경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

실전에서 꾸준히 수익내는 고수가 알려주는 권리분석 방법은 역시 다르다!
초보들도 쉽게 이해할 수 있도록 실전에 필요한 정보들만 담아냈다.

부동산 박사가 되고 싶은 것이 아니라면, 실전에서 필요한 내용만 알면 된다. 이 책은 철저히 예비 또는 초보 경매 투자자의 눈높이에 맞춰, 누구든 이 책을 읽고 곧바로 경매 투자를 실행에 옮길 수 있도록 필수적이고 실용적인 정보만을 담아냈다.
이 책에 나오는 내용만 알고 있어도 경매 투자를 위한 기본적인 지식은 모두 갖춘 것이니, 실제로 실행하는 것을 두려워하거나 망설이지 말자.

이 책 한 권만 읽으면 생초보도 쉬운 물건으로 수익내기가 가능해진다!

어려운 물건이라고 더 큰 수익이 나는 것은 아니다. 투자를 잘하는 사람은 쉬운 물건으로도 수익을 낼 수 있는 사람이라고 할 수 있는데, 저자가 바로 그런 투자방법의 달인이다. 저자는 복잡한 특수물건으로 수익을 내는 것이 아닌 아파트 투자만으로 꾸준히 큰 수익을 거두고 있는데, 이런 노하우는 지금껏 어디에서도 볼 수 없었다.
저자가 알려주는 노하우와 그에 맞는 실전 사례까지 책에 담겨있는 내용을 그 순서대로 익힌 후, 책에 나오는 물건과 같이 쉬운 물건을 선택하여 투자해본다면 충분히 만족할 만한 수익을 낼 수 있을 것이다.

추천의 글

제1장 경매 공부, 1주일이면 충분하다

1. 월급쟁이에게는 부동산 경매가 정답이다
- 월급만으로는 힘든 경제적 자유를 꿈꾸다
- 한 달 만에 3천만 원! 경매로 얻은 첫 수익

2. 쉬운 경매로도 충분히 수익을 낼 수 있다
- 1주일만 공부하면 투자할 수 있는 경매
- 부동산 경매에 대한 오해와 진실
1. 경매 물건은 하자가 있어서 나온 것이 아니다
2. 쉬운 권리분석으로도 수익이 나는 물건이 많다
3. 명도에 대한 법적 절차가 잘 마련되어 있다

3. 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들
- 한눈에 보는 경매 진행 절차
- 경매 정보를 쉽게 검색하는 방법
1. 대법원 경매정보 사이트 활용하기
2. 유료 경매정보 사이트 활용하기

┃실전꿀팁┃경매 공부, 이렇게 해라!

제2장 권리분석 4 STEP

[step 1] 말소기준권리 찾기
- 4단계로 끝내는 권리분석
- 말소기준권리의 의미
- 사례로 보는 말소기준권리

┃실전꿀팁┃등기부등본 보는 방법

[step 2] 인수되는 권리 찾기
- 매각으로 소멸되는 안전한 권리
- 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

┃실전 권리분석┃step 1~2 따라 하기

[step 3] 임차인 권리분석
- 임차권 분석의 핵심, 대항력
- 임차인 배당, 우선변제권을 확보해야 한다
- 소액임차인을 위한 최우선변제권

┃실전 권리분석┃step 1~3 따라 하기

[step 4] 경매 서류 및 기타 권리 확인
- 경매 서류 찾는 방법
- 경매 서류 분석하는 방법
- 매각물건명세서로 최종 점검

┃실전 권리분석┃step 1~4 따라 하기

제3장 경매 실전 4 STEP

[step 1] 물건 검색
- 실패하지 않는 지역 선택의 기준
- '지도 검색'을 활용해 물건 찾는 방법
- 쉬운 물건으로 시작하자
1. 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
2. 명도에 어려움이 없는 물건

┃경매 실전 step 1┃물건 검색 따라 하기

┃생생 경험담┃무혈입성(無血入城)
- 낙찰 후 4일 만에 명도하고, 잔금 전에 매도하기

[step 2] 온라인 조사
- 포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색
1. 인터넷 지도 및 거리뷰 확인
2. 매물 시세 및 실거래가 조사
3. 단지, 학군 등 기타 정보 파악
- 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용

[step 3] 오프라인 조사
- 일단 동네 한 바퀴를 돌아보자
- 시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하자
- 체납관리비를 알아보자
- 물건 조사 체크리스트를 활용하자

┃실전 꿀팁┃정확한 매도 가격 산정을 위한 현장 조사 방법

[step 4] 경매 입찰
- 입찰가 산정하기
1. 투입 비용이 투자 수익을 결정한다
2. 입찰자 유형을 파악하면 낙찰 가능성이 높아진다
- 입찰 당일 체크리스트
1. 법원 가기 전 꼭 챙길 것
2. 입찰서 작성해서 제출하기
3. 야호~ 낙찰받았어요!
- 입찰 시 주의해야 할 사항들
1. 입찰 가격은 절대 수정할 수 없다
2. 입찰 가격 기재는 신중하게
3. 개별매각사건은 물건 번호를 꼭 기재
4. 입찰보증금이 부족하면 낙찰이 무효
5. 입찰 당일에 변경 및 취하 여부 확인

┃생생 경험담┃부동산 경매 이렇게 쉬웠어?
- 경매 실전 4 step으로 낙찰받기

제4장 낙찰 후 수익 3 STEP

[step 1] 잔금 납부
- 소유권 이전 절차
- 잔금 준비(대출 금액 미리 알아 두기)
1. 대출 가능 금액 기준
2. 정확한 대출 가능 금액 알아보는 방법

┃실전 꿀팁┃경락잔금대출 Q&A
[step 2] 명도
- 낙찰자와 점유자 모두에게 유리한 '원만한 합의'
- 원만한 합의를 위한 대화법
1. 첫 대면 ? 점유자의 저항감을 최소화하라
2. 두 번째 대면 ? 이사비 협상
3. 명도 마무리 ? 점유자를 배려하면 웃으며 헤어질 수 있다
- 명도를 위한 법적인 절차
1. 인도명령은 잔금 납부와 동시에 신청하자
2. 법적 절차는 합의의 수단으로 활용하자

[step 3] 임대 및 매매
- 내 집 잘 팔리게 만드는 노하우
1. 매도시기에 따라 가격을 조정한다
2. 빈집이 유리하다
3. 집의 첫 인상을 깨끗하게 만든다
4. 인테리어로 가치를 높인다
- 매물 등록 방법 1 : 공인중개사에 의뢰
1. 빨리 거래하려면 여러 곳에 내놓는 것이 유리하다
2. 단골 중개사무소를 만들고 싶다면 몇 군데만 의뢰하자
3. 내 물건을 우선순위로 만들려면 전단지를 활용하자
- 매물 등록 방법 2 : 직거래
1. 부동산 앱에 매물 등록
2. 현수막 광고
3. 블로그나 맘 카페에 게시

┃생생 경험담┃부동산 경매 이렇게 쉬웠어?
- 단 24시간 만에 2,700만 원 수익 내기

┃생생 경험담┃손 안 대고 코 풀기 ? 경매 취하해주고 500만 원 벌기

제5장 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

1. 쉬우면서 돈 되는 물건을 찾는 방법
- 역발상으로 물건을 선택하자
1. 저층이나 탑층
2. 대형 평수
3. 거래 사례가 없는 희소한 물건
- 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자
- 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자
- 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자
1. 복층
2. 2개 호실로 나뉜 구조
- 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자
- 경매뿐 아니라 공매에도 투자하자

2. 단기에 큰 수익 내는 상가 투자
- 시세 차익과 월세 수익, 두 마리 토끼를 모두 잡다(지하상가 투자 사례)
- 상가건물 임대차보호법
1. 상가 임차인의 대항력과 우선변제권
2. 상가 소액임차인의 최우선변제금액

3. 세금은 줄이고, 수익은 높이는 방법
- 부동산 정책의 흐름을 놓치지 마라
1. 한시적 부동산 정책을 활용해 비과세 혜택을 받은 사례
2. 2018년부터 적용되는 부동산 세금
- 5가지 절세의 기술
1. 세금을 줄이는 공동명의 활용
2. 일시적 1세대 2주택을 활용한 비과세 전략
3. 양도시기 조절 ? 양도세 절세
4. 양도시기 조절 ? 재산세 절세
5. 임대사업자 등록으로 거주 주택 비과세

┃생생 경험담┃자가 마련 및 비과세 전략

에필로그

박희철(파이팅팔콘) 직장을 다니면서 권리분석이 쉬운 물건만으로 부를 쌓은 검증된 실력파 실전 투자자.
30대 중반에 경매를 시작하여 첫 낙찰로 연봉 수준의 수익을 거두며 경매의 매력에 푹 빠졌고, 단기간에 수십 건의 주거용 물건을 처리하며 수십억의 순수익을 올리며 경매 커뮤니티에서 이름을 알렸다.

현재는 국내 최고의 부동산 커뮤니티인 '행복재테크' 카페에서 본인의 노하우를 나누는 칼럼니스트로 활동하고 있으며, 초보뿐 아니라 슬럼프를 겪고 있는 많은 투자자들의 멘토 역할을 하며 실전 투자자를 위한 강의도 하고 있다.

㈜해장고푸드코리아 공동 대표이기도 한 그는, 남들이 보지 못하는 것을 보기 위해 지금도 끊임없이 공부하고, 많은 이들에게 올바른 투자법을 알리기 위해 더 나은 방법을 연구하는 검증된 실력자이다.