재건축 재개발 현금청산의 비밀(당신이 몰랐던)

현금청산은 재건축·재개발에서 아파트분양권 대신,

돈으로 받는 권리로 꼼꼼히 따져서 더 받아야 한다!

조합은 어떻게 해서든지 보상을 적게 주려 노력한다. 그런데 현금청산자들은 법에 따라 알아서 주겠거니 믿고 기다린다고 한다. 믿는 법에 내 집이 날아가는 줄도 모르고, 이 책은 적극적으로 자신의 권리를 행사해서 현금청산금을 더 받는 방법 등을 알기 쉽게 기술해 놓은 것이 장점이다.



현금청산은 내 재산에 대한 권리로 똑똑한 사람이 더 받는다!



"조합 사무실에 매일 같이 찾아가 싸울 필요가 있나?" "변호사까지 선임해서 싸워야 하나?" "이렇게 한다고 뭐가 달라지나?" "꼭 그렇게까지 해야 하나?" 라고 생각하는 사람들이 많다. 그런데, 그렇게 해야만 더 받을 수 있다.

적어도 누락되거나 부당하게 보상받고 떠나지는 않는다. 필자는 내 재산의 가치(종전아파트의 가치)가 누락됨이 없이 정당하게 인정받아야 하고, 법률이 허용하는 범위를 넘어 법률에 없는 것도 찾아서 더 받아야 한다고 기술하고 있다.



조합이 준다고 결정한 청산금을 제때 받는 것도 쉽지 않다는 사실!

현금청산은 많이 받는 것도 중요하지만, 조합이 준다고 결정한 청산금을 제때 받는 것도 쉽지 않다. 재건축의 경우 민사소송으로 진행되는 매도청구소송 절차부터, 재개발의 경우 행정심판으로 진행되는 토지수용 및 증액 절차까지 준다는 돈을 그냥 받아가는 것도 쉬운 일이 아니다. 이 책은 청산금을 많이 받아야 하는 목적을 넘어, 청산금에 대한 (가)압류, 부동산에 설정된 (근)저당 등 각종 권리, 점유하고 있는 세입자와 전세권자, 그리고 공유 및 신탁 관계 등의 문제도 함께 검토할 수 있고, 또 예측하여 대책을 세울 수 있는 준전문가가 될 수 있도록 기술해 놓았다.



15년간의 재건축·재개발 상담과 다툼 소송을 해결 했던 다양한 실전사례를 담고 있는 책!

필자는 15년 간 재건축·재개발을 전문으로 하는 법무법인에 근무하면서 직접 현장에 나가 현금청산자들의 억울함과 실상을 접하고, 그러한 사람들의 권리를 찾아줌과 동시에 보다 나은 법률서비스를 제공하기 위해 노력해 왔다고 한다. 그런 과정에서 분쟁의 사안들이 소송으로 이어지고 승소와 패소를 거듭하면서 그 결과물들은 더욱 고급스럽고 섬세한 정보들로 재탄생하였다. 이 책은 그러한 정보와 자료들을 모아 현금청산을 희망하는 사람들과 또 청산을 해주어야 하는 사업시행자에게 제공하여 불필요한 분쟁은 줄이고, 다툼이 있는 곳에는 해답을 주고자 다양한 사례에 맞춤식으로 해결할 수 있도록 기술한 책이다.



종전아파트 대신 아파트로 받을 것인지, 돈으로 받는 청산을 택할 것인지는 독자의 몫이다!

이 책은 아파트분양권 대신 돈으로 청산하라고 권유하는 것은 아니다. 분양신청을 하고 분양계약을 체결하여 사업에 끝까지 참여할지, 현금청산을 선택할지 여부는 언제나 독자의 몫이다. 또한 어느 구역인지, 현재 구역의 상황은 어떠한지, 시공자가 누구인지, 현시점에서 부동산의 정책과 경기의 흐름은 어떠한지 등에 따라 그 선택은 달라질 수도 있다.



그러나 현금청산을 선택하였다면 이 책을 꼭 읽어보라고 한다. 최소한 현금청산이 뭐고, 조합이 법에 따라 주는 대로 받았다간 남들보다 적게 받을 수도 있다고 한다.

재건축과 재개발 시장에서 아파트 분양권 대신 돈으로 받는, 현금청산에서 똑똑하게 자신의 권리를 주장해서 더 받는 방법 등을 알기 쉽게 정리해 놓은 책이다.

머 리 말



PART 1 개발구역 내 소유자들이 알아야할 주의사항

01 당해 개발사업의 관계자를 찾아라!

02 개발사업의 명칭과 근거법령을 알아야 한다

03 경험자의 조언은 더 주의해야 한다

04 나를 도와줄 전문가의 선택

05 분양, 청산, 양도, 소송, 수용 모두 스스로 결정하자!



PART 2 청산금, 현금청산금, 매매대금

06 조합원 청산금

◈ 조합원을 위한 종전평가 금액과 비례율

◈ 조합원 청산금은 언제 지급받게 되나?

07 조합원 자격을 상실한 자에 대한 현금청산금

08 재건축에서 조합설립 미동의자가 받는 매매대금

◈ 재건축사업의 조합설립 요건과 매도청구

◈ 매도청구 소송에서 결정되는 매매대금



PART 3 사업에 참여했던 사람들의 이탈

09 조합에서 이탈하려는 사람들에 대한 규제의 필요성

10 도시정비법 제73조는 조합 이탈에 관한 근거 규정이다



PART 4 현금청산 규정의 개정 경과 살펴보기

11 조합설립인가 접수 시점 시점과 관리처분인가 접수 시점으로 판단해야 한다

◈ 2018. 2. 9. 최신규정이 전부 적용되는 구역은 많지 않다

◈ 초과이익환수제도가 신법적용을 막았다



12 최초 규정부터 현행규정까지 모두 이해하고 있어야 한다

◈ 2002. 12. 30. 제정 당시 현금청산 규정

◈ 2012. 2. 1. 개정된 제47조 (2012. 8. 2. 시행)

◈ 2013. 12. 24. 개정된 제47조(2013. 12. 24. 시행)

◈ 2017. 2. 8 전부 개정된 제73조(2018. 2. 9. 시행)



PART 5 분양절차 이후 현금청산자가 되는 방법과 그 시점

13 분양통지의 대상과 재분양 신청

◈ 분양통지의 대상

[사견1] 재건축사업에서 조합설립미동의자에 대하여 분양통지를 해야 하는지?

◈ 재건축 미동의자는 분양신청으로 조합원 자격을 회복한다

[사견2] 개정된 도시정비법 하에서 표준정관 제9조 제1항 단서

◈ 여러 차례 진행된 분양절차



14 현금청산자가 되는 방법과 시기는 다양하다

◈ 분양신청을 하지 않는 방법

[사견3] 사업시행자의 분양신청 통지 기간

◈ 분양신청기간 내에 분양신청을 철회하는 방법

◈ 분양계약을 체결하지 않는 방법

[사견4] 분양계약을 체결하지 않는 자들에 대한 처리방안

◈ 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외되는 경우

◈ 총회 제명결의 등에 따라 조합원 자격을 상실하는 경우



15 조합의 현금청산 이행기가 통일되었다

◈ 청산금의 지급 이행기

◈ 분양신청 마감일 다음 날 부터 협의 개시가 가능해 졌다



PART 6 현금청산 대상 부동산에 대한 소유권 변동

16 현금청산자가 되었는데 집을 팔 수 있을까?

17 현금청산 대상인 부동산이 경매에 올라왔다

◈ 경매물건에 대한 사전검토가 요구된다

◈ 채무자겸 소유자가 사업시행자 조합이다?

◈ 매도청구 소송 중에 소송대상 부동산이 낙찰

[사견5] 매도청구소송 진행 중 부동산의 소유권이 변경

◈ 토지수용절차 중 대상 부동산의 낙찰

18 증여해도 되나?

19 현금청산자가 사망했다?

20 부부가 공유하고 있는데 이혼을 한다?



PART 7 부동산 신탁과 현금청산

21 신탁은 무엇이고 왜 하게 되나?

◈ 신탁의 개념과 재건축사업에서의 신탁

◈ 도시정비사업에서 신탁의 필요성

◈ 정관 준수의무에 따른 자의적 신탁등기

◈ 소송에 따른 강제적 신탁등기



22 다른 재건축구역에서는 신탁을 하지 않았다고 하던데?

◈ 신탁은 법률상 의무절차가 아니다

◈ 주로 재건축 사업에서만 진행되는 신탁등기



23 현금청산을 생각하고 있는데 조합에서는 신탁을 요구한다?

◈ 분양계약 체결시점이 신탁등기 실행 이후라는 문제점

◈ 신의 성실에 원칙에 반한다고 판단한 법원의 판단



24 이미 신탁해 버렸는데 현금청산자가 되었다

◈ 신탁된 경우 현금청산자는 소유권이전등기를 이행할 할 의무가 없다

◈ 적극적으로 청산금 지급청구소송을 할 필요가 있다



PART 8 현금청산금의 산정 및 평가방법

25 재개발사업에서는 손실보상금이라 한다

◈ 개발이익 배제의 원칙

◈ 도시정비법상 협의평가와 토지보상법상 협의평가

◈ 보상평가의 근거를 구체적으로 제시하지 않은 평가는 위법하다.

◈ 대장 및 등기에 없는 무허가 확장부분 등도 보상 받는다



26 재건축사업에서는 매매대금이라 한다

◈ 현금청산자가 된 시점을 기준으로 한 시세평가

◈ 개발이익의 반영

[사견6] 재건축 현금청산자의 가격평가에 있어 포함되어야 할 개발이익

◈ 권리가액으로 현금청산 금액을 결정할 수도 있다

◈ 대장 및 등기에 없는 부분들에 대한 분쟁



PART 9 청산금의 지급 및 불복

27 재개발사업에서의 현금청산금 지급 및 수령절차

◈ 수용재결과 보상금의 지급 또는 공탁

◈ 수용재결에 대한 불복

[사견7] 기계적으로 증액되는 불복절차와 성공보수

◈ 이의재결과 증액보상금의 지급 또는 공탁

◈ 이의재결에 대한 불복

◈ 보상금 증액소송의 판결금액에 대한 지급 또는 공탁

◈ 보상금 증감소송에 있어 제소기간 60일에 대한 위헌분쟁

◈ 증액소송에서 지연가산금의 주장



28 재건축사업에서의 현금청산금 지급 또는 공탁

◈ 매도청구 소송의 1심 판결 후 절차

◈ 매도청구와 함께 제기된 명도 부분의 판결은 가집행

◈ 1심 판결에 불복하여 항소할 수 있다

◈ 2심 판결에 불복하여 상고할 수 있다



PART 10 청산금에 이자 붙여 받기

29 재개발사업에서의 재결신청 청구

◈ 토지보상법 제30조 재결신청 청구 제도의 이해

◈ 도시정비사업에서 정한 사업시행기간 동안 수용권이 부여된다

◈ 협의가 성립되지 않을 경우 수용절차로의 이행을 예정한다

◈ 토지보상법상 협의를 다시 거칠 필요 없다

[사견8] 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결에 관하여

◈ 소촉법 개정으로 20%와 15%를 나누어 적용한다

◈ 도시정비법상 명시적으로 가산금 부과 근거를 마련하였다

◈ 재결신청을 지연하였다고 볼 수 없는 특별한 사정

◈ 재결이 실효된 경우 재결신청 청구의 효과는?

[사견9] 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두11287 판결에 관하여



30 재건축사업에서의 이행제공

◈ 동시이행관계에 대한 이해가 필요하다

◈ 이행제공의 방식

◈ 청산금 지급 청구소송

◈ 이행제공의 정도

◈ 저당권설정등기를 말소하지 않도록 이행제공을 할 수 있다.

◈ 반소로 제기할 것인지 별소로 제기할 것인지

◈ 사업시행자의 이행제공

◈ 채무의 이행의사가 없음을 명백히 한 경우 이행제공이 불요

◈ 이행제공으로 매도청구 확정판결을 의미 없게 만들 수 있다

◈ 개정법상 재건축에서의 이자 가산에 관한 규정



PART 11 현금청산 이외에 추가 보상

31 재개발사업에서의 주거이전비 등

◈ 지급대상자

◈ 지급의 요건

◈ 산정방식

◈ 동산의 이전비(이사비)



32 재개발사업에서의 이주정착금

◈ 지급대상

◈ 지급요건

◈ 산정방식



33 재개발사업에서의 영업손실보상

◈ 지급대상

◈ 지급요건

◈ 휴업보상과 폐업보상

◈ 산정방식

◈ 보상금청구의 방법

◈ 상가 근로자들의 휴직 또는 실직보상



34 매매대금 이외 추가보상이 없는 재건축사업

◈ 토지보상법의 준용규정이 없는 재건축

◈ 재건축 세입자에 대한 보상규정이 마련될 필요가 있다



PART 12 임차권자와 저당권자의 권리와 의무

35 임차인의 권리와 의무

◈ 지상권 등 계약의 해지에 관한 규정의 취지

◈ 해지권을 행사할 수 있는 자는 누구인가?

◈ 보증금 등을 조합에 청구 할 수 있다

◈ 임대인에게 대항할 수 있는 임차인에 한한다

◈ 권리순위와 무관하게 행사할 수 있다

◈ 기간에 대한 보장은 받지 못한다



36 근저당권자의 권리와 의무

◈ 도시정비법상의 물상대위권

◈ 토지보상법상의 물상대위권

◈ 저당권자에 대한 통지



PART 13 현금청산자가 물어야 할 사업비?

37 사업비를 물어야 한다는 판결의 시작

◈ 현금청산금에 사업비가 공제되어야 한다고 본 하급심 초기 판결



38 이후 사업비에 관한 구체적인 판결의 변화

◈ 청산자가 된 뒤에는 사업비를 분담하지 않는다

◈ 청산자가 되기 전까지의 사업비는 분담해야 한다

◈ 재개발과 관련한 사업비 판결

◈ 재건축과 관련한 사업비 판결



39 정관으로 미리 정했어도 사업비를 물리기 쉽지 않아졌다

◈ 사업 중간에 사업비를 미리 정산 할 수는 없다

◈ 충분한 정보의 제공 없이 정관을 변경한 것은 불합리하다

◈ 사업비 청구에 관한 정리

[사견10] 현금청산자들에게 청구되는 사업비



PART 14 현금청산자들의 세금의 문제

40 상가건물에 대한 부가세

41 양도소득세

42 대체취득으로인한 취득세 감면



PART 15 현금청산자에게 필요한 기본 양식

◈ 수용재결신청 청구서

◈ 지방토지수용위원회 수용재결에 대한 이의신청서

◈ 재개발 보상금 증액 청구 소장

◈ 재건축 이행제공 통지서

◈ 이행제공에 따른 청산금 지급청구 소장

◈ 재건축 청산금지급 청구소송에서의 감정신청서

◈ 매도청구소송에서 이행제공 완료에 따른 반소장

◈ 매도청구소송에서의 일반적인 답변서 및 준비서면

◈ 감정평가서에 대한 정보공개 청구서

주영 저자 주 영



필자는 2005년부터 현재까지 법무법인 센트로에서 재건축·재개발에 관련된 소송 사건 업무를 전담하고 있다. 2012년에 동국대학교 법무대학원에 입학하여 '주택재개발사업의 수용재결에 관한 연구'라는 제목의 논문을 발표하고 석사학위를 받았다. 이어 동국대학교 일반대학원에 진학하여 박사과정을 수료했으며 현재 토지수용과 관련된 박사논문을 준비 중으로 현금청산과 관련한 연구에 전념하고 있다. 필자는 도시정비법이 시행될 때부터 현재까지 그동안의 도시정비 사업과 관련된 소송경험, 현장경험, 인·허가 청에서의 강의경험, 그리고 석·박사 학위과정, 재판을 위해 연구한 학술적 이론 등을 통해 얻은 지식과 정보를 담아 본 서적을 출간하게 되었다. 현금청산을 선택한 분들이 본 서적으로 현금청산에 대한 절차와 법리를 쉽게 접근하고 또 정당한 보상을 받을 수 있기를 바라고 있다.



ㆍ 약력

ㆍ 전주대학교 법정학부(경찰행정학 전공) / 사회과학부(문헌정보학 전공)

ㆍ 동국대학교 법무대학원 2013. 3월 법학석사학위 취득(논문: 주택재개발사업의 수용재결에 관한 연구)

ㆍ 동국대학교 일반대학원 박사과정 수료(공법전공)

ㆍ 주거환경연구원 11기 수료

ㆍ 중앙법률사무교육원 재개발·재건축 법률실무 강사 2011년(토지수용과 보상, 현금청산일반론, 보상금 공탁실무 및 수용등기 실무)

ㆍ 안양시청 직무교육 강사(재개발·재건축 실무) 2011 ~ 2012

ㆍ YMB시사.COM 공탁법 강사 2017년 ~ 현재

ㆍ 2005 ~ 2018년 현재 법무법인 센트로 재판연구원