세금 아는 공인중개사가 계약을 살린다

[이 책의 특징]
● 공인중개사의 실제 상담 질문에서 출발해 목차를 구성한 양도소득세 실무서
● 거의 모든 사례를 취득에서 양도까지의 타임라인 도해로 그려 요건이 한눈에 보이는 책
● 1세대 1주택 비과세·일시적 2주택·조합원입주권·분양권 등 사고가 잦은 쟁점을 집중 정리한 책
● 법령·판례·심판례·예규를 근거로 실전 상담에 바로 적용할 수 있는 책
● 오피스텔 세금과 상가 포괄양수도 부가가치세까지 중개 현장의 인접 쟁점을 함께 다룬 책
● 장마다 체크리스트와 '세무사에게 연결해야 하는 신호(Red Flag)'를 담은 책
● 2026.10.1. 시행 일시적 2주택 처분기한 단축과 2026년 세제개편안까지 반영한 책


[주제요약]
공인중개사를 위한 양도소득세의 모든 것

Q1. 어떤 내용을 다루고 있나요?
- 공인중개사의 세금 설명의무와 책임의 한계
- 양도의 개념, 양도·취득 시기, 양도차익과 필요경비
- 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 등 특례
- 조합원입주권·분양권과 주택 수 판정
- 다주택자 중과·조정대상지역·장기보유특별공제
- 오피스텔 세금과 상가 포괄양수도 부가가치세
- 양도소득세 신고·가산세·경정청구와 2026년 세제개편안

Q2. 누가 읽으면 될까요?
- 매도·매수 상담에서 세금 질문을 자주 받는 개업공인중개사
- 계약 전에 비과세·중과 여부를 미리 확인하고 싶은 매도인·매수인
- 갈아타기·상속·혼인으로 일시적 2주택이 되신 분
- 오피스텔·상가 거래의 세금이 궁금한 투자자
- 양도소득세 실무를 사례 중심으로 정리하고 싶은 부동산 실무자

머리말
프롤로그

제1부 양도소득세의 기초
제1장 부동산 세금의 전체 흐름
1. 생애주기별 세금 지도 - 취득·보유·양도·승계
2. 세목 개관 - 취득세·재산세·종부세·양도세·상속증여세의 관계
3. 국세와 지방세, 신고납부와 부과징수의 구분
4. 이 책이 다루는 범위와 다루지 않는 범위의 경계

제2장 양도소득세의 기본 구조
1. 과세대상 자산의 범위 - 토지·건물·부동산에 관한 권리
2. 「양도」의 개념 - 매매·교환·현물출자·부담부증여
3. 양도·취득 시기의 판단 - 잔금·등기·계약 기준
4. 과세체계와 세액계산 흐름 - 한눈에 보기

제3장 양도차익의 계산
1. 실지거래가액 원칙과 추계(환산취득가액) 방법
2. 취득가액에 포함·불포함되는 항목
3. 자본적 지출 vs 수익적 지출
4. 취득 관련 부대비용(취득세·중개보수·법무비 등) 처리
5. 사례 - 자료가 없는 오래된 주택의 취득가액 산정

제2부 1세대 1주택 비과세와 특례
제4장 1세대 1주택 비과세
1. 「1세대」의 판정 - 세대 분리·합가·독립세대 요건
2. 「1주택」의 판정 - 주택 수 계산과 주택의 범위
3. 보유기간·거주기간 요건과 조정대상지역 이슈
4. 고가주택(12억 원 초과) 비과세 배제분 계산
5. 사례·체크리스트 - 비과세 판정 5단계 흐름도

제5장 조합원입주권 및 분양권
1. 두 권리의 정의와 결정적 차이
2. 주택 수에 들어가는가 - 비과세 판단의 출발점
3. 조합원입주권 '자체'를 양도할 때의 비과세
4. 주택을 양도할 때 (1) - 입주권을 함께 보유한 경우의 특례
5. 주택을 양도할 때 (2) - 분양권을 함께 보유한 경우의 특례
6. 상속·동거봉양·혼인으로 겹친 경우
7. 실무에서 자주 터지는 쟁점과 판례·심판례
8. 중개 현장 체크포인트 & Red Flag

제6장 비과세 특례 - 일시적 2주택 등
1. 일시적 2주택 - 신규주택 취득 후 종전주택 처분기한
2. 상속주택·농어촌주택 특례
3. 동거봉양 합가, 혼인 합가 특례
4. 지방 저가주택·소형주택 등 주택 수 제외 특례
5. 사례 - 갈아타기 상담 시 처분기한 관리 포인트

제3부 세액의 계산
제7장 다주택자 중과와 조정대상지역
1. 중과세 제도의 구조와 변천(한시 배제 포함)
2. 조정대상지역 지정·해제가 세금에 미치는 영향
3. 주택 수 산정 - 분양권·입주권·조합원지위 포함 여부
4. 중과 배제 주택의 유형

제8장 오피스텔 세금 완전정복
1. 오피스텔의 세법상 지위 - 주택인가 비주택인가
2. 취득 단계의 세금
3. 보유 단계의 세금
4. 양도 단계의 세금(가장 중요)
5. 단계별 절세전략 종합
6. 업무용 vs 주거용 세금 종합 비교
7. 종합 사례 분석
8. 공인중개사 실무 체크리스트 - 중개사고 예방
9. 심화 ① - 취득세 주택 수 산정과 부가세 추징
10. 심화 ② - 임대소득·보유세 계산 실전
11. 오피스텔과 생활형 숙박시설(생숙)의 구분
12. 자주 묻는 질문(FAQ) 20선

제9장 상가 거래의 부가가치세, '포괄양수도'로 넘길 수 있을까
1. 포괄양수도란 무엇인가 - 사업을 통째로 넘기면 부가세가 없다
2. 성립요건 - '모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계'
3. 정상적인 포괄양수도의 흐름
4. 실무 함정 - 이럴 때 포괄양수도가 깨진다
5. 공인중개사가 꼭 챙겨야 할 실무 주의사항
6. 한눈에 보는 포괄양수도 인정·부정

제10장 장기보유특별공제
1. 일반 공제율(표1)과 1세대 1주택 공제율(표2)
2. 적용 대상과 배제 대상(미등기·중과 등)
3. 보유·거주기간 계산 실무
4. 사례 - 장특공제 유무에 따른 세액 비교

제11장 세율과 세액계산
1. 기본세율(누진)과 보유기간별 단기양도 세율
2. 미등기양도·비사업용토지 등 가산 세율
3. 누진공제 적용과 지방소득세
4. 1년 내 2회 이상 양도 시 합산과세
5. 종합 계산 예제 - 취득부터 양도까지 숫자로 따라가기

제4부 신고와 실무
제12장 양도소득세 신고·납부 실무
1. 예정신고와 확정신고 - 기한·서식·관계
2. 부담부증여의 양도세 계산과 신고
3. 가산세 - 무신고·과소신고·납부지연과 감면
4. 경정청구·수정신고 활용 - 틀렸을 때의 세 갈래 길
5. 중개 현장 체크포인트

제13장 양도세 실무 사례 모음 & 체크리스트
1. 빈출 상담 시나리오 10선(판단 흐름 + 해설)
2. 매도 상담용 체크리스트·갈아타기 체크리스트
3. 공인중개사가 흔히 하는 오해 Top 10과 정정
4. 세무사 연결이 필요한 케이스 판별표

부록 부동산 세무 칼럼·개정 예고
1. 가장 먼저 챙길 것 - 일시적 2주택 처분기한 3년 → 2년
2. 가장 큰 변화 - 장기보유특별공제가 '거주 중심'으로
3. 납세자에게 유리해지는 항목들
4. 불리해지는 항목들 - 미리 안내해야 할 것
5. 한눈에 보는 개정 요약
6. 중개 현장 체크포인트

박성일 세무사(세무법인 한영 대표세무사)
부산 개업 21년차 세무사, 이론과 현장을 잇는 부동산·자산 세무 전문가
부산에서 개업 21년차를 맞은 세무사로, 현재 세무법인 한영의 대표세무사를 맡아 여덟 명의 세무사와 함께 일하고 있다. 부산지방세무사회 부회장이자 동의대학교 미래융합대학교 겸임교수(부동산세법)로서 이론과 실무를 잇는 강의·자문을 이어오고 있으며, 최근에는 기업 M&A 세무로 활동 영역을 넓히고 있다.

주요 이력
● 現 세무법인 한영 대표세무사
● 現 부산지방세무사회 부회장·부산지방법원 동부지원 민사조정위원
● 現 동의대학교 미래융합대학교 겸임교수(부동산세법)
● 양도소득세·상속증여세, 부동산 세무, 기업 M&A 세무