이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까(이 쉬운 시리즈 4)

사고파는 것보다 더 중요한 부동산 절세의 특급 비밀!
가장 쉽고 완벽하게, 내야 할 세금을 아낄 수 있다!

돌이켜보면 대한민국 부동산은 불과 10여년 만에 엄청난 변화를 겪었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 한동안 하락하던 집값으로 인해 '하우 스푸어'라는 낯선 용어가 유행할 정도였는데, 박근혜 정부 후반기 소위 '빚 내서 집을 사라'는 정책 등으로 회복하기 시작한 집값이 문재인 정부 시절 다양한 요인들로 인해 두세 배 이상 오른 것이다. 계속해서 오르는 집값을 잡고자 정부는 지속적으로 부동산 대책을 발표했다. 대출규제뿐만 아니라 다주택자를 투기수요로 보아 부동산 관련 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 대폭 개정한 것이다.
다주택자에 대한 취득세 중과세율 도입, 1세대 1주택자의 조정대상지역 취득 시 비과세 2년 거주요건 추가, 등록 주택임대사업자의 단기임대와 아파트 등록 불가 등 수많은 정책들이 줄을 이었다. 특히 개정된 세법 조항들의 시행일이 각각 다르고 계약 시점이 대책 발표 전인지 후인지에 따른 예외 사항 등도 존재해 너무나도 복잡해졌고, 이로 인해 부동산 세법에 익숙하지 않은 일반인들은 이해하기가 거의 불가능한 수준에 이르렀다.
윤석열 정부 출범 이후, 부동산 세제의 정상화를 국정과제로 발표하면서 정권 출범일인 2022년 5월 10일을 기준으로 세법 개정이 이루어 졌는데 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 한시적 배제나 조정지역 내 일시적 2주택자의 중복 보유기간을 1년에서 2년으로 확대한 것이 대표적이다. 또한 종합부동산의 부담완화를 위한 조치(공시가격, 공정시장가액비율 조정)와 생애최초 취득에 대한 취득세 감면대상 확대 및 다주택자 취득세 중과 완화 등을 국정과제로 발표했고 추가로 종합부동산세와 재산세의 중장기적 통합과 증여세와 상속세의 인적공제 등의 확대도 추진할 것을 밝힌 바 있다. 새로운 정부에서는 부동산 세법도 계속해서 개정될 것으로 보이므로 실거주 목적이든 투자 목적이든 개정된 내용과 향후 개정 방향에 대해서도 꼼꼼하게 살펴보아야 할 것이다.
이렇게 세법이 복잡해질수록 부동산 절세법에 대한 공부는 더욱 중요해질 수밖에 없다. 아는 것과 모르는 것의 차이가 투자의 성과를 좌우할 수 있기 때문이다. 특히 부동산 투자를 꾸준히 해오던 다주택자가 아닌, 1주택자나 이사 등으로 일시적 2주택자가 된 경우에도 잘못하여 세금 폭탄을 맞게 된 사례가 눈에 띄게 늘고 있기 때문에 이제 부동산 절세 지식은 '투자의 영역'이 아니라 내 재산을 지키는 '자산관리'의 관점에서 필수적으로 익혀야 할 지식이 되었다.

아는 만큼, 공부한 만큼 줄어드는 부동산 세금!
신간 《이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까》의 가장 큰 장점은 복잡한 절세 지식을 가장 쉽게, 가장 유용하게 설명하고 있다는 것이다. 물론 세법이라는 것 자체가 용어부터 생소하고 어려운 것이 많아 공부하기가 마냥 쉽지는 않겠지만, 부동산 세법을 처음 접한 경우에도 포기하지 않고 쉽게 읽을 수 있도록 기술하였고, 다양한 사례와 예시를 통해 실전에서의 활용도를 높이고자 노력했다. 때문에 이미 다른 부동산 절세 도서 등을 읽은 이들의 경우에도 관련 지식을 체계적으로 정리할 수 있을 것이다.
이 책에서 다루는 세법의 범위는 다양하다. 주택의 취득, 보유, 임대, 양도의 전반적인 부분과 증여와 상속에 대한 내용도 많이 할애했고, 특히 입문자들의 기초적인 지식을 쌓기 위해 1장 '이것만은 알고 갑시다'에서 기초적인 내용을 따로 소개했다. 또한 각 세금별로 동일한 체계를 유지하여 기본 구조와 신고납부 방법 및 해당 세법의 전체적인 규정을 체계적으로 설명했다.
아는 만큼, 공부한 만큼 줄이고 아낄 수 있는 것이 바로 부동산과 관련한 세금이다. 세상에서 가장 쉬운 부동산 절세 가이드북 《이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까》를 통해 부동산 절세 전문가에 도전해보자.

★★★★★ 부동산을 살 때 부동산을 팔 때 초특급 절세법
★★★★★ 취득세, 증여세, 상속세, 양도세, 재산세, 종부세 절세법 총정리
★★★★★ 2022 새로운 정부에서 바뀐 세법 완벽 반영
★★★★★ 향후 부동산 세법 개정 방향 & 연간 주택 세금 주요 일정표 수록

부동산 절세에 더욱 강해지는 이 책만의 시크릿 포인트!
★ 체계적인 구성과 알기 쉬운 해설로 누구나 쉽게 활용할 수 있는 부동산 절세 지침서
★ 세금 줄여주는 화제의 블로그 〈오회계사의 지식창고〉 오동욱 저자의 첫 책!
★ 부동산 절세 초보자를 위한 아주 특별한 부록 3가지
① 앞으로 부동산 세법은 어떻게 바뀔까? - 〈한눈에 보는 향후 부동산 세법 개정 방향〉
② 꼼꼼하게 챙길 수 있는 - 〈부동산 세금 관련 연간 주요 일정표〉
③ 잊으면 안 돼요! - 〈주요 부동산 세금의 신고납부 기한〉

프롤로그 | 복잡하고 어려워질수록 더욱 절실한 부동산 절세의 비법

1장 왜 부동산 절세법을 알아야 할까?
부동산은 한국인 재산목록 1순위
부동산 가격의 급등으로 세부담 증가
부동산 시장과 정부에 따라 달라지는 세법
문재인 정권의 부동산 세법 개정
세금 폭탄 피하기
새로운 투자 기회의 파악
정리 문제

2장 이것만은 알고 갑시다
주택 관련 세금 요약
증여세와 상속세
탈세와 절세
국세와 지방세
본세와 부가세
누진세율과 비례세율
실거래가, 시가, 공시가격, 기준시가, 시가표준액
〈한 꼭지 더!〉 - 증여로 인한 취득세 개정(2023년 시행)
1세대 1주택과 다주택자
가족, 세대 및 특수관계자
거주자와 비거주자
투기과열지구와 조정대상지역
정리 문제

3장 부동산 살 때 세금 아끼는 법
취득세의 기본 구조
취득세의 신고와 납부
취득세의 1세대
〈한 꼭지 더!〉 - 30세 미만 소득 기준
〈한 꼭지 더!〉 - 양도소득세의 동거봉양합가
취득세의 주택
주택을 매매로 취득 시
다주택자에 대한 취득세 중과
취득세가 중과되지 않는 주택
〈한 꼭지 더!〉 - 양도소득세의 공시가격 1억 이하 주택
중과세율 적용 시 주택수 계산
일시적 2주택 중과배제
생애최초 취득세 감면
주택을 증여와 상속 취득 시
〈한 꼭지 더!〉 - 부가세를 포함한 취득세율
취득세 절세 비법
정리 문제

4장 부동산 팔 때 세금 아끼는 법
양도소득세의 기본구조
양도소득세의 신고와 납부
양도소득세의 1세대
양도소득세의 주택
주택의 보유기간 계산 방법
1세대 1주택 비과세 받는 방법
1세대 2주택 비과세 받는 방법
다주택자에 대한 양도소득세 중과
양도소득세가 중과되지 않는 주택
이월과세와 우회양도
양도소득세 절세 비법
정리 문제

5장 부동산 갖고 있을 때 세금 아끼는 법
재산세와 종합부동산세의 기본구조
〈한 꼭지 더!〉 - 재산세의 토지 과세
재산세와 종합부동산세의 신고와 납부
종합부동산세의 1세대 1주택자
종합부동산세의 주택수 계산
종합부동산세 합산배제
종합부동산세의 다주택자 중과
재산세와 종합부동산세 절세 비법
정리 문제

6장 전월세 및 주택임대사업자가알아야 할 절세법
주택임대소득의 기본 구조
주택임대소득의 신고와 납부
주택임대소득의 총수입금액
주택임대소득의 필요경비
사업자등록 및 사업장현황 신고
지자체 민간임대주택 등록
주택임대소득과 건강보험료
주택임대사업 절세 비법
정리 문제

7장 조합원입주권과 분양권 보유 시세금 아끼는 법
조합원입주권과 분양권의 개념
조합원입주권과 분양권의 기본구조
취득과 보유 관련 고려 사항
조합원입주권과 분양권의 양도
완공 이후 신축 주택을 양도
주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우
조합원입주권과 분양권 절세 비법
정리 문제

8장 증여와 상속할 때 세금 아끼는 법
증여세의 기본구조
〈한 꼭지 더!〉 - 취득세의 증여 취소
증여세의 신고와 납부
증여 및 상속재산의 평가
〈한 꼭지 더!〉 - 재산평가심의위원회로 평가기간 연장
증여재산 가산액
증여재산 공제액
채무인수 부담부증여
배우자 등과의 거래 증여추정
저가양수와 고가양도로 인한 증여
부동산의 무상사용으로 인한 증여
부동산의 담보제공으로 인한 증여
재산취득 자금 증여추정
금전 대여로 인한 증여
상속세의 기본구조
상속세의 신고와 납부
〈한 꼭지 더!〉 - 상속재산의 재분할
사전증여재산 가산
추정상속재산 가산
상속공제액 계산
증여세와 상속세 절세 비법
정리 문제

9장 세금 문제가 생겼을 때 대처법
사고 팔기전에 미리 세금 문제를 확인하자
세금 문제 상담을 받는 법
세금을 안 내거나 잘못 낸 경우
세무조사를 받는 경우
조세불복을 진행하는 경우
정리 문제

부록 - ① 한눈에 보는 향후 부동산 세법 개정 방향
부록 - ② 부동산 세금 관련 연간 주요 일정 & 주요 부동산 세금의 신고납부 기한

오동욱 회계사/세무사
2002년 공인회계사시험에 합격하여 회계법인과 기업체에서 감사, 세무, 컨설팅 등의 업무를 하였으며 현재는 태윤세무회계의 대표로 활동하고 있다. 지난 정부의 지속적인 부동산 대책과 세법 개정으로 일반인이 부동산 세법을 이해하기가 너무 어려워져서, 2020년 11월부터 세법 지식 공유와 Q&A를 위한 네이버 블로그 〈오회계사의 지식창고〉를 운영하고 있고 총 누적 50만 뷰를 기록하였다.
1주택자와 다주택자 그리고 법인투자자들에게 절세 상담과 신고 업무를 제공하면서, 일반인들이 부동산 세법을 체계적이면서도 쉽게 이해할 수 있는 방법이 없을지 고민하다 본 도서를 출간하게 되었다.
최근에는 국책연구기관인 국토연구원 부동산시장연구센터가 발간한 〈부동산 시장 안정을 위한 정책과제와 대응 방안〉(2022)에 부동산 세법 전문가로 해당 연구보고서 집필에 참여한 바가 있다.