부동산인도 및 임대차 소송 실무

머리말

제1편 부동산인도 소송과 집행 실무

제1장 당사자
1. 원고
2. 피고: 소송 대상 파악8
3. 당사자의 특정

제2장 청구취지 작성
1. 부동산인도 청구
2. 철거청구
3. 수거 또는 제거
4. 무단 점유자에 대한 부당이득반환 청구

제3장 청구원인 작성
1. 기초 사실
2. 인도청구의 원인
3. 부대 청구 내용

제4장 소장 접수와 소송 진행
1. 관할
2. 부동산점유이전금지 가처분
3. 원고의 소송 진행

제5장 피고의 대응
1. 동시이행 항변
2. 임차목적물의 하자
3. 필요비, 유익비
4. 부속물매수청구권
5. 조정신청

제6장 부동산점유이전금지가처분
1. 피보전권리
2. 보전의 필요성
3. 신청서 작성
4. 가처분집행
5. 본안판결 후 승계

제7장 부동산인도 집행 실무
1. 기본 절차
2. 동시이행 의무가 있는 경우
3. 건물인도 집행
4. 토지인도 집행
5. 집행완료 후 절차
6. 집행비용

제8장 부동산인도 집행에 수반되는 문제들(실무 사례)
1. 점유자 확인이 불가능할 경우 건물인도 집행
2. 채무자의 가족이 건물인도 집행 목적물의 일부를 점유하고 임차인이라고 주장하는 경우 집행의 가부
3. 공부상 구분건물이나 현황 상 격벽이 제거되고 합체되어 구분된 형태를 알아볼 수 없는 경우
4. 집행 후 채무자의 동산 반환 요구
5. 수목의 수거 방법
6. 수목의 매각과 토지의 인도
7. 임대차계약서 없이 입실계약서를 작성하고 월단위로 사용료를 선불로 지급하면서 사용하고 있는 입실자도 독립된 점유자인가?(예: 고시원 입실자 등)
8. 심신상실 내지 심신미약 상태인 채무자가 단독으로 거주하여 건물인도 집행 시 채무자를 길거리에 두고 집행을 종료할 수밖에 없는 상황인 경우
9. 인도집행 대상 건물에 무허가 증축된 건물이 있고 제3자가 증축된 건물은 자신의 소유라고 주장하는 경우
10. 판결대로 철거집행을 강행하면 안전사고가 우려되는 경우


제2편 상가건물임대차보호법


제1장 적용범위

제2장 대항력, 확정일자, 우선변제권
1. 대항력
2. 확정일자와 우선변제권

제3장 임차권등기명령 65
1. 임차권등기가 필요한 경우
가. 임차인이 임차목적물을 계속 점유하는 경우
나. 임차건물을 인도하는 경우
2. 신청 요건
3. 관할 법원
4. 임차권등기명령 첨부 서류
5. 실무상 유의할 점
6. 보증금 반환과 임차권등기 말소
7. 상가건물 임차권등기신청 신청취지 기재례
8. 당사자 합의에 의한 임차권설정등기

제4장 임대차기간과 계약갱신
1. 임대차기간
2. 계약갱신요구권
가. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
나. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
다. 임대인이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
3. 묵시적갱신

제5장 차임증감, 권리금
1. 차임 등의 증감
2. 권리금
가. 개요
나. 권리금의 보호 방법
다. 권리금 적용의 예외

제6장 임대차계약의 해지
1. 차임연체로 인한 해지
2. 기타 해지 사유
3. 임대차보증금의 반환

제7장 전대차
1. 상가건물임대차보호법의 적용
2. 무단전대
3. 임대인의 동의를 받은 전대차

제8장 강행규정

제9장 상가임대차계약서 작성 방법과 유의할 점




제3편 주택임대차보호법


제1장 적용범위

제2장 대항력, 확정일자, 우선변제권
1. 대항력
2. 확정일자와 우선변제권
제3장 임차권등기명령
1. 임차권등기가 필요한 경우
2. 관할법원
3. 임차권등기명령 첨부 서류
4. 실무상 유의할 점
5. 보증금 반환과 임차권등기 말소
6. 주택임차권등기 신청서 신청취지 기재례

제4장 임대차기간과 계약갱신
1. 임대차기간
2. 묵시적 갱신
3. 계약갱신요구, 갱신거절
가. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
나. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
다. 임대인이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
라. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

제5장 차임 등의 증감 청구권

제6장 보증금 중 일정액의 보호(소액임차보증금)

제7장 임대차계약의 해지
1. 차임연체로 인한 해지
2. 기타 해지 사유

제8장 임차인의 사망과 주택임차권의 승계
1. 사망한 임차인의 상속인이 있는 경우
2. 사망한 임차인의 상속인이 없는 경우
3. 승계의 효과
4. 임차권 승계의 포기

제9장 전대차
1. 무단전대
2. 임대인의 동의를 받은 전대차

제10장 강행규정


제4편 임대차보증금반환 절차

제1장 임대차보증금 반환 소송
1. 소의 제기
2. 관할 법원
3. 임대차계약 종료/해지의 사유
가. 기간 만료
나. 묵시적으로 갱신된 계약의 해지
다. 차임 연체로 인한 해지
4. 청구금액
5. 공동임대인에 대한 청구

제2장 가압류
1. 보전처분이란
2. 임차보증금반환 소송과 가압류
3. 관할 법원
4. 가압류의 종류
가. 부동산 가압류
나. 채권 가압류
다. 자동차, 건설기계 등에 대한 가압류

제3장 부동산경매 절차
1. 경매신청
2. 배당요구종기 결정 및 공고
3. 매각 준비 절차
4. 권리신고와 배당요구
5. 배당기일, 배당이의
6. 임차인의 배당금 수령
7. 말소기준권리
가. 말소기준권리
나. 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 권리
다. 매각 후 소멸되는 권리
8. 부동산인도명령


제5편 주요 판례 20선

1. 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지
2. 상가건물임대차보호법 제10조의9 특례기간을 포함한 임대료의 변제충당 방법
3. 임대차계약 종료 후 사용, 수익하고 있는 임차인에 대한 부당이득금의 금액 산정
4. 대항력 없는 임차인의 경우, 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는지
5. 건물인도 소송비용을 임차보증금에서 공제할 수 있는지
6. 건물명도와 동시이행관계에 있는 임차보증금의 변제공탁을 함에 있어 건물을 명도하였다는 확인서를 첨부할 것을 반대급부의 조건으로 붙인 경우 변제로서의 효력이 있는지
7. 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하는지 여부
8. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지
9. 권원 없이 토지임차인의 승낙만 받고 그 지상에 식재한 수목의 소유권귀속
10. 임대차계약에 있어 임대차보증금이 담보하는 채무가 임대차관계 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지
11. 부동산임대업자가 미리 부동문자로 인쇄한 임대차계약서를 제시하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 계약서상 임대차목적물의 명도 또는 원상복구 지연에 따른 배상금 조항이 약관에 해당하고, 임차인에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 의하여 무효라고 한 사례
12. 외국인 또는 외국국적동포의 대항력 취득
13. 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위
14. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것인지
15. 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지
16. 지하도 상가운영 목적의 도로점용 허가를 받은 자가 그 상가 소유자인 시를 대위하여 불법점유자에 대하여 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수 있는지
17. 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부
18. 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지
19. 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무가 포함되는지 여부 및 임차건물 부분에서의 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무도 이에 포함되는지
20. 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지

장성민 장성민 변호사는 건국대학교 법학과 재학 중 제52회 사법시험에 합격하고, 42기 사법연수원을 수료하였다. 이후 법무법인 '시대'에서 변호사로서의 첫발을 내디딘 그는 현재 법무법인 감명의 대표변호사로 활약하고 있다. 10년 이상의 법조 경력을 쌓아온 그는 민사, 가사, 기업 자문 등 다양한 분야에서 깊이 있는 법률 서비스를 제공하며, 법조계에서 두각을 나타내고 있다. 그는 변호사로서의 영리활동 외에도 국가지원사업 심사위원, 교원징계위 징계위원, 서초경찰서 민원자문 등 공익적 활동에 적극적으로 참여하며, 자신의 법률 지식을 사회에 환원하는 데 힘쓰고 있다. 특히, 다수의 국제적 명품 패션 브랜드와 오랜 파트너십을 구축하여, 이들의 국내 매장 입점을 위한 임대차 계약을 도맡아 처리하여 성공적으로 수행해왔다. 이 과정에서 축적된 전문성으로 부동산 인도 및 임대차 관련 소송에서 탁월한 성과를 거두며, 클라이언트들로부터 두터운 신임을 얻고 있다. 최근 범람하는 법률 정보 속에서, 정작 실무적으로 유용한 내용은 부족하다는 점을 고려하여, 부동산인도 및 임대차 소송의 일선에서 실제로 적용할 수 있는 실무 지식을 체계적으로 정리하여 본 서적을 집필하게 되었다. 그의 경험과 통찰이 담긴 이 책은, 독자들에게 실질적인 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.