주택 임대차 분쟁과 실전 상담(전문가가 알려주는)

계약이 어떻게 성립하고, 우리가 평소 알고 있는 계약에 대한 오해와 그 진실을 알려 주는 책이다!
우리는 계약으로 다툼이 발생했을 경우 기존에 알고 있던 나의 상식만으로 법원에 소송을 제기하면 내 생각과는 정반대로 판결이 나곤 한다. 그 이유는 우리가 평소 알고 있었던 상식이 잘못되었기 때문이다. 이 책을 통해 계약이 어떻게 성립하는 가와 계약에 대한 오해와 그 진실을 확인할 수 있다.

임대차에서 분쟁 발생 시 법원에 소송을 제기하기 전에 주택임대차 분쟁 조정위원회를 적극 활용해라!
분쟁을 해결함에 있어 소송이 주된 방법이지만, 소송은 많은 비용과 시간이 부담되어 소극적으로 대응할 수밖에 없다.
정부는 이러한 사정을 알기에 2017년 5월 30일 대한법률구조공단에 주택임대차 분쟁 조정위원회를 설치하고, 2020년 7월 31일 이후에는 LH(한국토지주택공사)와 한국부동산원에도 설치하여 운영하고 있는데, 대다수 국민들이 이러한 제도를 모르고 복잡한 소송을 진행하거나 포기해 버리는 사례가 증가하고 있어서 안타까울 때가 많다고 한다. 그래서 이런 문제점에 도움을 주고자 이 책을 기술한 것이다.

계약으로 분쟁이 발생 시 조정절차가 종료되기까지 주택임대차 분쟁조정 단계별로 독자들이 알기 쉽게 기술한 책이다.
5년 동안 주택임대차 분쟁조정 단계별로 분석한 결과를 기초로 작성 등재한 논문과 실전 상담사례 등을 종합적으로 분석해서, 1. 임대차 분쟁이 발생해서 조정신청 ? 2. 조정신청을 통한 분쟁유형 분석 ? 3. 조정 진행 중의 조정유형 분석 ? 4. 조정유형 중 조정성립의 영향요인 분석 ? 5. 조정성립 건 중 분쟁 생존기간 분석 ? 6. 상가임대차와의 분쟁해결 차이와 조정성과에 이르기까지 파노라마 형식으로 전 과정을 기술한 것이 특징이다.

주택임대차 분쟁 해결수단으로서 조정이 왜 필요한가를 알려 주고 있다!
조정은 당사자와 조정위원이 토론과 논의, 양보를 기초로 적절한 해결점을 찾는 방법이다.
이렇게 조정은 증거를 기초로 판결하는 소송과 달리 당사자 간 대화를 통해 해결점을 찾다보니, 만족도가 훨씬 높고 민·형사 등의 사회문제로의 발전을 차단하는 역할을 한다. 그래서 필자는 법원에 소송하기 전에 분쟁 해결 시도를 위해 조정을 권하고 있다.
조정이 진행되는 과정에서도 당사자들이 조정안의 내용을 받아들이지 못하는 경우 또다시 법원에 소송을 제기할 수밖에 없지만, 필자가 경험한 조정 사례에서 소송까지 진행되는 경우는 드물었다고 한다. 그래서 시간과 비용이 많이 소요되는 소송보다는 조정으로 해결하는 방법을 택하라고 기술하고 있다.

Part 1 주택임대차보호법 이해와 분쟁 조정 절차

01 임대차 계약과 주택임대차보호법 구성
◈ 주택 임대차 계약의 전반적인 이해
◈ 주택임대차보호법 구성 및 계약 내용
02 주택임대차로 보호 받는 임차인
◈ 주택임대차보호법의 적용대상 건물
◈ 임대차 계약 후 대항요건을 갖추고 있어야 한다!
03 임대차에서 계약해지와 보증금 반환 문제가 왜 발생하나?
04 주택 임차인은 경매 절차에서 우선변제권으로 보호 받는다!
◈ 주택임차인의 최우선변제권과 그 적용대상 범위
(1) 현행주임법상 소액임차인이면 최우선변제금을 받는 것이 원칙?
(2) 주택임차인의 소액보증금과 최우선변제금 기간별 지역별 변천사
◈ 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
(1) 확정일자부 우선변제권의 의미와 성립요건
(2) 대항력과 확정일자 우선변제 효력발생일시 계산방법
05 임차인의 주거기간 보장과 주거비용의 안정
◈ 임차인의 주거기간 보장
◈ 주거비용 안정
06 임대차 분쟁 발생 시 조정위원회의 5가지 해결 신청 방법
◈ 임대차 진행 시기별 주택임대차보호법의 분쟁 요소
07 민법 구성(계약 내용외)
◈ 계약 해제
◈ 임대인의 의무(부담)
◈ 임차인의 의무(부담)
◈ 계약해지
◈ 동시이행관계
〈임대차 진행 시기별 민법의 분쟁 요소〉
08 주택임대차 분쟁 조정 절차


Part 2 계약의 성립과 계약에 대한 오해와 그 진실

01 계약서를 써야만 계약의 효력이 발생한다?
02 구두계약을 하고 대항요건을 갖추면 대항력이 없다?
03 계약하고 24시간 안에는 언제든지 해제할 수 있다?
04 계약금을 지급하지 않았다면 계약의 효력이 없는 걸까?
◈ 서울고등법원 2006나107557의 잘못된 판결
◈ 대법원 2007다73611의 올바른 판결
05 계약금 일부만 지급했다면 그 돈만 해약금으로 지급하면 된다?
〈사례1〉 대법원 2007다73611 판결
〈사례2〉 서울고등법원 2006나34260 판결
〈사례3〉 대법원 2014다231378 판단
06 가계약을 했을 때 가계약금은 돌려받을 수 있다?
07 계약 당사자는 언제든지 해약금을 지급하고 계약을 깰 수 있다?
08 다세대주택 현관에 표시된 501호로 전입신고 하면 대항력 있다?
09 전입신고만 하고 거주하지 않아도 대항력이 발생한다?
10 주택소유자가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다?


Part 3 주택 임대차에서 발생하는 분쟁 사유

01 계약환경 요인에 따른 분쟁
02 계약 해지와 종료 시에 발생하는 분쟁
03 임대차 기간 동안 유지수선 의무에 따른 분쟁
04 기타 임대차 계약의 분쟁사유


Part 4 주택 임대차의 분쟁 유형별 특성과 그 대책

01 분쟁 유형과 분석 방법
◈ 주택 임대차 분쟁 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 주택 임대차 분석 방법
02 주택 임대차 분쟁 사례별 분석 결과
◈ 주거환경 이동형
◈ 주거환경 유지형
◈ 분쟁 상존형
◈ 주거환경 정비형
03 임대차 유형별 특성과 그 대책


Part 5 임대차의 분쟁 조정 사례 유형별 분석

01 분쟁 조정 유형과 분석 방법
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 유형 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 유형 분석 방법
02 주택 임대차 분쟁 조정 유형별 분석 결과
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 신청
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 유형
(1) 성립형 특성
(2) 순응형 특성
(3) 경쟁형 특성
(4) 회피형 특성
03 주택 임대차 분쟁 조정 유형별 대응 방안


Part 6 임대차의 분쟁 조정성립 영향 요인과 분석 방법

01 분쟁 조정성립 영향 요인과 분석 방법
◈ 조정성립 영향 요인 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 분쟁 조정성립 영향 요인 분석 방법
02 조정 신청 현황과 그 성립 영향 요인별 분석
◈ 분쟁조정 신청 현황
◈ 분쟁 조정성립 영향 요인별 대응 방법
◈ 의사결정 분석
(1) 피신청인 성별
(2) 주택 유형
(3) 조정 신청 시기
(4) 분쟁 사유


Part 7 임대차 조정성립 건 분쟁 생존 추적

01 분쟁 조정성립 건 분석 개요
◈ 분쟁 조정성립 건 분석 결과
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 분쟁 조정성립 건 분석 방법
02 조정성립 건 분쟁 생존 추적 분석 결과
◈ 기초 통계량 분석
◈ 생존율 분석
◈ 생존기간 영향요인 분석


Part 8 주택과 상가건물 임대차 분쟁해결 비교

01 주택과 상가건물 임대차 분쟁해결 비교 분석
◈ 임대차 분쟁 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 임대차 분쟁해결 비교 분석 방법
02 임대차 분쟁해결 비교 분석 결과
◈ 주택과 상가건물 임대차 분쟁 신청 차이
◈ 분쟁 해결에서 차이점은?
◈ 분쟁 해결 결정요인 차이점은?


Part 9 계약갱신요구권 신설 전·후 분쟁 트렌드 변화

01 계약갱신요구권 신설에 따른 분쟁 개요
◈ 계약갱신요구권 분쟁 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 계약갱신요구권 분쟁 분석 방법
02 계약갱신요구권 분쟁 트렌드 변화 분석 결과
◈ 그룹별 및 분쟁 차이
◈ 그룹별 분쟁사건 영향 차이


Part 10 주택 임대차 분쟁해결 제도 개선 사항

01 주택임대차 분쟁 조정위원회 운영과 제도 개선 사항
02 분쟁 조정위원회의 법률적 개선 사항
◈ 알선 법률규정 신설
◈ 다수의 상임조정위원 배치 및 심사관 겸직 허용
◈ 심사관 자격 요건 완화 개정 필요
◈ 조정부 심의 조정 요건 완화
◈ 조정전치주의 도입 논란
◈ 대면 조정 활성화
◈ '신청인', '피신청인' 용어 사용 개선
◈ 처리기간 개선 필요
◈ 1년 단위 증감 단위 시기 조정 필요
◈ 주택임대차보호법 내 유지수선 관련법 신설
◈ 1인 가구의 사망의 분쟁 업무처리 구체화 및 계약해지 검토
◈ 주택임대차보호법 제4조의 기본 임대차기간을 주택공급 준비기간으로 개정
◈ 강제집행 요건 완화 검토
03 기타 임대차 제도 개선 사항
◈ 이사시기 불일치 기금 조성
◈ 유지수선 전문 사업자 육성
◈ 수평적 지위 환경
◈ 임차인 수선비용 지원과 임대인 수선비용 대출 운용
◈ 주택 요소별 물리적 잔존 가치 통상 기준표 제작
◈ 아파트 장기수선충당금 납부 및 회수시스템 체계 마련


Part 11 임대차 분쟁과 조정 실전 상담 사례

01 임차인의 보증금 반환 문제를 조정한 사례
◈ 임차인이 보증금 반환 문제로 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
02 임대인이 차임 연체를 이유로 조정을 신청한 사례
◈ 임차인의 차임 연체를 이유로 조정 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
03 임대인의 계약 불이행으로 임차인이 조정을 신청한 사례
◈ 임대인의 계약조건 불이행으로 임차인이 조정 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
04 임대인은 보증금 증액, 임차인은 묵시적 갱신을 주장한 사례
◈ 보증금 증액을 요청했는데, 임차인이 묵시적 갱신 주장으로 조정 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
05 임대인이 월세 증액을 요청 시, 임차인은 묵시적 갱신으로 조정 신청
◈ 임대인이 월세 증액을 요청했는데, 임차인은 묵시적 갱신을 주장
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
06 임차인이 곰팡이와 누수 등을 신속하게 수선 받고자 조정 신청
◈ 임차인이 곰팡이와 누수 등을 수선 받고자 조정 신청한 사례
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
07 임대인의 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 청구한 1사례
◈ 강원도에서 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 조정 신청한 사례
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
08 임대인의 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 청구한 2사례
◈ 서울에서 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 조정 신청한 사례
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
09 임차인이 집을 수선하고 곰팡이가 발생해서 계약이 해지된 경우
◈ 임차인이 집을 수선 후 곰팡이가 발생해서 조정을 신청한 경우
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
10 임차인이 피해 사실을 제때 알리지 않아 손해가 발생한 사례
◈ 임대인이 임차인에게 마루교체 비용 등 원상회복 비용 청구
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항

Part 12 Q&A로 풀어보는 임대차 상담 심화 편

01 1년 계약하고, 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장할 수 있다?
02 원인불명의 화재로 임차물이 소실되어도 임차인은 손해배상 책임이 있다?
◈ 임차인에게 손해배상 책임이 있는 경우와 없는 경우
◈ 건물소유자인 임대인에게 손해배상 책임이 있는 경우
03 임차주택의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선해야 되나?
◈ 임차주택을 임대인이 수선해야 하는 경우
◈ 임차인의 통상수선의무에 해당하는 것은?
◈ 하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나?
04 주택 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면 매도인의 하자담보 책임은?
◈ 매도인의 하자담보 책임
◈ 매도인의 하자담보 책임의 질의응답
◈ 노후화된 건물로 매도인의 하자담보책임이 예상될 때 계약서 작성 방법
05 상가에서 10년이 지나면 권리금의 회수기회가 상실된다?
◈ 주무부서인 법무부의 유권해석
◈ 5년을 초과해도 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 판결
◈ 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금 회수기회를 보호해야 한다!
06 임대차 3법 시대, 임대인이 현명하게 대응하는 방법
07 Q&A로 풀어보는 임차인이 현명하게 대응하는 방법

[부록 1] 대한법률구조공단 조정 신청 서류

01 대한법률구조공단 주택임대차 분쟁조정 신청서 서식과 절차 안내
02 대표자 선정서과 해임서 서식
◈ 대표자 선정서 서식
◈ 대표자 해임서 서식
03 위임장과 제척 및 기피 신청서 서식
◈ 위임장 서식
◈ 제척 및 기피 신청서 서식
04 조정대리허가신청과 위임장 서식
05 조정서 송달 증명원
06 조정 신청 취하서

[부록 2] 서울특별시 조정 신청 서류

01 주택 임대차 분쟁조정 신청서
02 조정 대리 허가 신청 및 위임장

[부록 3] 주택임대차보호법 전문 (법률) (제17363호)

[부록 4] 민법_임대차 제7절 (법률) (제17905호)

유경호 필자는 부동산 전문가로 서울시에 근무하면서 주택임대차 분쟁으로 고통을 당하고 있는 서울 시민의 분쟁 해결을 위하여 5년 여간 서울시에서 기획한 이사시기 불일치 대출의 활성화, 간이 분쟁조정 및 법률서비스 지원, 임대차 상담 등 시민의 분쟁해결을 위하여 많은 노력을 기울였다. 이후 주택임대차보호법에 분쟁 조정위원회의 법률규정이 신설되어 공공기관의 임대차분쟁 조정위원회에서 국민 분쟁의 생활분쟁이지만 그동안 분쟁과 조정 실체가 없었기에 이를 위한 연구가 필요하다는 생각으로 5년 가까이 임대차 분쟁과 조정의 한 분야만을 위해 연구해 왔다.

(1) 약력
? 강원대학교 일반대학원 부동산학박사 취득(2019)
? 서울시립대학교 도시과학대학원 부동산학석사(2015)
? (전) 서울시 전월세보증금 지원센터 운영 (부)
? (현) 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 조사관

(2) 저서와 최근 논문
? 주택 임대차 분쟁과 실전 상담(2022) 공저
? 서울시 주택임대차 실제상담사례집(2016) 공저
? 주택임대차 계약갱신 요구권 신설 전후 분쟁차이 분석-건국대학교 부동산·도시연구원(2022)
? 주택과 상가 임대차의 분쟁해결 차이 분석-한국부동산연구원(2021)
? 상가건물임대차 분쟁 조정성과 차이 분석-SH주택도시연구원(2021)
? 주택임대차분쟁 조정의 생존요인 분석-건국대학교 부동산·도시연구원(2021)