꼬마빌딩 레벨업 재테크

꼬마빌딩 신드롬의 주역, 임동권의 신간
월세 천만 원과 시세차익 만드는
빌딩 리모델링의 모든 것
빌딩 리모델링 이론과 실전 A부터 Z까지
부동산 조정기, 리모델링이 답이다!

이 책은 꼬마빌딩 재테크에서 매우 중요한 개념인'빌딩 리모델링'의 이론과 실전을 모두 담아냈다. 오늘날 우리나라 리모델링 기술은 비약적으로 발전했다. 구조안전 진단 기술은 건물을 부수지 않는 비파괴 방식으로 첨단기기를 이용하여 건물의 골조를 엑스레이 찍듯 훤히 들여다보고 압축강도와 인장강도를 정확히 측정한다. 증축되는 건물의 하중을 계산하고, 외피 부착에 따른 자중의 증가를 파악하여, 필요 부위에 적절한 보강과 보수를 지시하는 구조도면을 제공한다. 건설사가 그 도면에 따라 시공함으로써 골조의 성능을 신축에 가깝게 만든다. 이런 놀라운 발전 덕분에 리모델링 공사를 수행하면서 엘리베이터도 설치하고, 계단실도 이전하고, 증축도 병행하는 것이다. 단순히 현장 경험에 기초하여 어림잡아 구조보강을 하는 것을 넘어 지금의 리모델링은 과학이다.
이 책의 1부에서는 리모델링의 이론을 기술하여 리모델링을 앞둔 건물주나 투자자들에게 이론적인 도움을 주고자 했다. 리모델링이 무엇인지 설명하고 중소형빌딩과 아파트 수명의 차이가 무엇인지 근거를 들어 밝힌다. 리모델링의 특징과 리모델링 시 주의해야 할 리스크 요인이 무엇인지 밝히면서 리모델링이 왜 재테크의 끝판왕인지 논리적으로 설명한다.
2부에서는 리모델링 계획단계에서의 필수지식을 점검한다. 우리나라 중소형빌딩이 1970년대부터 2020년대 현재까지 시대 흐름에 따라 어떻게 변천해왔는지 구체적인 사진자료와 함께 조망한다. 리모델링에 임하는 건물주가 알아야 할 최소한의 필수지식을 알기 쉽게 설명한다. 꼬마빌딩 투자에서는 아파트 투자에서 경험할 수 없는 공법적 지식이 필요하다. 자칫 간과했다가 투자원금의 절반을 날릴 수도 있는 도로법을 비롯하여, 건물의 크기와 가치가 달려 있는 용적률, 건물을 똑바로 올리고 싶어도 그럴 수 없는 제약인 일조권 사선제한이 무엇이고 어떻게 대처해야 하는지 상세히 설명한다. 또한 리모델링 시 증축을 겸하고 싶은데 주차대수를 충족하지 못하여 그럴 수 없게 하는 주차장법도 알아둘 만하다. 리모델링에 대한 아이디어가 부족한 경우 누구에게 컨설팅을 받아야 하며, 공사비는 어떻게 마련할지를 알려준다.
3부에서는 리모델링의 주안점과 예상되는 리스크를 다뤘다. 예상치 못한 문제가 발생하는 경우는 무엇이며, 그럴 때는 어떻게 대처해야 하는지 설명한다. 건물 외관이 멋지고 중후하게 보이도록 패러핏을 설치하는 이유를 설명하고, 리모델링 계획부터 완공까지 절차를 알기 쉽게 설명했다.
4부는 이 책의 하이라이트이다. 쉬운 것부터 점차 난도를 높여가면서 리모델링 공사를 여덟 가지 그룹으로 나누어 총 44건의 실제 사례들을 다뤘다. 최소비용으로 건물 외벽을 페인팅으로 처리하는 방법, 건물의 단열성능을 높이되 최소한의 비용으로 처리할 수 있는 드라이비트 마감 방식, 외관에 알록달록한 디자인을 건물의 특성에 맞춰 컴퓨터그래픽으로 디자인하여 건물 외관으로 장식하는 방법인 아트패션시트, 수익성 제고를 위해 원룸이나 고시원으로 꾸민 사례들, 주택
을 상가건물로 리모델링한 사례들, 기존의 상가건물에 증축을 하고, 승강기를 설치하고, 계단실 이전 등 고난도 리모델링을 한 사례들, 서울지역 유명상권인 홍대상권, 연트럴파크, 가로수길, 성수동 카페거리 등 총 44건의 리모델링 사례들을 살펴본다. 5부에서는 빌딩주로서 가장 관심을 가질 수밖에 없는 공실 증가에 대응하는 다양한 건물관리 요령을 설명했다.
국내 중소형빌딩 리모델링과 관련된 모든 정보를 이 정도로 방대하게 다룬 책은 없을 것이다. 공사 난이도별로 세분하고 각 방식별로 실제 사례를 중심으로 공들여 집필한 만큼 빌딩 리모델링 교과서라 할 수 있다. 또한 입지분석에 따라 건물 외관디자인을 어떻게 설계하며, 최대 임대수입을 위한 층별 임대계획을 어떻게 구성하고, 얼마의 공사비를 투입했을 때 완공 후에 예상되는 임대료와 건물가치가 얼마나 상승하는지 속 시원하게 제시함으로써 리모델링으로 인한 재테크 효과를 쉽게 가늠하도록 도와준다. 당장은 빌딩주가 되는 길이 쉽지 않은 먼 이야기처럼 느껴질 수 있지만 성실히 저축한 자본으로 꼬마빌딩을 매입해 적절한 재테크 방식인 리모델링을 곁들인다면 생각보다 쉽게 이루어낼 수 있다. 리모델링은 부동산 경기와 상관없이 실행할 수 있는 재테크 기법이다. 침체기에도 리모델링을 통해 낡은 건물을 신축급으로 전환해 임대료를 인상하고 건물가치를 제고함으로써 재테크 효과를 거두는 방식이다. 신축 공사비가 급등한 요즘 리모델링에 관심을 가지고 내재가치 좋은 매물을 발굴하여 실행한다면 적은 종자돈으로 훌륭한 결실을 거둘 수 있다. 이 책이 미래를 준비하는 직장인과 자영업자들에게 성공적인 빌딩주로서 현명하게 높은 수익을 창출하는 재테크 안내서가 되어줄 것이다.

프롤로그

1부 빌딩 리모델링의 특징과 전망
ㆍ 리모델링이란?
대한민국 꼬마빌딩의 노후화 실태
아는 만큼 보인다
ㆍ 빌딩의 종류와 정의
꼬마빌딩의 정의
중소형빌딩의 정의
리모델링의 정의
ㆍ 아파트와 빌딩 수명의 차이
ㆍ 아파트와 빌딩 리모델링의 차이점
ㆍ 리모델링의 특징 및 리스크 요인
리모델링의 특징
리모델링의 리스크 요인
ㆍ 리모델링은 재테크의 끝판왕이다
리모델링의 시의적절성
리모델링 3대 필요성
리모델링 재테크가 통하는 이유

2부 리모델링 계획단계의 필수지식
ㆍ 시대 변천에 따른 빌딩 트렌드
1970~1980년대 건물
1990년대 건물
2000년대 건물
2010년대 건물
2020년대 빌딩
ㆍ 건물주가 절대로 잊지 말아야 할 필수지식
용적률
일조권 사선제한
주차장법
도로법
ㆍ 리모델링 컨설팅은 누구에게 받아야 하나?
ㆍ 리모델링 공사비 마련하기

3부 리모델링의 주안점 및 리스크관리
ㆍ 리모델링 성공을 위한 주안점과 리스크 대처방안
입지분석에 따른 층별 임대계획 수립
임차인 명도계획 수립
유능한 시공사 선정
외관 디자인 설정
공사비 가견적 받기
도면과 실물의 일치 여부 확인하기
완공 및 임대
ㆍ 빌딩 가치를 결정짓는 외관 디자인
ㆍ 패러핏이 왜 중요한가?
ㆍ 리모델링 계획부터 완공까지 A to Z
물건분석
수지분석
임차인 명도 계획
외관 디자인 설정
공사범위 설정
도급계약 체결
인허가 진행
착공
외장공사
내장공사
완공
관리 및 매각 계획
ㆍ 중소형빌딩 리모델링 공사의 종류
가설공사
철거공사
골조증설공사
보수보강공사
외피공사
창호·유리공사
엘리베이터 신설공사
주차시설증설공사
철근콘크리트공사
조적공사
미장공사
금속공사
지붕공사
방수공사
타일공사
수장공사
도장공사
전기통신공사
설비공사
조경 및 부대공사

4부 리모델링 44건 실전체험
ㆍ 저비용 투입으로 아름답게 변신하는 페인팅 기법
ㆍ 저비용 고효율의 대명사 드라이비트(스타코)
건물주 거주용으로 증축한 상가주택
가성비 특급 포천의 상가건물
합정역세권 상가건물
ㆍ 아트패션시트
ㆍ 원룸이나 고시원으로 개조한 사례
가락동 상가주택을 원룸으로 리모델링
양평동 상가주택을 원룸으로 꾸며 성공한 사례
서울역 앞 귀곡산장이 관광호텔로 대변신
ㆍ 주택을 근린생활시설로 리모델링한 사례
서초동 다가구주택을 사옥으로
대치동 낡은 상가주택이 첨단 학원빌딩으로
구의동 단독주택을 생활밀착형 근린생활시설로
ㆍ 근린생활시설로 대수선한 사례
건대 앞 낡은 상가가 스타벅스 건물로
당산동 상가주택을 근린생활시설로
2인3각으로 묶인 개발제한을 리모델링으로 돌파
교통허브 역세권의 상업용 빌딩 외관 대수술
망해가던 여관이 신세대가 즐겨찾는 카페로 변신
ㆍ 고난도 리모델링 사례
폐업 직전의 가구매장이 증축 후 첨단 업무용 빌딩으로
덩치와 수익성이 두 배 커진 면목역 꼬마빌딩
리모델링 후 신축보다 14억 높은 건물가치
폐허 병원건물이 만실 상가빌딩으로
건물 외벽에 엘리베이터를 덧대어 설치한 사례
상가건물이 첨단 사옥용 빌딩으로
ㆍ 유명상권 리모델링 탐방
연트럴파크 | 가로수길 | 홍대상권 | 성수동 카페거리

5부 공실 증가에 대응하는 건물관리
ㆍ 꼬마빌딩 임대의 승패를 결정하는 요소
ㆍ 공실 퇴치를 위한 화장실 개선
ㆍ 옥상정원 꾸미기
ㆍ 건물관리와 임대관리
임대료관리
공실관리
관리비
청소 및 시설관리
건물 위탁관리

에필로그

임동권 성균관대학교 졸업 후 대기업에서 11년간 해외영업맨으로 근무했고, 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 중개업에 투신, 현재 DK빌딩연구소 대표로 활동 중이다. 연세대학교 행정대학원 졸업 후 강원대학교 부동산학 박사과정을 수료했다. '꼬마빌딩'이란 용어를 창안하고 유행시켜 이를 보통명사로 만든 장본인이다. 빌딩중개와 리모델링 경험을 바탕으로 쓴 첫 책 《10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기》는 2015년 종합베스트셀러로 경제경영 부문 올해의 책에 오르며 전국적으로 '꼬마빌딩' 투자 열풍을 일으킨 바 있다.
국내에서 중소형빌딩 리모델링 분야로는 처음으로 박사 논문 통과를 앞두고 있으며, 이론뿐만 아니라 현장에서 활동하는 독보적인 빌딩전문가이다. 16년간 중소형빌딩을 중개한 경험과 더불어 리모델링 컨설팅은 물론 리모델링 공사를 수주하여 프로젝트 매니저 역할도 수행하고 있다. 입지분석에 걸맞은 건물 외관디자인을 제시해주고, 최대 임대수입 창출을 위한 층별 임대계획을 구성해주며, 사전에 예상 공사비를 산출해준다. 완공 후의 예상 임대료와 건물가치를 도출해줌으로써 건물주들에게 리모델링 의사결정을 돕는 컨설팅 업무를 현재 본업으로 하고 있다.
축적된 실전 경험을 바탕으로 매경부동산아카데미, 건국대부동산아카데미, 에듀윌부동산아카데미 등에서 꼬마빌딩 재테크를 강의하고 있으며, 매일경제에서 리모델링 칼럼니스트로 활동 중이다. 100세 시대를 맞아 탄탄한 노후 준비가 우선인 5060세대뿐만 아니라, 차분히 미래를 대비하고 있는 3040세대까지 그들을 위한 희망 전도사로서 빌딩 중개와 리모델링, 투자자문, 저술, 강연 활동을 활발히 펼치고 있다.

홈페이지 www.dkbuildingconsulting.com