집이 온다

재개발 재건축, 3기 신도시 분양, 월세 증가, 임대차보호법, 대출 완화…
'격변의 키워드'를 먼저 캐치하고 분석한다

저자는 책의 한 챕터를 할애해 과거(2018년) 제시했던 부동산 시장 전망 실패를 인정하고 분석한다. 챕터 제목 자체가 "왜 틀렸는가"다. 전문가로서 자존심이 상할 법도 한데, 왜 굳이 해당 챕터를 넣었는지 물으니 "숙고하고 반성하기 위해서"라고 한다. 틀린 부분을 덮은 채 무작정 같은 방향으로 뛰거나 애매한 표현으로 흐지부지하려 하지 않는다. 애널리스트로서의 수치 보정인 셈이다. 그래서 그런지 과거에 썼던 그 어떤 책보다 디테일하고 명확하다. 더 넓은 시각과 깊이를 동시에 갖추게 되었다.
이 책을 읽어야 하는 독자는 명확하다. '현재 집값은 정상이며, 앞으로도 흔들림 없이 급격한 우상향을 보일 것이기에 더욱 투자에 박차를 가해야 한다'고 생각하는 몇몇이 아닌, 언젠가 내 집 한 채를 마련해 안정적 삶의 기반으로 삼으려는 평범한 우리 이웃들이다.

"제가 쓴 글은 명확한 목적을 가지고 있습니다. '엄마, 우리는 언제 우리 집에서 살아?'라는 아이의 질문에 마음 아파하는 모든 이들을 위해 책을 썼습니다. 투자나 투기로 집을 사는 사람들을 위한 것이 아니라 부동산을 집으로 생각하는 모든 사람들을 위한 책입니다."

그 어느 때보다 신중해야 할 시기다. 지난 수년간 기회를 놓쳐 가슴 아픈 대부분의 선량한 시민들 그리고 청년들에게, 생로(生路)를 찾아내기 위해 데이터를 찾고 분석하며 뜬 눈으로 밤을 지샌 저자의 진정성이 닿길 바란다. 지금 이 때, 내 집 마련을 위한 강력한 무기가 될 것임이 분명하다.
시장 재편 상황을 읽고 곧 찾아올 매매 타이밍을 준비한다
찬스가 왔을 때 반드시 해야 할 일들은?

- 2022년, 발돋움을 계획할 절호의 타이밍
- 지난 몇 년, 예측이 틀렸던 이유는 뭘까
- 서울 재건축, 35층→50층 상향 효과는?
- 3기 신도시 분양이 전국 미분양 부르나
- 월세 비중 증가가 갭 투자 감소 유발하면?
- 임대차보호법 사라지면 어떤 일 벌어질까
- 하락한다면 얼마나 하락할까
- 윤석열 정부 부동산 정책, 시장 영향은?
- 거래량 변화를 객관적으로 분석하는 법
- 새 아파트가 무조건 좋은 게 아닌 이유
- 가파른 금리 인상, 어디까지 버틸 수 있나
- 변동성이 컸던 지역을 주목하라
- '부동산(자산)'이 '집(재화)'으로 변할 때 사라
- 정치가 내 집 마련을 도울 수 있을까?

프롤로그. 집이 온다
# 집은 왜 부동산이 됐을까
# 집이 투자 대상으로 바뀐 이유는 무엇일까
# 부동산 시장은 왜 빠르게 금융화됐나
[Think It] 회색 코뿔소를 아십니까?

Part 1. 다시, 집값을 전망한다
# 다시, 집값을 전망한다
# 얼마나 올랐는가
# 왜 올랐는가
# 가격을 움직이는 투자 수요
[Think It] 투자와 투기의 차이는 무엇인가
# 가격 폭등은 주택 공급 부족 때문이다?
# 매도 가능한 물량은 얼마나 될까
[Think It] 어떤 집의 가격 변동성이 클까
# 왜 안 팔았는가
# 패닉 수요, 누구의 잘못인가
[Think It] 아파트 청약을 전부 추첨으로 한다면?
# 무슨 일이 벌어졌는가
# 왜 틀렸는가

Part 2. 어떻게 될 것인가?
# 주택 수요가 급격하게 줄어든다
[Think It] 데이터 분석하는 방법
# 매도 물량, 변동이 커진다
[Think It] 집 팔까? 말까? 기대 수익률이 결정한다
# 얼마나 하락할까
# 집값이 떨어진다고요?
# 윤석열 정부, 부동산 정책 영향은?
[Think It] 대선 승리 그리고 패배의 원인은 무엇일까

Part 3. 어떻게 해야 하는가?
# 불패는 없다 (편견을 없애라)
[Think It] '집값 불패'와 '하우스푸어'는 동전의 양면
# 전조가 있다
# 부동산 시장의 본질: 건물보다는 땅의 가치를 보라
[Think It] 불로소득에 대한 새로운 정의가 필요하다
# 중요한 변화가 일어난다 (2022년 이후 부동산 시장 변화)
[Think It] 저는 진짜 임차인입니다
# 유연한 대응이 필요하다
[Think It] "운이 좋았다"
# 기회가 온다
[Think It] Yes Plan이 필요하다

Part 4. 투자에 성공하기 위해 반드시 알아야 할 행동 지침
# 먼저 인과관계와 상관관계를 구별해야 한다
# 인지 편향을 최소화해야 한다
[Think It] 인지 편향 오류

Part 5. 부동산의 미래
# 부동산은 왜 항상 문제인가 (자본주의와 부동산)
# 정치가 내 집 마련을 도울 수 있을까
[Think It] 자주 세대 공약 (만약 공약을 만들 수 있다면)
[Think It] 정부가 집을 뺏는다고?
[Think It] 나도 상위 2%가 되고 싶다?

이광수 GS건설을 거쳐 현재 미래에셋대우 리서치센터에서 애널리스트로 일하고 있다. 리츠와 부동산 시장 그리고 건설기업과 ESG를 분석한다. 투자자를 위해 근거 있고 선명한 리서치를 하려고 노력한다. 저서로 《흔들리지 않는 부동산투자의 법칙》, 《2020 리츠가 온다》, 《코로나 투자 전쟁》(공저), 《골든 크로스》(공저) 등이 있다.
ㆍ 〈매일경제〉 〈한국경제〉 베스트 애널리스트
ㆍ 레피니티브(Refinitiv, 구 톰슨로이터) 'Analyst Awards 아시아 최고 애널리스트(Overall Top Stock Picker)' 수상
ㆍ 대한민국 베스트 레포트 수상
ㆍ 한국 IR 협의회 최우수 IR 선정
ㆍ MBC 100분토론, PD수첩, KBS 명견만리, 경제쇼, 뉴스타파, 삼프로TV 등 다수 출연