서울 아파트 상승의 끝은 어디인가

언제, 어디에 집을 사야 하는지

데이터로 정확하게 짚어준다



지난 예측 얼마나 적중했나!

① 2019년 전세가가 약세를 보일 것이라는 예측이 적중했다.

수도권의 거대한 입주 물량이 시차를 두고 서울 아파트 전세가에 영향을 미쳤음을 감안할 때 2019년 서울 아파트의 전세가 약세는 필연이었다.



② 2018년을 단기 꼭지로 삼은 전망도 적중했다.

입주 물량의 파고와 전세가 하락 전망 등으로 인해 서울 아파트 시장은 KB부동산 기준으로 2018년 12월부터 2019년 6월까지 6개월간 조정장을 겪었다. 2018년이 단기 꼭지였던 셈이다.



③ 추천단지의 평균 상승률은 12%였다.(해당 기간 서울 평균 상승률 +5%)

저평가 아파트의 4가지 기준(출근시간대 하차인원 상위 20개 역과 주변 74개 역의 역세권 500m 이내, 1,000세대 이상 대단지, 입주 10년 이내의 신축, 업무지구와 교통망 호재가 있는 곳)으로 64곳을 추천했다. 분양권 상태이므로 KB시세가 등록되지 않은 8곳을 제외한 56곳 중 51곳의 매매 시세 상승률(2018년 3분기~2019년 3분기)이 서울 평균 상승률을 앞질렀다.



이 책은 "이러면 오를 수도 있고, 저러면 내릴 수도 있다. 실거주가 목적이라면 아무 때나 사도 좋다"는 식의 두루뭉술한 답이 아닌 구체적인 해답을 제시한다. 부동산은 다른 어느 것보다도 거액의 돈이 들어감에도 실수요라는 명목 하에 아무 때나 사도 된다고 한다. 이러한 조언은 굉장히 위험하다. 세상이 불공평하다는 사실을 인정하고 그 안에서 최선의 선택을 내리기 위해 깊이 고민하고 연구해야 한다. 이 책은 이러한 고민의 결정체다.



부동산스터디 80만 회원이 인정한 데이터 분석 전문가

직주근접 측면에서 눈여겨봐야 할 서울 아파트를 소개했다. 특히 지난 책이나 부동산스터디 카페에서 언급하지 않았던 서울-수도권 지역 내 주목해야 할 핵심가치와 그를 포함한 주요 위치의 아파트들을 소개한 것이 독자들에게 큰 도움이 될 것이다.

강영훈(붇옹산, 네이버 부동산스터디 카페 대표)



samtoshi님은 객관적인 데이터를 기반으로 해서 편향되지 않은 방향성을 알려주고 있어 가장 신뢰할 수 있는 부동산 전문가다.

브라운스톤(우석, 《부의 본능》 《부의 인문학》 저자



상승장에서는 더 오르고 하락장에서는 더 버틸 수 있는 단지 92

전작에 이어 오르는 아파트의 기준으로 4가지를 제시했다. ① 역세권, ② 대단지, ③ 신축, ④교통 호재다. 특히 GTX와 신안산선을 정밀 분석했다. 교통 호재로 영향 받을 지역이 어디인지를 객관적으로 짚어냈다. 그렇게 고르고 고른 단지가 서울, 경기 지역 92곳이다. 특히 주요 업무지구로서의 접근성이 취약했던 곳 중에서 GTX와 신안산선 역세권에 위치한 아파트를 눈여겨봐야 한다.



집값을 움직이는 시그널에 주목하자

서울 부동산 가격이 다시 요동치면서 '서울불패론'에 무게가 실리는 모양새다. 집값은 다양한 요인으로 움직인다. 그러나 집값을 움직이는 시그널을 읽을 수 있다면 이에 대한 대비도 가능하다.

《서울 아파트 상승의 끝은 어디인가》는 시세 추이, 매매가·전세가, 거래량, 통화량, 수급 등 각종 데이터를 통해 매수 타이밍과 입지를 꼽았다. 한 번의 선택으로 얻는 결과가 천차만별이기에 확실한 데이터를 객관적으로 분석했다. 이렇게 정밀한 분석을 통해 나온 분석과 전망을 이 책에 모두 눌러 담았다.

PART01 과거를 보면 미래가 보인다

지난 예측, 얼마나 적중했나

중장기 상승의 시그널

전세가의 2가지 의미

tip 서울 아파트 시장을 이끄는 소득 5분위



PART02 서울 아파트 시장, 과거 현재 그리고 미래

2018년, 이례적인 상승장

지금의 서울 집값, 분명히 비싸다. 그러나...

수도권 신도시의 위력

10년차 부부를 뛰어넘는 수요층

tip 분양가 상한제 6개월 유예는 어떤 영향을 미칠까

공급 감소, 이보다 더 큰 매물 감소

tip 과대평가된 이주 물량의 영향력

예상보다 늘어나는 통화량, 그 증가폭을 확대시킬 신도시 토지보상금



PART03 1등 입지는 다르다

왜 서울인가

내재가치가 가장 뛰어난 서울 아파트 14곳

tip 각 권역, 자치구의 아파트 수요는 얼마나 될까



PART04 그래서 어디를 사야 할까

서울과 경기 아파트 시장의 디커플링

경기 아파트 시장 중장기 전망

미래가치가 뛰어난 단지 78곳

tip 3가지 도구로 알아본 6대 광역시 매수 타이밍

강승우(samtoshi) 고려대학교 경제학과를 졸업했으며 현재 국내 굴지의 글로벌 대기업에서 근무 중이다. 우리나라 부동산 시장이 일본을 따라갈 것이라는 막연한 생각을 가지던 중, 부동산 카페에서 다양한 의견들을 접하면서 생각이 바뀌었다.
여러 부동산 카페에서 집단 지성이 주는 깨달음과 부동산 통계에 대한 흥미를 느껴가던 무렵, 네이버 부동산스터디 카페에서 '서울 아파트 시장 중장기 전망'이라고 쓴 글이 Youtube(붇옹산TV)에 소개되면서 온라인상에서 조금씩 이름이 알려지기 시작했다. 현재는 네이버 부동산스터디 카페에서 많은 공감과 지지를 얻고 있다. 블로그와 몇몇 재테크 카페에서 부동산 시장에 대해 통계적으로 분석한 글을 정기적으로 올리고 있으며 저서로는 《서울 아파트 마지막 기회가 온다》 《지금 서울에 집사도 될까요?》가 있다.