부동산 절세 비책 부동산 세금 폭탄

■ 본 도서의 장점

[1] 복잡한 부동산 세금 내용 바로 알 수 없나?
긴 문장을 보고 이해할 필요없이 간단 명료한 문장과 양도소득세 관련 주요 내용을 도표로 요약하여 복잡한 양도소득세 내용을 바로 파악할 수 있도록 편집하였습니다.
[미리보기] → 도서 내용을 미리보기(일부)에서 확인하세요

[2] 출간일 이후 개정된 부동산 관련 세법은 어떻게 확인할 수 있을까?
출간일 이후 양도소득세 관련 세법 개정 내용은 도서에 별지로 수록하여 드립니다.

[3] 도서 내용과 관련한 법 조문 및 예규를 같이 수록하여 두었습니다.
도서 내용과 관련한 법령을 쉽게 찾아 볼 수 있도록 해당 내용 하단 (괄호)안에 법 주문을 기재하여 두었습니다.

▶ 공인중개사 및 조세 분야 비전문가를 위한 부동산 세금 핵심 요약
공인중개사 업무에 필수적으로 필요한 양도소득세 및 취득세, 주택 담보대출에 대한 내용을 별도로 수록하여 공인중개사 업무에 실질적인 도움이 될 수 있도록 하였습니다.

[1] 조세분야 비전문가를 위한 핵심 요약자료
- 각종 세금의 세율조견표
- 양도소득세 상담 검토표
- 2주택 이상자 취득세 중과세 요약표

[2] 1세대 1주택 비과세
- 주택의 범위에 대한 구체적인 내용 및 세무리스크
- 세대 분리에 의한 양도소득세 비과세 사례
- 1세대 1주택임에도 과세되는 여러 가지 사례

[3] 일시적 2주택 비과세 특례
- 조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 사례 분석
- 소득세법의 양도소득세 및 지방세법의 취득세 차이
- 상속주택의 비과세 적용 방법

[4] 조정대상지역 주택 양도의 구체적 사례 및 세무리스크
- 중과세대상 및 주택수 포함 여부 요약표
- 장기임대주택 세재 혜택 및 개정 내용 요약표
- 조정대상지역 중과세 적용 사례

[5] 오피스텔 및 상가겸용주택의 양도소득세 및 세무
- 오피스텔 용도(주거용, 업무용) 변경과 복잡한 세금 문제
- 조정대상지역에 소재한 오피스텔 중과세 등
- 오피스텔 임대수익 세무

[6] 주택 구입과 관련한 담보대출
- 주택 담보대출
- 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR
- 자금조달계획서

★ 도서에 수록하지 못한 부동산 관련 각종 참고자료 및 최신 개정내용 등은 경영정보사 홈페이지에서 무료로 제공하고 있습니다.

**
[책속으로] 이어서

○ 납부할 부가가치세 과세표준 및 납부세액 계산방법
과세표준(시가) : 매입세액을 공제받은 오피스텔의 취득가액 × (1 － 5/100 × 경과된 과세기간의 수)
납부할 부가가치세 : 과세표준 × 10/100
○ 경과된 과세기간 수 계산
과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보아 과세기간의 수를 계산한다. 예를 들어 20×6. 5. 20. 일반과세사업자로 등록한 후 매입세액을 환급을 받았으나 20×7. 1. 20. 주거용으로 전환하는 경우 경과한 과세기간 수는 '2'임(20×6년 1기, 20×6년 2기, 1기)

● 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환한 경우
오피스텔 매입시 주거용으로 임대한 경우 매입세액을 공제받을 수 없었으나 차후 업무용으로 임대하면서 일반과세사업자로 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고납부하는 경우 매입세액에 일정율을 곱한 금액을 공제받을 수 있으며, 이 경우 '과세사업전환 감가상각자산 신고서'를 제출하여야 한다. (부가가치세법 시행령 제85조)
[사례] 20×7. 5. 오피스텔 취득, 주거용으로 임대하다 20×9. 7 업무용으로 전환, 취득금액 215,000,000원 취득시 매입세액은 공제받지 못함
과세표준 : 건물 150,000,000원, 건물분 부가가치세 15,000,000원,
토지분 50,000,000원

공제되는 세액 = 취득 당시 해당 재화의 면세사업 등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × ( 1 - 5% × 경과된 과세기간 수)
15,000,000원 × (1- 5% × 5) = 11,250,000원

■ 취득세 신고, 납부 및 세율

● 취득세 중과세 및 중과세대상 주택수

▶1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역내 소재 주택을 새로 취득하거나 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로 일반지역이나 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 취득세가 중과세된다. 단, 1주택을 보유한 1세대가 일반지역의 1주택을 취득하는 경우에는 중과세되지 않는다.
취득세 중과세 대상

○ 조정대상지역 또는 비조정대상지역의 주택 취득 및 중과세
1) 조정지역 1주택 + (신규)조정주택 → 중과세(8%)
2) 비조정지역 2주택 + (신규)비조정지역 → 중과세(8%)
3) 조정대상 2주택 + (신규)비조정지역 주택 취득 → 중과세(8%)
4) 조정지역 2주택 + (신규)조정주택 → 중과세(12%)

● 취득세 중과세 관련 1세대의 범위

1) 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족
2) 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함 단, 해당 자녀의 소득(근로소득, 사업소득 등)이 기준 중위소득의 40%(월 73만원) 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함
★ 〈주의〉 취득세과 관련한 1세대의 범위에는 실제 거주 여부에 관계없이 주민등록표상에 기재된 가족으로 한다. 단, 양도소득세 등 국세의 경우에는 실제 동거 여부에 의하여 판단한다.

● 지방교육세, 농어촌특별세 중과세 세율

▶ 지방교육세 중과세 (중과세 대상 주택 → 0.4%)
○ 일반과세 : 주택규모 및 가액에 따라 0.1% ～ 0.3%
○ 중과세대상 주택 : 0.4%

▶ 농어촌특별세 중과세 (중과세대상 주택 → 0.3%, 1.4%)
○ 일반과세 : 국민주택 → 없음, 국민주택 규모 초과 주택 0.2%
○ 조정대상지역내 2주택, 일반지역 3주택 0.3%
○ 조정대상지역내 3주택, 일반지역 4주택 1.0%

● 취득세 중과세 관련 주택수에 포함하는 주택
1주택을 보유한 1세대가 조정대상지역의 주택을 새로 취득하거나 2주택 이상을 보유한 1세대가 일반지역의 주택을 새로 취득하는 경우 취득세가 중과세되며, 주택수에 포함하여야 하는 주택은 다음과 같다. (지방세법 시행령 제28조의4)

▶ 주택

▶ 공동소유주택
1. 동일세대인 경우 1주택으로 봄 → 세대내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라'세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함
2. 별도세대인 경우 각각 주택을 보유한 것으로 봄

▶ 상속받은 주택
1. 2020.8.11. 이전 상속받은 주택 : 2025.8.12. 이후 주택수 포함
2. 2020.8.12. 이후 상속주택 : 상속개시일부터 5년 이후 주택수 포함
3. 공동상속주택 : 주된 상속인(상속지분이 가장 큰 자)의 주택에 포함

○ 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우 주택소유자(1 →2)
1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람

▶ 주택의 부수토지만을 보유한 경우
1세대가 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택수에 포함하므로 주택수 계산시 주의를 하여야 한다.
★ [주의] 양도소득세에서는 주택의 부수토지만을 보유한 경우 주택을 소유한 것으로 보지 않지만 취득세는 주택수에 포함되므로 주의해야 한다.

▶ 임대주택 → 장기임대주택으로 등록된 경우에도 주택 수 포함
장기임대주택은 종합부동산세(합산배제) 및 양도소득세 1세대 1주택 비과세(거주주택 비과세) 적용시 주택수에서 제외되나 취득세 주택수 판정, 양도소득세 중과대상 주택수 판정시에는 모두 포함된다.

▶ 오피스텔 (주택분 재산세 과세대상) [국세청 100문100답 56P]
2020.8.12. 이후 신규취득하는 오피스텔로서 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔. 단, 오피스텔 분양권은 주택수에 포함하지 않는다.
다만, 2020.8.11. 이전 매매(분양)계약을 체결한 경우 주택수에서 제외

▶ 분양권 및 조합원입주권 → 주택수에 포함
2020.8.12. 이후 신규취득하는 분양권 및 조합원입주권은 주택수에 포함한다. 다만, 2020.8.12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우에는 주택수에서 제외
★ 양도소득세 → 2021.1.1. 이후 분양권 취득분을 주택수에 포함

■ 개정 내용

2022년 5월 10일 이후 다주택자 양도소득세 중과세 한시 배제 등

■ 본문

SECTION 1 부동산 세금 조견표, 검토표 및 법령체계

부동산 세율
양도소득세 세율
소득세 기본세율
2주택자 조정대상지역 주택 양도소득세율
3주택자 조정대상지역 주택 양도소득세율
조정대상지역 2주택 이상 주택수 포함 여부 및 중과세대상
취득세 세율 요약표
지방교육세 중과세 세율
농어촌특별세 중과세 세율
주택분 종합부동산세 세율
증여세 또는 상속세 세율
증여재산공제
증여추정 배제기준
상속세 일괄공제

양도소득세 상담 검토표
보유주택 →양도일 현재 1세대 구성원 보유 주택 파악
일시적 2주택, 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 검토
조합원입주권으로 취득한 주택 확인
주택 등 1채만 보유 비과세 적용
주택 등을 2채 이상 보유한 경우

부동산 세금 법령 및 세무상담
조세 법령 등 → 국세법령정보시스템
국세청 세무 상담 및 양도소득세 안내
국세상담센터 (☎126)
국세청 홈택스 → 기존 상담 사례 및 인터넷 질의
국세청 양도소득세 종합안내

SECTION 2 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 1주택 비과세
1세대 및 1세대에 포함하여야 하는 경우
1세대에 포함하지 않는 경우
직계비속의 연령이 30세 이상으로 세대를 달리하는 경우
30세 미만 직계비속이 독립적으로 생계를 유지하는 경우
세대 분리에 의한 양도소득세 비과세
세대 분리시기
주택의 범위 및 1세대 1주택
1세대 1주택 보유기간
보유기간 특례
1세대 1주택임에도 과세되는 경우
조정대상지역 1세대 1주택 비과세 요약
다주택자 주택 처분 관련 양도소득세 요약

SECTION 3 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등)

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우
조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례
기타 2주택임에도 비과세 특례가 적용되는 경우
상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

SECTION 4 조정대상지역 지정 양도소득세 중과세 등

조정대상지역 지정
조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황('21.08.30 기준)
조정대상지역으로 지정이 되었으나 중과세되지 않는 경우
조정대상지역 양도소득세 중과세
중과세 여부 판정 요약

1세대 2주택 판단 기준 및 중과세 제외
중과세 판정대상 주택수에 포함하는 주택
1세대 2주택 중과세 제외 주택(주택수 포함)
2주택 이상 장기일반민간임대주택 중과세제외 등
조정대상지역내 임대주택 등록 및 중과세 제외
장기일반민간임대주택을 보유한 경우 중과세 여부 등

1세대 3주택 이상 판단 기준 및 중과세 제외
1세대 3주택 중과세에서 제외되는 주택
조정대상지역 중과세 적용 사례

SECTION 5 분양권 양도소득세 1주택ㆍ1분양권 비과세

분양권 양도소득세
아파트 당첨자 분양권 취득시기 → 당첨일
분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례
일시적 2주택(1주택 및 1분양권) 비과세 특례 취득시기 등
〈주의〉 2017.9.19. 기간 계산에 대한 예규 변경
분양권과 취득세 중과세 → '20.8.12. 이후 주택수 포함

SECTION 6 입주권 양도소득세 1주택ㆍ1입주권 비과세

조합원입주권
재개발 또는 재건축조합의 입주권 및 분양권
조합원입주권 보유기간 및 취득시기
조합원입주권 비과세 특례 등
1세대 1주택 비과세
1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례
조합원입주권을 승계받아 취득하는 주택의 취득시기
조합원입주권 양도소득세
조합원입주권과 관련한 기타 세금 요약
취득세(승계조합원), 종합부동산세, 재산세

SECTION 7 양도소득세 계산, 장기보유특별공제

양도가액 및 필요경비
필요경비로 공제받을 수 있는 지출액 등
양도가액에서 공제를 받을 수 없는 지출 사례
장기보유특별공제
조정대상지역 주택 장기보유특별공제 배제 및 중과세
고가주택 양도소득 및 장기보유특별공제
양도소득세 세율 및 신고ㆍ납부
1세대 1주택 등 비과세 → 양도소득세 신고의무는 없음
양도소득세(주택) 계산구조 (실거래가액)

SECTION 8 양도소득세 계산시 주의할 사항, 세금 절세

하나의 계약으로 2건 이상 물건을 양도하는 경우
사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우
양도소득 부당행위계산부인(저가 또는 고가양도)
직계존비속, 배우자간 양도시 주의사항
양도소득세 등 세금절세 전략
합법적인 절세
특정 기간 중 미분양주택, 신축주택 취득 감면

SECTION 9 비사업용 토지 양도소득세 중과

비사업용토지 양도소득세 10% 중과세
비사업용 토지 종류
비사업용에서 제외되는 토지
비사업용 토지 기간 기준
비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율
비사업용토지 기본세율
단기보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상
비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화

SECTION 10 장기일반민간임대주택 세제 혜택

임대주택 취득세 또는 재산세 감면 요약표
장기일반민간임대주택 장기보유특별공제, 양도소득세 경감
장기임대주택의 거주주택 비과세특례
장기임대주택 자진말소 → 거주주택 5년 내 양도 비과세
소득세 경감 및 종합부동산세 합산 배제
등록임대주택 소득세 감면[조세특례제한법 제96조]
장기임대주택 종합부동산세 합산 배제
주택임대소득 종합과세, 분리과세 및 세액 계산구조
아파트 장기일반민간임대주택 폐지
장기임대주택 개정 세법
임대주택 세제 혜택 및 개정 내용 요약

SECTION 11 오피스텔 세금 및 양도소득세

오피스텔 임대와 관련한 세금 개요
주거용 오피스텔 및 업무용 오피스텔의 세금 비교
업무용 임대 또는 사용
오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우
오피스텔 매입 및 보유, 양도와 관련한 세금
매입과 부가가치세
취득세 및 재산세
종합부동산세
오피스텔 양도와 양도소득세
업무용 오피스텔 양도시 부가가치세 신고ㆍ납부
장기임대주택 등록 세금 절세 등
오피스텔의 용도변경과 세무문제
오피스텔 임대수익 세무
업무용 오피스텔 임대 세무
주거용 오피스텔 임대 세무

SECTION 12 겸용 주택 취득세, 양도소득세 등

상가주택의 취득과 관련한 세금
상가주택 양도와 관련한 세금
상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용
조정대상지역 상가주택 양도 → 주택수 2채 이상 중과세
상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분
겸용주택 양도소득세 절세 및 세무리스크

SECTION 13 자경농지 양도소득세 비과세·감면 개요

감면대상 농지 요건
8년 이상 자경
자경기간 계산
농업소득외 소득 합계액이 3,700만원 미만이어야 함
감면한도액 및 감면대상이 아닌 농지

SECTION 14 종합부동산세 과세대상 및 납부

종합부동산세 개요
종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
2021.1.1. 이후 부부공동명의 1주택자는 1주택자로 봄
종합부동산세 과세표준 및 세율
[핵심 요약] 주택분 종합부동산세 계산구조
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제
종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택
종합부동산세 고지 및 납부

SECTION 15 취득세 중과세 및 주택수 계산

취득세 신고ㆍ납부 및 세율
취득세 주요 개정사항(2020.7.10. 주택시장 안정대책)
취득세 중과세 및 중과세대상 주택수
취득세 중과세 세율
지방교육세, 농어촌특별세 중과세 세율
취득세 중과세 관련 주택수 및 중과세 여부
취득세 중과세 관련 주택수에 포함하는 주택
취득세 중과세 적용 제외 주택

SECTION 16 증여세 및 증여재산공제

증여재산공제 및 증여세 과세표준
증여세 또는 상속세 세율
증여에 대한 자금출처조사
부담부 증여 및 양도소득세

SECTION 17 상속세 및 상속재산공제

상속세
상속재산
상속재산에서 공제되는 금액
상속재산 기초공제액 및 일괄공제

SECTION 18 주택 구입 담보대출, 자금조달계획서 제출

주택담보대출
아파트 구입과 관련한 대출
분양 아파트 중도금 대출 및 잔금 대출
주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR
조정대상지역, 투기과열지구, 일반지역 LTVㆍDTI 비율
무주택세대의 조정대상지역내 주택 취득과 주택담보대출
서민 실수요자 LTVㆍDTI 비율
1주택 보유 세대의 거주 이전 조정대상지역 주택 취득
주택 구입과 자금조달계획서 제출의무

방이선 (현)공인중개사
(현)초롱공인TV - 부동산 전문 유튜브 크리에이터
동의대학교 부동산학 학사
부경대학교 대학원 경영학 석사