트렌드를 알아야 부동산이 보인다 2020

국민북스는 『트렌드를 알아야 부동산이 보인다 2020』을 2017년 3월 27일 출간했다. 이 책의 저자 한상분은 중앙 일간지 기자 출신의 인터넷 부동산 전문가로 경제 및 부동산 관련 사이트 한트렌드(www.hantrend.co.kr)를 운영하고 있다. 경제 뿐 아니라 정치와 국제 분야의 해박한 지식을 바탕으로 '트렌드를 통한 부동산 보기'를 강조하는 그의 글은 교수, 정부 관료, 부동산 관계자, 일반 주부 등에 이르기까지 다양한 계층에서 읽히고 있다. '나무만 보는 부동산'이 아니라 '숲을 조망하는 부동산'을 주창했던 저자의 혜안은 이미 10여 년 전부터 빛을 발했다. 그는 2008년 금융위기 발생 직후, 한국부동산에 대한 비관적 전망 일색일 당시 부산 해운대를 비롯해 지방 부동산이 강력히 상승할 것을 예측했다. 또한 수도권 부동산도 시차를 두고 반등할 것을 정확하게 내다보면서 큰 반향을 일으켰다. 2005년 베스트셀러 '트렌드를 알아야 부동산이 보인다'(동아일보사)란 제목의 첫 책을 냈던 그가 12년 만에 앞날에 대한 불확실성이 어느 때보다 높은 2017년 한국 사회에 부동산 관련 두 번째 책을 내 놓았다.



《부동산 전문가 한상분이 말하는 2017~2020년도 한국 부동산에 대한 전망과 조언!》



"금리, 인구 구조, 정부 정책, 성장률 등 부동산을 둘러싼 여러 요소들을 살펴보니 하나의 트렌드가 감지됐습니다. 한국 부동산은 특별한 변인이 없는 한 과거 반세기 같은 폭등세를 구현하기 어렵지만 정부가 관리만 잘한다면 앞으로 10년가량 물가상승률 정도의 상승은 가능합니다." (서문에서)



'큰 그림을 볼 줄 알면 투자 수익은 저절로 따라 온다'는 투자 격언이 있다. 그 말처럼 저자는 이 책에서 어떤 부동산을 소유하는 게 바람직한지를 세대별·산업별·지역별로 나눠 관찰하는 한편, 다양한 수치와 도표, 사례들을 통해 조망하고 있다. 앞으로 10년간 부동산에서 주요 주제로 등장할 인구 구조, 교육, 경제성장은 물론 한반도를 둘러싼 대외 환경 등을 집중적으로 살펴보고 있는 저자의 이야기를 따라가다 보면 2017년은 물론 향후 수 년 간 한국 부동산에 대한 전망이 눈앞에 그려진다. 특히 한국 전체 인구의 35%를 차지하는 베이비부머 세대(1950대 중반 ~ 1970년 초반)를 위한 자산 변동 움직임과 급속한 노령화가 몰고 올 부동산 변동에 대한 실제적인 전망과 조언은 놓치지 말아야 할 부분이다.



《지금 집을 사야 할까, 팔아야 할까? 트렌드를 알면 답이 나온다! 》



저자는 책에서 한국 부동산의 신화를 벗겨내고 현실적이고 합리적인 관점에서 부동산 보는 눈을 열어준다. 저자에 따르면 이제는 개발호재 지역이나 선호도 높은 지역에 무작정 투자하면 수익률이 보장된다는 지금까지의 투자방식에서 벗어나야 할 때이다. 급변하는 국내외적 정치·경제 환경 속에서 트렌드를 읽고 부동산에 대한 효과적인 의사결정을 하기 원하는 독자들에게 이 책은 내실 있는 부동산 투자를 위한 지침서가 될 것이다.

비관과 낙관이 교차하는 현 상황에서, 저자는 금융 위기 이후 해외 주요국과 한국의 부동산의 변화 과정, 인구구조·생산가능 인구와 소득의 변화, 그리고 그 밖의 다양한 요소들을 짚어가면서 저속유지시대로 진입하고 있는 한국 부동산의 향후 수년간의 전망을 구체적이고 설득력 있게 제시하고 있다.





《14가지 키워드로 높이는 부동산 IQ! 》



지금 나의 부동산 IQ는 몇 점일까? 저자가 친절하게 일러주는 14가지 키워드를 따라서 부동산 감각을 길러보자.

1) 지금 부동산이 어디쯤 와 있는지 파악하라

2) 베이비부머와 인구구조로 본 주택수요를 살펴보라

3) 부동산 개발에 담긴 정부와 지자체의 의도를 간파하라

4) 경제 성장과 부동산 가격의 함수관계를 따져라

5) 교육 환경의 변화 측면에서 부동산을 점검하라

6) 모든 세대를 만족시키는 부동산을 선택하라

7) 4차 산업혁명을 접목해서 부동산을 바라보라

8) 시대적 흐름인 도심재생사업을 주목하라

9) 단독주택에 눈을 돌려라

10) 문화와 이야기가 숨 쉬는 부동산을 찾으라

11) 개발 축이 여전히 유효한지 살피라

12) 인구 증감 지역을 눈여겨보라

13) 2020년을 전후해 완공될 철도 도로망을 주목하라

14) 미국 중국 일본 북한 변수를 감안하라



[추천사]

부동산만큼 친숙하면서도 어려운 주제도 없다. 부동산에 대해 잘 알아야 한다는 말은 미래의 변화를 읽을 줄 알아야 한다는 말의 다른 표현이기도 하다. 기자 출신으로 경제 칼럼니스트와 재야의 부동산 전문가로 잘 알려진 저자의 예측을 따라가다 보면, 스스로 시대를 읽고 자신에게 적합한 투자에 대한 생각이 떠오르게 된다. 나 스스로도 오랫동안 인문학을 통해 인생 경영에 대한 지혜를 얻어왔기에 이러한 종합적인 접근이 얼마나 유용한지 잘 알고 있다. 급변하는 국내외적 정치·경제 환경 속에서 트렌드를 읽고 부동산에 대한 효과적인 의사결정을 하기 원하는 분들에게 이 책을 추천한다.

-양병무 박사 인천재능대 교수, '행복한 로마읽기' 저자



이 책은 단순한 부동산 투자 안내서가 아니다. 저자는 부동산으로 투자 이익을 내고 싶으면 대한민국의 인구 구조, 대학 구조조정, 가계부채 영향 등과 같은 국내 사회·경제적 요인은 물론이고 젠트리피케이션, 문화와 동네상권, 신(新)주거문화 등 문화의 흐름을 알아야 한다고 말한다. 나아가 도널드 트럼프 시대, 브렉시트, 중국의 패권 추구와 같은 국제정세가 우리 경제와 부동산에 영향을 미칠 수 있다는 점을 놓치지 말라고 한다.

그렇다면 책 내용이 어렵지 않은가? 전혀 그렇지 않다. 종합일간지 기자 출신답게 신문 읽는 수준의 상식만 있으면 쉽게 이해할 수 있도록 설명한다. 최소한 한국 현실의 변화와 함께 문화나 국제정세의 흐름을 알면, 안정적이고 내실 있는 부동산 투자를 할 수 있다는 것이다. 큰 그림을 볼 줄 알면 투자 수익은 저절로 따라온다는 부동산 투자 철학이 있다. 10여 년 전부터 꾸준히 했던 몇몇 큰 가닥의 부동산과 주식투자 예측은 거의 적중했다.

-김명호 국민일보 수석논설위원



대한민국 부동산의 미래에 대한 다양한 전망이 난무하는 가운데 성공적인 부동산 투자를 위하여 정확한 눈매와 판단이 절실히 요구되는 현시점에서, 이 책은 부동산 가격에 영향을 미치는 거시적, 미시적인 환경요인을 객관적으로 분석하여, 투자자들이 꼭 알아야 할 알짜 정보들을 아낌없이 제시하고 있다. 국제정세와 거시·금융경제, 부동산정책으로부터 교육 및 문화환경, 교통인프라, 제4차산업혁명에 이르는 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 향후 부동산시장을 어떻게 움직일 것인가에 대한 저자의 관점과 혜안이 무척이나 돋보이는 책이다. 부동산투자에 대한 조망과 시야를 넓히고 여기저기 산재해 있던 관련 지식을 종합해 보고 싶은 투자자라면, 이 책을 놓치지 말고 꼭 읽어야 할 것이다.

-이재호 경희대학교 무역학과 교수



부동산만큼 우리 일상과 밀접한 재화가 또 있을까? 부자들만의 이야기가 아니다. 보통사람들의 경우에도 평생에 걸쳐 하는 가장 큰 경제 행위는 내 집을 마련하는 것일게다. 그러다 보니 다양한 의견이 존재하고, 합리적인 전망을 넘어 신화와 예언까지 난무하는 영역이기도 하다. 저자는 부동산이 다양한 자산군의 하나임을 명확히 하고, 부동산 가격에 영향을 미치는 다양한 사회·경제 요인을 분석하면서, 신화를 벗겨내고 현실적이고 합리적인 관점에서 부동산을 보는 눈을 열어주고 있다. 다른 말로 표현한다면 보통사람도 약간의 수고와 지식을 바탕으로 자신에 맞는 투자 방법을 선택할 수 있다는 것이다. 특히 수요·공급과 같이 가격 결정 메커니즘에 영향을 주는 직접적인 요인을 포함하여 선진국의 다양한 사례를 분석하면서, 시대 트렌드에 따라 부동산이 어떻게 변화하는지 재미있고 설득력 있게 제시하고 있다.

-박상빈 KEB하나은행 신탁 운용팀장

추천사

서문



1. 부동산 지금 어디쯤에 와 있는가?



- 부동산에 대한 이해와 오해

- 지금 집을 사야 하는가, 팔아야 하는가

집을 사야 하는 사람

집을 안 사도 사람

- 미국 금융위기 원인과 금융위기 이후 한국 부동산 상황

최저임금과 중고소득 상승률 차이

- 금융위기 이후 해외 부동산

밴쿠버의 미친 주택 가격



2. 앞으로 5년간 부동산 시장에서 살펴야 할 것들



- 베이비부머와 인구구조로 본 주택 수요

- 가계부채와 부동산의 상관관계

- 부채로 쌓아 올린 아파트

- 인구구조 및 생산인구 감소와 부동산

- 역전세난 가능성

- 2012~2017년 부동산 상승원인과 5년 후 주택시장

외부로부터의 요인도 살펴야 한다



3. 큰 그림으로 이해해야 하는 부동산



- 부동산 개발에 담긴 정부, 지자체의 세수확보와 경기 부양 의도

세금도 부담된다-자발적 월세살이로 전환한 베이비부머

삼성동 한전 부지 개발 계획으로 들여다 본 지자체의 전략

- 부동산 정책, 새로운 패러다임으로 전환하는 시기에 돌입

- 수요와 공급 측면에서 본 전국 주택시장

- 경제성장과 부동산 가격의 함수관계

- 환율과 부동산의 추억



4. 교육 환경의 변화 측면에서 점검해 본 부동산



- 한국 대학의 위기

스카이(SKY)대 출신 부모가 자녀를 해외 유학 보내기로 한 이유

- 대학, 변혁과 구조조정 시대로 돌입

산업계 요구만 대변한 정부의 구조조정

시대와 입지 따라 바뀌는 대학 선호도와 대학상권

- 2010년대가 한국 대학의 최전성기

대학 구조조정으로 인한 유휴시설 활용방안에 주목하라

- 고등학교도 구조조정에서 못 벗어난다.

강남 학원수가 급감하고 있다.

- 실질적 평준화는 깨졌지만 세상은 평평해지고 있다

영어전성시대와 새 학원가의 탄생



5. 부동산 IQ를 높이는 키워드



- 교통수단의 발달과 부동산

- 트렌드에 따라 바뀌는 공원 환경에 대한 인식

- 천국 같은 신도시 집값이 주저앉는 이유

- 부동산의 금융화 시대에 접어 든 한국

- 가격하방을 방지하는 다양한 장치인 주택연금, 뉴스테이, 시프트

- 최저임금의 상승

- 부동산도 4차 산업혁명을 접목해서 바라 봐야 하는 이유

- 모든 세대를 만족시키는 부동산을 선택하라

- 개발소외 지역도 주목하라



6. 문화와 부동산



- 젠트리피케이션:입지의 재발견

- 문화와 이야기가 숨 쉬는 부동산

- 자영업 전성시대에는 입지 보는 안목이 필수

핵가족 세대와 베이비부머의 구매력이 외식산업 이끌까?

- 노동 가치를 상쇄하는 부동산

- 재건축과 재개발의 차이에 대한 이해

- 도심 재생은 시대적 흐름

- 토지 시장의 주체는 정부

- 단독 주택의 재발견



7. 개발 축은 유효한가? - 개발 시대의 종언과 새 개념 정립 시점



- 공공기관 이전으로 인한 자산 지방 분권화와 수도권 입지 재조명

- 강남에 대한 정의

- 신 주거 문화 시험대인 용산

- 지하철 이용객 수 증감으로 진단한 발전 지역과 쇠퇴지역

- 인구 증감 지역을 주목하라-5대도시 이외 도시의 지난 25년간 인구변화

- 2020년을 전후해 완공될 철도 도로망에 주목하라



8. 변화하는 세계, 세상의 변화



- 영국의 브렉시트, 트럼프 미국대통령 당선: 지역별 패권구도 재편

열린 나라 부동산, 닫힌 나라 부동산

- 금융위기와 탐욕, 자본주의 승리와 공산권 붕괴

- 중국의 한국 투자

끼리끼리 사고파는 중국 부동산 문화

- 또 다른 형태의 외부로부터의 구원

- 제주도의 도약과 위기

- 북한으로부터의 변화

- 미국과 중국, 미래 제국을 둘러 싼 주도권 다툼

- 도전받는 미국 경제와 현재 세계 경제



9. 미래를 보는 키워드



- 부동산 거품론에 대한 반박

부동산 투자는 죄악인가?

- 생산인구가 줄어도 주택 거래량이 늘어나는 원인

- 금융위기 이후 지방 부동산이 강세였던 이유

- 수도권의 오랜 조정과 뒤 늦게 오르는 이유

- 베이비부머를 위한 당부

- 양극화는 언제 시작되었는가?

- 한국의 1980년대와 1990년대, 그리고 2000년대

- 진보 정당과 진보 성향의 독자에게 드리는 당부



10. 외부 구원이나 충격으로 다가 온 지정학적 변동과 한국 부동산-지정학적 문제는 숙제이자 기회다



- 중국, 영광이여 다시 한 번

어느 새 중국 영향을 받는 한국 부동산

- 나는 미국이다

- 일본, 고바야시 일병 구하기

지난 반세기 동안 한국의 일부 도시는 일본 때문에 탄생하고 성장했다

- 북한을 어떻게 봐야 하나





에필로그

한상분 저자 한상분은 인터넷상에서 부동산 투자 전문가로 잘 알려져 있다. 12년 전 인터넷에 게재한 부동산 관련 글을 기초로 『트렌드를 알아야 부동산이 보인다』(동아일보사)란 제목으로 첫 책을 출간, 독자들의 호평을 받았다. 그 후 캐나다로 출국해 짧지 않은 해외 생활을 했다. 해외 거주 중에도 오마이뉴스, 주간동아, 이코노믹리뷰 등 여러 언론 매체에서 부동산 관련 자문을 요청할 할 정도로 재야 부동산 전문가로 인정받아 왔다. 포털 사이트 네이버의 부동산 전문 칼럼란에 장기간 글을 연재하기도 했다.

2008년 금융위기 발생 직후, 한국부동산에 대한 비관적 전망 일색일 당시 부산 해운대를 비롯해 지방 부동산이 강력히 상승할 것을 예측했으며, 수도권 부동산도 시차를 두고 반등할 것을 정확하게 예측하기도 했다. 대한민국 부동산 분야에서 큰 그림을 가장 잘 읽으면서, 뜨는 부동산과 부동산의 상승 하락을 가장 잘 발굴하고 짚어내는 전문가 중 하나로 꼽히고 있다. 한상분은 본명이 아닌 필명이다.

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