뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

왜 전국의 재건축ㆍ재개발이 다시 들썩일까?

폭락론과 인구 절벽의 이면에 '기업형 임대주택'발 수급 폭탄이 터진다



현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다.

업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전ㆍ월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.



#1

2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 '십정 2구역' 재정비 사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.



#2

서울 강서구 J아파트 150가구의 전셋값과 매매기록을 분석해보니 이 단지는 2012년까지 단 한 건의 매매도 없었다. 그런데 2013년 하반기부터 2015년 9월까지 37건의 거래가 진행됐는데 전세가율이 무려 85%에 달했다.



두 사례는 보도를 통해 많은 사람이 접했을 수도 있으나, 한국 부동산 시장의 거대한 변화를 압축한 사건이라고 본 이들은 많지 않다.

금융투자업계에는 작년 말부터 '집합투자기구(펀드나 리츠 등)'라는 것을 만들어서 재건축ㆍ재개발 조합으로부터 주택을 2,000호~3,000호씩 구매하고 있다. 주택 재개발ㆍ재건축 조합 역시 조 단위로 구성된 펀드 등에 거리낌 없이 주택들을 팔고 있다. 조합들이 팔겠다는 물량이 너무 많아서 집합투자기구의 설립 속도가 따라가지 못하는 상황이다.

이런 급작스러운 변화는 2015년 말 시행된 '민간 임대주택에 관한 특별법'이 등장한 후부터다. 언론에서는 간단히 '뉴스테이법'이라고 부른다.

부동산은 제도와 규제가 시장을 결정한다. 이 법은 앞으로 개인이 아니라 기업이 주택을 임대 목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장뿐만 아니라 주택시장 구조를 근본부터 바꿔놓을 것이다.

강서구의 J아파트를 전세 끼고 산 행태는 '무피투자'로 통칭한다. '피 같은 내 돈이 들지 않는(무피)' 부동산 투자 방식을 말한다. 가장 대표적인 것이 이렇듯 전세를 끼고 집을 사는 것이다. 그럼 무피투자자들이 원하는 것은 무엇일까? '조합원 자격' 취득이다.

그들은 훗날 재건축ㆍ재개발 사업이 기업형 임대주택으로 연결될 때(뉴스테이) 얻게 되는 '용적률 상향'이라는 인센티브를 얻으려고 발품을 팔고 있다.



저자가 이 책에서 밝힌 몇 가지 사실은 보통 사람들에겐 충격적이다. 첫째 한국의 주택 수는 부족하다. 한국의 인구 증가율은 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하는 게 맞지만, 가구 수만큼은 2035년까지도 증가한다.

가구의 분화와 해체가 핵심이고 주요인이고, 그동안 한국에 연평균 19만6,000가구가 새롭게 생긴다. 좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 주택이 필요하다. 정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생한다고 예측하고 있다. 특히 수도권의 주택이 제일 부족하다. 주택 공급이 과잉이라는 사회의 우려는 과연 사실인가?

둘째, 택지 공급이 사라진다. 박근혜 정부에서 택지 공급은 급격히 그리고 현격히 줄었다. 분양이 더는 없다는 방증이다. 공공임대주택도 마찬가지 신세가 될 것으로 예측한다.

집 지을 땅이 없고, 집은 지어야 하는 모순된 상황에서 정부는 구도심 재생사업을 적극적으로 밀어주고 있다. 노후한 구도심은 이미 개발된 상태이므로 주택만 재건축 혹은 재개발하면 기존의 인프라를 그대로 쓸 수 있기 때문에 전체 비용면에서 상당히 효율적이다. 따라서 정부는 재건축ㆍ재개발과 같은 정비사업을 통해 구도심 안에서 신규 주택 공급을 확대하는 방식을 장려하고 있다.

정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9ㆍ1대책이다. 눈여겨볼 내용은 재건축 활성화로 재건축을 할 수 있는 연한(재건축 연한)을 10년 단축해 30년으로 만든 줄인 것이다.

'개인'이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 '민간 기업'의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다.

뉴스테이의 절정은 노후주택 정비사업인 재건축ㆍ재개발 사업과 연계하는 방식이다. 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총 공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양을 받되, 일반분양은 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에 전부를 매각하는 방식이다.

사업주인 조합 관점에서, 조합분양과 일반분양(기업에 매각)이 모두 분양되었으므로 해당 사업은 원활히 추진될 수 있게 되었다.

정부는 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해서, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률까지 마련했다.

공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전ㆍ월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다 .4



제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다



임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가? .21

기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다 .25

1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길 .28

주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다 .34

주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니 .41

주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 .45

다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인 .51

집이 있어도 남의 집에 사는 사람들 .55



제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축ㆍ재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다



휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화 .61

집 지을 땅을 공급하지 않는다면? .69

주택시장의 금수저, 아파트 재건축 .75

주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산 .81

은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다 .87

주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다 .90

주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다 .94

분양은 사라진다 .99

주택을 거래하는 방식이 달라진다 .102

죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과 .106



제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전ㆍ월세 세입자에게 마지막 기회가 될…



2018년 부동산 위기론의 실체 .115

부루마블과 부동산 시장의 비밀 .120

주택가격 전망 .125

주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀 .130

주택도 주식처럼 투자하라 .139

전세시장의 하이에나, 무피투자 .144

공인중개사가 사라진다 .149

기업에 월세를 내는 삶 .155

부동산 리츠가 밀려온다 .160

한국 주택시장의 미래 .163



제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우



서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까? .169

2015년, 재개발ㆍ재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유 .173

지분제와 도급제 방식의 차이를 알자 .178

주택 재건축 투자의 정석 .183

주택 재개발 투자의 정석 .188

주택 재개발 및 재건축 현황 .198



Q&A .203



Q1 미분양이 많다는데 주택 경기가 둔화한다는 증거 아닌가?

Q2 무주택에 월세(전세)를 산다. 한 달 350만 원이 소득이다. 분양하는 아파트가 많은데 분양이라도 받아야 하나?

Q3 위 질문에 이어 일반 단독주택이나 빌라(다세대, 다가구)를 매매하는 것도 길인가?

Q4 지방은 천 명당 주택 수가 평균을 웃돈다고 했다. 그럼 지방 재건축(재개발)을 매매하는 건 피해야 하나?

Q5 2가구(다가구) 임대인(민간)이다. 지금 상태를 유지하는 게 바람직한가?

Q6 앞으로 민간 기업형 임대주택이 들어서면 임대료는 어떻게 책정될 것으로 예상하나?

Q7 전세 대란의 궁극적 해결책은 공공임대주택 건설이라는 주장이 많다. 정책 변화로 임대주택 건설이 활성화하면 이 책 이야기는 물거품이 될 수 있다

Q8 시장이 붕괴하지 않으려면 공급과 수요가 적절해야 한다는 게 시장 원리인데, H신문에서

지적했듯 1차, 2차, 3차 산업혁명이 공황을 물리친 건 인위적인 수요 견인 책이 큰 역할을

했다고 봐야 한다. 만약 주택시장이 임대시장 특히 기업들이 주도하는 임대시장으로 갔을 때 대부분 국민이 구매력이 떨어져 수요가 사라지면 결국 시장 자체가 붕괴할 위험은

없을까?

Q9 인구 절벽과 관련해서 베이비붐 세대들이 거의 한 채씩 가지고 있는 집이 그들 사후에는

텅 비게 될 것이므로 공급 물량은 자연스럽게 늘어난다는데 그럼 공급이 확 늘어나는 것

아닌가?

Q10 아파트 분양 시 대출받은 뒤 즉시 원리금을 갚아야 할 수 있다. 아파트를 분양받는 건 괜찮은 선택일까? 최근 뉴스 기사에는 집단 대출이라는 수단이 있는데 그것이 분양가를 올리는 꼼수라고 지적하던데.

Q11 과연 한국 부동산 시장에 거품은 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산

불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산

시장에서 적당한 가격은 얼마일까?

Q12 서브프라임 모기지론에 의한 미국발 금융위기와 한국의 가계부채발 공황을 자주 비교한다. 한마디로 주택담보대출 등 비중이 크고 대부분 이것이 생계형이라는 데 주목한다. 어떻게 해석하면 좋나?

Q13 일본 부동산 거품 붕괴와 잃어버린 20년이 한국의 부동산 붕괴론을 떠받치는 근거로 삼곤 하는데, 어떤 점이 다른가?

Q14 재건축이나 재개발 시 집주인의 염려 중 하나는 비용 부담이었다. 여윳돈이 없으면 재건축이 엄두가 나지 않는다는 말인데, 이런 위험 부담도 줄어드나?

채상욱 저자 채상욱은 건축학과를 졸업하고 삼성물산, 표준협회 등을 거쳐 현재 하나금융투자의 건설 애널리스트로 일하고 있다. 건설 산업과 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대산업 등 대표 건설 기업들을 분석한다. 2011년부터 발표하는 주택시장의 객관적 지표와 전망이 큰 반향을 불러오고 있다. 특히 2015년 [인구절벽, 입주 폭탄, 대외 불확실성 속에서 주택가격은 왜 오르는가]라는 리포트로 온라인 부동산투자자들에게 주목받았다.



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