한 권으로 끝내는 실전 경매

직장인의 평생 인생 매출은 많아야 10억 원

당신의 삶을 근본적으로 바꿀 '부동산 경매' 공부 지금이 적기다!



평범한 일반인이 한평생 직장을 다니며 올릴 수 있는 인생 매출은 얼마일까? 소득의 차이로 개인적인 편차가 심하겠지만 대기업을 기준으로 보통 10억 원에서 15억 원 내외라고 일컫는다. 그런데 현재 서울 강북 역세권 아파트마저 10억 원이 넘는다는 사실은 자칫 상대적 박탈감을 불러일으키기도 한다. 즉, 월급쟁이는 소득흐름에 한계가 있고, 이를 뛰어넘어 인생 매출을 획기적으로 바꿀 특별한 기술이 필요해진 시기다. 따라서 완전한 경제적 독립과 안정적인 노후를 생각한다면, 현금흐름이 있을 때 당장 재테크를 시작해야 한다는 결론에 이르게 된다. 《한 권으로 끝내는 실전 경매》의 저자 부동삶은 자신의 인생을 바꾼 것이 '부동산 경매'였다고 한다. 값비싼 물건을 공장에서 직접 구매하게 되면 저렴한 가격에 원하는 물건을 얻으면서도 본질에는 변함이 없는데, 마치 이것이 부동산 경매와 유사하다는 것이다. 또한 여타 많은 투자 수단 중에서도 부동산 경매가 가격 변동의 위험에서 상대적으로 안정적이기 때문에 지금의 시점이 경매 공부를 시작할 적절한 시기임이 틀림없다. 이제 지금껏 어렵다고만 생각하는 경매 공부의 패러다임을 완전히 바꿔줄 《한 권으로 끝내는 실전 경매》가 있으니 누구나 쉽게 접근할 길이 생긴 것이다. 이 책을 통해 부동산 경매를 배운다면 직장인에게는 제2의 월급을 만들어주는 수단으로, 퇴직자에게는 노후대비의 든든한 버팀목이 될 것이다.



돈 버는 사람들의 부동산 경매 투자 전략, 권리분석을 이해하는 자는 반드시 기회를 잡는다



어떤 물건을 입찰할 때 등기부등본을 확인한다. 그런데 등기부등본은 과연 모든 것을 말해줄 수 있을까? 6,000만 원의 보증금을 내고 사는 임차인이 근저당권 설정 이후 보증금을 4,000만 원 올려주었다고 채권액을 변경시키는 경우가 있다. 이런 내용은 등기부등본에 나타나지 않는데, 이때 낙찰자는 임차인이 증액한 보증금을 인수해야만 할까? 일반적인 부동산 임대차 계약 상황에서 흔히 일어날 수 있는 일이지만, 경매로 물건을 낙찰받고자 참여하는 사람이라면 이러한 분석을 반드시 해내야만 한다. 대법원 판례(90다카 11377)를 보면 이 사안에 관하여 해석을 쉽게 할 수 있다. 이 케이스의 결론부터 말하면, 근저당권 설정 이후 증액된 보증금의 우선변제권은 근저당보다 후순위에 있게 되어 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 것이다. 즉, 투자자는 등기부등본에 나타나지 않는 권리를 파악하고 임차보증금의 인수범위를 파악해야만 하는데, 판례를 통한 정확하고 명료한 설명은 이 책의 큰 장점이자 백미다. 바로 이러한 지점에서 《한 권으로 끝내는 실전 경매》는 특별한 차별성이 있다. 경매 서적에서 최초로 시도하여 200여 개가 넘는 그림과 도표를 통한 쉬운 설명은 기본이고, 누구도 따라갈 수 없는 저자만의 권리분석 노하우가 진하게 녹아있다. 게다가 저자는 '강·부·자 부동산스터디'라는 네이버 카페를 개설해서 1년 만에 2만여 명의 회원을 돌파하는 저력도 보여줬다. 꼬마 건물을 건축한 경험과 경매를 통해 매입한 부동산을 임대하기 위해 직접 발품을 팔아가며 인테리어도 했다. 그 노하우 역시 부록에 알차게 정리했다. 제도권에서 근무하며 경매 이론부터 실무까지 완벽하게 마스터한 부동삶 저자의 노하우를 단번에 배울 수 있는 이 책으로 누구나 경매 투자의 고수가 될 것이다.



돈 되는 집부터 맘고생 없는 명도 핵심 노하우까지!

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부동산 경매를 어렵다고 느끼는 이유는 무엇일까? 아마 백화점에서 쇼핑할 때 어려움을 느끼는 사람은 없을 것이다. 자동차를 구입할 때 반드시 공학과 물리학을 이해할 필요가 없듯이 부동산 경매도 마찬가지다. '경매'라는 단어에 대한 고정관념과 선입견에서 벗어나지 못해 용어와 절차에 관한 압박감, 거부감이 들어 낯설고 어렵게 느껴지는 것이다. 하지만 이를 '쇼핑'으로 마인드를 바꾸면 많은 것이 달라진다. 물건을 하나 구입할 때도 인터넷을 찾아보며 요모조모 따져보는데, 부동산 경매라고 무엇이 다르겠는가. 《한 권으로 끝내는 실전 경매》의 저자는 이해관계인과 절차만 알아도 경매의 반은 정복한 것과 마찬가지라고 말한다.

경매를 하는 이유는 최소의 비용으로 최대의 수익을 맛보기 위해서다. 우량한 부동산을 저렴하게 매입했을 때 가치가 있다. 그렇다면 어떻게 경매에서 좋은 입찰지를 낙찰받을 수 있을까? 저자는 좋은 입찰지를 선정하는 방법과 임장 노하우, 권리분석, 명도, 부동산 정책 분석 등 경매에 필요한 모든 전략과 전술을 이 책에 담았다.



《한 권으로 끝내는 실전 경매》는 총 8장과 두 개의 부록으로 구성되어 있다. '지피지기면 백전불태'라는 말처럼 1장은 이기는 경매 전략을 어떻게 세워야 하는지에 관해 이야기했다. 2장은 물권, 채권, 등기부등본 등 주요 개념에 대해 설명했다. 3장은 확인할 수 있는 권리부터 확인할 수 없는 권리까지 모두 다루었고, 4장은 부동산 경매의 존재 이유인 배당에 대해 정리했다. 5장은 맘고생 없는 명도를 위한 전략에 관해 썼고, 6장은 철저한 전략에 따른 수익 분석 기준을 마련하는 방법에 관해 기술했다. 7장은 실제 현장에서 활용할 수 있는 입찰 노하우를, 8장은 실전 경매 투자자의 경매 준비 방법에 관해 정리했다. 부록으로 실은 저자의 카페 이용 방법, 셀프인테리어 노하우는 독자의 시간과 노력을 아껴주는 소중한 정보가 될 것이다. 여기에 부동산태인 30일 무료쿠폰으로 경매정보가 가득한 바다에서 실전 감각을 기를 수 있는 절호의 기회를 제공한다.

프롤로그_ 경매도 전략이 전부다, 이기는 경매 습관으로 부의 기회를 잡자



Part1. 이기는 경매 전략, 어떻게 세울까?

직장인의 인생 매출은 많아야 10억 원?

경매 제대로 알아야 한다

경매 그래도 위험하지 않을까?



Part2. 개념을 알아야 분석도 할 수 있다

경매에는 어떤 물건이 나올까?

분쟁과 다툼이 많기에 중요한 권리

권리에는 물권과 채권이 있다

말소기준권리가 아닌 말소기준등기

족보만큼 중요한 등기부등본

과연 등기부등본을 믿어도 될까?



Part3. 확인할 수 있는 권리부터 확인할 수 없는 권리까지

가압류와 가처분의 차이점은?

다양한 지상권의 종류, 각각 분석 방법도 알아보자

특수한 용익물권인 전세권 이해하기

단지 점유만 해도 성립하는 유치권

투자자라면 알고 있어야 할 가등기와 예고등기

임차인에게는 여러 권리가 있다

그림으로 배우는 경매 권리분석



Part4. 부동산 경매의 존재 이유, 배당

경매에서 배당이 갖는 의미는?

채권자들은 어떤 순서로 돈을 받을까?

사례로 익히는 배당금의 원칙

실전 사례로 배우는 배당 분석

전략적으로 배당표를 작성하는 방법

빠르게 명도를 하는 방법이 있다!



Part5. 맘고생 없는 명도를 위한 전략

명도의 대상을 분석하라

전략적 고수가 되기 위한 명도 실무

명도 비용을 절감할 수 있는 노하우

성공적인 명도를 위한 10가지 원칙!



Part6. 철저한 전략에 따른 수익 분석 기준 마련하기!

꼭 이해해야만 하는 부동산 정책

이기는 경매를 위한 입찰지 선정 방법

대출을 모르면 경매에 실패할 수밖에 없다

경매 투자의 마스터키, 공인중개사

배당표를 작성할 줄 알면 수익분석도 수월하게 한다



Part7. 실제 현장에서 활용할 수 있는 입찰 노하우

입찰 전날은 머릿속으로 상상 입찰을 하자

경매도 때로는 취소나 취하할 수 있다

실전! 입찰표 작성 어떻게 할까?

입찰금액이 고민이라면 경쟁자의 동선에 집중하라

낙찰 후 생긴 돌발 상황에 대처하는 방법



Part8. 실전 경매 투자자의 경매 준비

경매도 전략이 전부다, 경매정보사이트 활용 노하우

현장에 숨겨진 보석을 찾는 임장활동

드디어 낙찰! 소유권 이전하기

급매보다 비싸다면 경매할 필요 없다



부록1_ 2만 명의 회원이 사랑하는 강·부·자 부동산스터디

부록2_ 알아두면 쓸모 있는 인테리어



에필로그_ 당신의 소중한 삶을 위해

부동삶 한양대학교 부동산대학원에서 공부했다. (주)강부자 자산관리의 대표로, 금융기관에서 실무를 담당했으며 NPL, 경매, 아파트, 건축, 상가, 재개발, 재건축, 토지, 리모델링, 주식 트레이딩 등 다양한 분야의 연구 및 투자를 통해 실전 경험을 쌓았다. 자산관리사와 펀드매니저, 공인중개사 등 7종 이상의 전문자격증을 보유하고 있다. 금융기관에서 다양한 특수채권을 관리하며 터득했던 경매 원리를 현장 중심의 독창적 시각으로 재해석하고 있다. 그동안 쌓았던 부동산 경매 노하우를 매일경제신문과 한국경제신문에서 강의했던 전문가이기도 하다. 최근에는 꼬마 건물을 건축하고, 보성 지역에 '스테이그린'이라는 커피 전문점을 런칭시키며 디벨로퍼로서의 영역까지 확장하고 있다. 부동산 투자와 마케팅을 접목하여 일반인들도 실전에서 응용할 수 있게 이끌어주는 투자계의 트렌드세터로서 활약하고 있다.

'강·부·자 부동산스터디'라는 네이버 카페를 개설했고 1년 만에 2만여 명의 회원을 돌파하는 저력을 보여줬다. '카페에서 머무는 여러분의 5분이 회사에서 일하는 5시간보다 가치 있을 수 있도록'이라는 캐치프레이즈는 효율적 시간 관리라는 삶의 철학을 대변하며 회원들의 공감을 이끌어 내고 있다. 이 책에는 상속과 증여 없이도 올바른 부동산 경매 공부를 통해 부를 만들 수 있다는 저자의 신념이 담겨 있다. 경매뿐만 아니라 투자의 방향성을 고민하는 이가 반드시 읽어야 할 필독서다.