GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라

서울에서 눈을 돌려 적은 돈으로 안정적인 수익을 올리는 곳을 찾자!
서울에서 파생되는 신설 역세권에 답이 있다
정부의 부동산 투자 억제 정책은 똘똘한 한 채에 대한 사람들의 열망에 불을 지폈다. 수익이 보장되는, 평생 가져가는 한 채를 마련하려는 욕망이 서울에 몰렸고, 이 열기는 한동안 계속될 것으로 보인다. 그 결과 서울 내 전용면적 85m2 초과 아파트의 평균 매매가는 3,092만원을 기록했으며 25평으로 계산 시 약 7억 7천만원에 육박한다.(2020년 2월 기준) 서울 내 아파트 전세가율 55%, 부동산 대출 가능 비율 40%, 자금출처조사 강화 등으로 서울에 아파트를 사려면 최소 3억원이 있어야 하는 것이 현실이다. 이렇다 보니 목돈이 부족한 서민에게 서울 아파트는 좋은 것은 알지만 접근할 수 없는 그림의 떡에 불과하다. 그렇다면 현금 부자들이 서울 아파트 투자로 부를 축적할 때 우리는 그저 옆에서 보고만 있어야 할까?
비록 서울 아파트에 필적할 수익을 기대하기는 힘들지만, 서울 밖에서도 적은 투자금액으로 안정적인 수익을 실현하는 수 있는 지역이 있다. 바로 서울에서 경기도로 파생되는 도시철도 연장선과 GTX(광역급행철도)의 역세권에 투자하는 것이다. 공사 결정부터 준공까지 요동치는 시세의 흐름을 파악하면 적은 돈으로 투자에 들어가 알맞은 시점에서 매매해 시세 차익을 얻을 수 있다. 높은 전세가율을 지렛대 삼아 초기 투자자금을 줄이고, 호재가 확실히 되는 지역에만 투자를 하자. 확실한 원칙만 가지고 있다면 이제 처음 부동산 투자를 시작하는 투자자도, 시세 차익을 통해 쏠쏠한 수익을 얻고 싶은 유주택자도 누구나 만족할만한 결과를 얻을 수 있을 것이다.

역세권이면 무조건 만세? 진짜 호재는 따로 있다!
미래가치가 높은 부동산 블루오션 완벽 분석
부동산 투자를 결정하는데 교통의 편의성은 아주 중요한 요소이다. 그래서 신설 역세권이 결정되면 마을에서는 현수막까지 걸면서 환호하는 모습을 볼 수 있다. 그런데 역세권이라고 무조건 호재일까? 이미 호재가 시세에 반영되었다면 오히려 투자에 진입한 시기에 따라 손해를 볼 수도 있음이다. 하지만 초보자들은 역세권이면 무조건 호재라고 인식해 투자하기 일쑤고, 이로 인해 손해를 보는 일이 적지 않다.
저자는 이 책을 통해 최근 부동산 투자자들 입에 오르내리는 신설 역세권 지역을 하나하나 분석한다. 도시철도 연장선 5호선, 8호선, 4호선, 7호선 그리고 GTX A노선, B노선, C노선의 현재 진행 상황과 투자가치를 분석하여 호재가 있는 곳 아닌 곳을 지역이 한 눈에 보이는 일러스트와 함께 설명해 초보자들의 이해를 돕는다. 신설 역세권 예정지 근방에 아파트 매매가, 전세가를 분석해 필요한 초기 투자자금도 설명하여 올바른 부동산 투자를 위한 지침도 제공한다. 이 책을 읽으면 이미 호재가 반영된 지역은 피하고, 미래 투자가치가 유망한 지역에만 투자할 수 있음이다.

현장조사 노하우부터 최신 세법을 완벽 반영한 실전 매매전략까지!
권말부록 '알면 도움 되는 아파트 투자 핵심 질문 20'으로 미연의 실수까지 방지!
평범한 연구원이었던 저자는 기울어진 가세를 일으키기 위해 부동산 투자에 뛰어들었고, 이후 10년 동안 관련 자격증을 취득하며 전문성을 갖췄고, 다양한 투자를 거치며 경제적 자유를 이룩했다. 저자는 누구보다 직장을 다니며 부동산 투자를 시작하는 투자자들의 막막함과 현실에 대해 잘 알고 있다. 그 역시 부동산 투자와 전혀 상관없는 일을 해왔지만, 경제적 현실에 가로막혀 투자의 세계에 뛰어 들었고 그 과정에서 초보자가 겪어야 할 어려움도 많았다. 실제 투자 물건을 고르고, 공인중개사를 만나고, 현장조사를 하고, 매매하기까지의 과정 속에서 얻은 노하우를 왕초보 눈높이에 맞춰 전달하는 능력이 탁월하다.
저자는 부동산 시세를 움직이는 요소를 크게 역세권, 세대주, 전용면적, 건설사, 공급물량으로 분류하여 이 요소들이 실제 시세에 어떤 영향을 미치는지 분석했다. 그리고 각각의 결과를 투자원칙으로 삼아 투자한 결과, 안전하게 투자 수익을 얻는 공식도 만들었다. 2020 세법을 반영하여 불법도 편법도 아니지만 요리조리 세금을 피해 수익을 얻는 저자만의 노하우도 담겨 있다.
권말부록 '알면 도움 되는 아파트 투자 핵심 질문 20'은 주변 사람들이 저자에게 자주 묻는 투자 질문으로 구성되어 있다. '프리미엄은 왜 붙나요?', '경매가 진행 중인 아파트를 매입했어요.', '입지가 좋은 빌라투자 해도 될까요?' 등 초보자들이 실제로 부딪히고 궁금해 하는 질문들만 모았다. 저자의 답변을 이해하다 보면 어느새 부동산 투자 레벨이 상승한 자신의 모습을 볼 수 있을 것이다.

추천사
자금이 부족한 부동산 투자자의 진입장벽을 낮추고 실질적인 아파트 투자 방향을 제시한다

글을 시작하며
서울에서 파생되는 철도노선을 보면 누구나 도전할 수 있는 소액 투자처가 보인다
인생을 바꾼 부동산과의 첫 만남
참스승을 만나다
실패를 통해 투자에 눈을 뜨다

1부 부동산 가치를 높이는 핵심요소! 신설 철도망
01 가치가 오를 아파트를 찾는데 서울은 왜 제외하나?
02 실거주냐, 투자용이냐? 평범한 서민에게 서울은 둘 다 어렵다
03 역세권도 역세권 나름이다
04 많은 교통수단 중에서 왜 꼭 지하철일까?
05 철도계획을 알면 투자 시점이 보인다
06 적은 투자금으로 수익 내는 알짜 투자처 찾는 법

2부 도시철도 파헤치기
07 경기 동남부권 중심 도시를 형성하는 5호선 연장 하남선
08 잠실까지 20분, 8호선 연장 별내선
09 성급한 투자는 금물! 4호선 연장 진접선
10 시간은 걸려도 서울 접근성이 좋아진 7호선 연장 양주선

3부 광역급행철도(GTX) 파헤치기
11 생활권에 혁명을 불러올 GTX
12 GTX는 아파트 시세에 영향을 미치는 호재가 아니다?
13 운정부터 동탄까지 GTX-A 노선
파주 운정 및 일산 지역 I 동탄역 I 신수원선 115, 116역 I 대곡역
14 인천시청, 평내호평이 수혜 받을 GTX-B 노선
송도, 인천대입구역 I 평내호평역 I 마석역 I 인천시청역
15 수원에서 덕정까지 GTX-C 노선
수원역 I 의정부역 I 덕정역

4부 아파트 가치를 높이는 세부요소 5가지
16 ｜역세권｜ 신설 역사까지의 도보거리는 얼마 이내가 좋을까?
17 ｜세대수｜ 아파트 세대수는 최소한 얼마나 되어야 할까?
18 ｜전용면적｜세대수는 많은데, 대부분 중대형이라면?
19 ｜건설사｜ 건설사의 이름값, 정말 중요할까?
20 ｜공급물량｜ 공급물량 앞에서는 장사 없다?

5부 확실하게 수익 내는 상황별 매도전략
21 기본 중 기본! 1세대를 명확히 이해하자
22 부동산 규제 지역 파악하기
23 조정대상지역에 속한 아파트가 받는 규제는?
24 내 아파트가 조정대상지역, 투기과열지구에 모두 속한다고?
25 보유 주택 수와 형태에 따른 경우의 수는?
26 일시적 1세대 2주택 속에 숨은 신의 한 수
27 셈법이 복잡한 재개발 입주권과 아파트 분양권의 양도소득세

6부 아파트 임장 및 거래 현장의 필수 확인사항
28 일조제한 받는 층수는 어떻게 확인할까?
29 수많은 중개사무소 중 옥석을 가리려면?
30 도보거리 측정하는 방법
31 아파트를 매입할지 최종 판단이 서지 않는다면?
32 그 밖에 거래 현장에서 확인할 사항

권말부록 돈이 보이는 아파트 투자 질문 20
01 세입자에게 되돌려줄 전세보증금이 모자란데 어떻게 해야 할까요?
02 프리미엄(P)은 왜 붙는 건가요?
03 세입자와 연장 계약 시, 상대방의 동의 없이 통화 내용을 녹음했다면 증거 가치가 없나요?
04 계약금이 없으면 마음대로 계약을 해지해도 되나요?
05 매도자가 미리 고지하지 않은 하자에 대해 어떻게 손해배상을 청구해야 할까요?
06 적절한 매매시기를 어떻게 알 수 있을까요?
07 기존 1주택자도 청약통장으로 청약할 수 있나요?
08 전세기간이 아직 남았지만 집을 미리 사두려고 하는데, 어떤 전략이 필요할까요?
09 전세계약 만료 시점을 놓쳤다면 이전 조건이 계속 되나요?
10 입지 좋은 곳에 있는 빌라 투자는 어떻게 생각하시나요?
11 보일러 교체를 약속했는데 취소한 경우, 계약 파기의 사유가 되나요?
12 재개발 조합원 입주권을 거래해도 안전할까요?
13 전세계약 만기 전 퇴거 의사를 통보하면 나갈 수 있나요?
14 다주택자의 청약통장, 해지하는 게 나을까요?
15 계약이 완료되지 않으면 중개 수수료를 안 줘도 되나요?
16 법무사 등기 대행 수수료를 아낄 방법이 있을까요?
17 경매가 진행 중인 아파트를 모르고 매입했습니다. 괜찮을까요?
18 경매에서 대항력 없는 임차인은 신경 쓰지 않아도 되나요?
19 매달 일정 금액을 6개월 이상 넣었을 때만 청약통장을 사용할 수 있나요?
20 아파트 분양권 매입 후 전세는 언제쯤 내놔야 할까요?

글을 마무리하며
반드시 자신이 감당할 수 있는 능력 안에서 투자하라

박희용(부동산히어로) 필명 부동산히어로
국공립연구소와 제약회사에서 평범한 연구원으로 근무했던 저자는 서른한 살에 부동산 재테크에 입문한 이후 10년 동안 부동산 투자자의 길을 걸어왔다. 그 결과 투자 수익으로 기울어진 가세를 일으켰고, 경제적 자유를 이룩했다.
처음에는 부업 투자자로 활동했지만 이후 공인중개사, 부동산자산관리사 등의 자격을 취득하며 본격적으로 전문성을 다졌다. 생생한 부동산 투자경험을 바탕으로 초보 투자자의 눈높이에 맞춘 부동산 지식과 현실적인 조언을 전달하는 것이 장점이다.
저자는 서울에서 투자하기에는 종잣돈이 부족하자 철도망이 신설되는 서울 외곽지역을 노려 투자를 시작했고, 무리하지 않으면서 안정적인 수익을 올리는 본인만의 투자 원칙을 정립했다. 바로 일반 서민들이 마련할 수 있는 현실적인 종잣돈을 바탕으로 안정적인 수익률을 목표로 한다면, 신설 철도망이 확충되는 서울 외곽지역에 투자해야 한다는 것이다. 이와 함께 현장을 발로 뛰며 경험에서 길어 올린 투자 노하우를 널리 알리기 위해 책을 집필했다.
유튜브ㆍ부동산히어로TV