세상에서 가장 친절한 재개발·재건축

재개발ㆍ재건축 스페셜리스트의
해박한 지식과 탁월함이 돋보이는 책!
이 책은 총 8장으로 이루어져 있다. 1장에서는 재개발·재건축이 주거문제를 해결하는 해법으로 제시되는 이유를 설명한다. 재개발·재건축 사업에 투자하기 전에 꼭 알아야 할 필수용어도 살펴본다. 2장에서는 조합설립 전에 주민들이 추진위원회를 거쳐 조합이 설립되어 사업이 본격화하는 과정에서 주의해야 할 점을 짚어준다. 이 과정에서는 무엇보다 조합 집행부를 제대로 선임하는 것이 중요하다. 3장에서는 설계업체와 총괄사업관리자(PM) 그리고 공사를 수행할 시공 등 다양한 협력업체를 선정함에 있어서 '명품단지'로 나아가기 위해 업체를 잘 선정할 수 있는 방안을 모색한다. 협력사를 잘 뽑아야 시간과 비용을 줄일 수 있다. 4장에서는 재개발·재건축 사업은 속도전이므로 인허가 때 계획 변경 등의 변수를 고려하고, 지자체의 지역 개발 의도를 숙지한 '모범답안'을 만들어야 하는 이유와 사업시행계획을 잘 짜야 하는 것의 중요성을 강조한다. 5장에서는 관리처분인가 과정에서 한 가구당 하나의 입주권이 지급되지만 '원 플러스 원 입주권'이 지급되는 경우도 있다. 이에 주의해야 할 점을 알아본다. 6장에서는 이주와 철거할 때 전략을 살펴본다. 자금 여력이 충분하다면 '대체주택제도'를 활용하여 추가 투자를 할 수 있다. 7장에서는 명품단지를 만들기 위해 신경 써야 할 부분과 불필요한 부분을 살펴본다. 30년 이상 거주하고자 한다면 명품단지를 만들기 위해 더욱 신경 써야 할 것이다. 8장에서는 매듭을 잘 짓기 위해 주의해야 할 점을 알아본다. 마무리를 잘해야 공사가 끝났다고 비로소 말할 수 있는 것이다. 부록1에서는 돈 되는 재개발·재건축 지역이 어느 지역인지 상세하게 알려준다. 재개발·재건축 투자자라면 주목해야 할 지역에 관심을 기울여야 할 것이다. 부록2에서는 재개발·재건축 사업을 쉽게 접근할 수 있도록 핵심 용어를 친절하게 알려준다.

들어가며 | 서울과 수도권 주택공급의 핵심은 재개발·재건축이다

1장 재개발·재건축이 뜨는 이유 _ 주거문제의 유일무이한 해법
이제는 재개발·재건축이 부동산 투자의 답이다
재개발·재건축이란 무엇이고 어떤 것인가
재개발·재건축 투자 전에 꼭 알아야 할 필수용어 4가지
재개발·재건축, 돈 되는 지역 찾는 3가지 키워드

2장 출항 전부터 선원들이 단합하기 _ 조합설립 전후 벌어질 일들
재개발·재건축 사업은 조합원 간의 단합과 소통이 중요하다
초기에 투자하려면 10년 단위 기본계획부터 봐야 한다
정비구역 지정은 본게임, 적극적으로 움직여야 한다
조합 집행부는 살림꾼, 사업 속도를 결정짓는다

3장 선장보다 중요한 항해사·기관장 뽑기 _ 협력사·관계사의 중요성
재개발·재건축에 있어 협력사·관계사가 무엇보다 중요하다
첫 설계를 잘해야 명품단지가 된다
PM·CM은 심부름꾼이 아니라 조언자를 뽑아야 한다
신탁이나 공동시행 방식으로 금융 부담을 줄일 수 있다
시공사 선정을 둘러싼 과열 입찰 경쟁은 좋지 않다

4장 밑그림을 잘못 그리면 덧칠로 허송세월이다 _ 인허가 단계에서 주의할 점
인허가 절차는 생각보다 오래 걸리니 단단히 준비하자
사업시행은 사전 매뉴얼이니 허용범위부터 정확하게 파악하자
혹하는 시공제안의 함정, 대안·특화설계의 장단점을 알자
쏟아지는 무상옵션, 하지만 세상에 공짜는 없다
인허가 단계에서 돌발 리스크 관리는 이렇게 하자

5장 '주는 돈, 받는 돈'은 결국 조삼모사 _ 관리처분 때 손해 안 보는 법
관리처분, 제대로 알고 대응하자
매입 전부터 분양 자격 확인은 필수다
종전자산평가·비례율이 높다고 꼭 좋은 것은 아니다
수익성·세금 양쪽 모두 살펴 입주권을 결정하자
기부채납과 현금납부로 부지효율을 높일 수 있다

6장 청약작전이 늘어지면 사상자가 속출한다 _ 이주·철거 전략
이주와 철거에도 전략이 필요하다
이주 협상, 재면 잴수록 비용과 시간이 급증한다
갭투자도 전략적으로, 세입자 들일 땐 특약을 활용하자
추가로 투자할 수 있는 대체주택제도 200% 활용법

7장 쓸 땐 쓰고 아낄 땐 아껴야 명품단지가 된다 _ 품질과 비용의 상관관계
명품단지를 만들면 그만큼 가치가 높아진다
비용 아끼고 수익성 올리려다 하자와 소음이 발생한다
화려한 커뮤니티와 컨시어지, 제대로 운영 못하면 관리비만 샌다
피할 수 없는 공사비 증액, 꼼꼼한 자료조사가 필수다

8장 성공한 사업은 마무리가 좋다 _ 입주와 조합 해산
입주와 청산 절차, 사실상 사업의 마무리 단계
급전만 있다면 보류지가 최고의 선택지다
입주 후 하자, 단체 대응으로 제대로 보상받자
최대의 적인 '사업지연', 금융비용보다 무서운 건 없다

나오며 _ 나의 관심이 좋은 새집을 만든다
부록1 _ 돈 되는 재개발·재건축 지역
부록2 _ 재개발·재건축 핵심 용어

장귀용 건설·부동산 전문 기자다. 친가와 외가의 가업(家業)이 건설업이어서 어릴 때부터 일을 도왔고, 함바집에서 밥을 먹으며 건설 관련 이야기들을 귀동냥했던 추억이 있다. 그런 인연 때문일까. 경력의 대부분을 부동산전문 플랫폼 '조선일보 땅집고'를 비롯해 '프라임경제' '뉴스웨이' 등의 언론사에서 건설부동산을 취재하는 기자로 일했다. 지금은 우리나라의 고질적인 문제인 주거문제의 해법에 대해 고민중이며, 그에 대한 실마리를 재개발·재건축에서 찾고 있다. 대학교와 대학원에서는 철학을 전공했다.