경매 100계명 제1부

당신이 몰랐던 진짜 리스크는 '정보'가 아니라 '사람'이다!

? 왜 지금 이 책이 필요할까요?
박홍기 작가의 《경매 100계명 제1부: 브로커들의 세계 유혹과 함정의 미로》는 단순한 '투자 지침서'가 아닙니다. 사람의 심리와 욕망, 법과 구조, 브로커의 언어와 전략, 그리고 현장의 냉혹한 진실을 해독하는 '생존 매뉴얼'입니다.
감정가가 높고 유찰이 반복되며, 권리관계가 복잡한 물건이 '기회'처럼 다가오는 순간, 대다수 투자자는 한 줄의 문장으로 결정을 내립니다.
그러나 그 한 줄 뒤에는 유치권, 선순위 임차인, 가장임차, 가처분, 공유자 지분 등 수천만, 수억 원이 오가는 패가망신의 실패가 잠복해 있습니다.
저자는 그런 상황에서 '무엇을 체크하고', '무엇을 경계하며', '어떻게 행동해야 하는지'를 100개의 계명으로 구조화했습니다.
경매의 '기회'는 결국 구조를 읽는 힘이며, 이 책은 그 구조를 읽는 언어와 사고의 틀을 제공합니다.

? "안일한 삶은 당신을 속이고, 무지한 투자는 당신을 파괴한다"
안일함과 무지함을 경계하며 조심을 '지혜'로 바꾸는 법을 소개하는 《경매 100계명 제1부: 브로커들의 세계 유혹과 함정의 미로》는 경매 투자와 관련된 깊은 통찰을 보여줍니다.
베테랑 투자자가 되기 위해선 경계심을 품고 기회를 노려야 합니다.
저자는 이제 막 투자에 뛰어든 초보 투자자들도 이해할 수 있을 만큼 쉬운 용어로 경매를 설명합니다.
이 한 권의 책이 당신을 냉혹한 투자 세계에서 살아남을 수 있는 사람으로 만들어 줄 것입니다.

PART 1 사이클·지표 파트

1. 서울 주택구입부담지수의 "심장박동" 추이 - 금리와 집값의 교차점

2. K-HAI와 금리의 상관관계 - "금리 1%p 변화 = HAI 10~20p 변동"

3. 경매시장의 후행 지표: 진행 건수 급증과 낙찰률 급락

4. PIR 지표로 본 세계 최고 수준의 주택 구입 부담, 서울 - 내 집 마련의 어려움


PART 2 경매 절차 파트

1. 경매 종류와 절차
(1) 법원경매·공매·신탁공매
(2) 부동산 경매 절차 개요

2. 안전한 경매 투자를 위한 실전 전략과 체크 리스트
(1) 경매 실전 전략과 체크 리스트 - 초보자를 위한 7단계 실전 가이드
· 초보자를 위한 경매 7단계 실전 가이드 FLOW CHART
· 간단 체크 리스트 & 주의사항
(2) 경매 투자의 성공을 위한 핵심 기술 세 가지
(3) 상권 및 수익성 분석
(4) 부동산 경매 낙찰 후 납부해야 할 세금
(5) 경매 낙찰 시 유의해야 할 사례들

3. 유형별 물건 분석 및 사례별 전략
(1) 토지 경매 시 유의점
· 토지 경매 입찰 체크 리스트
(2) 모텔·돈사 경매 - 건물뿐 아니라 영업권까지 따져라
(3) 상가 경매 입찰 전략 및 필수 점검 사항
· 경매 상가 매입 실사 요령 체크 리스트
· 경매 상가 매입 시 세금 리스크 체크 리스트

4. 층별 주차장 낙찰 후 활용 전략
(1) 층별 주차장 실전 활용 가이드
(2) 관리비와 유지 보수비용
(3) 임대차계약 시 협상 전략 및 유의사항
(4) 지역 상권에 따른 유망 업종과 비유망 업종
(5) 투자 성공과 실패 사례의 시사점


PART 3 권리분석·임차인 파트

1. 권리 유형과 현장 실전 대응 전략
(1) 부동산 경매에 등장하는 권리 유형과 주의사항
(2) 경매 토지 위 무단 컨테이너·비닐하우스 대응 전략
· 무단 컨테이너·비닐하우스 대응 FLOW CHART & 체크 리스트

2. 임차인의 대항력: 경매 초보자를 위한 핵심 가이드
(1) 대항력: 세입자의 권리를 지키는 힘
(2) 말소기준권리: 권리가 사라지는 경계선
(3) 우선변제권: 내 보증금을 먼저 돌려받는 권리
(4) 최우선변제권: 소액 세입자의 든든한 보호막
· 임차인의 대항력 핵심 요약

3. 임차권 등기와 대항력 실전 가이드
(1) 임차권 등기의 정의와 제도적 목적 - "이사 가도 권리 지키는 안전장치"
(2) 2023년 법 개정 - 절차 간소화로 등기 신청 신속화
(3) 경매에서 임차권 등기의 효과 - "그대로 살아 있는 대항력과 우선변제권"
(4) 최악의 시나리오 - 일부만 배당되고 남은 보증금이 계속 인수되는 경우
(5) 입찰 전 필수 체크 포인트 - "임차권 등기 물건, 이렇게 분석하라"
(6) 제도 개선이 필요한 부분과 실전 대응 전략
· 임차권 등기 FLOW CHART

4. 채권 소멸시효 개념과 실전 대응 전략
(1) 채권 소멸시효의 개념
(2) 채권 소멸시효 사례와 대응 전략
· 채권 소멸시효 FLOW CHART


PART 4 특수리스크

1. 유치권
(1) 경매 공시 관행과 유치권 피해
(2) 유치권 부존재 확인 소송
(3) 허위 유치권 신고 대응 전략
(4) 초보자에게 위험한 유치권 사례
· 유치권 성립 요건 체크 리스트

2. 살아 있는 건축허가가 붙은 토지 낙찰 - 법적 착시와 실전 함정
(1) 건축허가가 살아 있는 토지의 함정: "토지를 낙찰받았다고 끝이 아니다"
(2) 건축허가의 법적 비승계성과 제도적 공백
(3) 소송의 길: 법적 권리를 찾아가는 고통스러운 순례
(4) 실전 사례: 협상의 붕괴와 허가권 인질화
(5) 실전 리스크 요인 분석
(6) 대응 전략: 절차와 순서의 전략화
(7) 전문가 조언과 교훈

3. 공유물 경매와 공유자 우선매수권 실무
(1) 공유자 우선매수권의 정의와 핵심 개념
(2) 공유자 우선매수권 행사 절차
(3) 차순위매수신고인 전환과 포기각서 활용
(4) 지분 경매 입찰 시 예상되는 위험 요소
(5) 실제 사례로 배우는 위험과 교훈
(6) 투자자가 반드시 알아야 할 대응 전략

4. 사해행위 취소 가처분: 경매 낙찰자의 법적 리스크와 대응 전략
(1) 사해행위 취소 가처분이란 무엇인가?
(2) 경매 낙찰자에게 닥치는 법적 위험
(3) 입찰 전 체크 포인트와 전략
(4) 낙찰 후 대응 전략
(5) 대법원 판례로 살펴본 위험과 교훈
· 〈사해행위 취소 가처분〉 경매 리스크 대응 FLOW CHART

5. 단행 가처분과 경매 실무
(1) 부동산 인도·철거·수거 단행 가처분의 개념과 법적 근거
(2) 재건축·경매 현장에서의 단행 가처분 활용 사례
(3) 단행 가처분 제도의 한계와 실무상 문제점
(4) 제도의 실효성과 한계: 사례로 보는 교훈
(5) 단행 가처분을 고려하는 신청자(채권자)를 위한 전략
· 〈부동산 인도·철거 단행 가처분〉 실전 FLOW CHART

6. 시행사 vs 지주, '알박기' 전쟁의 현실과 전략 000
(1) 매도청구제도 - 시행사의 법적 무기와 한계
(2) 지주의 알박기 전략 - 지뢰를 밟게 하라!
(3) 시행사의 대응 - 법과 협상의 이중 전략
(4) 개발사업의 현실 - 사람과의 싸움, 시간과의 싸움
(5) 알박기 현상의 비판적 시선
· 시행사 vs. 지주 - '알박기' 분쟁 대응 전략

7. 임대차계약서 실전 전략과 예방 조치
(1) 초보 임대인의 흔한 착각과 실수
(2) 임대인을 지켜주는 다섯 가지 필수 특약
(3) 문제 발생 시 법적 대응 절차
· 임대차계약서 실전 전략과 예방 조치

8. 법정지상권 이해와 대응 전략
(1) 법정지상권의 개념과 성립 요건
(2) 법정지상권이 붙은 경매 물건의 특징과 입찰 전략
(3) 법정지상권의 활용 또는 제거 방법(합의, 소송 등 실무 대응)
(4) 법정지상권 관련 분쟁 사례 및 최근 판례 동향
(5) 법정지상권 악용 및 유의해야 할 함정들
· 법정지상권 이해와 대응 전략


PART 5 전세사기·HUG/LH 개입

1. 경매 투자자를 위한 경매사기 예방 지침서
(1) 전세사기 피해와 경매의 관계
(2) 경매사기 수법의 주요 유형과 특징
· 수도권 '이중 임차인' 사기 + 경매 갭투자 수법 FLOW CHART
(3) 경매 컨설팅의 숨겨진 위험 - 초보 투자자를 위한 경매사기 예방 가이드
· 경매 컨설팅 사기의 전형적인 진행 시나리오
(4) 공유지분 가등기 수법으로 본 경매시장 부조리
(5) 사기 방지를 위한 제도 개선 방향
(6) 사기 예방 5계명


PART 6 결론

1. 경매 투자에 숨은 위험과 정보 비대칭
(1) 제한된 정보와 전문성 부족으로 인한 착시
(2) 낙후된 경매 현장 입찰: 브로커들의 놀이터
(3) 모든 리스크는 낙찰자의 몫
(4) 가계 파산과 눈물
(5) 과열 경쟁과 고가 낙찰
(6) 담합과 시장 교란
(7) 절차상의 변동 위험
(8) 법률 분쟁 가능성

2. 영끌의 눈물과 경매의 함정들

3. 안전한 경매 투자를 위한 조언

4. 경공매 실전 10계명
(1) 준비 없이 경매장에 서지 마라
(2) 권리분석은 생명선이다
(3) 현장 임장은 선택이 아닌 필수다
(4) 감정 버리고 숫자로 승부하라
(5) 실탄부터 충분히 마련하라
(6) 명도는 전쟁, 전략 없이 이기지 못한다
(7) 시장 흐름과 입지를 무시하지 마라
(8) 제도의 허점까지 계산에 넣어라
(9) 달콤한 유혹과 거짓말에 속지 말라
(10) 탐욕을 버리고 생존을 우선하라


부록
부록 1. 경매 절차 종합: 11단계
부록 2. 경매 10문 10답
부록 3. 〈법정지상권〉 주요 판례 및 사례 요약

박홍기 박홍기 작가는 전기기술자에서 출발해 실물경제 분석가이자 사회 구조 비평가로 성장했다. 《바젤3 모멘트 시리즈》와 《땅 투자 100계명》 등 저서를 통해 위기의 흐름과 시장 구조의 민낯을 드러내며, 복잡한 경제를 대중의 언어로 풀어낸다. 서울시립대 산업대학원 전자전기컴퓨터공학 석사, 일반대학원 박사과정 수료, 도시공학대학원 부동산학 석사를 거쳐, 현재 경희대 일반대학원 스마트도시·부동산학 박사과정에서 연구 중이다. 다음 카페 '대동도시경제 연구소' 대표이자 유튜브 '박홍기 작가 TV' 운영자다. 비정규직 전기 현장에서 시작해 전기설계·회로제어, 반도체 연구 서영대학교 겸임교수 등을 거친 그의 경력은 약자와 평범한 시민의 입장에서 이 세상을 살아남기 위한 치열한 삶의 기록이다.