새 정부 부동산 정책 부동산 세금 절세 요약(전2권)

■ 새 정부 부동산 관련 공약 내용

▶ 새 정부에서 확정되는 개정 세법 내용 등
도서 출판일 이후 부동산 세금과 관련하여 확정되거나 개정된 내용이 있는 경우 도서에 별지로 수록하여 드리며, 경영정보사 홈페이지에도 게재하여 놓겠습니다.

▣ (선거공약) 조정대상지역 소재 다주택자 양도소득세 중과세 1년간 유예
▣ (선거공약) 주택담보대출
▣ (선거공약) 종합부동산세
▣ 임대차 3법 폐지 검토


■ 조정대상지역 해제

선거공약사항은 아니지만 새정부 출범 후 대구 등 일부 지역의 조정대상지역 해제 여부를 논의할 전망임
국토교통부 장관은 반기마다 주거정책심의위원회을 개최하여 조정대상지역으로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 조정대상지역 지정 유지 여부를 재검토하여야 하며, 조정대상지역 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우 지체 없이 조정대상지역 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
조정대상지역 지정 해제는 국회의 의결을 거치지 않아도 되므로 새 정부가 현재의 부동산 경기 침체로 발행한 여러 가지 문제(아파트 거래 절벽, 공인중개사 생존 위기, 일부 지역의 아파트 미분양 속출 등)를 해소하기 위하여 아파트 가격이 하락한 일부 조정대상지역(대구 등)을 해제하게 되면, 해제 지역에 아파트를 소유한 분들에게는 실질적인 도움이 될 것이다.
새 정부의 선거공약에서 다주택자 양도소득세 완화를 공약한 만큼 이를 실행하는 방안으로 법률 개정이 필요하지 않는 조정대상지역 해제 카드를 사용할 수도 있다. 다만, 조정대상지역을 해제하는 경우 아파트 가격 상승요인이 되어 겨우 안정세에 들어 있는 주택가격이 다시 상승하게 될 위험부담이 있고, 이로 인하여 새 정부에 정치적 부담을 주게 될 리스크가 매우 높으므로 현재 조정대상지역 해제에 대한 구체적인 방안은 제시되지 않은 실정이다.

▶조정대상지역 해제
조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.

◈ 2022년 4월 현재 조정대상지역 해제를 건의한 지자체
대구시, 울산 중·남구, 경기 동두천·안산 단원구, 광주, 포항, 전남 광양·순천 등

◈ 조정대상지역 해제 절차
1. 국토해양부 장관이 도지사, 광역시장의 의견을 수렴
2. 주거정책심의위원회 심의
3. 해제 결정 → 공고

◈ 조정대상지역의 지정기준 (주택법 시행령 제72조의3)
1. 조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보 다 30퍼센트 이상 증가한 지역
다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역


■ 조정대상지역 해제시 바뀌는 것들

▣ 양도소득세 및 종합부동산세

[1] 해제일 이후 2주택 이상자 양도소득세 중과세 배제
(중과세) 2주택 세대 20%, 3주택 이상 세대 30%

[2] 1세대 1주택 비과세 2년 이상 거주요건이 없어짐
주택이 없는 1세대가 조정대상지역 해제일 이후 주택을 취득하는 경우 2년 보유만 하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음
단, 조정대상지역 지정일 ～ 해제일 기간 취득분은 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 이상 거주하여야 함

[3] 일시적 2주택 종전주택 처분 1년 이내 → 3년 이내
(종전)조정대상 → (신규)조정대상 1년 이내, 기타 3년

[4] 일시적 2주택 전입 요건이 없어짐
1주택을 보유한 세대가 조정대상지역에 대체 주택을 취득한 경우 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고, 전입신고와 함께 30일 이상 거주하여야 비과세되나 조정대상지역이 해제되는 경우 해제일 이후 취득분부터는 전입의무가 없어진다.

[5] 2주택자 종합부동산세 인하
조정대상지역 2주택 이상 1.2% ～ 6% → 0.6% ～ 3%

▣ 취득세 중과세 완화

1주택자가 비조정지역 다른 주택 취득→ 취득세 중과세 안됨
- 조정지역 1주택 + (신규)비조정주택 → 일반과세(1% ～ 3%)
- 조정지역 1주택 + (신규)조정주택 → 중과세(8%)
- 비조정지역 2주택 + (신규)비조정지역 → 중과세(8%)
- 조정지역 2주택 + (신규)조정주택 → 중과세(12%)

◎ 지방교육세 중과세 (중과세 대상 주택 → 0.4%)
○ 일반과세 : 주택규모 및 가액에 따라 0.1% ～ 0.3%
○ 중과세대상 주택 : 0.4%

◎ 농어촌특별세 중과세 (중과세대상 주택 → 0.3%, 1.4%)
○ 일반과세 : 국민주택 → 없음, 국민주택 규모 초과 주택 0.2%
○ 조정대상지역내 2주택, 일반지역 3주택 0.3%
○ 조정대상지역내 3주택, 일반지역 4주택 1.0%

▣ 대출규제 완화(해제일 이후 계약한 경우)

[1] 비조정지역의 경우 2주택자도 대출가능
조정지역 2주택 이상 취득 대출 불가 → LTV 60% , DTI 50%

[2] 대체주택 잔금 대출시 종전주택 6개월내 처분 조건이 없어짐


■ 본 도서의 장점

[1] 복잡한 부동산 세금 내용 바로 알 수 없나?
긴 문장을 보고 이해할 필요없이 간단 명료한 문장과 양도소득세 관련 주요 내용을 도표로 요약하여 복잡한 양도소득세 내용을 바로 파악할 수 있도록 편집하였습니다.
[미리보기] → 도서 내용을 미리보기(일부)에서 확인하세요

[2] 출간일 이후 개정된 부동산 관련 세법은 어떻게 확인할 수 있을까?
출간일 이후 양도소득세 관련 세법 개정 내용은 도서에 별지로 수록하여 드립니다.

[3] 도서 내용과 관련한 법 조문 및 예규를 같이 수록하여 두었습니다.
도서 내용과 관련한 법령을 쉽게 찾아 볼 수 있도록 해당 내용 하단 (괄호)안에 법 주문을 기재하여 두었습니다.

▶ 공인중개사 및 조세 분야 비전문가를 위한 부동산 세금 핵심 요약
공인중개사 업무에 필수적으로 필요한 양도소득세 및 취득세, 주택 담보대출에 대한 내용을 별도로 수록하여 공인중개사 업무에 실질적인 도움이 될 수 있도록 하였습니다.

[1] 조세분야 비전문가를 위한 핵심 요약자료
- 각종 세금의 세율조견표
- 양도소득세 상담 검토표
- 2주택 이상자 취득세 중과세 요약표

[2] 1세대 1주택 비과세
- 주택의 범위에 대한 구체적인 내용 및 세무리스크
- 세대 분리에 의한 양도소득세 비과세 사례
- 1세대 1주택임에도 과세되는 여러 가지 사례

[3] 일시적 2주택 비과세 특례
- 조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 사례 분석
- 소득세법의 양도소득세 및 지방세법의 취득세 차이
- 상속주택의 비과세 적용 방법

[4] 조정대상지역 주택 양도의 구체적 사례 및 세무리스크
- 중과세대상 및 주택수 포함 여부 요약표
- 장기임대주택 세재 혜택 및 개정 내용 요약표
- 조정대상지역 중과세 적용 사례

[5] 오피스텔 및 상가겸용주택의 양도소득세 및 세무
- 오피스텔 용도(주거용, 업무용) 변경과 복잡한 세금 문제
- 조정대상지역에 소재한 오피스텔 중과세 등
- 오피스텔 임대수익 세무

[6] 주택 구입과 관련한 담보대출
- 주택 담보대출
- 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR
- 자금조달계획서

★ 도서에 수록하지 못한 부동산 관련 각종 참고자료 및 최신 개정내용 등은 경영정보사 홈페이지에서 무료로 제공하고 있습니다.