200만원으로 시작하는 부동산 경매투자

소액에 경쟁 적고 수익 높은 부동산 투자의 신세계 묘지경매
초보자도 가볍게 도전할 수 있는 구성과 해설

첫 경매에 도전했다가 2위로 패찰한 저자는 이렇게 많은 사람이 모여드는 경매에 흥미가 떨어졌다고 한다. 최소 몇천만 원 이상의 큰 투자금이 필요한 경매는 하기가 어려웠고 대출받기 위해 높은 신용과 고급 지식이 필요한 물건을 포기할 수밖에 없었다고 한다. 자연스레 경쟁이 적고 수익률이 클 것으로 예상된 특수경매 시장에 눈길을 돌리다가 묘지에서 보물을 찾았다는 저자. 230만 원을 투자해서 70% 가까운 수익률을 낸 물건도 있었다고 한다.

1부에서는 일반적인 부동산 경매의 절차와 방법을 자세히 설명해 준다. 부동산 경매의 기초 지식부터 좋은 경매 물건 찾는 법, 권리분석, 임장, 입찰 준비 서류와 낙찰받은 후 할 일까지 부동산 경매투자를 처음 하는 초보자들의 눈높이에 맞게 쉽게 잘 설명되었다. 공동 저자 중 변호사이자 감평사이자 경영학 박사이자 부동산학과 교수인 곽상빈 저자가 있어 더욱 신뢰가 간다. 특히 이론적인 설명만 하는 게 아니라 본인이 직접 경매투자를 해서 터득한 노하우를 쉽고 진솔하게 다 털어놓는다.

2부에서는 묘지경매에 대해 자세히 서술한다. 왜 묘지경매가 매력적인지, 개념과 특징을 자세히 서술한다. 특히 인상 깊었던 대목은 묘지경매는 살 사람을 점찍고 들어가는 투자이므로 권리분석을 할 필요가 없고, 비교적 짧은 투자 기간에 높은 수익을 올릴 수 있다는 점이다. 묘지경매투자를 위한 임장은 여느 부동산 임장과는 다를 수밖에 없는데, 20여 건의 묘지경매에 성공한 저자만의 노하우를 공개한다.

세 가지 유형의 분묘기지권도 핵심만 간단히 잘 설명해 주었다. 등기부등본을 분석하는 방법이라든가 물건 검색에 매우 편리한 인터넷 사이트 소개 등 유익한 정보가 많다. 묘지경매에 처음 도전하고자 하는 투자자들에게 매우 유익한 책이다. 아울러 소액 부동산 투자가 가능한 지분투자의 개념에 대해서도 확실히 짚고 넘어갈 수 있다.

경매와 공매 셀프등기,
부동산 처분금지 가처분 및 분묘굴이 소송 등
낙찰 이후의 과정을 집에서 인터넷으로 손쉽게 하는 법

3부에서는 낙찰받은 후 셀프등기하는 방법을 아주 자세히 기록했다. 셀프등기란 낙찰받은 후 입찰 잔금을 납부한 다음 등기소에 등기하는 것이다. 책은 잔금 납부부터 취득세 및 등록면허세 납부, 부동산소유권 이전등기 촉탁 신청까지 혼자서 할 수 있도록 그림과 함께 과정을 자세히 설명한다. 경매, 공매 셀프등기를 각각 구분해서 설명하는데, 한국자산관리공사 온비드(onbid) 사이트 이용법을 시뮬레이션을 통해 쉽게 보여준다.

12장 공유자와 협상하기에서는 낙찰받은 이후 원소유자인 공유자들에게 물건을 신속히 되파는 방법을 다룬다. 저자만의 실전 노하우를 가감 없이 다 보여준다. 1차, 2차 내용증명 샘플까지 제공해 주어서 활용하기가 매우 좋다.

아울러 협상에서 유리한 위치를 점하기 위한 부동산 처분금지 가처분 소송, 분묘굴이 소송에 대해서도 이해하기 쉽게 설명한다. 굳이 법무사에게 의뢰하거나 법원에 가지 않아도 집에서 간편히 할 수 있는 방법을 역시 시뮬레이션을 통해 자세히 보여준다.

묘지경매투자에서 관건은 협상에 있다고 해도 과언이 아닌 만큼, 협상의 기술에 대해 3부 '더 알아보기'에서 자세히 서술한다. 협상할 때 중요한 것은 "갑의 입장에서 차분하게 기다리는" 것. 갑의 입장이 되면 게임 끝인데, 이에 대한 저자의 노하우를 모두 담았다.

13장에서는 저자의 묘지경매투자 사례를 적나라하게 기록했다. 투자금, 수익률, 투자기간 등 저자의 투자 사례를 투명하게 밝혔다. 인상 깊은 점은 수익률은 86%(8개월), 153%(1개월), 69%(11개월), 113%(3개월), 667%(1개월) 등 단기 투자 수익률이 굉장히 높다는 것이다. 각 사례에 대해 물건 분석하는 법, 입찰과 낙찰에 이르는 과정, 공유자와 협상하는 과정을 진솔하게 다 소개한다.

부록에는 농지 지분투자 사례도 나온다. 농지 지분투자도 묘지 지분투자와 마찬가지로 수익을 실현하기가 비교적 수월한 분야다. 이 책을 통해 지분투자에 대해 확실히 배울 수 있고 소액으로 큰 수익을 실현할 수 있는 부동산 투자가 있음을 배울 수 있다.

프롤로그
1. 200만 원으로 시작하는 '진짜 투자'의 문을 열며 _곽상빈
2. 꿈이 없어 무기력했던 시절에서 경제적 자유를 얻기까지_ 윤준섭

1부. 부동산 경매, 절차와 방법
1장. 부동산 경매의 기초 지식
2장. 경매 물건 찾기: 방법과 전략
3장. 권리분석과 주변 시세 파악
01. 권리분석의 의미
02. 부동산 시세 확인
4장. 현장으로 임장 가기
01. 임장의 의미
02. 임장에서 확인할 사항
5장. 법원 가기 전 준비 사항
6장. 낙찰받은 후 할 일

2부. 200만 원으로도 가능한 묘지경매
7장. 왜 하필 묘지경매인가?
01. 묘지경매의 매력
02. 묘지경매의 개념과 특징
8장. 분묘기지권의 모든 것
01. 분묘기지권의 3종류
02. 설치하면 안 되는 곳에 설치된 묘지들
9장. 묘지투자 과정 1: 좋은 물건 찾는 법
01. 투자 가치가 있는 좋은 묘지
02. 물건 검색하는 방법
03. 등기사항전부증명서 분석 방법
10장. 묘지투자 과정 2: 임장과 입찰 준비
01. 시세 파악하기
02. 현장 조사(임장)
03. 본격적인 입찰 준비

3부. 낙찰받은 후 할 일: 잔금 납부부터 등기까지
11장. 경ㆍ공매 셀프등기 방법
01. 경매 셀프등기
02. 공매 셀프등기
[더 알아보기] 농지 취득자격증명(농취증) 신청 과정
12장. 공유자와 협상하기
01. 내용증명 보내기
02. 부동산 처분금지 가처분 신청
03. 지급보증위탁계약 맺기
04. 공유물분할 청구 소송
[더 알아보기] 경매투자 협상의 기술

13장. 매매 계약, 실사례로 하는 투자 실습
01. 매매 계약 체결하는 방법
02. 정말 특이했던 첫 번째 매도 사례
03. 물건 하나에 3개의 필지를 낙찰받다!
04. 공유 지분 물건이 아닌데 투자한 사례
05. 불법적으로 설치된 묘지
06. 구글어스에서 나만 발견한 보물, 수익률 667%
07. 묘지와 농지가 공존하는 땅

[부록]
1. 소액 농지 지분투자 사례
01. 투자 기간 11개월, 수익률 119%
02. 투자 기간 4개월, 수익률 62%
2. 입찰서류 모음

곽상빈 변호사, 회계사, 감정평가사, 경영학박사, 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수. 김앤장 법률사무소 출신 변호사로 법무법인 필 파트너 변호사, 율현회계법인 부대표, 산업정책연구원 연구교수다. 연세대학교 경제학과, 아주대학교 법학전문대학원을 졸업했다. 전문직 자격증 37개를 소지하고 있다. 저서로는 『200만 원으로 시작하는 부동산 경매투자』 『합격비법 100문 100답』 『주린이를 위한 친절한 주식공부』 『코린이를 위한 친절한 가상화폐 투자』 『재무제표 100문 100답』 『내 돈을 지켜주는 친절한 생활 속 법률 상식』(공저) 『마법의 소액 부동산 투자』(공저) 『재무제표가 알려주는 좋은 주식 나쁜 주식』(공저) 『경제위기 투자 바이블』(공저) 등 다수가 있다.

ㆍ 유튜브 곽상빈의 천재혁명
ㆍ 인스타그램 @sangbin.kwak