주택조합 성공 필독서(지역주택 조합 성공 경험자가 알려주는)

방송, 신문 및 인터넷 등 각종 매스커뮤니케이션에는 지역주택조합에 대한 부정적인 내용들이 난무한다. '가입 시 성공률이 20~30%이다', '아니다. 5~10%이다'라는 주장들이 분분한데, 정확한 통계파악은 어려워도 지극히 낮은 것만은 분명한 사실이다. 그러나 대한민국의 많은 서민들의 바람인 집 한 칸 마련, 주택조합 제도는 이 바람을 충족시켜 줄 수 있는 매력적인 제도임에 틀림없다. 다만, 전제가 있다. 제대로만 추진된다면!

저자는 매스커뮤니케이션을 통해 유통되고 있는 contents 들을 많이 접해 보았지만, 주택조합 사업추진 과정 전반에서 발생하고 있는 문제 사안을 정확하게 긁어 주는 종합적이고 체계적인 contents를 접하는 것은 어려운 일이라는 것을 실감하였다. 이 책은 저자가 직접 발로 뛰며, 가입부터 청산까지, 주택조합 내에서 발생하는 어려움과 난관에는 어떤 것이 있는지, 이를 경험해 보고 극복하면서 알게된 내용들을 상세하게 풀어썼다. 주택조합에 가입한다는 것이 어떤 의미인지, 권리와 의무는 무엇인지 기본부터 충실하게 설명하고 있다. 이 책의 취지는 조합원들이 가입한 주택조합의 성공가능성을 높일 수 있도록 필요한 지식을 제공하는 것이며, 업무대행사에 업무를 맡기더라도 일의 내용을 제대로 알고 맡길 수 있도록 저자의 경험을 통해 얻은 지식을 공유하고자 한다.

독자들이 이 책을 완독할 때쯤이면 종합적으로 이해하여 전문가 손을 거치지 않고서도 본인들이 스스로 판단할 수 있게 될 것이다. 오늘도 이 땅에 주택조합으로 인해 피눈물 흘리고 있는 조합원들에게 이 책의 내용이 한 줄기 희망의 빛이 될 수 있기를 소망한다.

서문

제1편 주택조합의 이해
제1장 주택조합의 법적인 이해
제2장 통상적인 조합원 가입 과정
제3장 초기 실질적인 추진 과정
제4장 주택조합 가격이 싸다고 생각하는 이유
제5장 토지대금 조달 방법에 따른 조합 사업 방식 이해

제2편 초기 추진 주체에 대한 이해
제1장 업무 대행자 선정 및 업무대행계약 체결(자금 보관 업무 포함)
제2장 공동사업주체 및 사업주체
제3장 발기인 상세 내용
제4장 비법인사단 및 민법상의 조합에 대한 이해
제5장 지역주택조합의 법적 성격

제3편 조합원 자격 및 모집
제1장 조합원 자격 기준 및 심사
제2장 조합원 공개모집까지의 과정
제3장 동·호수 지정
제4장 안심보장증서
제5장 임의 세대, 임의 분양 및 준조합원
제6장 가입 계약 시의 계약금, 분담금 및 각종 비용 정의

제4편 공사도급계약
제1장 시공사 선정 및 공사도급계약 체결
제2장 계약의 해제와 해지
제3장 위임과 도급계약의 관계

제5편 사업 시행 및 정보 공개
제1장 사업 시행
제2장 정보 공개(회계 감사 포함) 관련
제3장 조합 내부의 갈등, 사실 관계 확인으로 빨리 끝내자

제6편 창립총회
제1장 창립총회
제2장 추진위원회 기 추진 업무 추인하면 안 되는 이유

제7편 기관
제1장 총회, 대의원회 및 이사회
제2장 임원
제3장 명예훼손
제4장 녹취록의 법적 효력

제8편 조합설립인가 및 추가모집
제1장 조합설립인가
제2장 설립인가 후 추가모집 및 결원 충원 관련

제9편 건축 심의
제1장 법률상 건축허가 행위
제2장 건축위원회 및 건축 심의
제3장 풍동 실험
제4장 건폐율, 용적률 및 대지 지분 등

제10편 지구단위계획
제1장 정비예정구역 해제
제2장 국토계획 및 지구단위계획
제3장 지구단위계획 수립 및 변경
제4장 용도지역, 용도지구 및 용도구역

제11편 사업계획승인
제1장 사업계획승인
제2장 사업계획승인 취소
제3장 사업계획승인 및 도시관리계획 결정 예시(필관조합의 사례)
제4장 공급계약 체결

제12편 조합원 지위 변동
제1장 조합원 교체 및 신규 가입
제2장 조합원 지위 양도
제3장 조합원 탈퇴, 환불금 지급 시기·규모 및 가입계약 취소 관련

제13편 토지 확보
제1장 토지 확보, 매도청구 및 기반시설 부지 수용 절차
제2장 공공시설 무상귀속 및 무상양도 관련

제14편 자금 조달
제1장 자금 조달
제2장 조합과 조합원간 금융비용 정산

제15편 분양
제1장 고유번호증 및 사업자등록증에 대한 이해
제2장 일반분양 및 근린생활시설 분양
제3장 주택 분양보증 및 조합주택 시공보증
제4장 부기등기

제16편 공사
제1장 이주 및 해체
제2장 감리
제3장 착공
제4장 도시계획시설 및 간선시설 설치
제5장 지적확정측량

제17편 세금
제1장 원시취득, 보존등기 및 대출에 대한 이해
제2장 취득세
제3장 재산세
제4장 지역자원시설세
제5장 종합부동산세
제6장 법인세

제18편 부담금
제1장 학교용지부담금
제2장 상수도 원인자부담금 및 급수공사비
제3장 하수도 원인자부담금
제4장 광역교통시설부담금
제5장 개발부담금

제19편 완료
제1장 중도 해산 및 사업 종결
제2장 사용검사, 준공검사 및 사용승인
제3장 입주 관리
제4장 해산 및 청산

김경배 대학교 재학 시절 경영학을 전공하고 1989년부터 2023년까지 SK이노베이션에서 35년간 인사, 노무, 교육, 대외협력 등 사무관리직으로 근무했다. 2017년
부터 현재까지 지역주택조합 자문위원직을 수행하고 있다.

•대한적십자사 울산광역시지사 상임위원
•울산사회복지공동모금회 운영위원
•법무부 법사랑위원 울산지역연합회 위원
•울산지방경찰청 경찰발전위원회 위원
•울산MBC 시청자위원회 위원
•경상일보 이사
•울산행복한학교 감사
•울산광역시 정책자문위원
•울산광역시 출자출연기관 운영심의위원회 위원
•울산광역시 창조경제협의회 위원
•울산광역시 산학연관협의회 위원
•울산광역시 지역전략산업 추진단 위원
•울산광역시 시민대상 심사위원
•국립산업기술박물관 울산건립추진지원위원회 위원
•울산여성가족개발원 임원추천위원회 위원
•울산도시공사 임원추천위원회 위원
•울산시설공단 임원추천위원회 위원
•울산광역시 남구 문화원 이사
•울산광역시 남구 고래문화재단 이사
이메일: apsrnd@naver.com