퇴근 후 1시간, 경매·공매로 월급을 뛰어넘다

프롤로그 - 퇴근 후 1시간이 내 인생을 바꿨다 10

PART 1 부동산 경 · 공매 -싸게 사서 제값에 팔기
01 경매 vs 공매, 뭐가 다른 건가요? 18
경매란 무엇인가 - 부동산과 대출이 있는 한 영원한 시장 19
임의경매 · 강제경매 · 형식적 경매의 차이 20
경매 입찰 방법 - 처음 법원에 가는 분들을 위해 21
공매란 무엇인가 - 국가가 운영하는 온라인 경매 22
공매 물건의 종류 23
온비드 사이트 활용법 27
경매 vs 공매 한눈에 비교 - 토지거래허가 면제까지 29

02 권리분석, 사실 어렵지 않습니다 32
권리분석이 필요한 이유 - 낙찰가 외 추가 인수 금액이 생기는 경우 33
매각물건명세서 한 장으로 끝내는 권리분석 33
말소기준권리 6+1가지 - 이것만 찾으면 절반은 끝 34
대항력 - 임차인 전입신고일과 말소기준권리 비교법 37
확정일자 · 배당요구 · 우선변제권 · 최우선변제권 38
대항력 + 확정일자 + 배당요구 조합표 39
권리분석 3대 유형 - 소유자 거주 / 대항력 없는 임차인 / 대항력 있는 임차인 41
압류·교부청구 + 대항력 있는 임차인 = 원칙적 입찰 금지 44
공매 권리분석이 어려운 3가지 이유 47
특수물건 권리분석 - 임차권등기 · 전세권 · 가등기 · 대지권 · 법정지상권 · 가처분 ·
유치권 · HUG/HF 대항력 포기 · 미납/매각불허가 · 공동담보 · 지분 · 대형평수 49

03 시세조사 -손품 · 전화품 · 발품 59
시세조사가 중요한 진짜 이유 - 감정가는 시세가 아니다 60
손품 3개 사이트 - 디스코 · 호갱노노 · 네이버부동산 60
매매 · 전세 · 월세 시세를 한 번에 파악하는 이유 63
전용면적 확인 - 세금과 대출 한도에 영향 65
실투자금 계산 - 모든 비용을 고려 66
전화품 - 가장 중요한 시세조사 (스크립트 포함) 67
발품 - 채무자 거주 · 임차인 거주 · 공실 케이스별 접근법 69
돈 되는 물건을 찾는 검색 전략 - 신건 · 미납 · 공동담보 · HUG/HF 등 72

04 입찰 전략 -대출과 규제를 내 편으로 76
명의 선택 - 세대 개념 먼저 이해하기 77
취득세 완전 정리 - 1주택 · 다주택 중과 · 중과 제외 대상 78
양도소득세 - 1주택자 비과세 / 일시적 1가구 2주택 1·2·3 법칙 80
매매사업자 - 단기매도 핵심 전략과 비교과세 함정 82
재고자산 등록 여부 - 잔금 전에 결정 83
대출 전략 - 가계대출(경락잔금) · 사업자대출 · 디딤돌 · 보금자리론 84
나의 상황별 입찰 전략 조합표 88
명도 5단계 - 협의 → 인도명령 → 점유이전금지가처분 → 계고 → 강제집행 89
잔금 납부부터 매도까지 - 전체 타임라인 및 수익률 분석 94

05 실전 투자 사례 5선 (케이스스터디) 96
CASE 01 일산 대장 아파트 - 시세보다 1.4억 싸게 (단기매도 7,000만 원) 97
CASE 02 규제지역 하남 미사 - 신건 1등, 8,000만 원 싸게 99
CASE 03 서울 강서 가양 - 매각허가취소도 두렵지 않다 (시세차익 2.5억) 101
CASE 04 인천 부평 래미안 - 스터디 중 낙찰 (시세차익 1.2억) 103
CASE 05 대구 서변청아람 - 1주일 만에 순수익 1,300만 원 105

PART 2 자동차 경·공매 -월급 같은 단기 수익 만들기
06 왜 자동차인가 -양도세 0원, 빠른 환금성 110
부동산 vs 자동차 세금 구조 비교 111
취득세 7% (경차 4% + 감면) - 실제로는 가벼운 부담 112
환금성 - 낙찰 후 2시간~1주일 매도 가능 113
권리분석이 필요 없는 구조 (파산자공매 제외) 114
수요 채널의 다양성 - 딜러 · 당근 · 수출 · 고철 114
레드오션 논쟁과 자동차를 잘 몰라도 되는 이유 115

07 4가지 채널 완전 비교 118
채널 1 법원 경매 - 전국에서 매일 입찰 가능 118
채널 2 온비드 공매 - 전 과정 온라인, 입문자 추천 120
채널 3 파산자공매 - 경쟁률 낮지만 권리분석 필요 121
채널 4 오토마트 · 안산시공매 · 굿인포카 123
4개 채널 한눈에 비교표 124

08 입찰 전 손품 -4단계 체크리스트 125
STEP 1 매도가격 파악 - 카365 · 헤이딜러 · 당근마켓 · 수출/고철 125
STEP 2 사고이력 및 보험이력 확인 - 헤이딜러 · 카히스토리 128
STEP 3 권리분석 - 정부24 등록원부 갑구 · 을구 (파산자공매 한정) 129
STEP 4 최종 매도가 산정 및 입찰가 결정 130
헤이딜러 1등 가격을 그대로 믿으면 안 되는 이유 131

09 입찰 전 발품 -실물 점검 포인트 133
외관 점검 - 패널 간격 · 스크래치 · 타이어 · 휠 · 침수 의심 징후 134
내부 점검 - 냄새 · 시트 · 주행거리 · 전자장비 136
엔진룸 점검 - 오일 누유 · 배터리 137
절대 입찰 금지 차량 - 침수차 · 프레임 사고차 · 망자 차량 · 연말연초 138
오히려 노려야 할 차량 - 낡은 중고차 · 수리 필요차 · 사고이력차 · 고주행 차량 140

10 낙찰 후 절차 완전 가이드 -명의이전 · 보험 · 매도 142
취득세 계산 및 납부 - 차량가액의 7%, 경차 감면 142
보험 가입과 일할 환급으로 비용 최소화 143
명의이전 절차 - 필요 서류와 말소 처리 144
매도 방법 4가지 - 딜러 경매입찰 · 딜러 직접 · 당근 · 수출/고철 146
세금 처리 - 개인 명의 양도세 0원, 사업자 부가세 처리 148
PART 2 마무리 체크리스트 (손품·발품·낙찰 후) 149

11 실전 투자 사례 6선 (케이스스터디) 151
CASE 01 레인지로버 스포츠 - 1달 만에 835만 원 (DPF 수리 절감) 151
CASE 02 사고이력 캐딜락 XT5 - 5일 만에 458만 원 155
CASE 03 BMW 5시리즈 - 551만 원에 세컨카로 직접 운용 158
CASE 04 화물 전기차 봉고III EV - 경쟁자 2명, 250만 원 수익 161
CASE 05 02년생 20대 수강생 - 1일 만에 320만 원 (3번째 낙찰) 163
CASE 06 50대 주부, 제네시스 EQ900 - 4일 만에 206만 원 165

PART 3 파산자공매 -블루오션 틈새 시장 공략하기
12 파산자공매란 무엇인가 170
파산이란 무엇인가 - 경 · 공매보다 더 최악의 재무 상태 171
파산재단과 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제382조 171
파산관재인의 역할 - 법원이 임명한 중립적 관리인 172
일반 매매 계약이라는 본질 - 경 · 공매와 근본적 차이 172
파산자공매 vs 일반 경 · 공매 한눈에 비교 174
파산자공매에서 나오는 물건 - 부동산 · 자동차 · 가전 · 의류 · 기타 동산 174

13 왜 아직도 블루오션인가 -4가지 오해를 깨드립니다 177
오해 ① '파산한 사람의 물건은 별로다' 177
오해 ② '파산관재인도 포기한 물건 아닌가요?' 178
오해 ③ '권리분석이 너무 복잡하다' 179
오해 ④ '대출이 안 되니까 현금 부자만 할 수 있다' 179
경쟁률 3대 1이 의미하는 것 180

14 3분 권리분석 -3단계 (공고문 · 등기부 · 관재인 전화) 181
1단계 공고문 확인 - 채무자/임차인 거주, 인수사항, 특약 181
2단계 등기부등본·등록원부 발급 - 부동산 / 자동차 / 일반 동산 183
3단계 파산관재인 전화 확인 - 반드시 해야 할 질문 리스트와 녹음 185
물건 유형별 권리분석 차이 정리표 186

15 물건 유형별 투자 공식 187
주거용 부동산 - 공시지가 · 시세조사 4개 사이트 · 전화품 187
자동차 - PART 2 공식 + 파산자공매 고유 절차 189
가전 · 가구 · 전자기기 - 중고나라 · 당근 시세, 실물 확인 190
의류 - 진품 감정과 도떼기시장 기준 보수 산정 191

16 실전 물건 검색과 입찰 체크리스트 192
물건 찾는 2가지 경로 - 온비드 / 대법원 공고게시판 192
입찰 방법 - 온비드 / 우편 · 이메일 · 팩스 · 방문 (공고문 확인 필수) 193

17 실전 투자 사례 5선 (케이스스터디) 194
CASE 01 삼성 TV 43인치 - 25만 원에 수의계약, 중고가보다 35만 원 싸게 194
CASE 02 안산 와동 빌라 - 2개월 만에 순수익 2,000만 원 198
CASE 03 강원 정선 보상 토지 - 300만 원으로 1,500만 원 (수익률 500%) 200
CASE 04 인천 부평 재개발 아파트 - 전세가보다 싸게, 실투자금 2,000만 원 203
CASE 05 동두천 한성아파트 - 1,600만 원 투자로 10개월 만에 1,000만 원 207
PART 3 마무리 파산자공매 전체 체크리스트 210

에필로그 - 오래, 꾸준히, 묵묵히 212