부자 되는 부동산

부동산학의 학문이 한때는 잡학(雜學)의 학문이라 불린 적이 있었다.
부동산을 알기 위해서는 그만큼 여러 학문들이 필요하고, 여러 가지 지식을 알아야 하겠지만 일반인이 부동산을 전문적으로 연구하는 학자나 교수 또는 연구자가 아닌 이상 부동산 관련 모든 분야를 심도 있게 공부할 필요까지는 없다고 본다.

그러나 부동산 공법 정도는 익혀서 부동산을 다룬다면 투자에 많은 도움이 되리라 믿는다.
이 책에서 다루는 내용만으로는 부족한 부분도 없지 않겠지만 부자 되는 명품부동산을 만나기 위한 기본적인 바탕은 되리라 확신한다.

이 책은 실패하지 않는 명품부동산을 찾기 위한 책이다.
이 책에서 다루는 부자 되는 명품부동산은 이자소득 이상 수익이 발생하는 부동산과 가격이 계속 상승하는 부동산을 의미한다.

주택은 가격이 오른다고 수입으로 대체할 수도 없는 재화이다.
오롯이 국내의 토지에서만 만들어야 하는데, 당장 공급할 수 있는 토지가 있다고 해도 각종 행정적인 절차와 보상절차, 이해관계자 협의 완료, 토지 위의 지상물을 제거하는 시간 등으로 착공까지는 3~4년에서 4~5년 이상 걸릴 수 있다. 사업지가 소유자의 반발과 보상에 따른 소송까지 발생하면 더 많은 기간이 소요될 수도 있다.
착공 후에는 평균 약 3년 내외의 공사 기간이 소요된다. 요즘 신축은 초고층으로 3년 이상의 기간이 필요하다.

따라서 순조롭게 진행되어도 입주까지는 약 7~8년 이상이 소요된다. 짓는데 많은 시간과 노력이 필요한 재화이다. 공급이 더딘 이유 중 하나이다.

치솟는 건축비와 각종 규제에 의한 비용상승, 토지비 상승 등은 아파트의 가격 인상을 불가피하게 만들고 있다.
상승하는 집값에 준비하는 마음으로 이 책을 읽어주었으면 한다.
부동산 공부는 한번 해놓으면 살아가면서 버리는 공부가 아니고, 반드시 한 번 이상은 써먹는 소위 본전은 건지는 공부가 된다.
일독 이독 이상을 권한다.

이 책은 제1편과 제2편으로 나누어 제1편에서는 부동산 공법 이론을 제2편에서는 제1편을 기초한 응용편으로 구성하였다.

제1편 제1장에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 내용을 이해하면서 각종 용도지역과 용도구역을 공부하고,
제1편 제2장에서는 건축법과 관련한 내용으로 건축행위를 하기 위한 건축법의 내용을 소개하였다.
제1편 제3장의 지적 관련에서는 측량과 지목, 지적공부에 대하여 설명하였다.
제1편 제4장에서는 농지와 관련하여 소유와 농지전용 및 농지투자에 대하여 설명하였다.
제1편 제5장에서는 산지와 관련하여 행위 제한과 산지 전용 등에 관하여 설명하였다.

제2편 제1장의 부자 되는 토지부동산 투자에서는 부동산의 특징과 부동산의 권리관계, 부동산의 가치와 토지 투자에 관하여 설명하였다.
제2편 제2장 부자 되는 주거용 부동산 투자에서는 단독주택, 전원주택, 아파트, 상가주택 투자에 관하여 설명하였다.
제2편 제3장의 부자 되는 수익형 부동산 투자에서는 상가투자와 상가 수익률, Compact City 및 상가 권리금에 대하여 설명하였다.
제2편 제4장 일반적인 부동산 투자 실전에서는 투자의 타이밍과 투자의 가용자산, 개발투자행위 및 성공적인 투자 방향, 기획부동산에 대하여 설명하였다.
제2편 제5장의 부동산 가격에 영향을 미치는 정책적 요인에서는 각종 정부 대책과 수급문제, 집값 변화와 미분양투자에 관하여 설명하였다.
제2편 제6장에서는 부동산 가격에 영향을 미치는 일반적 요인에서는 집값에 영향을 미치는 개별적인 요인과 상승요인을 설명하였다.

PROLOGUE

제1편 부자 되는 부동산의 공법 이론 편

제1장 국토이용 행위 편

국토의 계획 및 이용에 관한 법률
부동산공법 기본 용어
1 국토기본법의 용어
2 국토계획법의 용어
국토계획법의 용도지역
1 용도지역
2 도시지역
2-1 주거지역
2-2 상업지역
2-3 공업지역
2-4 녹지지역
3 관리지역
4 농림지역
5 자연환경보전지역
용도지구
용도구역
1 개발제한구역
2 도시자연공원구역
3 시가화조정구역
4 수산자원보호구역
5 도시혁신구역
6 복합용도구역
지구단위계획
용도지역의 건폐율
용도지역의 용적률
도로
1 도로
2 도로관련법률
3 농어촌도로
4 접도구역
5 국가도로망종합계획 수립
기반시설
토지거래 허가제
토지이용규제 기본법

제2장 건축행위 편

건축법
건축법의 기본적인 용어
건축법의 적용을 배제하는 건축물
건축물 면적
건축 신고
1 건축 관련 입지와 규모의 사전결정
2 사전결정의 효력
3 신고대상 건축물
4 건축면적과 건축주
5 건축물대장
대지와 도로의 관계
승강기 설치

제3장 지적(지적법) 행위 편

지적의 기본
지적 관련 기본 용어
지적측량과 지적기준점
토지분할
경계측량
지목
지목변경
지적공부(地籍公簿)
1 토지대장 등의 등록사항
2 공유지연명부
3 대지권등록부
4 지적도ㆍ임야도의 등록사항
5 측량성과도

제4장 농지 관련 행위 편

농지법의 제정 목적
농지법 관련 용어
농지의 기본 이념
국가 등의 의무
농지의 소유
농지의 소유 상한
농지취득자격증명
농지의 처분
농지 용도구역의 행위 제한
농지의 전용
1 농지전용 허가사항
2 농지전용 허가 예외사항
3 농지전용의 신고사항
4 농지전용을 제한하는 경우
5 농지조성비와 투자
6 농지전용이 불가한 농지
위탁 영농(경영)

제5장 산지 관련 행위 편

산지
산지 관련 용어
산지 구분
산림보호구역
산지행위 제한
산지전용
대체산림자원조성비


제2편 부자 되는 부동산 응용 편

제1장 부자 되는 토지 부동산 투자

부동산의 특성
1 부동산의 이해
2 부동산의 특징
국토의 면적과 이용 상황
부동산의 권리변동
공시지가
토지의 가치
1 토지 가치의 분석
2 토지소유권의 영향
토지 투자
1 일반 나대지 투자
2 농지와 산지 투자
건폐율과 용적률의 관계
1 건폐율
2 용적률
토지거래 확인사항

제2장 부자 되는 주거용 부동산 투자

단독주택
1 일반 단독주택
2 전원주택
2-1 전원주택 계획
2-2 전원주택 구입 방법
2-3 전원주택 매입 시 확인할 사항
아파트
1 분양아파트 고르기
2 아파트 매입 시기
상가주택

제3장 부자 되는 수익형 부동산 투자

수익형 상가 투자
1 수익형 상가
2 상가 수익률
3 넬슨의 소매입지 선정의 8원칙
콤팩트 시티(Compact City)
1 콤팩트 시티 개념
2 콤팩트 시티 활용 사례
3 콤팩트 시티 정책 성공을 위한 과제
상가 권리금

제4장 부동산 투자 실전

일반적인 부동산 투자
1 기본형 부동산 투자
2 투자 타이밍
3 부동산 투자를 위해 매수를 결정할 때
4 부동산 침체기 투자
5 투자 가용자산
부동산 개발 투자
1 개발행위 허가제
2 개발행위 사전검토 사항
3 개발행위 허가 기준
4 개발행위 허가대상
5 개발행위 허가를 받지 않아도 되는 행위
6 성공적인 투자방향
이슈형 부동산 투자
1 부동산 시장 예측
2 위험한 투자 기획부동산
재건축 부동산 투자

제5장 부동산 가격에 영향을 미치는 정책적 요인

행정부의 법제도
행정부의 각종 부동산 대책
세금과 금융대출
수급문제
한국 집값 변화와 미분양 투자

제6장 부동산 가격에 영향을 미치는 일반적 요인

집값에 영향을 미치는 요인
1 개별적인 영향을 미치는 요인
2 주거 선호도
부동산 가격상승 요인

이동한 부동산학박사

학부에서 법학을 전공하고 토지정책으로 석사와 주거 선택에 관한 연구로 부동산학박사 학위를 취득하였다. 1985년 제1회 공인중개사 자격을 취득한 후에 부동산 관련 일을 하면서 중개업, 건설시행업, 실버타운 기획, 주택(전원주택 포함)·공장·주유소·근린상가 등을 직접 시공과 운영을 하였다. 부동산과 관련된 직업으로 40여 년 동안 이론과 실무를 병행하고 있다. 지금도 항상 부동산을 생각하면서 '왜 저곳에 저런 건물이 있을까?' '왜 저런 건물을 지을까?' '저 부동산의 현재 가치는 미래가치는 어떻게 변할까?' 등 어떻게 하면 미래가치가 높은 명품부동산으로 만들 수 있을까를 고민하며, 외부 컨설팅자문에 응하면서 부동산업을 하고 있다.