서울 · 인천 · 경기도 소규모주택정비사업 최강 투자 전략

아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다!

대한민국의 집값은 말 그대로 폭등했다. 이제는 '미친 집값'이라는 표현조차 부족할 정도다. 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들의 작은 바람은 어느 순간 "지금 사지 않으면 이생에서는 집을 갖기 어렵겠다"는 절규로 바뀌었다. 그때부터 집값은 더 이상 경제 논리로 설명할 수 없는 사회 문제가 된다. 정책적 관점에서 보면, 시기적절한 공급 전략을 통해 적재적소에 다양한
주택을 공급하지 못한 점은 아쉬움이 남는다. 그 부작용은 지금의 청년·서민 세대가 고스란히 떠안고 있으니까. 오늘날 젊은 세대와 서민들이 아파트로 내 집 마련을 하기는 그 어느
때보다 힘들어진 건 부정할 수 없는 현실이다. 그래서 많은 이들이 이렇게 말하곤 한다.

"이번 생에서 아파트 사는 건 끝났다."

그러나 필자들은 달리 본다. 아직 기회는 남아 있다. 불과 몇 년 전까지만 해도 오래된 아파트나 연립·다세대를 매입해 몸테크라는 불편을 감수하며 '아파트로 갈아타는' 내 집 마련 방식이 있었다. 하지만 재개발·재건축이 '큰돈 버는 사업'으로 굳어지면서 이제는 투기적 자본이 만든 진입장벽 때문에 너무 높아져 버렸다.
그렇다면 청년과 서민이 다시 시도할 수 있는, 부담은 적으면서도 아파트로 갈아탈 수 있는 마지막 기회는 무엇인가? 필자들은 그 답이 소규모주택정비사업, 다시 말해 가로주택정비사업·소규모재건축·소규모재개발에 있다고 확신한다. 이 사업들은 과거 재개발·재건축이 그랬던 것처럼, 지금 막 '성장초기' 단계에 들어선 기회 시장이다.
처음 소규모주택정비사업이 도입된 이후 크고 긍정적인 변화들이 있었다. 사업 유형이 다양해졌고, 사업시행구역 면적도 커졌으며, 관리지역 제도도 도입되었다. 그에 따라 사업성도 과거보다 크게 개선될 전망이다. 하지만 그럼에도 불구하고 아직 재개발·재건축만큼 주목받지 못하고 있다.
그런데 바로 그런 점이 기회다. 큰 관심을 기울이지 않는다는 것은 거품도 적고, 투기적 수요가 만들어내는 가격장벽도 낮다는 뜻이기 때문이다. 소규모주택정비사업은 이제 막 본격적으로 꽃을 피우려는 단계다. 필자들은 지금이야말로 이 시장을 이해하고 준비해야 할 시점이라고 본다.
이 책은 다음과 같은 흐름으로 구성된다.

▶ 조합이 설립된 후 진행 중인 사업의 사업성을 분석하는 방법
▶ 조합 설립 전, 아무 자료도 없는 상태에서 사업성을 추정하는 실전 어림셈법
▶ 소규모정비사업을 전체적으로 이해하기 위한 핵심 개념과 구조 설명
▶ 그리고 돈 되는 프로젝트를 선별하기 위한 실전 기준과 체크리스트

이 책 한 권만 제대로 이해하면 누구나 '보석 같은 낡은 집' 속 숨은 가치를 발견해 아파트로 바꿔나가는 기회를 잡을 수 있을 것이라고 필자들은 확신한다

이 책의 구성은…

Chapter 1 소규모주택정비사업이란 무엇인가?
먼저 소규모주택정비사업이란 무엇인지를 살펴보게 된다. 큰 틀에서 4대 사업의 핵심과 차이를 총정리하면서 자율주택정비사업의 대상지역과 요건, 사업방식과 절차 그리고 자율주택 정비사업 추진 시 인센티브 등에 대해 알아보려고 한다. 이어서 소규모재건축사업이 조건만 맞으면 폭발력을 갖는 이유가 무엇이며, 역세권과 준공업지역에서 기회가 열리는 이유를 설명한다. 또한 소규모주택정비사업 관리계획이 주는 강력한 혜택을 알려준다.

Chapter 2 왜 소규모주택 정비사업인가?
지금 왜 소규모주택 정비사업에 주목해야 하는지를 8가지 측면에서 살펴보게 된다. 짧은 사업기간, 사업성 개선을 위한 파격적인 인센티브, 주택도시보증공사를 통한 확실한 금융지원, 각종 거래관련 규제완화 등이 제공되고 있기 때문이다. 지금부터 왜 소규모주택 정비사업에 주목하고 철저하게 스터디해야 하는지를 확인해보시기 바란다.

Chapter 3 소규모주택 정비사업, 무엇을 알아야 하는가?
소규모주택 정비사업을 이해하고 이를 통해 내 집 마련을 하기 위해 반드시 알아야 할 16가지를 검토하게 된다. 16가지를 검토하게 되지만 크게 보면 3가지로 분류할 수 있겠다.
첫 번째는 소규모주택 정비사업의 전제조건이 되는 개념이다. 소규모주택 정비사업의 대상지역이나 가로구역, 사업시행구역, 노후ㆍ불량건축물 등이 이에 속한다.
두 번째는 각각의 소규모주택 정비사업과 관련된 핵심 개념이다. 소규모 재건축사업의 조합원, 가로주택 정비사업과 소규모 재개발사업의 토지등소유자, 분양자격, 입주권의 수 등이 해당된다.
세 번째는 사업성과 관련된 핵심 개념들이다. 비용과 수익의 구성 요소인 총사업비, 시공비 그리고 총수입이나 종전자산평가액, 비례율, 권리가액, 분담금, 사업진행절차 등이 해당된다.
사실 소규모주택 정비사업은 16가지가 가장 중요한 핵심이라고 할 수 있다. 특별히 꼼꼼하게 한 줄 한 줄 짚어가면서 읽어나가시기 바란다.

Chapter 4 조합설립 이후 소규모주택 정비사업의 사업성 분석
이 챕터는 조합설립인가를 받은 소규모주택 정비사업 구역을 분석하는 방법을 다루고 있다. 조합설립인가를 받은 경우 적어도 건축개요는 어느 정도 가시화되어 있는 상태인데다 사업시행계획(안)이 제시되어 있는 만큼 총회책자에 제시되어 있는 내용만으로도 일정 수준 이상의 수준 높은 사업성분석을 해볼 수 있다. 다만, 창립총회책자에서 얻을 수 있는 정보와 그 이후 사업이 진척된 총회책자에서 얻을 수 있는 정보는 양과 질에 있어 차이가 있을 수밖에 없다. 그 차이는 이 장에서 사례로 제시하고 있는 총회책자를 보면 알 수 있다. 이 챕터의 내용을 여러 번 반복해 읽는다면 총회책자를 통해 사업성 분석을 어렵지 않게 해낼 수 있는 능력을 배양할 수 있으며 이를 통해 내 집 마련과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것이다.

Chapter 5 남들보다 먼저 좋은 지역을 선점할 수 있는 방법은 있다!
어쩌면 이 챕터야말로 우리가 목표로 하는 서울과 수도권 및 주요지역에서 내 집 마련을 하고자 하는 목적에 가장 부합되는 내용이라고 볼 수 있을 것이다. 아직 아무 것도 없는 그야말로 전무의 상태에서 우량지역이 될 수 있는 지역을 다른 사람들보다 앞서서 발굴할 수 있는 방법을 구체적으로 다루고 있기 때문이다.
총수입과 총사업비의 개략적인 추정방법은 물론 개략적인 종전재산평가액의 추정을 통해 비례율을 추출하고 이를 통해 사업성을 검토할 수 있다면 본격적으로 사업이 추진되기 이전이라 할지라도 분명 좋은 지역을 선점할 수 있을 것으로 기대해도 좋을 것이다. 좋은 지역을 선점할 수 있다면 당연히 소규모주택 정비사업을 통해 남들보다 큰 돈 들이지 않고 내 집 마련에 성공할 수 있지 않을까?

Chapter 6 돈 되는 소규모주택 정비사업의 핵심 포인트
소규모주택 정비사업을 접근함에 있어 가장 기본이 되는 점검 포인트들을 이 챕터에서 다룬다. 재개발이나 재건축에도 적용되는 포인트들이다. 그만큼 단순하지만 중요한 내용들이라고 할 수 있다. 마지막으로 다시 한 번 강조하고 싶은 내용들을 글로 당부하는 마음으로 첫째, 소규모주택 정비사업도 결국 정비사업의 일종인 이상 사업시행구역의 기초단위라고 할 수 있는 대지지분, 사업성과 직접적으로 연결되는 용도지역이나 주변지역의 분양가 및 일반분양물량 그리고 조합원수가 중요한 이유를 알아볼 것이고, 둘째, 왜 지금이 최적의 투자타이밍이고, 거주와 투자가 가능한 곳을 지향해야 하는지를 제시할 것이며, 마지막으로 소규모주택 정비사업의 흐름에 영향을 주는 법ㆍ제도의 변화의 중요성과 왜 소규모주택 정비사업이 대세가 될 수밖에 없는지를 살펴볼 것이다.

프롤로그
이재명 정부의 첫 집은 소규모주택정비사업에서 나온다

Chapter 1 소규모주택정비사업 개념잡기
1. 소규모주택정비사업의 전체 그림을 10분만에 이해한다: 4대 사업 핵심 차이 총정리
2. 자율주택정비사업의 진짜 기준
3. 이래서 가로주택정비사업이 대세다!
4. 1만 제곱미터의 마법: 소규모재건축사업이 조건만 맞으면 폭발력을 갖는 이유
5. 역세권·준공업지역에서 기회가 열린다: 소규모 재개발사업의 강력한 확장성
6. 관리계획이 주는 6가지 강력한 혜택
7. 소규모주택정비 관리지역에서는 어떤 사업이 가능한가?

Chapter 2 소규모주택정비사업을 주목해야 하는 8가지 이유
1. 7년이면 끝난다 : 소규모주택정비사업만 가능한 압도적 속도의 힘!
2. 인센티브가 사업성을 폭발시킨다!
3. 건축규제는 이렇게 뚫린다!
4. 주택도시보증공사HUG가 금융지원을 한다!
5. 재개발·재건축에 비해 규제가 훨씬 덜하다!
6. 노후·불량건축물 폭증이 만드는 초대형 기회!
7. 양보다 질의 시대 : 입지가 선택하는 사업만 살아남는다!
8. 내 집 마련 + 투자수익, 두 마리 토끼를 잡는 현실적 전략!

Chapter 3 소규모주택정비사업, 이것만 알면 반은 끝난다!
1. 어디서든 되는 게 아니다 : 소규모주택 정비사업의 대상지역 완전 정복
2. 가로주택정비사업의 핵심은 단 하나, '가로구역'이다!
3. 헷갈리면 큰일 난다 : 가로구역 vs 사업시행구역 제대로 구분하기!
4. 이 조건이 안 되면 시작도 못 한다 : 노후·불량건축물의 진짜 기준
5. 소규모재건축사업은 조합원이 왕이다!
6. 가로주택정비사업과 소규모재개발사업은 토지등소유자가 주인이다!
7. 누가 조합원이 될 수 있는가?
8. 가로주택정비사업의 분양자격, 이렇게 보면 가장 쉽다!
9. 조합원이 받을 수 있는 입주권은 몇 개인가?
10. 총사업비와 시공비, 각종 비용은 이렇게 읽어라!
11. 종전자산평가액감정평가액, 모든 갈등의 출발점!
12. 종전자산평가액감정평가액의 딜레마? : 낮으면 손해, 높으면 또 손해?
13. 비례율은 분담금을 좌우하는 절대 변수다!
14. 권리가액이 바뀌면 분담금이 달라진다!
15. 분담금과 추가분담금, 어떤 경우에 발생하는가?
16. 사업은 이렇게 흘러간다 : 전체 절차를 한눈에 보는 로드맵
Chapter 4 조합설립 이후 소규모주택정비사업의 사업성 분석
1. 조합설립 이후의 사업성, 총회책자만 제대로 읽어도 80%가 보인다!
2. 용도지역의 힘은 숫자로 증명된다 : 상업·준주거지역이 사업성을 바꾸는 이유
3. '일반상업지역'에서만 가능한 용적률 700%와 미친 사업성
4. 총회책자는 사업의 미래를 읽는 현미경이다!
5. 초기에만 존재하는 '슈퍼 사업성'의 비밀 : 비례율을 키우는 세 가지 힘
6. 작아도 된다 : 소규모주택정비사업의 성패는 면적이 아니라 용도지역이 결정한다!
7. 불리한 용도지역도 뒤집힌다 : 규제 한계를 넘어선 프로젝트들의 전략!
8. 결국 추진력이 숫자를 바꾼다 : 뜻이 있으면 길이 열린다는 것을 증명한 사례
Chapter 5 남들보다 먼저 될 곳을 찾아내는 사업성 분석 실전편
1. 아무 자료가 없어도 세대수를 알아내는 특급비밀!
2. 총사업비는 이렇게 어림셈법으로 계산한다!
3. 어림셈법 실전연습 ①
4. 어림셈법 실전연습 ②
5. 어림셈법 실전연습 ③
6. 어림셈법 실전연습 ④

Chapter 6 돈 되는 소규모주택정비사업의 핵심 포인트
1. '세대 당 평균 대지지분'이 말해주는 사업성의 미래
2. 세대별 대지지분을 분석하면 '분담금과 권리가액의 차이'가 보인다!
3. 용도지역만 알아도 절반은 읽힌다 : 사업성의 수준이 달라지는 이유!
4. 주변 분양가 수준이 곧 사업성의 우위를 결정한다!
5. 일반분양물량이 많을수록 조합원 부담이 줄어든다!
6. 조합원토지등소유자수가 적을수록 사업성은 더 좋아진다!
7. 법·제도가 바뀌면 사업성도 달라진다!
8. 정부의 정책의지가 강할수록 사업은 빨라진다!
9. 지금이 소규모정비사업의 최적 투자 타이밍이다!
10. '살기도 좋고 투자도 되는 지역'에 승부를 걸어라!
11. 소규모주택정비사업의 조합원은 모두 '디벨로퍼'다!
12. 소규모주택정비사업은 미분양 리스크가 작다!
13. 앞으로 계속해서 소규모주택정비사업이 대세가 된다!

김종선 한서대학교 항공교통물류학부와 정보산업대학원 글로벌MBA 원어 강의교수를 지냈으며, 현재 인하대학교 정책대학원 초빙교수이자 동아아파트 LH참여형 가로주택 정비사업조합 조합장으로 재직하고 있다. 재무관리로 경영학 박사학위를 받았고 인하대학교 대학원 도시재생학과에서 두 번째 박사과정를 수료했으며, 네이버 프리미엄 콘텐츠 '도시부자 김사부'를 운영하고 있다. 지은 책으로《그래서 마케팅에도 심리학이 필요합니다》《하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다》《하마터면 부동산 경매도 모르고 집 살 뻔했다》《2030년 대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀐다》 등이 있다.