사례로 이해하는 핵심 양도소득세(2026)(개정증보판)

PART 1 양도소득세 총론
Chapter 1 양도소득세 개요
Ⅰ. 양도소득세 납세의무자
Ⅱ. 양도소득세의 부과제척기간
Ⅲ. 양도의 범위
Ⅳ. 양도소득세 주요 과세대상자산의 범위
Ⅴ. 자산의 취득시기 및 양도시기

Chapter 2 기준시가
Ⅰ. 기준시가의 정의 및 분류
Ⅱ. 부동산 종류별 기준시가 산정방법

Chapter 3 양도차익의 산정
Ⅰ. 양도차익 산정의 기본원칙
Ⅱ. 특수한 경우의 양도가액 및 취득가액 계산
Ⅲ. 주요 거래원인별 양도가액 또는 필요경비의 판단 및 적용 여부
Ⅳ. 양도소득세가 과세되는 고가주택의 양도차익 산정방법

Chapter 4 양도소득세 과세표준의 계산
Ⅰ. 장기보유특별공제
Ⅱ. 양도소득금액의 구분계산 및 양도차손 통산
Ⅲ. 양도소득기본공제

Chapter 5 양도소득세 결정세액의 계산
Ⅰ. 양도소득세율
Ⅱ. 취득원인에 따른 주택 취득세율

Chapter 6 양도소득세 신고 및 납부 절차
Ⅰ. 양도소득세 예정신고
Ⅱ. 확정신고
Ⅲ. 가산세
Ⅳ. 양도소득세의 분할납부

PART 2 1세대 1주택 비과세
Chapter 1 1세대 1주택 비과세 총설
Ⅰ. 적용 요건
Ⅱ. 1세대의 개념 및 범위
Ⅲ. 비과세대상 주택 및 부수토지의 범위
Ⅳ. 취득유형별 주택 수 포함 여부 및 비과세 판단

Chapter 2 1세대 1주택 비과세 적용시 보유기간 및 거주기간 판단
Ⅰ. 보유기간 및 거주기간 적용요건
Ⅱ. 거주요건을 충족하지 않아도 비과세되는 주택
Ⅲ. 보유 및 거주요건을 충족하지 않아도 비과세되는 주택

Chapter 3 주요 취득원인별 보유기간 및 거주기간 계산방법
Ⅰ. 상속으로 취득한 주택의 비과세 판단 및 세액계산 방법
Ⅱ. 증여로 취득한 주택의 비과세 판단 및 세액계산 방법
Ⅲ. 이혼으로 취득한 주택의 비과세 판단 및 세액계산 방법

PART 3 1세대 2주택 비과세 특례
Chapter 1 신규 주택ㆍ분양권 취득자가 종전주택 양도시 비과세 특례
Ⅰ. 1세대 2주택 비과세 특례 개요
Ⅱ. 일시적 2주택(주택+주택) 비과세 특례
Ⅲ. 일시적 2주택(주택+분양권) 비과세 특례
Ⅳ. 일시적 3주택자의 종전주택 양도시 비과세 적용 여부
Ⅴ. 일시적 2주택에 대한 종합부동산세 과세특례

Chapter 2 상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례
Ⅰ. 상속주택 비과세 특례 개요
Ⅱ. 상속주택 비과세 특례 세부요건
Ⅲ. 2 이상의 주택 등을 상속받는 경우 상속특례 주택 등 판단
Ⅳ. 주택 등을 공동으로 상속받는 경우 비과세 등의 판단
Ⅴ. 상속개시일 이후 상속지분이 변동된 경우 비과세 판단
Ⅵ. 협의분할등기하지 아니한 경우 상속주택 소유자 판정
Ⅶ. 상속관련 기타 주요 내용

Chapter 3 동거봉양ㆍ혼인 합가에 따른 비과세 특례
Ⅰ. 동거봉양합가로 인한 비과세 특례
Ⅱ. 혼인합가로 인한 비과세 특례
Ⅲ. 조합원입주권 등을 보유한 자와 세대합가한 경우 비과세 특례
Ⅳ. 동거봉양(혼인)합가 관련 종합부동산세 및 취득세

Chapter 4 농어촌주택 등 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례
Ⅰ. 소득세법상 농어촌주택에 대한 비과세 특례
Ⅱ. 조세특례제한법상 농어촌주택에 대한 비과세 특례
Ⅲ. 농어촌주택 관련 기타 주요 규정

Chapter 5 비수도권 소재 주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례
Ⅰ. 기본 요건
Ⅱ. 취학 등 부득이한 사유 요건
Ⅲ. 일반주택의 비과세 요건

Chapter 6 장기임대주택 등 보유자가 거주주택 양도시 비과세 특례
Ⅰ. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례
Ⅱ. 장기어린이집 보유자의 거주주택 비과세 특례

PART 4 재개발 ㆍ 재건축 등에 대한 양도소득세
Chapter 1 재개발ㆍ재건축 등에 대한 총설
Ⅰ. 기본 개념
Ⅱ. 주택과 조합원입주권 상호간 전환시기

Chapter 2 조합원입주권 등에 대한 비과세 특례
Ⅰ. 비과세 특례 개요
Ⅱ. 종전주택이 조합원입주권으로 전환된 후 조합원입주권 양도시 비과세 특례
Ⅲ. 조합원입주권을 승계 취득 후 종전주택을 양도시 비과세 특례
Ⅳ. 재개발ㆍ재건축대상 1세대 1주택자가 거주목적으로 취득한 대체주택 양도시 비과세 특례

Chapter 3 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 계산
Ⅰ. 조합원입주권 양도시 양도차익 구분계산
Ⅱ. 원조합원이 청산금 납부대상 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득금액 계산
Ⅲ. 원조합원이 청산금 수령대상 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득금액 계산

Chapter 4 신축주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산
Ⅰ. 신축주택을 양도하는 경우 양도차익
Ⅱ. 원조합원이 청산금을 납부하고 신축주택을 양도하는 경우 양도소득금액 계산
Ⅲ. 원조합원이 청산금을 수령하고 신축주택을 양도하는 경우 양도소득금액 계산

Chapter 5 조합원입주권 관련 기타 주요 내용
Ⅰ. 승계조합원의 양도소득세 등 적용방법
Ⅱ. 종전주택을 조합에 제공하고 청산금을 수령하는 경우
Ⅲ. 조합원입주권을 상속 및 증여받는 경우 평가방법
Ⅳ. 조합원입주권 관련 취득세 등
Ⅴ. 정비사업조합(비영리법인)에 대한 과세문제
Ⅵ. 조합원입주권에 대한 동거주택 상속공제 적용 여부
Ⅶ. 투기과열지구로 지정된 경우 조합원입주권 처분 제한

PART 5 주택임대사업자에 대한 적용요건 및 세제혜택
Chapter 1 주택임대사업자의 임대주택에 대한 개괄적 내용
Ⅰ. 주택임대사업자의 적용요건과 세제혜택 개요
Ⅱ. 주택임대사업자의 세제혜택 축소 및 적용 요건 강화

Chapter 2 주택임대사업자의 적용요건(의무사항)
Ⅰ. 민특법상 적용요건
Ⅱ. 개별세법상 적용 요건

Chapter 3 주택임대사업자의 세제혜택
Ⅰ. 취득세 감면
Ⅱ. 재산세 감면
Ⅲ. 종합부동산세 합산배제
Ⅳ. 주택임대사업자의 임대소득세 과세 및 감면
Ⅴ. 조정대상지역 소재 주택 거주요건 적용 배제
Ⅵ. 거주주택 비과세 특례
Ⅶ. 양도소득세 중과배제
Ⅷ. 장기보유특별공제율 과세특례
Ⅸ. 장기보유특별공제율 추가적용
Ⅹ. 양도소득세 100% 세액감면

Chapter 4 주택임대사업자 관련 기타 주요내용
Ⅰ. 상생임대주택 양도소득세 특례(거주요건 면제)
Ⅱ. 법인 주택임대사업자의 세제혜택
Ⅲ. 임대주택에 대한 부기등기(附記登記)
Ⅳ. 임대보증금(또는 전세보증금)에 대한 보증보험

PART 6 장기임대주택 및 신축주택 등에 대한 양도소득세 감면 등
Ⅰ. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
Ⅱ. 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면

Chapter 2 미분양주택 등에 대한 양도소득세ㆍ종합부동산세 과세특례
Ⅰ. 미분양주택에 대한 과세특례
Ⅱ. 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례
Ⅲ. 서울시 밖 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
Ⅳ. 비거주자의 주택취득에 대한 양도소득세 과세특례
Ⅴ. 수도권 밖 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
Ⅵ. 준공 후 미분양주택 취득자(거주자ㆍ비거주자)에 대한 양도소득세 과세특례
Ⅶ. 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
Ⅷ. 준공 후 미분양주택 취득자(거주자)에 대한 양도소득세 과세특례
Ⅸ. 준공후 미분양주택ㆍ인구감소(관심)지역주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례

Chapter 3 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 감면 및 과세특례
Ⅰ. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
Ⅱ. 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

PART 7 특수한 경우의 양도소득세 계산
Chapter 1 양도소득에 대한 부당행위계산부인과 증여의제 규정
Ⅰ. 부당행위계산부인 기본요건
Ⅱ. 저가 양도ㆍ양수 또는 고가 양도ㆍ양수에 따른 양도소득세와 증여세
Ⅲ. 소득세법과 상속ㆍ증여세법상 특수관계인의 범위

Chapter 2 자산의 교환으로 인한 양도차익 계산

Chapter 3 배우자 등으로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세
Ⅰ. 이월과세의 요건
Ⅱ. 이월과세 적용배제
Ⅲ. 이월과세 적용효과

Chapter 4 증여 후 우회양도에 대한 부당행위계산부인
Ⅰ. 증여 후 양도행위부인의 요건
Ⅱ. 증여 후 양도행위부인 적용배제
Ⅲ. 증여 후 양도행위부인 적용효과 및 판단시점

Chapter 5 부담부증여에 따른 양도소득세와 증여세 계산
Ⅰ. 부담부증여시 양도소득세와 증여세 구분
Ⅱ. 부담부증여 관련 기타 주요내용
Ⅲ. 부담부증여로 주택을 취득한 경우 취득세 산정방법

Chapter 6 부담부증여로 취득한 자산 양도시 이월과세 적용 방법

Chapter 7 배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정

Chapter 8 거짓계약서 작성에 따른 비과세ㆍ감면 배제

Chapter 9 부동산매매업과 주택신축판매업의 세법상 차이

PART 8 농지 등에 대한 감면과 중과세율이 적용되는 토지 및 주택
Chapter 1 농지 등에 대한 양도소득세ㆍ증여세 감면 및 과세특례
Ⅰ. 자경농지에 대한 양도소득세 감면
Ⅱ. 축사용지에 대한 양도소득세 감면
Ⅲ. 농지대토(대체취득하는 토지)에 대한 양도소득세 감면
Ⅳ. 농지 등 양도 후 환매(還買)한 경우 과세특례
Ⅴ. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
Ⅵ. 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례
Ⅶ. 개발제한구역 내 토지 등에 대한 양도소득세 감면
Ⅷ. 영농자녀가 농지 등을 증여받는 경우 증여세 감면
Ⅸ. 기타토지 등에 대한 양도소득세 감면

Chapter 2 비사업용 토지 양도시 양도소득세 중과
Ⅰ. 기본 내용(비사업용 토지 규정은 비거주자, 법인도 동일적용)
Ⅱ. 사업용 토지에 대한 지목별 판정기준
Ⅲ. 법령 등 사유로 해당 기간 동안 사업용 토지로 보는 경우
Ⅳ. 무조건 사업용 토지로 보는 경우

Chapter 3 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과
Ⅰ. 양도소득세 중과제도 개요
Ⅱ. 양도소득세가 중과되지 않은 주택의 범위
Ⅲ. 조정대상지역관련 기타 주요내용

이득근 세무사
● 경남고등학교(야구부 출신, 1990년 제45회 청룡기대회 우승)

경력
● 동아대학교 경영학과
● 국세청(중부지방국세청) 성남 · 용인 · 남양주 · 이천세무서 등 20년 근무
● 소득세 · 부가세 · 재산 · 법인세과 신고업무
● 양도 · 상속 · 증여세 및 법인 · 개인기업 조사팀장
● 공인중개사 · 행정사
● 국세청장 표장(2009년)
● 국세청직원 회계실무 · 조사요원 교육강사
● 한국세무사고시회 양도소득세 실무해설 기고
● 국세공무원교육원 양도소득세 강의(2023년)
● 이천세무서 국세심사위원(현)
● 미광세무회계사무소 대표 세무사(현)

저서
● 주택관련 양도소득세 실무해설집 「집」(공저)
● 「사례로 이해하는 2023 부동산 세금」