빌라 투자 방정식(쉽게 따라 하고 빠르게 도전하는)

투자의 5가지 조건과 공·대·공의 3가지 툴의

빌라 투자 방정식을 체계적으로 전달한다!



빌라 투자는 많은 분들이 걱정하는 것처럼 어렵지 않다. 그런데도 부동산 첫 투자로 빌라에 선뜻 도전하기는 어려울 것이다. 대체 '어떤 빌라를 사야 좋을까?' 필자는 '빌라 투자에도 기준점이 있으면 얼마나 좋을까? 그 기준점을 시각화하고 수치화한다면 누구나 쉽게 투자할 수 있지 않을까?' 고민을 하다가 이 책을 집필하게 되었다고 한다.



요리책에 적힌 계량법처럼 빌라 투자에도 객관적인 공식이 있다면 초보자들도 쉽게 따라 할 수 있을 것이다. 이러한 고민 끝에 필지가 찾아낸 방법이 바로 '공·대·공'의 3가지 툴과 빌라 투자의 5가지 조건의 빌라 투자 방정식이다.

빌라 투자 5가지 조건은 역세권, 필로티 구조, 발코니 존재, 거실 크기, 허름한 곳을 말한다. 이 조건에 대입하여 빌라 투자를 시도하면, 적어도 손해는 보지 않을 것이다. 또한, 공 · 대 · 공의 3가지 툴은 '공동주택 가격 비율', '대지 평당 가격', '공시지가 가격 비율'의 첫음절을 모아 만든 말이다. 빌라 구입 시 이 3가지 공식을 대입하면 해당 빌라의 가격의 적정성 여부를 판단할 수 있다. 초보 투자자들도 빌라 투자를 할 때, 이 '빌라 투자 방정식'에 대입해보면 사야 할 빌라와 사지 말아야 할 빌라를 가릴 수 있는 안목이 생길 것이며, 그렇게 쌓인 안목으로 빌라 투자의 고수가 될 수 있을 것이다.



부동산은 언제나 과거의 가격이 아니라 미래의 가치다. 그래서 부동산은 미래가치를 사는 것, 즉 시간을 사는 것이다. 임차인의 전세보증금은 무이자 대출과 같다. 시간이 흐를수록 임차인에게 갚아야 할 돈의 가치는 계속 떨어진다. 실제 물건값은 임차인이 낸 것과 같은데, 오른 효과는 오롯이 임대인이 본다. 그러니 전세 보증금을 두려워하지 말고 지렛대 효과로 사용하자. 성공의 시작은 지금의 출발에서부터다.



[추천사]

제일 중요한 것은 내 돈이 없이도 투자가 가능하다는 것과 무피, 플피도 가능하다는 것!

그리고 현금이 없어도 계속적인 투자가 가능하다는 것이다. 또한 현금이 계속 쌓이는 투자 시스템을 만드는 것이 포인트다!

- 한남더힐님



빌라는 '돈이 안 되는 것, 팔기 어려운 것, 오래된 빌라는 배보다 배꼽이 큰 것'이었으나 빌라 투자 방정식으로 내 생각은 완전히 바뀌었다.

- 월천여사님



투자를 할 때 기준이 없다 보니 즉흥적인 기분이나 분위기, 옆 사람의 속삭임 등에 휘둘리기 쉬운데, 이 책을 통해 답 도출이 손쉬운 투자 방정식을 알려준다!

- 네네님



빌라를 통한 투자 방법, 실제 사례를 바탕으로 이야기를 해주셔서 흥미로웠으며, 사례마다 꿀팁을 방출해준다. 정보를 얻을 수 없어 섣불리 도전할 수 없었던 세계에 눈뜨게 될 것이다.

- 엘린님



"빌라는 사는 것이 아니다. 투자로는 어렵다"라는 고정관념이 있었는데, 이 책의 5가지 조건과 3가지 툴로 그것이 깨졌다. 세입자 관점에서 인테리어와 옵션을 넣어 매매가보다 높은 전세가를 받는 플피 투자 역시 매우 인상적이다.

- 스토브님



초보 투자자라면 어떻게 시작해야 하는지, 부동산 중개사무소는 어떻게 접촉해야 하는지, 인테리어는 어떻게 해야 하는지까지… 지금까지 쌓아온 노하우를 거침없이 풀어주었다.

- 희빛님



그동안 빌라에 대한 선입견이 있었는데, 가치 있는 빌라 찾기에 대한 신세계를 경험했다. 지역과 입지만 괜찮으면 빌라도 가치가 상승할 수 있고, 가치 없어 보이는 빌라 역시 예쁘게 단장해 필요한 사람들에게 거주의 편안함을 제공할 수 있는 도시재생적인 사회적 책임까지 생각하게 되었다.

- 규맘님



열정적으로 지은이의 경험과 투자 사례를 소개하고 노하우를 공유해주었기에 큰 깨달음을 얻을 수 있을 것이다.

- 체리마트님



개별성이 강한 빌라, 돈이 안 된다고 주저하게 되는 빌라, 이러한 빌라에서 투자의 돌파 구를 마련하게 해주는 황성수 대표님을 강력 추천한다.

- 더바이스님



'어떻게 하면 쉽게, 바로 따라 할 수 있게 전할 수 있을까?' 하는 진심이 느껴지는 책이다.

- 하루한보님

프롤로그ㆍ 5



PART 01 돈 없어도 부동산 투자하는 비법

부동산 투자는 시간을 사는 것이다ㆍ14

빌라 투자는 현재도 진행 중이다ㆍ16

사는 순간 2,000만 원 이익 본 문정동 빌라ㆍ18

돈 없어도 얼마든지 투자할 수 있다ㆍ22

플러스프리미엄(플러스P) 투자란? ㆍ24

취득세가 중과되지 않는 부동산ㆍ27

누가 꼭대기층이 안 나간대?ㆍ30



PART 02 편견을 버려야 투자가 잘된다

감정가 7,300만 원 빌라가 1억 3,800만 원에 낙찰된 이유ㆍ38

감정가 8,700만 원 빌라가 2억 2,100만 원에 낙찰된 사연ㆍ44

감정가를 맹신하지 말자ㆍ47

부동산, 가격보다 가치를 보자ㆍ49



PART 03 고정관념에서 벗어나면 수익이 보인다

오히려 지금이 적기다ㆍ54

현장 분위기를 직접 알아야 한다ㆍ57

남들과 다르게 생각해야 돈을 번다ㆍ62

공동 투자, 투자의 기회를 넓힌다ㆍ67

전문가 피드백으로 성공 확률을 높인다ㆍ71

임장 횟수가 쌓일수록 수익이 높아진다ㆍ74



PART 04 돈 되는 빌라 고르는 방법

빌라의 정의와 변천사ㆍ80

투자 기준에 따라 선택하는 빌라가 다르다ㆍ83

빌라가 아파트보다 좋은 이유ㆍ86

빌라가 환금성이 떨어진다는 말은 오해!ㆍ89

빌라 세 채 투자가 불러온 좋은 나비효과ㆍ93

장기 보유한다는 생각으로 부동산을 사자ㆍ100



PART 05 따라 하면 무조건 돈 버는 빌라 투자 방정식

빌라 투자 5가지 조건ㆍ104

빌라가 싼지, 비싼지 어떻게 알지?ㆍ109

'공 · 대 · 공'만 알면 빌라 투자 무조건 성공ㆍ111

한눈에 이해하는 빌라 투자 방정식ㆍ121

본인만의 기준을 세우자ㆍ125

가격이 떨어지지 않는 빌라ㆍ127



PART 06 왕초보도 쉽게 시작하는 빌라 투자 방법

부동산 텃밭을 가꾸자ㆍ132

커피값에 정성이 있다ㆍ135

점점 텃밭을 넓혀가자ㆍ137

중개사무소 선택하는 요령ㆍ139

이사 갈 집을 먼저 계약하지 말자ㆍ142

플러스피를 싫어하는 중개사무소, 직거래로 승부하자ㆍ146

엘리베이터 없는 5층의 장점ㆍ153

누수 걱정 없는 빌라 투자법ㆍ156



PART 07 급매 물건을 빨리 찾는 방법

다양한 부동산 앱을 활용한다ㆍ160

네이버 부동산 확인은 필수ㆍ162

서울 부동산 정보광장에서 빌라 정보 찾는 법ㆍ165

손품으로 빌라 시세를 확인하자ㆍ168

건축물대장에서 꼭 확인해야 할 사항ㆍ171

노후에 따라 빌라 투자 방법이 다르다ㆍ178



PART 08 상황에 따른 빌라 투자 대처법

공실인 빌라 매물인 경우ㆍ182

집주인이 거주 중인 매물인 경우ㆍ185

기존 전세를 승계하는 경우ㆍ187

인테리어는 어디에 맡길까?ㆍ188

수강생 빌라 투자 사례ㆍ190

무료로 인테리어를 배울 수 있다ㆍ194

절대 실패하지 않는 빌라 투자법ㆍ197

고민하다 6,000만 원 수익을 놓치다ㆍ200



PART 09 서울뿐만 아니라 지방에도 돈 되는 빌라가 있다

최고의 투자는 정비사업 투자다ㆍ208

대지 지분이 중요하지만, 무조건은 아니다ㆍ210

미리미리 준비하는 자세가 필요하다ㆍ213

개발정보는 미리 계획되어 있다ㆍ218

정보를 이메일로 받자ㆍ221

미니 재건축, 빌라 투자로 이루자ㆍ224

지역주택조합, 역으로 활용하면 수익이 보인다ㆍ230

주체적인 사고가 투자 성공을 부른다ㆍ235



에필로그ㆍ 238

황성수 다세대(빌라) 투자 전문가이자 현업 투자자
현재 송파구에서 문정역 부동산 중개사무소 운영(부동산 중개업 21년 차)
(주)더키움, 미사랜드, 더키움에듀 대표이사
현) 전업을 꿈꾸는 사람들 전임 강사
현) 부동산 멘토스쿨 전임 강사

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