부동산 가치평가 무작정 따라하기

돈 되는 부동산 제대로 알아보는

《부동산 가치평가 무작정 따라하기》(최신개정판)



돈 되는 부동산 찾는 방법, 가치평가에 달렸다!

이제 뜬소문이나 단순히 감에 의존하는 부동산 투자는 없다. 주식투자를 할 때 차트를 분석하고 기업의 성장성을 따지는 것처럼, 부동산 또한 정확한 데이터에 근거해 미래가치를 분석하고 투자해야 한다.

부동산 가치평가의 원리는 사실 어렵지 않다. '저평가된 부동산을 찾아내고 투자이익을 극대화시키는 작업'이다. 지금 가격이 싸다고 해서, 미래에 가치가 상승하지 않는다면 아무 소용이 없다. 반대로 지금은 주변 시세에 비해 비싸더라도 미래에 더 큰 수익을 안겨준다면 어떨까?

수학공식을 알면 문제가 풀리듯, 부동산 가치평가의 기본 원리를 알면 부동산의 가치가 보인다!



이론은 기본, 실무 응용능력까지 내 것으로!

부동산의 가격이 형성되는 원리를 이론적으로 설명한 책은 많다. 하지만 대부분 현실과는 거리가 먼 이론들만 다루고 있지, 전문적인 내용을 쉽게 풀어쓴 책은 많지 않다. 때문에 머리를 싸매고 공부해도 막상 실무에 적용하려고 들면 막막해지기 일쑤다.

《부동산 가치평가 무작정 따라하기》는 실무에 당장 써먹을 수 있는 가치평가 이론과 실무 적용 방법을 소개한 책이다. 운전 시뮬레이션을 통해 길을 익힐 수 있듯이, 실제 부동산 물건을 분석하고 평가하여 부동산의 소득과 시장 환원율을 산출하는 방법을 직접 따라할 수 있게 정리해놓았다. 시장조사하는 방법은 물론이고, 조사한 거래사례를 종합해 시장임대료를 산출하고 시장환원율을 도출하는 방법에 이르기까지 부동산 가치평가에 필요한 전 과정을 체계적으로 익힐 수 있다.



수익률 산출부터 돈 버는 가치투자까지 OK!

아파트는 기본, 단독주택과 토지 등 종류별 투자가치 산출법과 예제 총정리!

임대 수입을 목적으로 작은 건물을 하나 샀는데, 해마다 임대료가 낮아지고 엎친 데 덮친 격으로 부동산에 내놓아도 사겠다고 나서는 사람까지 없다면 이보다 큰 낭패는 없을 것이다. 아파트, 농지나 임야를 사둔 경우도 마찬가지다. 값도 전혀 오르지 않고 집도 지을 수 없다면 내 발등을 내가 찍은 형국이 아닐 수 없다.

이 책은 필자의 노하우가 녹아 있는 부동산 가치투자 기법을 이론과 예제로 구성하여, 초보자도 무작정 따라하면 전문가의 안목을 가질 수 있도록 구성했다. 이번 최신개정판에서는 최근 부동산 시세와 건축 비용을 적용하여 좀 더 체계적인 부동산 가치분석이 가능하도록 돕는다.

머리말



[준비마당] 부동산 가치평가 감 잡기

01 부동산 가치평가, 이 가격이면 적당한가?

부동산의 가치, 한눈에 알아볼 수 없을까?

평가기법이 아닌 논리를 아는 게 중요해!

실무경험과 반복훈련이 평가의 신뢰도를 높인다

이론은 기본, 실무 응용능력까지 내 것으로!

02 가치평가의 기초이론

부동산 가격은 어떻게 형성되나?

부동산의 소득이 가치를 결정한다

[쉬어가기] 대한민국 주택시장의 변화



[첫째마당] 부동산 가치평가의 기본, 소득과 환원율 알아보기



03 소득과 환원율을 알면 부동산의 가치가 보인다

부동산의 소득 예상하기

부동산 수입내역의 종류

부동산 지출내역의 종류

부동산 소득의 계산

[잠깐만요] 부동산 소득의 산출 흐름

환원율 선택하기

시장가치 추정하기

환원율의 차이가 발생하는 3가지 요인

[잠깐만요] 지역에도 생애주기가 있다?

[잠깐만요] 코픽스란?

[잠깐만요] 기준금리를 알아두자! 리보금리



[둘째마당] 부동산 가치평가 실무 따라하기 I

04 부동산 가치평가의 첫걸음, 시장조사하기

최유효이용과 배분법

시장조사 - 지역적, 법률적, 물적 유사성이 있는 부동산 찾기

[잠깐만요] 감정평가의 지역분석이란?

[무작정 따라하기] 건축물관리대장 발급받기

건축물관리대장 살펴보기

[잠깐만요] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지역 분류



05 시장환원율 추출하기

거래사례 조사하기

시장환원율 추출하기

[잠깐만요] 레버리지 효과



06 부동산 소득 예상하기

미래 소득은 현재 소득을 중심으로 예상할 수 있다

임대사례 조사하기

임대사례 분석하기

[잠깐만요] 오피스·매장용빌딩의 임대료 및 투자수익률 찾아보기

보증금을 월세로 환산해 임대료 계산하기

층별 효용비율 계산하기

시장임대료 도출하기

소득과 환원율로 부동산 가치 계산하기

[쉬어가기] 집값 급등 땐 서민고통, 급락 땐 경제혼란



[셋째마당] 부동산 가치평가 실무 따라하기 II

07 원가법을 활용한 건물의 가치 계산하기

배분법을 사용해 토지가치 계산하기

[잠깐만요] 감가와 감가수정

원가법으로 건물의 가치 계산하기 1

[잠깐만요] 직접공사비와 간접공사비

건축물 구조별 재조달원가 살펴보기

원가법으로 건물의 가치 계산하기 2

원가법의 실무적용 1

[잠깐만요] 건축물의 구조 이해하기

원가법의 실무적용 2

[쉬어가기] 내 가게의 적정 권리금은 어느 정도일까?



08 토지의 가치 평가하기

감정평가사의 토지평가 방법

토지가격 비준표를 활용한 토지평가

[잠깐만요] 도로접면상태에 따른 토지의 특징과 토지의 형태



09 소득유형에 따른 부동산의 가치 평가하기

미래가치와 현재가치의 기초 개념

일시불의 미래가치와 현재가치 구하기

연금의 미래가치와 현재가치 구하기

불규칙한 현금흐름의 미래가치와 현재가치 구하기

[쉬어가기] 헨리 조지와 토지가치세



[넷째마당] 실전 부동산 가치투자 기법

10 부동산 가치투자와 투자이론

가치투자는 저평가된 부동산에 투자하는 것

효율적 시장가설 이론

[잠깐만요] 효율적 시장의 3가지 구분

가격거품



11 아파트 투자가치 평가하기

아파트 투자가치 평가의 기본논리

실무 적용 방법

[잠깐만요] 아파트의 분양면적과 계약면적

[잠깐만요] 대지지분이 높은 아파트가 투자가치가 크다



12 단독주택 투자가치 평가하기

단독주택 투자가치 평가의 기본논리

실무 적용 방법

실무 적용 예제



13 농지 투자가치 평가하기

농지의 정의

농지법상 농지의 분류

농지 투자가치 평가의 기본논리

실무 적용 방법

실무 적용 예제

[잠깐만요] 농지 전용절차 살펴보기



14 산지(임야) 투자가치 평가하기

산지의 정의

산지관리법상 산지의 분류

산지 투자가치 평가의 기본논리

실무 적용 예제

[잠깐만요] 산지 전용절차 살펴보기

[쉬어가기] 토지투자시 체크 포인트



[부록] 복리이자표(년)

남우현