매는 부동산의 복잡한 권리관계를 한번에 정리해주는 절차라는 점이 매력적이다. 채권자가 채무자로부터 빌려준 돈을 평생 돌려받지 못한다면 채권자 또한 경제적 어려움에 처할 수 있을 것이다. 이는 결국 국가경제에도 부담이 되는 일이다. 채무자 입장에서는 속상하다고 생각할 수 있지만 채권자 입장에서는 권리를 보장받기 위한 수단이다. 경매는 돈의 흐름이 질서를 유지하게 해주는 장치이자 더 큰 불상사를 막기 위한 중재안이다. _pp.287-288

주택임대사업자는 각종 세금 감면혜택을 받는 만큼 지켜야 할 의무사항도 많다. 이를 준수하지 않을 경우 최대 3천만 원의 과태료가 부과될 수 있다. 임대차계약과 관련해서 임대의무 기간 내 매각이 제한되고, 임대료 증액도 제한된다. 매입임대의 경우 임대사업자등록일부터 임대의무기간이 계산된다. 건설임대는 입주지정기간 개시일부터다. 다만 다른 등록사업자에게 지위를 포괄적으로 넘겨주거나 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 양도가 가능하다. 이 경우 양도신고 의무도 있다. 등록 임대사업자가 주택을 양수하면서 포괄적으로 지위를 승계하는 경우 사업자 주민등록지 또는 주택 소재지에 민간임대주택 양도신고서와 증빙서류를 제출해야 한다. 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없다고 인정되는 경우는 2년 연속 적자 발생, 2년 연속 부(-)의 영업현금흐름 발생, 최근 12개월간 사업자의 민간임대주택 중 미임대주택이 20% 이상이고, 같은 기간에 특정 민간임대주택이 계속해 임대되지 않은 경우, 관계 법령에 따라 재개발·재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우다. _pp.320-321

지은이의 말 _ 부동산투자를 위한 기초 공사, 이 책이면 끝!
추천사1 _ 부동산 입문자들을 위한 훌륭한 교과서
추천사2 _ 부동산시장에 대한 합리적인 시각을 주는 책

1장 결국 부동산이 답이다
대한민국 부동산 불패 신화는 계속 이어진다
지금 부동산을 살까 말까, 이것이 궁금하다면?
나는 실수요자인가 투자자인가, 그것이 중요하다
부동산의 종류부터 알아야 부동산이 보인다
돈 되는 부동산 정보를 얻는 법은 따로 있다
부동산투자는 결국 심리 싸움이다
부동산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다
새 건물보다는 헌 건물을 노리는 것도 방법이다
One Point Lesson - 부동산 첫 거래시 반드시 확인해야 하는 서류는?

2장 부동산 기본지식은 돈이다
베란다, 발코니, 테라스를 잘 구별해보자
전용면적과 공급면적, 실평수를 잘 구분하자
용적률과 건폐율, 연면적을 잘 따져보자
동네마다 아파트 최고층수가 다른 이유는 무엇인가?
아파트는 연령에 따라 가치가 달라진다
공시가격에 대해 제대로 배워보자
임대주택의 종류에 대해 꼼꼼히 알아보자
주택 임대사업자와 일반 임대사업자, 그 차이가 궁금하다
집값을 결정짓는 요인은 바로 이것이다
그렇다면 도시재생은 도대체 무엇인가?
전월세전환율에 대해 자세히 알아보자
모기지론 3총사를 제대로 알고 주택담보대출을 받자
DTI, LTV, DSR이 도대체 무엇인가?
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역은 무엇이 다른가?
One Point Lesson - 중소기업의 보금자리인 '지식산업센터'란 무엇인가?

3장 부동산거래, 이렇게 하는 것이 답이다
부동산시세부터 먼저 조회해보자
중개수수료는 반드시 알고 가자
부동산가격은 얼마든지 흥정할 수 있다
부동산이 적정한 가격인지 이렇게 판단하자
돈 아끼는 셀프 등기방법에 대해 배워보자
부동산매매시 대출한도는 얼마까지 가능할까?
부동산매매시 선매도 후매수가 원칙이다
One Point Lesson - 공공택지와 민간택지의 차이에 대해 제대로 알자

4장 아파트 분양권 투자, 이렇게 해야 돈 된다
지금이라도 서둘러 청약통장을 만들자
나는 1순위인가, 2순위인가?
그렇다면 무순위청약은 도대체 무엇인가?
신혼부부 특별공급을 잘 노려라
전매기한이란 건 도대체 어떤 것인가?
알쏭달쏭한 분양가상한제, 도대체 무엇인가?
계약금은 마련했는데 중도금과 잔금은 언제 내나?
선분양과 후분양, 양날의 검이다
분양원가 공개제도란 도대체 무엇인가?
One Point Lesson - 청약가점에 대해 제대로 알아보자

5장 부동산 세금, 공부한 만큼 아낀다
취득세, 그것이 궁금하다
갖고만 있어도 매년 내는 보유세(재산세, 종합부동산세)
팔아서 이익이 남으면 납부하는 양도세
그렇다면 양도세 중과란 무엇인가?
1가구 1주택자는 양도세 비과세를 받는다
같은 해에 팔면 이익? 손해? 양도세는 1년 합산이다
증여세와 상속세는 뭐가 다른가?
부부 공동명의는 절세에 유리한가?
순서만 바꿔도 세금을 줄일 수 있다
One Point Lesson - 표준지공시지가와 개별공시지가의 같은 점과 다른 점을 알자

6장 트렌드와 정책을 알아야 기회를 잡을 수 있다
주식시장과 부동산시장, 도대체 어떤 관계인가?
금리가 부동산 가격에 영향을 미치는 이유
전세시장과 매매시장 간의 관계를 파악하자
부동산 투자자들의 행동은 과연 합리적일까?
정부의 대출규제, 그 실체를 파악해보자
부동산 세금은 앞으로도 계속 강화될 것이다
실거래 조사는 더욱더 강화될 것이다
부동산 공급확대는 계속 이어질 것이다
One Point Lesson - 내 땅을 국가가 수용할 수 있는 근거는 뭔가요?

7장 재개발·재건축, 부동산의 황금알이다
재건축과 재개발, 이렇게 구분하자
재건축·재개발 사업절차는 어떻게 진행되나?
입주권은 낮은 분양가가, 분양권은 낮은 세금이 장점이다
서울 아파트 '35층 룰'을 자세히 파악하자
재건축 조합에 공포의 대상인 재건축 초과이익환수제
재건축의 대안으로 떠오른 리모델링이란 무엇인가?
재건축·재개발 사업이 늦어지는 곳은 다 이유가 있다
One Point Lesson - 도시계획위원회와 도시건축공동위원회, 그 차이를 명확히 알자

8장 경매, 잘 알고 투자하면 반드시 돈이 된다
경매란 무엇이고 어떻게 참여해야 하나?
경매도 손품과 발품을 팔아야 정보가 보인다
경매에 투자하는 사람들이 꼭 알아야 할 것들
경매와 공매의 공통점과 차이점은 무엇인가?
경매로 돈 벌고 싶으면 배당원리부터 파악하자
명도를 제대로 하는 방법은 분명 따로 있다
One Point Lesson - 전세권과 임차권, 제대로 구분하고 싶다면?

9장 임대사업자에 대한 거의 모든 것
임대사업자란 누구를 말하는가?
임대사업자등록을 해야 하는 이유를 알자
임대사업자로 등록하면 의무도 따른다
주택임대사업자등록, 할지 말지 고민될 때
One Point Lesson - 다가구주택과 다세대주택, 확실히 구분하자

부록 - 청약에 대한 궁금증 16문 16답

성주원 서울외국어고등학교를 거쳐 고려대학교 언어학과를 졸업했다. RTN부동산TV에서 사회생활을 시작했을 때만 해도 부동산에 대해 내 일처럼 이해하기 어려웠지만 이데일리 건설부동산부에서 관련 이슈를 취재하고 공부하면서 부동산의 매력에 빠졌다. 주경야독 끝에 세종대학교에서 부동산학 석사학위를 받았다. MBC라디오 〈이진우의 손에 잡히는 경제〉, TBS라디오 〈열린 아침〉, tvN 〈곽승준의 쿨까당〉 등에 출연했다. 영화 〈악인전〉에도 5초간 등장했다. 현재는 이데일리TV '굿머니'에서 돈이 되는 정보를 누설하고 있다.