윤석열 정부 부동산시장 대해부

새 정부의 출범과 부동산 정책

앞으로 5년을 책임질 새 정부가 출범했다. 그 어느 때보다 서민들의 내 집 마련 문제 해결에 대한 기대가 높다. 하지만 현실은 결코 그렇게 녹록치 않다. 대외적으로는 러시아ㆍ우크라이나 전쟁, 미국ㆍ중국과의 갈등, 대북관계는 물론 코로나 19로 기인한 인플레이션 등 국제적 문제들이 산적하다. 그리고 이들 문제를 해결하기 위해 미국 등 선진 각국이 어쩔 수 없이 꺼내들어야 하는 금리인상은 국외는 물론, 국내 경제 전반을 억누르게 될 것이 자명하다. 대내적으로도 금리인상에 따른 경기침체 문제에 대한 우려가 상존하고 있는 데다 대선 과정에서 여소야대 국면이 만들어지면서 그 어느 때보다 불안정성이 높아진 상황이다.
이런 이유로 인해 새 정부가 들어서면서 국내 부동산시장도 재건축ㆍ리모델링 규제완화에 대한 기대감에 고조되고 있음에도 불구하고, 집값 불안현상에 대한 조짐이 여전히 사라지지 않는 것도 분명한 사실이다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 탄생한 윤석열 정부의 부동산 정책은 그만큼 혁신적이고 현실적이어야 하며, 서민친화적이어야 하는 숙제를 안고 있다. 그런 관점에서 이 책은 윤석열 대통령이 후보 그리고 당선자 시절 약속했던 공약과 언론 인터뷰 등을 살펴보면서, 향후 대한민국 부동산시장에서 어떤 긍정적 혹은 부정적 흐름이 나타나게 될 것인지를 철저히 분석했다.

Chapter 1 대한민국 부동산시장은 어떻게 바뀔 것인가?

새로운 정부가 출범할 때마다 부동산시장은 늘 초미의 관심사가 되곤 했다. 부동산시장이
과열이었을 때도 그랬고 그 반대로 침체되었던 때도 그래왔다. 이제 윤석열 정부의 부동산 정책이 어떤 쪽에 방점이 찍히게 될지는 어느 정도 예측이 가능할 것 같다. 적어도 입법부의 협조가 절실한 경우가 아닌 이상 가능한 규제는 신속하게 완화될 것으로 예상된다. 다시 말해 시장 친화적 기조가 형성될 것이란 뜻이다. 물론 더불어민주당이 협조하지 않는다면 법률 개정이 불가능해 규제완화가 불가능한 부분도 상당히 많다.
그러나 더불어민주당도 여론을 대놓고 무시하기 힘든 처지라는 점에서 볼 때 정부와 집권 여당이 국민적 공감대를 얻을 수 있는 형태로 규제완화의 필요성을 역설할 수만 있다면 더불어민주당의 협조를 이끌어 낼 수 있을 것으로 보인다. 새 정부의 부동산시장이 어떻게 움직이게 될 것인지를 전망하기 위해서는 직전 정부의 부동산 정책을 읽는 것이 그 무엇보다 중요하다. 그렇기 때문에 윤석열 정부의 부동산시장을 미리 엿보기 위해서는 문재인 정부의 부동산시장을 살펴보는 것이 선행되어야 한다. 이 챕터에서는 문재인 정부의 부동산 정책과 시장현황을 살펴보면서, 앞으로 5년 대한민국 부동산시장의 변화를 살펴본다.

Chapter 2 윤석열 정부의 부동산 공약은 현실화될 수 있을까?

이 챕터는 윤석열 대통령이 대선 후보와 당선자 시절에 주장한 부동산 관련 공약을 살펴보면서, 그런 공약에 대한 현실화를 분석했다. 특히, 여러 공약들 가운데 주목해야 할 것들을 6가지로 꼽았다. 첫째, 다주택자 양도소득세 완화는 실현될까? 둘째, 종합부동산세와 재산세 변화는 현실화될 수 있을까? 셋째, 지방과의 균형발전은 지속적으로 추진될까? 넷째, 재개발·재건축·리모델링이 활성화될까? 다섯째, 공급활성화로 집값 안정화는 가능해질까? 여섯째, 임대차 3법 보완에 따라 임대차시장도 긍정적으로 변할까?
먼저, 다주택자 양도소득세 완화 문제는 3가지 관점에서 접근해야 한다. 1주택자에 대한 양도소득세 완화, 다주택자에 대한 양도소득세 완화, 주택임대사업자에 대한 양도소득세 중과 배제 적용 부활에 대한 부분이다. 이 부분은 소득세법 개정이 선행되어야 하는 조건이 달려 있다. 다음으로, 새 정부는 공약대로 종합부동산세와 재산세 변화에 대해 긍정적이다. 그렇다면 그 구체적인 사항은 어떻게 현실화될 것인가? 다음으로, 인구감소에 따른 국가적 불안정성을 고려해서 새 정부는 국토균형발전에 대한 구체적인 계획을 수립하게 될 것이다. 그 외에도 주택공급 확대, 집값 안정화에 대한 구체적인 방안은 무엇일까?

Chapter 3 새 정부의 대한민국 부동산 투자 지형도

이 챕터는 새 정부의 부동산 정책에 따라 변화될 대한민국 부동산 투자 지형도를 조망하고 있다. 여기서 분석할 지역은 서울특별시, 경기도, 인천광역시, 세종·충청권, 광주·호남권, 부산·대구·영남권, 그리고 강원·제주도다.
더 넓어지는 서울에서 미래지향적인 도시공간 창출을 위해서 서울시의 주요 철도 기지와 지상구간 현황, 경부선 지하화 구간, 가용지 부족해소, 내 집 마련을 위한 역세권 재건축 아파트, 금융허브특구로서 서울에서 스타업 메카가 될 지역 등을 살펴본다. 한편, 경기도에서는 수도권 어디서나 서울 도심 30분 내 접근이 가능한 지역, GTX 노선에 따른 광역교통망 확충 유망 지역과 현황, 수도권 제1기 신도시 재건축 및 리모델링의 호재 지역과 그 요인 등을 살펴본다. 다음으로, 인천광역시에서는 GTX-D,Y,E 노선의 신설에 따른 인천 지역 부동산 지형도 변화, 경인고속도로 인천구간의 지하화, 인천내항 주변 원도심 재생사업, 역세권 재건축 아파트와 7호선 청라 연장 효과를 살펴본다. 다음으로, 세종·충청권에서는 대통령 세종 제2집무실, 국회 세종의사당 건립, 대전충청권 광역철도망 계획, 충청남도 권역별 산업발전 구상에 따른 부동산 지형도 변화 등을 다룬다. 그 외에도 광주·호남권, 부산·대구·영남권, 그리고 강원·제주도에서 새 정부가 추진하고 있는 부동산 정책은 무엇이며, 그에 따른 부동산 지형도는 어떻게 변할 것인가?

Chapter 4 새 정부 5년 주목해야 할 지역

이 챕터는 새 정부 5년 동안 돈 되는 부동산 투자를 위해 주목해야 할 지역들을 분석했다. 먼저, 도심집중현상이 나타날 곳, 둘째, 광역철도망 계획에 따른 수혜 지역, 셋째, 일자리가 늘어갈 평택시의 요건과 가치, 자족기능이 지켜줄 천안·아산의 전망, 행정도시로 업그레이드될 기능 도시로서 세종시의 의미, 리모델링 장터로서 각광받게 될 지역, 마지막으로 틈새시장을 공략하는 소규모주택 정비사업과 도시재생사업에 대해 알아본다.
전국에서 도심집중현상을 보이면서 주변 가치를 동반상승하게 만들 지역으로 대구광역시 수성구와 달성군, 충청북도 청주시 등을 거론하면서 그 이유와 구체적인 곳을 분석한다. 다음으로, 대도시권 광역교통망 기본계획의 핵심이라고 할 수 있는 GTX. GTX가 지나갈 수도권 지역들은 환승 트라이앵글이라고 쓰고 황금 트라이앵글이라고 읽을 정도다. 앞으로 가장 핫한 투자유망지역으로 손꼽히고 있다. 그렇다면, 구체적인 지역은 어디일까? 평택시의 산업단지 확충과 천안·아산시의 자족기능으로 시너지를 얻게 될 투자유망지역은 어디일까?

Chapter 5 새 정부에서 반드시 챙겨야 할 부동산 투자 원칙

모든 재테크에는 원칙이 따르게 마련이다. 과유불급, 무지필패. 그렇다면, 새 정부에서 반드시 챙겨야 할 부동산 투자 원칙은 무엇일까? 저자는 8가지의 원칙을 제시하고 있다. 첫째, 직주근접성에 주목하자. 둘째, 대중교통망이 잘 갖춰진 곳을 찾아라. 셋째, 인구감소 문제에서 자유로울 수 있는 곳이 유망하다. 넷째, 학교 인프라는 학령인구로 판단하라. 다섯째, 부동산 정책과 언론의 흐름을 예의 주시하라. 여섯째, 실수요를 기초로 투자까지 겸비하는 자세가 필요하다. 일곱째, 돈 되는 아파트를 선택할 수 있는 안목을 키워라. 마지막 여덟째, 고수익을 기대할 수 있는 상가를 선택하는 지혜가 필요하다. 그렇다면, 구체적인 방안은 무엇일까?

Chapter 6 MZ 세대의 내 집 마련 전략

이 챕터는 지금의 가장 강력한 유권자로 대두된 MZ 세대들. 그들이 현실적이면서 합리적으로 내 집 마련에 대한 꿈을 실현할 수 있는 전략을 조언한다. 첫째, 낡은 집을 사서 아파트로 갈아타라. 둘째, 경매·급매를 적극 활용하라. 셋째, 신규 분양을 포기하지 마라. 넷째, 역세권 첫 집을 주목하라. 다섯째, 장기호재 요인이 있는 지역 주변의 구축 아파트를 노려라. 그렇다면, MZ 세대가 반드시 알아야 할 내 집 마련 전략은 무엇일까?

Chapter 1 대한민국 부동산시장은 어떻게 바뀔 것인가?
1. 윤석열 정부의 부동산시장을 이해하라
2. 문재인 정부의 부동산시장은 새 정부 부동산시장을 보는 창이다
3. 금리상승을 두려워하지 마라
4. 인플레이션이 불러올 나비효가가 우려된다
5. 조정은 있어도 폭락은 없다

Chapter 2 윤석열 정부의 부동산 공약은 현실화될 수 있을까?
1. 다주택자 양도소득세 완화는 실현될까?
2. 종합부동산세와 재산세 변화는 현실화될 수 있을까?
3. 지방과의 균형발전은 지속적으로 추진될까?
4. 재개발·재건축·리모델링이 활성화될까?
5. 공급활성화로 집값 안정화는 가능해질까?
6. 임대차 3법 보완에 따라 임대차시장도 긍정적으로 변할까?

Chapter 3 새 정부의 대한민국 부동산 지형도
1. 서울특별시의 부동산 지형도는 어떻게 바뀔 것인가?
2. 경기도의 부동산 지형도는 어떻게 바뀔 것인가?
3. 인천광역시의 부동산 지형도는 어떻게 바뀔 것인가?
4. 세종·충청권의 부동산 지형도는 어떻게 바뀔 것인가?
5. 광주·호남권의 부동산 지형도는 어떻게 바뀔 것인가?
6. 부산·대구·영남권의 부동산 지형도는 어떻게 바뀔 것인가?
7. 강원·제주의 부동산 지형도는 어떻게 바뀔 것인가?

Chapter 4 새 정부 5년, 주목해야 할 지역
1. 도심집중현상이 나타날 곳은 어디인가?
2. 광역철도망 수혜 지역은 어디인가?
3. 일자리가 늘어나는 평택시
4. 자족기능이 지켜줄 천안·아산
5. 행정도시로서의 업그레이드 기능 도시, 세종시
6. 더욱 크게 열리는 리모델링 장터
7. 틈새시장 1 : 소규모주택 정비사업
8. 틈새시장 2 : 지방소멸을 막아줄 수 있느냐가 걸려 있는 도시재생사업

Chapter 5 새 정부에서 반드시 챙겨야 할 부동산 투자원칙
1. 직주근접성에 주목하자
2. 대중교통망이 잘 갖춰진 곳을 찾아라
3. 인구감소 문제에서 자유로울 수 있는 곳이 유망하다
4. 학교 인프라는 학령인구로 판단하라
5. 부동산 정책과 언론의 흐름을 예의 주시하라
6. 실수요를 기초로 투자까지 겸비하는 자세가 필요하다
7. 돈 되는 아파트를 선택할 수 있는 안목을 키워라
8. 고수익을 기대할 수 있는 상가를 선택하는 지혜가 필요하다

Chapter 6 MZ 세대의 내 집 마련 전략
1. 낡은 집을 사서 아파트로 갈아타라
2. 경매·급매를 적극 활용하라
3. 신규 분양을 포기하자 마라
4. 역세권 첫 집을 주목하라
5. 장기호재 요인이 있는 지역 주변의 구축 아파트를 노려라

부록
콕 찍어! GTX 투자유망지역!

김종선 한서대학교 항공교통물류학부와 정보산업대학원 글로벌MBA 원어 강의교수, 경희대 평생교육원 경영학과 강의교수를 지냈으며, 현재 장안대학교 강의교수, BSI 경영연구원 원장과 숭의2 LH참여형 가로주택 정비사업조합 조합장으로 재직하고 있다. 재무관리로 경영학 박사학위를 받았고 도시재생과 도시부자를 꿈꾸며 도시재생학으로 두 번째 박사과정에 도전하고 있다. 네이버카페 채널 '도시부자 김사부', 네이버 프리미엄콘텐츠 '도시부자김사부', 네이버 엑스퍼트 '도시부자김사부'를 운영하고 있다.
지은 책으로 《아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다》 《2030년 대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀐다》 《앞으로 30년, 잘사는 대한민국 도시재생사업》 《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》 등 약 30여 권이 있다.
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