부동산임대 매매업: 부가가치세 및 종합소득세 인사 노무 & 4대보험 혜택

〈제1부〉 부동산임대업의 사업자등록 및 세금개요

부동산임대업의 사업자등록 및 세금에 대한 기초적인 내용, 세금 신고 및 납부일정표 등을 수록하였습니다.



〈제2부〉 상가 및 오피스텔 부가가치세 신고·납부

상가 임대에 따른 일반과세자 및 간이과세자의 부가가치세 신고·납부, 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업과 관련하여 부가가치세 신고시 유의할 사항, 부동산임대업의 세금폭탄 사례, 사업의 포괄 양도양수 등에 관한 내용을 수록하였습니다.



〈제3부〉 부동산임대업 종합소득세 신고·납부

상가 임대에 따른 종합소득세 신고?납부구조와 간편장부에 의한 종합소득세 신고, 추계 신고 및 부동산임대업의 직원 채용과 세무 및 정부지원제도 등을 수록하였습니다.



〈제4부〉 주택임대업 종합소득세 신고·납부

주택임대소득에 대한 종합소득세 신고?납부, 장기임대주택 세금감면, 장기임대주택 양도에 대한 양도소득세 감면, 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면 등에 대한 내용을 수록하였습니다.



〈제5부〉 부동산매매업의 세금 절세 & 세무신고

부동산매매업의 세금 신고 및 납부, 종합소득세 및 부가가치세 신고·납부에 관한 내용을 수록하였습니다.



〈제6부〉 직원채용과 근로계약, 4대보험·건강보험료

부동산임대업을 영위하는 사업자가 직원 채용시 준수하여야 하는 근로기준법, 고용과 관련한 정부지원제도인 두루누리 제도, 일자리안정자금, 개인기업 사업주의 4대보험료, 배우자, 직계존비속의 직원채용과 4대보험 가입, 2018년 7월 이후 지역가입자 건강보험료 부과체계 개편 등에 대한 내용을 수록하였습니다.



〈제7부〉 국민연금, 기초연금, 실업급여, 의료복지

국민연금제도, 연령별 국민연금 수급 연령, 국민연금 반환 및 추후 납부제도, 국민연금 임의 가입제도의 활용, 부부가 모두 국민연금에 가입한 경우 유족연금, 국민연금담보대출, 기초연금 수급대상자, 기초연금 수급대상자 산정기준이 되는 소득인정액, 실업급여, 퇴직자에 대한 건강보험료 납부 특례, 의료비 본인부담금 환급제도, 2018. 7. 이후 상급병원 2인·3인실 의료보험 적용, 재난적 의료비 지원제도(비급여부분 지원제도) 등 의료복지제도에 대하여 수록하였습니다.

1. 사업자등록 및 세금 개요



▣ 세금 개요 및 신고납부



사업자와 사업장

사업자등록은 어디에서 하나?

부동산임대업의 사업자등록 신청서류

공동사업자 사업자등록 신청 및 소득분배



과세사업자와 면세사업자

일반사업자와 간이사업자 구분

사업장등록 정정

상가 임대시 알아 두어야 할 법령



▣ 개인사업자 세금 개요



종합소득세

부가가치세

근로소득세

퇴직소득세

세금 신고 및 납부일정표

세금 신고 및 납부 관할 세무서 및 지방자치단체

지방세 및 지방소득세

2020년 이후 종합소득세 등의 지방소득세 신고의무 시행

지방세 종류 및 납부기한

주민세 재산분

주민세 균등분





2. 상가·오피스텔 부가가치세 신고납부



▣ 부동산(주택외) 임대업의 부가가치세 신고 및 납부



부동산임대업의 임대수익 부가가치세 신고·납부

- 월세 임대수익에 대한 세금계산서 발급(일반사업자)

- 부동산임대와 관련한 세금계산서 매입세액 공제

임대(전세)보증금과 부가가치세

- 간주임대료와 부가가치세

- 간주임대료 계산

- 임대보증금 이자상당액

부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부

- 신규사업자 부가가치세 과세기간 및 신고기한

- 부동산임대업 부가가치세 신고시 추가 제출 서류



부동산임대업 세금계산서 발급

- 전기요금에 대한 세금계산서 발행

- 수도요금에 대한 계산서 발행

- 전자세금계산서

간이과세자인 부동산임대업 부가세 신고?납부 등

- 납부의무 면제

- 일반과세자와 간이과세자 차이점

부동산임대사업자의 세무상 유의 사항

- 부가가치세 과세유형 전환

- 과세유형 전환에 따른 세무리스크

〈세금 폭탄〉 일반과세자에서 간이과세자로의 유형 전환

- 과세유형 전환에 따른 세무리스크

- 간이과세자 포기 신고

- 과세유형 전환의 적용기간

부동산임대업의 세금폭탄 사례

- 세금계산서 작성일자가 잘못된 경우

- 부가가치세 환급신고에 대한 세무서 확인 및 조사



▣ 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업 및 부가가치세



부가가치세 징수 및 납부

부동산임대에 사용하던 상가 건물 양도와 부가가치세

- 일반과세사업자가 상가 건물을 양도하는 경우

- 토지 매각에 대하여는 면세 계산서를 발급하지 않아도 됨

- 감정평가액 또는 기준시가에 의한 건물 및 토지가액 구분

- 기준시가에 의하여 구분하여야 하는 경우

- 간이사업자가 상가 건물을 양도하는 경우

건물 양도없이 부동산임대업을 폐업하는 경우

- 일반과세사업자가 폐업하는 경우 상가분 부가가치세

- 간이과세자 폐업 이후 양도시 부가가치세 납부의무 없음

- 폐업 부가가치세 신고·납부

포괄양도양수

- 간이과세자가 포괄양도양수하는 경우

- 포괄양도양수시 특히 유의하여야 할 사항

〈세금 폭탄〉 포괄양도양수에 대하여 세금계산서를 발급한 경우

- 포괄양도양수와 대리납부





3. 부동산임대업 종합소득세 신고·납부



▣ 부동산(주택외) 임대와 종합소득세 신고 및 납부



종합소득세 개요

- 부동산임대소득에 합산하여야 하는 소득

- 종합소득세 신고시 합산하지 않는 소득 (분리과세)

부동산임대업의 총수입금액

필요경비

종합소득금액

부동산임대업의 이월결손금 공제

소득공제

종합소득세 과세표준 및 세율과 산출세액

세액공제, 연금계좌세액공제 및 한도액

종합소득세 신고 및 신고유형

상가건물 장기 임대사업자에 대한 세액감면

종합소득세 신고 및 납부



▣ 간편장부에 의한 부동산임대업 종합소득세 신고



간편장부 작성

총수입금액

필요경비(항목별)

필요경비에 대한 지출증빙

간편장부대상자 종합소득세 신고서 작성절차

총수입금액 및 필요경비명세서 등 작성



▣ 부동산임대업 종합소득세 추계 신고



간편장부대상자 추계신고

추계신고자 종합소득세 신고서 작성절차

복식부기기장의무자의 추계신고

부동산임대업 신규사업자 추계신고

공동사업자의 종합소득세 신고 관련 유의사항





4. 주택임대 종합소득세 신고·납부 및 세금 감면



▣ 부동산임대소득 과세 개요



주택의 정의 및 주택 수 계산

주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부

다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득

총수입금액

사업장현황신고



▣ 주택보증금 간주임대료



개요

간주임대료 계산사례



▣ 부동산임대소득 분리과세 및 사업자등록



선택적 분리과세

분리과세 주택임대소득 과세표준 계산

종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

주택임대업의 사업자등록 신청



▣ 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면



감면요건 등

세액감면 및 농어촌특별세 납부



▣ 장기임대주택에 대한 세금감면 등



지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택

장기임대주택 양도에 대한 양도소득세

장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례 및 조세 감면 등

장기임대주택의 조정대상지역과 일반지역 조세 특례 요약표





4. 주택임대 종합소득세 신고·납부 및 세금 감면



▣ 부동산임대소득 과세 개요



주택의 정의 및 주택 수 계산

주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부

다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득

총수입금액

사업장현황신고



▣ 주택보증금 간주임대료



개요

간주임대료 계산사례



▣ 부동산임대소득 분리과세 및 사업자등록



선택적 분리과세

분리과세 주택임대소득 과세표준 계산

종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조

주택임대업의 사업자등록 신청



▣ 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면



감면요건 등

세액감면 및 농어촌특별세 납부



▣ 장기임대주택에 대한 세금감면 등



지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택

장기임대주택 양도에 대한 양도소득세

장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례 및 조세 감면 등

장기임대주택의 조정대상지역과 일반지역 조세 특례 요약표





6. 직원채용과 근로계약, 4대보험·건강보험료



▣ 부동산임대업 직원 채용과 세무 및 정부지원제도



직원 급여 지급과 근로소득세 원천징수

근로소득세 징수에서 제외되는 주요 비과세소득

퇴직금 지급

두루누리 사회보험

일자리안정자금 지원제도



▣ 직원채용과 근로계약 체결 및 근로계약서 작성



직원 채용시 처리하여야 할 업무 등

근로계약서 작성 및 근로조건 명시

임금 또는 상여금 지급

휴일 및 휴가

연차 유급휴가

최저임금

근로자 해고

근로자 4인 이하 사업장의 근로기준법 적용



▣ 사업장 및 근로자 4대보험 가입



4대보험 가입

신규 입사자의 입사 월 4대보험료

직장가입자 건강보험료



▣ 개인기업 사업주의 4대보험 가입 및 보험료



개인기업 사업주의 4대보험료

배우자, 직계존비속의 직원채용과 4대보험 가입

자영업자의 지역 건강보험료 부과기준

지역가입자 건강보험료 부과체계 개편 (2018년 7월 이후)





7. 국민연금, 기초연금, 실업급여, 의료복지



▣ 국민연금 납부와 국민연금 수급



국민연금 가입

국민연금 가입기간 연장

국민연금 반환 및 추후 납부제도

퇴사자의 직장가입자에서 지역가입자로 전환

실업급여 수급기간 국민연금 납부

국민연금 수급

- 노령연금 수급 개시 연령

- 출생연도별 국민연금 수급 연령

- 조기노령연금

재직자 노령연금

장애연금

유족연금

- 부부가 모두 국민연금에 가입한 경우 유족연금

- 유족연금 수령 조건

- 국민연금의 유족연금 수준 개선 방안 추진 내용

국민연금과 관련한 참고사항

- 국민연금 담보 대출

- 국민연금 압류금지

- 국민연금과 연금저축의 차이

- 전업주부 국민연금 임의가입하여야 하나?

국민연금 종합소득세 합산 신고

기초연금 수급대상자 및 지급액

부부가구 감액

소득인정액

- 소득평가액

- 재산의 소득환산액

기타(증여)재산의 소득 인정

기초연금 감액(국민연금 〉 기초연금의 1.5배)

기초연금 수급신청



▣ 실업급여 및 국민연금 지원



실업급여(구직급여) 수급조건

- 실업급여(구직급여)을 받을 수 있는 경우

실업급여(구직급여) 지급액



▣ 건강보험료 납부 및 의료지원사업



직장가입자 건강보험료

가족의 피부양자가 될 수 없는 자

퇴직자에 대한 건강보험료 납부 특례

의료비 본인부담금 환급제도

2018. 7. 이후 상급병원 2인·3인실 의료보험 적용

재난적 의료비 지원제도(비급여부분 지원제도)

이진규 (1) 저자는 국세청 세무조사관으로 10여년간 근무하였으며, 현재 세무 및 회계전문 상담사이트인 '이지분개' 총괄 상담관으로서 10여 년간 10만 건 이상의 세무 및 경리, 인사, 노무 관련 상담을 바탕으로 경영정보사의 도서를 출간하고 있습니다.

(2) 저자는 현재'삼일인포마인'의 재경실무 컨설턴트로서 세무실무 관련 분야의 상담을 하고 있습니다.



◆ 저서

▶ 세무회계실무해설(삼일인포마인 발간)

▶ 법인관리 & 세금폭탄 사례, 절세전략 & 세무실무 리스크

▶ 법인세 세무회계 실무

▶ 세법실무 및 지출증빙

▶ 사례별 회계처리실무

▶ 창업과 세금절세 및 세무신고

▶ 세금개요

▶ 근로기준법·임금·퇴직금, 4대보험 및 급여 세무실무