부동산 계약서의 기술

나는 일 욕심이 많은 사람이다. 내 일에서 다른 사람에게 지는 것을 싫어한다. 특히, 공인중개사로서 꼭 알아야 하는 내용을 명확하게 알고 일을 하고 싶다. 그래서 하나씩 공부하고 근거를 찾다 보니, 책까지 쓰게 되었다. 이 책 시리즈 1권, 「부동산 창업의 기술」에서는 나의 중개업 경험을 이야기했다. 창업결심, 창업준비, 업무개시, 폭풍 성장 단계, 방구대장 비법으로 단계를 나누어 설명하였다. 1권에서 다루지 못한 성장 단계의 공인중개사가 갖추어야 할 기술을 이번 2권으로 완성시켰다. 2권 「부동산 계약서의 기술」에서는 실무에서 필요한 지식과 그 지식의 근거와 출처가 어디인지 명확하게 하는 과정을 중점으로 기술하였다. 이 책은 계약업무에 있어서, 업무의 명확한 근거가 되어줄 책이다. 부동산중개업에 관심이 있는 분이라면 꼭 읽어보시라. 차원이 다른 지식 기반을 만들어줄 것이다.

부동산 계약은 겉으로 쉽게 보이지만, 사실 어렵다. 면밀히 살펴야 하는 부분이 상당히 많다. 공인중개사는 계약의 모든 내용에 대해서, 그 적용과 결과를 100% 이해하고 계약을 진행하여야 한다. 향후 발생할 수도 있는 문제의 소지까지 예방할 수 있는 계약서 작성이 필요하다. 이를 위해서 공인중개사에게 정확한 지식과 경험이 필요하다. 상당한 시간과 노력이 필요하다. 이러한 내용을 시중의 도서들에서는 찾기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 이 책은 실제로 부동산 계약서를 작성할 때 알아야 할 놓치기 쉬운 계약사항에 대해서, 구체적인 예시와 함께 하나하나 파고 들어간다. 아주 상세히 저자의 실무경험 노하우를 전하고 있다. 또한 실제 사례를 통한 법리해석은 물론 대처법, 현장에서 쓰이는 서식들까지 총망라되어 있다.
이 책은 총 4장으로 구성되어 있다. "제1장 계약의 기초와 가계약"에선 계약의 정의와 계약에 필요한 기본에 대해 이야기한다. "제2장 확인설명서"는 건축 도면의 필요성, 권리관계, 시설물의 상태, 중개인 보수까지 계약 전 반드시 확인해야 할 중요 요소들을 빠짐없이 짚어준다. "제3장 계약서"와 "제4장 특약의 정밀 기술"에선 실제 계약서를 작성할 때 어떻게 쓰는지, 그리고 반드시 넣어야 할 문구 등을 서식과 판례를 예로 들어 설명해준다. 마지막으로 "부록"에선 헷갈리기 쉬운 용어들을 비교 설명해 계약서를 작성할 때 발생 가능한 크고 작은 실수들을 피해갈 수 있도록 정리해 놓았다. 공인중개사로서 성공하고 싶다면 전문가가 되어야 한다. 그중에서도 특히 부동산 계약서 작성 스킬도 탁월하여야 한다. 수십 건을 잘해도 한 건의 중개사고가 나면 어려움에 처할 수 있기 때문이다. 이 책은 그러한 중개사고를 예방하기 위한 지침서가 될 것이다.

머리말

제1장. 계약의 기초와 가계약
01. 계약 자유의 원칙, 완벽한 계약의 기초
02. 가계약은 계약이다
03. 완벽한 가계약서
04. 계약당사자의 자격
05. 신분증 사본 제공, 사기의 공범
06. 서명, 날인, 지장(무인), 인감증명
07. 법인과 대리인
08. 외국인
09. 위변조 방지, 수정, 간인, 계인
10. 확인설명서 먼저? 계약서 먼저?
11. 보증금의 보호

제2장. 확인설명서
01. 확인설명서의 근거자료
02. 건축물 도면의 요청
03. 기본 확인사항
04. 임대차확인사항
05. 토지에 관한 사항
06. 입지조건과 도로와의 관계
07. 관리비에 관한 사항
08. 비선호시설과 거래예정금액 등
09. 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율
10. 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항
11. 시설물, 벽면, 바닥면, 도배, 환경조건
12. 현장 안내자와 중개보수
13. 확인설명서의 완성

제3장. 계약서
01. 부동산의 표시
02. 목적 및 거래대금
03. 존속 기간, 초일산입
04. 용도변경 및 전대
05. 계약의 해지
06. 계약의 종료와 원상회복
07. 계약의 해제, 해약금, 계약금
08. 채무불이행과 손해배상
09. 소유권이전 등 동시이행
10. 제한물건 등의 소멸, 지방세 등
11. 중개와 관련된 내용

제4장. 특약의 정밀 기술
01. 특약을 우선 적용한다
02. 임대차 목적물의 사용 용도
03. 오피스텔 전입 금지조항
04. 단기임대차
05. 렌트프리 특약
06. 중도금 이후 인테리어 착수조항
07. 반려동물
08. 상당한 보상 및 보상의 약정
09. 단전 ㆍ 단수 특약
10. 조세전가 특약
11. 기업에서 사용하는 특약

[부록]
01. 헷갈리는 용어
02. 용도지역, 용도지구, 용도구역
03. 지가, 주택가, 건물가의 공시
04. 간이과세자의 부가가치세

맺음말

방구대장 정광주 ㆍ 건국대학교 부동산대학원 석사(건설개발 전공)
ㆍ 블로그 : 방구대장의 방 구하는 이야기
ㆍ 유튜브 : 방구대장TV
ㆍ 네이버 카페 : 방구대장의 퀀텀리프 리얼티아카데미

30살에 시작한 첫 사업에 실패하고 부동산 중개업에 입문했다. 원 · 투룸, 아파트, 상가의 임대, 매매에 탁월한 실적을 내며 성장을 거듭했다. 상업용지 중개를 통해 얻은 사업소득을 바탕으로, 공장 개발과 상업용 건물의 개발에 뛰어들었다가 큰 실패를 맛본다. 이후, 미분양 상가의 분양대행을 완수하며 재기에 성공한다. 지금은 강남구 대치동에서 부동산 중개업과 부동산 실무교육을 하고 있다.