주택, 부의 첫걸음

■ 기획 의도

수도권과 지방의 격차가 벌어지는 초양극화 현상
주택시장은 큰 변화를 맞이하고 있다. 앞으로 다가오는 주택시장은 이전과는 크게 다른 모습을 보일 것이다. 단순히 양극화의 문제가 아니라 시장의 기저가 변하고 있기 때문이다. 시장은 달라지고 있는데, 그동안 가졌던 생각과 판단으로는 좋은 성과를 얻기 어렵다. '새 술은 새 부대에'라는 격언이 있다. 달라지는 시장에 제대로 대응하려면 변화의 성격과 미래의 모습을 제대로 숙지하고, 정확한 의사결정을 할 수 있어야 한다.
주택시장이 금리 인하와 공급 위축 등 내외의 변수로 새로운 변곡점을 맞고 있다. 특히 1인 가구가 급증하고 초고령사회 진입, 금리 인하 등의 굵직굵직한 외적 변수가 시장에 강한 영향을 미치고 있고, 수급불균형 심화와 건자재, 인건비 급등 등 내적 변수가 시장 부침의 핵으로 부상하고 있다. 따라서 향후 펼쳐질 주택시장은 기존의 시장과는 판이할 것이며, 부침의 파동이 강하게 밀려올 것으로 예측된다.
주택시장에 대한 새로운 인식과 자세가 반드시 필요하다. 우선 그동안 익숙했던 판단과 행동에서 벗어나야 한다. 예컨대 수도권과 지방간의 격차가 더욱 벌어지는 초양극화 현상에 이어 수도권 내에서도 응집 세력이 뭉치는 그룹화 현상이 생겨날 전망이다. 그만큼 주택시장에서 좋은 주택을 고르는 선별력이 중요하다.
특히 집은 살아가는 터전이며, 생활을 뒷받침하는 디딤돌이다. 이 책은 내 집 마련이 자산을 축적하는 최고의 저축인 점을 고려해, "내 집 마련 = 부의 첫걸음"이라는 점을 주택시장의 트렌드와 현장 중심으로 설명하는데 주안점을 두었다.

5W1H 법칙은 주택시장에서 원하는 물고기를 잡는 길잡이
주택 그리고 주택시장에 관해서는 수많은 정보가 생산·제공되고 있다. 이런 정보를 얼마나 잘 활용하는가에 따라서 성과가 좌우된다. 이 책은 이론과 현장 분석을 바탕으로 주택시장을 움직이는 메커니즘을 집중적으로 다루고 있다. 시장의 미래 모습, 어디에서 거래할 것인가, 무엇이 좋은 주택인가, 언제 사고팔까, 어떻게 실행할 것인가 등 주택시장의 변화와 특징을 바로 5W1H 원칙에 근거해서 구체적으로 풀어내고 있다.
이 책에서는 주택이란 물고기를 잡아주기보다 낚시도구 고르는 법과 스스로 잡는 방법을 설명한다. 이 책의 뼈대를 구성하는 5W1H((Why, Who, Where, What, When, How)는 변화무쌍한 주택시장에서 원하는 물고기를 잡기 위한 좋은 길잡이가 될 것이다. 아울러 주택 비즈니스의 향후 미래와 성공적인 대응 전략을 밀도있게 다루었다. 이 책이 주택시장에 관심을 가진 사람들에게 많은 도움이 되기를 기대한다.


Why · 1장 왜 주택시장이 변하는가?
집은 삶의 질을 결정할 정도로 중요하다. 살아가면서 가장 큰 꿈은 내 집 마련이며, 주택을 통해 부를 축적하는 기회를 가질 수 있다. 아파트 시대의 도래와 중산층의 탄생에서 보듯이 주택은 튼튼한 저축 수단이다. 주택시장에는 양극화와 그룹화라는 새로운 흐름이 자리 잡고 있다. 이런 흐름은 주택의 가치를 결정하는 바탕이 될 것이다.

Who · 2장 시장을 움직이는 힘
주택시장의 속성이 변하면 행동도 달라져야 한다. 주택시장에서 청년층이 새로운 축으로 떠오르고 있다. 경제 학습효과를 바탕으로 청년층은 시장에서 중요한 역할을 할 것이다. 노인가구도 초고령사회를 맞아 영향력이 높아질 전망이다.
주택시장의 흐름은 넓은 바다 또는 격랑이 흐르는 강물과 같다. 많은 혼란이 따르지만, 기회도 주어진다. 이런 시장에서 좋은 성과를 얻으려면 나침반과 속도계가 필요하다. 나침반이 없으면 원하는 목표에 가기 어려우며, 속도계는 적절한 시점을 잡는 데 필수적이다.

Where · 3장 어디에서 살아갈까?
주택시장에서 나타나고 있는 양극화와 그룹화는 미래 모습을 보여준다. 지역, 소득, 주택 유형 등의 양극화는 인구의 이중성, 20대 80의 사회, 사회 트렌드의 변화 등에 따라 한층 가속화될 것이다.
주택시장의 핵심은 두 가지이다. 하나는 지역의 선택이며, 다른 하나는 시점의 선택이다. 주택은 입지가 중요하다. 좋은 지역은 가격이 일시 하락해도 길게 보면 가치를 유지한다. 좋은 지역은 발전의 잠재력에 달려 있으며, 이를 결정하는 요인은 사회적 환경, 자연조건, 지역 성숙도, 외부효과 등이다. 특히 숲이 아니라 나무를 살펴보는 자세가 중요하다.

What · 4장 무엇이 좋은 주택인가?
주택시장은 때때로 태풍과 지진 같은 상황을 겪는다. 태풍인가 지진인가에 따라 시장을 보는 눈은 달라져야 한다. 주택시장에서 성과를 얻으려면 물고기를 잡는 방법을 터득해야 한다. 나침반과 속도계를 이용해 물고기를 낚는 타이밍과 방법, 그리고 무엇을 잡을 것인가를 판단해야 한다. 신혼부부 등 청년들이 내 집을 마련하기 위한 여건은 좋아지고 있다. 주택시장을 둘러싼 상황을 잘 살피고 기회를 잡아야 한다.

When · 5장 언제 사고팔아야 하나?
거인의 어깨에 올라서서 넓고 길게 시장을 살펴보아야 한다. 거인의 어깨에서는 시장의 중장기추세를 살펴볼 수 있다. 추세와 가격의 격차는 시장을 판단하는 핵심이다. 케인스의 '미인투표론'은 간단히 말해 가치 있는 저평가 주식에 장기 투자해야 성공한다는 논리이다. 이런 투자 원칙은 주택시장에도 적용된다. 가치 있는 주택을 선택해서 오랫동안 보유하면 좋은 성과를 얻을 수 있다.

How · 6장 주택 비즈니스, 어떻게 행동할까?
가격은 비용의 그림자이며, 주택의 거래나 투자는 비용으로 판단하는 접근이 합리적이다. 주택사업은 상당한 시간이 소요되며, 시간의 경쟁력을 확보하는 것이 중요하다. 언제 시작하고 언제 마무리할지 전략을 세워야 한다. 또한 지역, 즉 공간의 경쟁력을 확보해야 한다. 공간의 경쟁력은 지역의 인구, 수급 상황, 잠재수요 등에 달려 있다. 미래의 잠재수요 및 수요의 창출이 가능한 곳을 찾아야 한다. 주택산업은 일상적 혁신이 필요하다. 이는 청년층, 노인가구 등 새로운 축에서 나타난다. 일상적 혁신으로 만드는 시장은 단순한 틈새시장이 아니라 블루오션이 될 것이다.

들어가는 글
주택시장의 대전환기, 5W1H로 길을 찾는다

WHY
1장ㆍ왜 주택시장이 변하는가?
집은 부의 사다리이자, 행복한 삶의 원천이다
아파트 시대가 도래하면서 중산층의 시대도 열렸다!
주택이라는 상품을 거래하는 시장이 급변하고 있다
주택은 든든한 저축 수단, 수익성과 안정성을 보장한다
바빌론 부자의 내 집 마련은 행복한 삶과 부의 바탕이다
주택시장 흐름의 핵심은 양극화와 그룹화 현상이다
수도권 집중과 지방의 감소라는 인구의 이중성이 시장을 바꾼다
주택의 가치는 양적 추세보다는 수요의 질적 변화가 결정한다
인구, 경제, 사회 등 3가지 요인이 주택시장의 미래를 좌우한다


WHO
2장ㆍ주택시장을 움직이는 힘
주택시장에 새로운 축이 등장하고 패러다임이 전환되고 있다
청년, 중산층, 노인가구가 시장의 3대 축으로 떠오르고 있다
금융·경제·정책의 3개 나침반으로 부동산시장의 방향을 읽는다
빠르기와 변화를 보여주는 속도는 시장을 움직이는 큰 힘이다
알렉산드로스는 적을 알았고, 한니발은 적을 몰랐다

Where
3장ㆍ어디에서 살아갈까?
지역의 선택은 자신뿐만 아니라 자녀 미래에까지 영향을 미친다
《택리지》는 집터 고르는 기준으로 지리, 생리, 인심, 산수 등을 제시
주택시장의 20대 80 법칙에 따른 지역 양극화와 차별화를 주목하라
주택시장에서 지역 · 계층의 세분화로 평균의 관점이 사라지고 있다
중심 시장의 공간적인 확산은 지역시장의 그룹화로 나타난다
대체 가능한 지역을 선택하고, 교육여건 등 발전 잠재력을 따져라
인구 증가와 산업 발전 가능성은 주택 선택의 중요한 기준이다
착공·미분양 통계와 전셋값 비중, 지역 선택의 지표로 활용하자

What
4장ㆍ무엇이 좋은 주택인가?
금융위기는 주택시장에 태풍, IMF 사태는 지진의 충격이었다
앞이 깜깜한 주택시장의 위기와 혼란에서 기회를 잡아라
주택에 대한 판단과 의사결정은 물속의 물고기를 잡는 일이다
내게 효용가치와 만족도가 높은 최적의 주택은 어떻게 찾을까?
주택의 외부효과는 숨겨진 보물, 어떻게 찾아야 하나? … 210
주택의 선택은 울창한 숲에서 튼튼하고 잘 자란 나무 찾기이다
주택시장의 새로운 축으로 떠오른 신혼부부의 내 집 마련 일지

When
5장ㆍ언제 사고팔아야 하나?
거인의 어깨 위에 올라 더 멀리 내다본 '뉴턴'을 생각하라
주택 거래의 시점을 파악하고, 거래의 방법을 연구하라
시장의 흐름과 타이밍을 읽고, 적시에 적정 가격으로 거래하라!
전문가 판단과 다수의견을 비롯한 시장조사는 자칫 오류를 낳는다
저평가된 '미인주택'을 찾아 장기간 '가치투자'를 하라
가격과 추세의 격차를 검토하고, 주택시장의 상황을 판단한다
〈화식열전〉에 등장하는 부자들은 돈의 흐름을 알고 부를 일궜다

How
6장ㆍ주택 비즈니스, 어떻게 행동할까?
주택시장과 비즈니스의 판단은 가격이 아니라 비용이 중요하다
집 살까, 세 들까는 매매가 대비 전세가 비중의 변화로 판단하라
주택사업에서 공간 경쟁력은 지역 선정과 공간 구성에서 나온다
주택 비즈니스에서 성공 여부는 시간 경쟁력의 확보에 달려 있다
일상적 혁신은 주택 비즈니스의 필수 조건이자 최우선 해결과제
주택 임대 비즈니스는 매입 시점과 지역 선택이 좌우한다
1인 가구와 노인의 주거 서비스가 유망 비즈니스로 떠오르고 있다
구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배, 미래가치는 정보에서 나온다

손경환 주택시장의 연구로 한양대학교에서 경제학박사를 받았고, 미국 일리노이대학 교환교수를 거쳐, LH공사 토지주택연구원 원장과 국토연구원 부원장을 역임했다. 한양대 특임교수, 안양대 산학교수로 주택시장과 부동산 정책에 대한 현장 중심의 강의와 연구를 수행했다.
주택은 사람들의 생활에 큰 영향을 미치며, 부를 결정하는 주요한 바탕이다. 주택시장이 양극화, 차별화의 방향으로 빠르게 변하고 있는 지금, 급변하는 주택시장에 대응하고 성과를 얻을 수 있는 전략 수립에 집중하고 있다. 청년층과 노인가구의 주거 문제 그리고 주택사업에 관한 연구와 컨설팅을 하고 있으며, 강연과 신문 칼럼을 비롯해 교육기관 등에서 활발하게 활동 중이다.
정부의 여러 부동산 관련 위원회에서 활동했으며, 대통령 표창과 국토연구원장 표창을 받았다. 현재는 공간과 자산 대표, (사)한국주거복지포럼 감사로 일하고 있다. 주요 저서는 《부동산 투자@성공 전략》이 있고, 《부동산 금융시장 발전 방안》, 《주택 종합계획 수립》등 부동산 관련 보고서를 다수 집필했다.