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안개 속 정비사업,
방향을 제시할 명확한 '지도'가 필요하다

이 책은 정비사업의 핵심 절차를 한 번에 이해할 수 있도록 '정·추·조·사·관·철·준·이'라는 암기 체계를 제시하고, 조합 설립부터 관리처분까지 이어지는 인허가 과정, 감정평가와 분담금처럼 자산에 직접적인 영향을 미치는 요소들, 시공자 선정과 신탁 방식 등 실제 의사결정에 필요한 핵심 포인트를 빠짐없이 담았다. 이론에 머무르지 않고, 현장에서 바로 적용할 수 있는 기준을 제시하는 데 집중했다.

무엇보다 이 책은 학문과 실무의 간극을 줄이기 위해 서로 다른 분야의 전문가들이 함께 완성했다. 부동산학 교수의 이론적 토대 위에, 오랜 현장 경험을 가진 실무 전문가의 통찰, 그리고 금융 전문가의 분석을 더해, 단순한 설명을 넘어 실제 판단에 도움이 되는 내용을 담아냈다. 이 책은 단순한 지식 전달서가 아니라 정비사업이라는 복잡한 과정을 스스로 이해하고, 각 단계에서 어떤 선택을 해야 하는지 판단할 수 있도록 돕는 실전형 안내서다. 책을 읽는 동안 독자는 더 이상 단편적인 정보에 의존하지 않게 되고, 전체 흐름 속에서 자신의 위치를 정확히 짚어낼 수 있게 될 것이다.

정비사업은 결국 선택의 연속이다. 그리고 그 선택의 결과는 자산의 가치로 이어진다. 이 책은 그 중요한 선택의 순간마다 흔들리지 않도록 방향을 제시하는 하나의 기준점이 되어줄 것이다.

프롤로그 안개 속 정비사업, 방향을 제시할 명확한 '지도'가 필요하다······················ 4
일러두기 마법의 암기법 : 정·추·조·사·관·철·준·이(조사관 철준이 학습 가이드)················· 8
Intro 정비사업 서바이벌 키트 : 핵심 용어 사전················································ 10

제1부 · 항해 준비 : 사업의 목적지와 경로 설정
제1장 정비사업 항해의 GPS : 도시정비사업의 추진 절차·································· 18
제2장 정비사업의 정체성 : 도시정비사업의 개요············································ 30
| 특별 섹션 | 서울시 신속통합기획(신통기획) 가이드································· 42

제2부 · 주체의 탄생 : 사업을 이끌어갈 엔진 만들기
제3장 사업의 '공식적인 시작' : 정비계획 수립과 구역 지정································ 48
제4장 조합의 징검다리 : 추진위원회 구성과 운영············································ 62
| 깊이 파기 | '토지등소유자'라는 용어는 무슨 의미인가?·························· 73
제5장 정비사업의 주체 : 조합의 설립과 운영················································· 76
제6장 재건축진단 : 우리 아파트의 '건강 검진'과 '체질 개선'······························ 88

제3부 · 전략적 파트너십 : 설계와 시공의 청사진
제7장 우리 아파트의 건설 파트너 : 시공자 선정············································102
제8장 전문가에게 맡기는 정비사업 : 신탁 방식·············································112
제9장 인허가의 급행열차 : 통합심의와 건축심의··········································125
| 특별 섹션 | 단지 배치도와 조감도, 제대로 읽는 법······························134
제10장 정비사업의 건축 허가 : 사업시행계획인가··········································138

제4부 · 가치의 분배 : 내 재산의 가치와 성적표
제11장 감정평가와 조합원 분양 신청··························································148
| 특별 섹션 | 내 재산의 가치표 : 비례율과 분담금································159
제12장 운명의 성적표 : 관리처분계획의 수립 및 인가·····································164

제5부 · 실행과 마침표 : 새로운 시작을 위한 마무리
제13장 정착에서 떠남으로 : 이주 및 철거계획···············································176
제14장 사업의 성패를 가르는 열쇠 : 일반 분양··············································184
| 보충 | HUG 분양보증 심사 vs 분양가상한제 비교······························191
제15장 투명한 사업의 파수꾼 : 정비사업 재무관리·········································196
제16장 대장정의 마무리 : 준공, 이전고시 및 해산··········································207
| 특별 섹션 | 깨끗한 사업의 파수꾼 : 조합 임원의 윤리와 법적 의무··········215

특별 부록 · 실전 대비 툴킷(Toolkit)
부록 1 정비사업 성공을 위한 조합원 십계명·················································226
부록 2 실전 학습 - 정비사업 8단계 절차 완벽 마스터·····································229

구찬림 학력 한양대학교 공공정책대학원 부동산학 석사
강원대학교 대학원 부동산학 박사

경력 현) (주)에스에이치프라퍼티 회장
현) 한국도시정비협회 자문위원
전) (주)윈피앤에스 신사업추진단장
전) 우리은행 금융센터장
전) 명지대학교 부동산대학원 겸임교수
전) 한양대학교 공공정책대학원 겸임교수