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재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀

재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀

저자 김동희
출판사 채움과 사람들
출간일 2019-03-18
ISBN 9791188541119
사이즈 (166 x 235 mm)
무게 889g
판형
상태 정상
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  • 책소개
돈 버는 재건축과 재개발, 아파트 리모델링, 집합건물 실전투자의 정석!
요즘 재건축, 재개발, 아파트 리모델링 사업에 사람들의 관심이 증가하고 있지만, 분양자격이 없거나 수익성이 떨어지는 물건에 투자해서 손해를 보는 사람도 많다. 그래서 제대로 알고 투자해야 한다는 생각으로, 『재건축 재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀』을 출간했다. 내가 직접 자료를 정리하고, 정보를 분석하면서 책을 쓰다 보니, 나 자신도 많이 배웠다. 이 책이 독자 분들에게 도움을 줄 수 있는 것은 내가 투자할 때 꼭 알고 있어야할 내용 등을 중심으로 기술했기 때문이다.

출판사 리뷰

이 책에서 중점적으로 다룬 핵심 내용 정리!

■ 건물의 종류와 건축물대장 및 등기부가 만들어지는 과정

■ 재건축, 재개발의 흐름도와 어떻게 진행되나?

■ 재건축과 재개발 사업 추진단계별 분석

■ 재건축ㆍ재개발에서 꼭 알아야할 핵심내용 정리

■ 분양신청자와 현금청산자 중 누가 더 성공할까?

■ 재건축에서 예상수익 분석하고, 우량한 물건에 투자하는 노하우!

■ 분양자격과 현금청산 핵심정리이다. 재개발은 분양자격 유무에 따라 성공할

수도 있고, 실패할 수도 있다!

■ 재개발의 예상수익 분석과 실전투자 이야기!

■ 아파트 리모델링 사업의 추진단계와 리모델링 수익 분석 및 실전투자 노하우!

■ 재건축과 재개발에서 꼭 알아야할 세금계산과 절세비법

■ 집합건물을 제대로 알고 투자해라! 와 미등기아파트, 토지별도등기, 대지권미등기가 있을 때 실전투자 노하우!

■ 분양권, 또는 미등기아파트를 살 때 올바른 매매 계약서 작성 방법 등을 기술하고 있다.



요즘 낡은 아파트보다 신규아파트의 수요 증가로 가격이 급등하고 있다!

그런 이유로 재건축과 재개발 등이 예상되는 아파트에 투자하거나 분양받아 장기간 보유하는 방법으로 성공하는 투자 비법을 기술한 것이다. 재건축과 재개발사업이 예상되거나 진행되는 부동산에 투자하면 돈이 될 것이라고 막연하게 믿고, 투자했지만 예상보다 수익을 적게 가져다주거나 수익이 없는 사례도 많다. 이 책을 통해서 어느 개발지역에 투자하면 얼마만큼의 수익이 발생하고, 또는 수익성이 떨어지는 가 등을 분석하고 투자해야 한다.



재건축, 재개발, 아파트 리모델링, 집합건물 투자의 교과서이다!

■ 절대지지 않는 재건축대상 아파트에 투자해라!

■ 뜨고 있는 재개발사업으로 돈을 버는 사람들!

■ 재건축 못지않은 아파트 리모델링 사업으로 성공한 사람들!

■ 집합건물을 제대로 알고 투자해야 성공할 수 있다!



재건축과 재개발은 7년에서 10년 이상 걸리지만, ㆍ 추진위가 설립되는 단계 → ㆍ 조합설립단계 → ㆍ 관리처분 및 이주단계 → ㆍ 일반분양 신청단계 → ㆍ 완공 후 입주단계 등에서 급등하므로, 이시기에 투자하면 돈을 벌 수 있다.



재건축·재개발에서 조합원분양권자가 현금청산자보다 훨씬 더 성공한다!

재건축과 재개발사업에 투자할 때 분양자격을 가지고 있느냐, 없어서 현금청산대상자가 되느냐가 성공의 지름길이 된다. 분양자격이 있어야만 성공하고, 현금청산자는 재건축사업으로 얻을 수 있는 수익이 반감될 수밖에 없다. 왜냐하면 조합원분양권은 일반분양가의 70~80% 정도이고, 일반분양가는 주변 신규아파트 시세보다는 10%~15% 정도 차이가 난다. 그 차이가 나는 부분만큼이 프리미엄이라고 이해하면 된다. 따라서 현금청산자보다 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 대부분의 사람들은 재건축, 재개발조합원이면 무조건 아파트 분양권을 받는 것으로 오해하고 있지만, 받지 못하는 사례가 많으니 주의해야 한다.



재건축과 재개발에서 분양자격을 가지려면 어떻게 분석해야 하나?

① 재건축사업에서 조합원 분양자격은 재건축사업 단지 내에서 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를 모두 소유한 자로, 재건축사업에 동의한 경우에 주어진다. 그러나 조합설립에 동의하지 않은 자와 건축물중 토지만 또는 건물만 소유한 자는 현금청산대상자가 된다.

② 재개발사업 구역 내에서는 토지와 건물을 소유한자, 또는 토지만, 건물만 소유한 모두 자동적으로 조합원의 지위를 갖는다.

서울시 신조례 적용대상(2010년 7월 15일 이후에 사업시행인가를 받은 재개개발사업)은 권리산정기준일인 2010년 7월 15일 전에 분리된 토지로 주거지역에서 90㎡ 이상이면 토지만의 소유, 또는 권리산정기준일 이전에 분리된 건물소유자에게 분양대상자가 되지만, 이후에 분리된 경우에는 공동분양권자 또는 현금청산대상자가 되니 유의해야 한다. 이렇게 재개발사업구역 내에서 분양자격은 재건축과 다르게 복잡하다. 따라서 재개발사업에서 분양자격은 Part 12~13(245쪽~292쪽)에 기술된 내용을 참고해서 판단하기 바란다.



재건축과 재개발에 관심 있는 사람과 없는 사람은 10년 후가 다르다!

"김○○는 8년 전에 송파구에 위치하고 있는, ○○아파트를 3억5,000만원에 분양 받았다. 그 당시에 돈이 없어서 계약금과 중도금 일부만 납부하고, 잔금은 입주 시 전세보증금으로 대체했다."

필자가 이 사람 경매를 가르쳤다. 막걸리 한잔 하면서 물어봤다.

'떨어지면 어쩔까? 하는 걱정으로 몇 년을 지냈는데, 어느 순간 가격이 오르는 것을 보고, 자신감이 붙었다." 고 했다.

이렇게 재건축이나 재개발 등은 10년의 기다림이 필요하다. 그럼 10년 기다려야만 되는가? 그렇지 않다. 계속적로 안정적으로 오르니, 똑똑한 적금통장 하나 만들었다고 생각하자! 그래도 만기 때까지 깨지 않고 기다려야 성공한다.



재건축 규제 강화로 리모델링이 대안으로 떠오른다!

최근 초과이익환수제 등 재건축 규제 강화 등으로 재건축 대신 리모델링을 선택하는 아파트 단지가 늘어나고 있다. 아파트 리모델링 사업은 재건축이나 재개발과 같이 전면 철거 대신 기존 아파트 구조를 유지한 채 층수를 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 15%까지 가구 수를 늘려 일반분양도 가능하다. 그리고 비용절감 효과와 건축 연한이 재건축보다 짧다는 것이 장점이다. 여기에 아파트 브랜드까지 변경하면서 새아파트로 탈바꿈 할 수 있어서, 리모델링 후 2억원~3억원의 시세 차이를 보고 있다.



좋은 입지와 학군, 생활 인프라를 원하는 수요가 강남 집값을 끌어올리고 있다!

재건축을 막으면 대신 인근 새 아파트나 이미 재건축이 진행된 아파트 분양권을 사겠다는 수요가 증가한다. 기본적으로 좋은 입지와 학군, 생활 인프라를 원하는 수요가 강남 집값은 계속해서 오를 수밖에 없다. 새 아파트에 대한 수요는 시세로도 확인된다. 지난해 입주 30~40년 된 노후 재건축 단지보다 이미 재건축을 마친 새 아파트 집값이 더 많이 올랐다.

물론 현재 재건축과 재개발 시장은 침체기에 다다르고 있지만, 부동산의 경기 사이클에 따라 변동하므로, 호경기가 분명 다시 오게 마련이다. 그땐 사고 싶어도 돈이 부족하거나 산다고 해도, 이미 많이 올라 투자수익은 적어진다.



2019년 3월부터 6월은 침체기가 분명하다, 이때를 놓치지 마라!

2018년 8·27 부동산 대책 발표 직후만 해도 아파트 값은 상승 흐름을 타는 모습이었지만, 2018년 9·13 부동산 대책 발표를 거치면서 상황이 달라졌다. 아파트값이 하락한 사례가 나타났고, 보합 흐름도 엿볼 수 있었다.

부동산 시장은 투자수요에 공급을 맞추는 과정에서 회복기, 상승기, 후퇴기, 하향기의 4단계로 진행되고 있다. 이러한 시장흐름 변동에 따라 실수요자들이라면 내 집 마련에 적극적으로 대응할 필요가 있다. 그러나 투자자라면 부동산 시장이 조정기에 다다르고 있으니 2년 이상 장기적인 안목을 가지고 투자하면 높은 기대수익을 얻을 수 있을 것이다.

저자

김동희 아무리 베테랑 전문가라도 그 앞에선 누구도 부동산에 관한 논쟁을 하고 싶어 하지 않는다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 부동산 공인중개사시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자법인을 운영해왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.
이 책은 재건축, 재개발, 아파트 리모델링, 집합건물 투자의 교과서로 기술한 것이다.
요즘 낡은 아파트보다 신규아파트의 수요 증가로 가격이 급등하고 있다. 그러한 이유로 재건축과 재개발 등이 예상되는 아파트에 투자하거나 분양받아 장기간 보유하는 방법으로 성공하는 투자 비법을 기술한 책이다.

- 약력
공인중개사 자격 취득(제1회)
중앙대학교 경영학과 졸업
(주) 대산투자 대표 역임
현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표
현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장
현) 법무법인 강산 자문위원
현) 부동산투자포럼 경매전문위원
굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수
한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수
현) 경·공매 교육아카데미 원장
도서출판 채움과 사람들 대표
NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원
건국대 최고위과정 교수
인터넷 실시간 방송: 부동산 채움tv 대표

- 저서

『재건축·재개발 아파트 리모델링 두자의 비밀 2019. 03.』
『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12.』
『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10.』
『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』
『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』
『신탁공매 투자의 비밀 2017. 11』
『계약서 작성의 비밀 개정판 10쇄 2018. 05』
『부동산 임대차 계약 상식사전 2017. 06』
『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 3쇄 2017. 03』
『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』
『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』
『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』
『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 2016. 08』
『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』
『경매 배당금의 비밀 2015. 08』
『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』
『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』
『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』
『경매 실전 투자 비법 2014. 02』
『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』
『임대차 상식사전 2013. 01』
『지분경매의 완성 2012. 10』
『특수물건의 비밀 2012. 03』
『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』
『지분경매의 비밀 2011. 11』
『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』
『실전공매 완전정복 2010. 02』
『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』
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