서울 연립주택 투자지도

나는 연립주택으로 서울 땅을 산다!
평균 대지지분 20평 서울 연립주택 BEST 100

〈서울 연립주택 투자지도〉의 저자는 혼란한 부동산 시장을 비집고 신축아파트 입성의 기회를 얻었다. 싼값에 매수한 3층 연립이 18층 신축 아파트로 변신하는 것이다.
이렇게 좋은 기회를 친구들에게 알리고자 발품을 팔기 시작했다, 그런데 생각보다 많은 연립주택이 서울 요지에 있지 않은가? 그렇게 찾아 나선 연립주택이 100개가 넘어서자 책으로 내자고 결심했다.

땅의 가치 감별하는 노하우 제공!
용도지역, 용적률, 대지지분 해독법 제시

이 책에 나온 서울시 연립주택 100개 리스트만 봐도 곧바로 투자가 가능하다. 하지만 시간차에 따라 가격이 오를 수도 있고 매물이 없을 수도 있다. 무엇보다 저자가 미처 찾지 못한 보물 같은 연립주택이 여러분 주변에 있을 수 있다. 지금이라도 길가에서 연립주택을 만나면 신축 아파트로 변신할 수 있을지 없을지 파악해 보자. 이 책은 그 노하우를 전달하고 있다.
연립주택에 투자하려면 땅의 가치부터 파악해야 한다. 〈준비마당〉에서는 신축아파트를 짓기에 적합한 땅인지 대지지분, 용적률, 용도지역부터 알아본다. 그런 다음 연립주택을 신축아파트로 변신하는 과정을 익히기 위해 가로주택정비사업을 살펴본다.
온라인에서 연립주택 정보를 얻는 법, 나만의 채점표로 가치를 측정하는 법, 매수와 실거주 꿀팁 등 서울 전역을 뛰어다니며 얻은 노하우도 아낌없이 나눠준다.

시시각각 업데이트되는 실시간 발품정보 AS!
시세, 개발현황, 미수록 연립주택 + 엑셀파일까지 제공!

책에 수록된 'AS 쿠폰'을 활용하면 연립주택 최신 정보를 다운받을 수 있다. 책에서 소개한 연립주택의 시세, 개발현황은 물론이고, 지면이 부족해 담지 못한 미수록 연립주택에 대한 정보도 업데이트한다. 함께 제공되는 엑셀파일을 다운받고 마음에 드는 연립주택을 뽑아 나만의 관심 리스트를 만들어 관리하다 보면 내집마련의 기회가 보일 것이다.

지은이 | 이형수
블로그: https://blog.naver.com/psychist007
고려대학교 경영학과를 졸업하고, 현대카드 마케팅실과 삼성서울병원 기획실에서 근무했다. 현재는 완구를 수입해 도매 공급하는 1인 사업체를 운영하고 있다. 주경야독하여 30회 공인중개사 시험에 합격했으며, 연립주택에 특화된 블로그 'all about 연립주택'을 운영하고 있다.


연립주택으로 서울 땅을 사다!
용도지역, 대지지분이라는 개념에 꽂혀 2018년에 지금 살고 있는 연립주택을 덜컥 매수하기 전까지는 부동산에 대해 아는 게 거의 없었다. 겪어봐야 비로소 보이는 것이 있다고, 연립주택에 살다 보니 서울의 다른 알짜배기 연립주택들도 하나둘 눈에 들어오기 시작했다. 구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배라고 하듯이 가치 있는 연립주택을 찾아 꿰어보기로 결심했다.

손품, 발품, 따릉이품까지 총동원!
근력으로 완성한 '연립주택 투자지도' 대공개!
서울 전역을 돌아다니며 80년대 연립주택을 집중적으로 조사하고, 매력적인 연립주택만 골라 이 책에 추려 담았다. 과장을 조금 보태면 서울지역의 80년대 연립주택을 전수조사한 셈인데, 부동산 고수라면 오히려 힘들었을, 부린이 (부동산 어린이) 기에 할 수 있는 도전이었다. 다소 괴짜 같은 마인드, 맨발 수영 10km를 3시간 안에 완주하는 체력, 그리고 조사활동을 수월하게 할 수 있게 도와준 지하철 정액권과 서울시 공공자전거 따릉이 덕이기도 하다.

국민연금만으로는 불안한 2040에게 추천!
노후를 위한 마중물 투자처 '80년대 서울 연립주택'
미래는 누구에게나 불투명하다. 나 역시 미래가 걱정된다. 국민연금만으로는 불안해, 주택연금까지 받고 싶다. 주택연금을 받기 위한 마중물 투자처로 80년대 연립주택만 한 것이 없겠다 싶었고, 다른 부린이들과 그 노하우를 공유하고 싶었다. 80년대 서울 연립주택이 그렇게 좋은 거라면 왜 이 모든 것을 공개하는지 의문을 가질 수 있겠지만, 나도 얻는 것이 많다. 정보를 공유하기 시작하면서 부동산에 대한 시야와 식견이 '비 온 뒤 죽순 자라듯' 빠르게 성장했다. 게다가 이렇게 책도 나오지 않았는가!

〈프롤로그〉
나의 80년대 연립주택 매수기

〈준비마당〉
나는 연립주택으로 서울 땅을 산다!
01. 왜 '80년대' '서울' '연립주택'인가?
공동주택 종류 세 가지 - 다세대, 연립, 아파트
80년대 연립주택은 대지지분이 어마무시하다?
〈TIP〉 연립주택의 지하실과 조삼모사(朝三暮四)

02. 용적률과 용도지역에 따라 몸값 천차만별!
연립주택의 현재 용적률이 낮을수록 투자가치는 UP!
주의! 1┃서울 지역 용적률은 서울시 조례를 따른다
주의! 2┃'도시정비사업' 용적률은 따로 있다?
주의! 3┃용도지역에 따라 가치 역전!
주의! 4┃수익률 까먹을 수도 있는 지구단위계획 확인은 필수!
〈TIP〉 서울도시계획포털에서 용도지역과 지구단위계획 확인하기

03. 투자의 발목을 잡을 수 있는 '최고높이 제한'
건물의 높이를 제한하는 4가지 경우
1┃일조권 확보를 위한 높이제한
2┃용도지역에 의한 높이제한
3┃가로구역별 높이제한
4┃용도지구에 의한 높이제한

04. 연립주택과 찰떡궁합, 가로주택정비사업
신속한 사업 진행과 쏟아지는 혜택 - 새 아파트 장만을 위한 지름길, 가로주택정비사업!
가로주택정비사업의 첫 단추 - 기준 요건부터 확인하자!
〈TIP〉 조건만 충족한다면 가로구역 일부 진행도 가능

05. 가로주택정비사업 혜택 총정리
가로주택정비사업 기본 혜택 4가지 - 최고의 혜택은 재건축 초과이익 환수 면제!
공공 참여시 늘어나는 혜택들
〈TIP〉 공공성 충족시 가로구역 2만㎡까지 상향! 투기과열지구도 혜택!

06. 가로주택정비사업 애매모호 Q&A!
〈TIP〉 재건축 진행 사업장, 가로주택정비사업으로 전환하는 것이 이득일까?

07. 5천만원이면 서울 연립주택 투자 가능!
아파트보다 매력적인 선택지, 연립주택!
서울의 저평가 소액 투자
대지지분 15평 3억~6억원대 - 레버리지 활용, 실거주 여부에 따라 실투자금 DOWN!
연립의 미래는 소단지 아파트, 상승장에 함께 오른다!
〈TIP〉 연립주택, 주택연금 플랜의 마중물

08. 그래도 아파트가 낫다는 당신에게
(feat. 남서울럭키아파트 vs 현대빌라)
재건축 아파트 vs 재건축 연립주택 - 저평가 단지는 어디?
연립주택의 최장점은 상대적으로 빠른 재건축 과정!
〈TIP〉 준공업지역 vs 제3종 일반주거지역, 투자 매력도는?

09. 어떤 연립주택을 선택할까?
(feat. 연립주택 채점표)
투자 전 나만의 채점표 만들기
복수의 후보군을 비교한 후 선택하라
〈TIP〉 연립주택 매수자를 위한 알짜팁

10. 연립주택 정보 찾고 가치 측정하는 법
1┃'일사편리'에서 대지면적, 용도지역, 연면적 등 파악하기
2┃'디스코' 앱에서 매물, 실거래가 등 파악하기

11. 연립주택 투자 전 주의사항
1┃발품은 필수!
2┃주택명보다 주소 확인!
3┃청약자격 박탈 가능성을 감안할 것!
4┃재건축이 진행되고 있는 경우 조합원 지위의 양도에 유념할 것!
5┃지적공부(地籍公簿) 필수 확인!
〈TIP〉 진행 중인 재개발ㆍ재건축 사업이 있는지 확인해 보자

12. 서울 연립주택 100 선정 기준
기준 1┃제2ㆍ3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 위주로 선정한다
기준 2┃역세권 위주로 선정한다
기준 3┃재개발구역 포함 등 호재에 따른 가격 반영이 큰 곳은 제외한다
기준 4┃실거래가 10억원이 넘는 곳은 제외한다
기준 5┃미개통 지하철 노선은 코멘트로 남긴다
기준 6┃'평균 대지지분'을 적용하고, 10평 미만이면 제외한다
기준 7┃공시지가 활용해서 시장가를 역산한다
기준 8┃통합 개발은 바로 옆에 있는 경우만 적용한다
기준 9┃2020년 상반기 현장답사를 기준으로 삼는다

〈실천마당〉
서울 연립주택 100
01. 서울 서북권 (종로/은평/서대문/마포)
스카이빌라 ㆍ 삼익빌라 ㆍ 홍일연립 외 13곳
〈TIP〉 가로주택정비사업 요건을 충족하는 홍일연립
〈TIP〉 온라인에서 연립주택 정보 얻는 방법

02. 서울 동북권Ⅰ (노원/도봉/강북/성북)
오성빌라 ㆍ 현대빌라 ㆍ 양지빌라 외 9곳
〈TIP〉 조심조심! 일반ㆍ소규모 재건축 조합원 지위 승계 조건
03. 서울 동북권Ⅱ (동대문/성동)
금성빌라 ㆍ 대명연립 가ㆍ나동 ㆍ 광성연립 외 16곳

04. 서울 동북권Ⅲ (중랑/광진)
면목우성타운 ㆍ 중화우성타운 ㆍ 이화주택 외 13곳

05. 서울 동남권 (강동/강남/동작)
세경주택 ㆍ 현대빌라 ㆍ 도곡현대연립 외 4곳
〈TIP〉 건물에 딸린 땅, 외필지 확인하는 법
〈TIP〉 매물이 귀한 상업지역 연립주택

06. 서울 서남권Ⅰ (금천/구로)
현대빌라 ㆍ 강호주택 ㆍ 대성연립 외 14곳
〈TIP〉 연립주택 실거주를 위한 인테리어 팁
〈TIP〉 연립주택이 가장 많은 동네, 온수역 일대
〈TIP〉 재건축 진행 중인 미래빌라, 현대연립
〈TIP〉 준공업지역에 속한다면, 채광과 조망 확인은 필수

07. 서울 서남권Ⅱ (영등포/양천/강서)
현대그린빌라 ㆍ 세원빌라 ㆍ 유성연립 외 10곳
〈TIP〉 한 블록 세 연립, 가치 상승의 열쇠는 공동개발!
〈TIP〉 합리적인 가격의 신월동 연립주택
〈TIP〉 서울시 2020년 2분기 가로주택정비사업 추진현황

〈에필로그〉
"서울 곳곳의 연립주택은 흙먼지 아래에서 반짝이고 있다"

〈부록 1〉
연립주택 5개 분야 BEST를 찾아라!
1 | 대지면적이 큰 연립주택
2 | 세대 평균 대지지분이 큰 연립주택
3 | 2020년 평당 개별공시지가
4 | 추정 대지가액이 저렴한 연립주택
5 | 추정 용적률이 낮은 연립주택
용도지역별 대지지분 총정리(제3종 일반주거지역 이상)

〈부록 2〉
'가로주택정비사업 정밀사업성 분석 결과 보고서' - SH공사 D연립 사례

이형수 블로그: https://blog.naver.com/psychist007

고려대학교 경영학과를 졸업하고, 현대카드 마케팅실과 삼성서울병원 기획실에서 근무했다. 현재는 완구를 수입해 도매 공급하는 1인 사업체를 운영하고 있다. 주경야독하여 30회 공인중개사 시험에 합격했으며, 연립주택에 특화된 블로그 'all about 연립주택'을 운영하고 있다.